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1、万科东丽湖项目推介1.东丽湖区位介绍2.东丽湖规划概述3.项目（首期）策划4.成功举办大滑赛目录目录1.1.自然生态环境自然生态环境2.2.优越区位优越区位3.3.东丽湖地区的开发东丽湖地区的开发4.4.项目发现项目发现5.5.项目启动时机的成熟项目启动时机的成熟一、东丽湖区位介绍一、东丽湖区位介绍东丽湖的形成东丽湖的形成生态生态群落群落动物资源动物资源温泉地热资源温泉地热资源空气质量空气质量声环境质量声环境质量.自然生态环境自然生态环境 东丽湖是东丽湖是19761976年为农业灌溉而人工开挖的水库。年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量蓄水量22002200万立方米，湖岸周长万立方米，湖岸周长
2、1212公里，水域辽阔，面积达公里，水域辽阔，面积达7.37.3平方公里（约平方公里（约1.11.1万亩），相当于西湖的万亩），相当于西湖的1.51.5倍。倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖的形成东丽湖的形成 主要有三种生态群落，其中芦苇群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。覆盖面积最大。芦苇群落：芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是
3、各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。值，又有很高的审美价值。芦苇杂草草甸群落芦苇杂草草甸群落 湖堤为刺槐群落湖堤为刺槐群落 生生 态态 群群 落落鸟类理想的栖息地鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等鹰等 丰富的昆虫资源丰富的昆虫资源 鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等 哺乳动物哺乳动物动动
4、物物 资资 源源东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。现有一口地热井深度为现有一口地热井深度为18001800米，水温高达米，水温高达9797，自流出水量为，自流出水量为4545立方米立方米/小小时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良
5、，十分畅销。温温 泉泉 地地 热热 资资 源源 通过空气质量检测对比，东丽湖地区的通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2NO2、TSPTSP、SO2 SO2三项指标三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。域之一。污染物五日均值指标分析污染物五日均值指标分析 单位：单位：mg/m3NONO2 2 SO SO2 2 TSP TSP 东丽湖地区东丽湖地区0.0400.0400.0100.0100.1060.106 市市 区区0.0610.0610.0390.0390.4360.436空空 气气 质质 量量 东东
6、丽丽湖湖地地区区噪噪声声分分贝贝值值远远低低于于市市区区及及其其他他乡乡镇镇地地区区，基基本本没没有有噪噪声声污污染染。根根据据监监测测结结果果，东东丽丽湖湖项项目目中中心心区区域域的的昼昼夜夜噪噪声声监监测测值值均低于城区区域环境噪声标准（均低于城区区域环境噪声标准（I I类），声环境质量较好。类），声环境质量较好。声声 环环 境境 质质 量量战略中心东移战略中心东移产业走廊产业走廊交通走廊交通走廊.优越的区位优越的区位 未来天津城市的发展将呈现未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区
7、的中间位置，滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。是一个投资置业，大展宏图的理想基地。天津市区天津市区东丽东丽湖湖塘沽区塘沽区“一根扁担挑两头一根扁担挑两头”战略中心东移战略中心东移 滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的3737，未，未来来8 8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。产业产业 走走 廊廊目前：目前：通过津汉公路、卫国道与市区相连
8、。通过津汉公路、卫国道与市区相连。茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划7 7月月底完工。底完工。每天往返市区和滨海新区人流量达每天往返市区和滨海新区人流量达1010万人次。万人次。东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来：未来：在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口。金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。光
9、大道。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。交交 通通 走走 廊廊东丽湖地区的定位东丽湖地区的定位旅游度假区的初步开发旅游度假区的初步开发巨大的发展潜力巨大的发展潜力.东丽湖地区的开发东丽湖地区的开发东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为 天津市十大旅游风景区之一天津市十大旅游风景区之一 天津市七个自然生态保护区之一天津市七个自然生态保护区之一 东东 丽丽 湖湖 地地 区区 的的 定定 位位东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区 尚未开始大规模的
10、开发尚未开始大规模的开发天水国际村天水国际村湖滨浴场湖滨浴场东丽湖度假村东丽湖度假村颐园宾馆颐园宾馆旅游度假区的初步开发旅游度假区的初步开发天津市政府城市规划及工业新区东移的策略天津市政府城市规划及工业新区东移的策略 滨海新区的发展滨海新区的发展 国内生产总值平均每年增长国内生产总值平均每年增长1.61.6个百分点个百分点 开发区累计批准来自开发区累计批准来自7070多个国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余多个国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余 家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。保税区已有保税区已有8080多个国家
11、和地区的外商前来投资。多个国家和地区的外商前来投资。目前东丽经济开发区的发展目前东丽经济开发区的发展 来自十多个国家和地区的来自十多个国家和地区的150150多个企业多个企业 广阔的投资领域广阔的投资领域 优惠的税收政策优惠的税收政策 完善的社区服务完善的社区服务巨大的发展潜力巨大的发展潜力 住宅郊区化的发展趋势住宅郊区化的发展趋势 东丽湖具备的区位优势东丽湖具备的区位优势 人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境.项目发现项目发现战后，西方老城市以地铁和高战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单
