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1、房产税和城镇土地使用税政策讲解房产税和城镇土地使用税政策讲解 大纲大纲 纳税义务人纳税义务人 征税对象征税对象 征税范围征税范围 计税依据计税依据 税率税率 税收优惠税收优惠 征管规定征管规定 第一部分 房产税房产税，是以房屋为征税对象，按照房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年年9月月15日发布，同年日发布，同年10月月1日日开始实施的。开始实施的。2008年年12月月31日，国务院公布了第日，国务
2、院公布了第546号令，号令，自自2009年年1月月1日起日起，废止城市房地产税暂，废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以行条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展，房房产税。随着我国经济和城市建设的发展，房产税已经作为国家税制体系重要组成部分，在产税已经作为国家税制体系重要组成部分，在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面，发挥着其他税种不可替代
3、的调节作用。方面，发挥着其他税种不可替代的调节作用。纳税义务人纳税义务人房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人；的纳税义务人；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。者使用人缴纳。基本规定纳税义务人纳税义务人u融资租赁的房屋，在租赁期内
4、，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。自2009年12月1日起，财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）第三条规定融资租赁的房产，承租人为房产税纳税义务人。由承租人自融资租赁合同约订开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约订开始日的，由承租人自合同签订日的次月起依照房产余值缴纳房产税。特殊规定纳税义务人纳税义务人u对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，使用人为房产税的
5、纳税义务人。u财税（2009）128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。特殊规定征税对象征税对象房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑
6、以及各种油气罐等，不暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。属于房产。征税对象征税对象n对房地产开发企业建造的商品房，在售出对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。收房产税。n水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产产,不征收房产税；不征收房产税；n加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。n已拆除不存在的房产不论其账面是否保留已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值
7、都不征收房产税；原值都不征收房产税；特殊规定征税对象征税对象l超龄使用的房屋应征收房产税超龄使用的房屋应征收房产税l闲置不用的房屋应征收房产税闲置不用的房屋应征收房产税特殊规定n城市城市n县城县城n建制镇建制镇n工矿区工矿区征税范围按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 房产原值一次减除房产原值一次减除10%至至30%后的余值计后的余值计算缴纳。我省规定的减除比例为算缴纳。我省规定的减除比例为（城市为（城市为20%，县城为，县城为25%，建制镇和工矿区为，建制镇和工矿区
8、为30%）。按照房屋租金计算缴纳按照房屋租金计算缴纳按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税政策的通知（财税2010121号号）第三条规）第三条规定：定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于本费用等
9、。宗地容积率低于0.5的，按房产建的，按房产建筑面积的筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。产原值的地价。地价按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据p宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。p容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。概念解释按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的
10、减除比例为30。计税依据计税依据实例1：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率=总建筑面积/土地面积=8000/20000=0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价=8000平方米21000/平方米=1600万元举例计税依据计税依据未竣工决算已投入使用对已经投入使用但工程尚未决算的，在工对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算
11、价值计算缴纳房产月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。的税款不应再多退少补。u按房屋原值征收1.2u按租金收入征收12%u自2008年3月1日起，财税200824号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。税率税率中华人民共和国房产税暂行条例第五条中华人民共和国房产税暂行条例第五条规定下列房产免纳房产税：规定下列房产免纳房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产国家机关、人民团体、军队自用的
12、房产由国家财政部门拨付事业经费的单位自用由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产经财政部批准免税的其他房产经财政部批准免税的其他房产税收优惠税收优惠例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出租乙栋房产的月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。计算该企业当年应交的房产税。纳税义务发生
13、时间纳税义务发生时间征管规定之一征管规定之一u纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。u纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。u纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。u购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。u购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。u出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。October 十十月月纳税义务截止时间纳税义务截止时间征管规定之二征管规定之二 纳税
14、人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。纳税期限纳税期限征管规定之三征管规定之三从价计征房产税规定：从价计征房产税规定：除金融保险业纳税人每季度第一个月1至15日申报缴纳当季度房产税和城镇土地使用税外，其他纳税人每月1至15日申报缴纳当月房产税和城镇土地使用税，其中个体工商户可在有利税收征管的前提下经主管地税机关确定实行简并征期。从租计征房产税规定：从租计征房产税规定：出租房屋的纳税人每月1至15日申报缴纳上月出租收入应纳税的房产税。纳税地点纳税地点征管规定之四征管规定之四房产税由房产
15、所在地的税务机关征收房产税由房产所在地的税务机关征收,房产房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。第二部分 城镇土地使用税城镇土地使用税是国家在城市、县城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额标准计算征收的税按照规定的税额标准计算征收的税种。种。近年来，国家针对当前土地管理特别是土地近年来，国家针对
16、当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控措施予以了明确，其中一项重要措施是调控措施予以了明确，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。城镇土地使用税作为土地保有环节唯一的征城镇土地使用税作为土地保有环节唯一的征税税种，其政策规定也进行了较大的调整。税税种，其政策规定也进行了较大的调整。2006年年12月月31日国务院发布了国务院关于日国务院发布了国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行修改中华人民共
17、和国城镇土地使用税暂行条例的决定（中华人民共和国国务院令条例的决定（中华人民共和国国务院令第第483号），对号），对1988暂行条例作了相应修改。暂行条例作了相应修改。纳税义务人纳税义务人中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条规定：中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业
18、、集体企业、私营企业、股份制企业、位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。体工商户以及其他个人。基本规定纳税义务人纳税义务人土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未
19、解决的，由实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”对免税单位无偿使用纳税单位的土地对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”自自2006年年5月月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有
20、建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。具体规定与房产税的规定一致与房产税的规定一致征税范围按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据暂行条例第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直
21、辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。基本规定按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据u土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。u纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。具体规定按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%
22、后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。房地产开发用地按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。计税依据计税依据自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，
23、按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。地下建筑用地城镇土地使用税采用幅度定额税 率。新修定后的暂行条例 规定：土地使用税每平方米年税额如下：1、大城市1.5元至30元2、中等城市1.2元至24元3、小城市0.9元至18元4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 税率税率湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知（鄂政办发200737号），文件规定：自2007年1月1日起，我省城镇土地使用税税额标准调整为九个等级，恩施市城区为六等各等级每平方米年税额标准分别为：一等12元；二等10元；三等8元；四等6元；五等4元；六
24、等2元。税率我省规定条例第六条规定下列土地免缴土地使用税：条例第六条规定下列土地免缴土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税用的月份起免缴
25、土地使用税5年至年至10年；年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。和其他用地。税收优惠税收优惠 对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。我省规定：符合上述标准的企业免征我省规定：符合上述标准的企业免征税收优惠税收优惠安置残疾人就业企业安置残疾人就业企业 对企业的铁路专用线、公路等用地，除对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区另有规定者外，在企业厂区(包括生产、包括生产、办
26、公及生活区办公及生活区)以内的，应照章征收土地以内的，应照章征收土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使用税。未加隔离的，暂免征收土地使用税。税收优惠税收优惠企业的铁路专用线、公路等用地企业的铁路专用线、公路等用地 对企业厂区对企业厂区(包括生产、办公及生活区包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税开放的公园用地，暂免征收土地使用税。税收优惠税收优惠企业的绿化用地企业的绿化用地u企业搬
27、迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。u纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免税金额，无须报请税务机关审核批准，但应在纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面积、免税金额以及免税土地是属于搬迁后的原场地等情况予以说明。税收优惠税收优惠搬迁企业的用地搬迁企业的用地对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收土地使用税。未利用的，可暂免征收土地使用税。纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免税金额，无须报请税务机关审核批准，但应在税金额，无须
28、报请税务机关审核批准，但应在纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面积、免税金额以及免税土地是属于荒山、林地、积、免税金额以及免税土地是属于荒山、林地、湖泊占地等情况予以说明。湖泊占地等情况予以说明。税收优惠税收优惠企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地 对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收自治区、直辖市税务局确定，暂免征收土地使用税；对仓库库区、厂房本身用土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收土地使用税。地，应照章征收土地使用税。税收优惠税收优惠安全防范用地安全防范用地纳税义务发生时间纳税义务发生时间征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次日起缴纳土地使用税。（征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准的文件依据确定）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。October 十十月月 谢谢大家！谢谢大家！Thankyou!Thankyou!