12、元模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅（低层、低住宅的郊外小住宅（低层、低密度）成为中产阶层的居住方密度）成为中产阶层的居住方式。式。在九十年代初期在九十年代初期,中国较发达的中国较发达的大城市北京、上海、广州相继大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。桂园和上海的锦秋加州项目。住宅郊区化的发展趋势住宅郊区化的发展趋势隶属天津未来最具活力的滨海新区行政区划。隶属天津未来最
13、具活力的滨海新区行政区划。东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。自自然然环环境境十十分分优优越越，附附近近地地区区无无工工业业项项目目，空空气气、水水体体、土土壤壤均均没有受到污染。没有受到污染。特色的湖区景观。特色的湖区景观。东丽湖具备的区位优势东丽湖具备的区位优势 追求自然、健康的生活状态追求自然、健康的生活状态 交通的自由度加大交通的自由度加大 城市和郊区人口密度的差异城市和郊区人口密度的差异 信信息息化化的的发发展展快快，产产业业向向城城郊郊发发展展成为可能成为可能人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境
14、5.5.项目启动时机的成熟项目启动时机的成熟 03年以后，天津的城市规划、土地政策、以及东丽湖周边配套的进 展、交通建设的进展都发生了很大的变化，因此对东丽湖项目的启 动时机已经到来。城市的发展城市的发展土地政策的调整土地政策的调整东丽湖周边配套的进展东丽湖周边配套的进展天天 津津 空空港港 物物 流流加工区加工区中中心心城城区区万万 科科 东东丽湖丽湖滨滨 海海国国 际际机场机场东东 丽丽 湖湖旅旅 游游 度度假区假区金金钟钟公公路路津津汉汉公公路路京京津津塘塘高高速速津津滨滨高高速速茶茶金金路路张贵张贵庄庄项目项目滨滨海海城城区区城市的发展城市的发展随着新一届政府的上任，城市的发展规划更加
15、清晰，在随着新一届政府的上任，城市的发展规划更加清晰，在“双核两带多中心双核两带多中心”的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态核心地位更为明确。核心地位更为明确。确定了以下投资热点：确定了以下投资热点：20032003年市政府从国家开发银行贷年市政府从国家开
16、发银行贷款款500500亿元，要在中心城区未来亿元，要在中心城区未来5 5年完成四大工程：快速路工程、年完成四大工程：快速路工程、海河开发市政工程、地铁（为海河开发市政工程、地铁（为1 1、2 2、3 3号线），绿色家园，该号线），绿色家园，该500500亿元贷款计划用土地出让收益来亿元贷款计划用土地出让收益来归还，制定了土地整理方案。归还，制定了土地整理方案。快速环线快速环线-48.9-48.9公里公里 四条快速通道四条快速通道-75.5-75.5公里公里三条快速联络线三条快速联络线-20.6-20.6公里公里快速路总长快速路总长145145公里公里土地政策的调整 天津市在天津市在20032
17、003年年6 6月月2 2日出台了天津市国有土地有偿使用办法日出台了天津市国有土地有偿使用办法，加强了市级政府对土地的控制，加强了市级政府对土地的控制办法实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政办法实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政策出让金按评估确认地价的策出让金按评估确认地价的20%20%收取，老政策关于住宅项目一般按收取，老政策关于住宅项目一般按楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形中增加开发商土地成本。中增加开发商土地成本。与此同时，土地供应的格局发生重大变化，市土地局将成为最与此同时
18、，土地供应的格局发生重大变化，市土地局将成为最大土地垄断者，土地严格计划供应，特别是别墅用地，土地资源更大土地垄断者，土地严格计划供应，特别是别墅用地，土地资源更为稀缺。为稀缺。东丽湖周边配套的进展空港加工区的建设列入本届政府的工作报告空港加工区的建设列入本届政府的工作报告天津经济技术开发区西区天津经济技术开发区西区 东丽湖项目以新市镇的模式进行整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽东丽湖项目以新市镇的模式进行整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠自身
19、的建设无法实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区自身的建设无法实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的远期目标具备了现实性远期目标具备了现实性津汉公路的建设津汉公路的建设金钟公路的建设金钟公路的建设市内部分市内部分由由于于以以上上的的基基础础配配套套实实施施速速度度明明显显提提速速，至至明明年年开开盘盘时时，东东丽丽湖湖的的飞飞地地状状况况将将彻彻底底改改观观，到到外外环环线线的的时时间间可可缩缩短短到到10101515分
20、分钟钟，到到市市中中心心的的时时间间可可缩缩短短到到30304040分分钟钟。根根据据北北京京、上上海海的的经经验验，在在这这样样的的路路程程范范围围内内，加加上上东东丽丽湖湖特特有有的的生生态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。1.1.项目概述项目概述2.2.项目的总体市场定位项目的总体市场定位3.3.首期规划成果首期规划成果二、东丽湖规划概述二、东丽湖规划概述宗地概况宗地概况规划理念规划理念规划主题规划主题规划布局与产品设计概念规划布局与产品设计概念.项目概述项目概述宗宗 地地 概概 况况 天津万科东丽湖项目位于风景秀丽的东
21、丽湖旅游温泉度假区，南接天津万科东丽湖项目位于风景秀丽的东丽湖旅游温泉度假区，南接7.37.3平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。该项目占地该项目占地270270多万平方米多万平方米(4095(4095亩亩)，总建筑面积，总建筑面积8888万平方米，总体规划容万平方米，总体规划容积率积率0.360.36，是万科目前最大的房地产项目，计划在，是万科目前最大的房地产项目，计划在810810年内建设成为一个年内建设成为一个功能齐全的综合性新市镇功能齐全的综合性新市镇 万科东丽湖万科东丽湖万科东丽湖项目将万科东丽湖项目将“建筑文脉建筑
22、文脉”、“优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素”、“良好良好的城市形态的城市形态”三个设计思想结合在一起。三个设计思想结合在一起。坚持土地原有的特点和周边环境的影响坚持土地原有的特点和周边环境的影响 ，基于新小区建设计划及原，基于新小区建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。Contextualism建筑文脉建筑文脉BuildingStrongCommunities优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素GoodCityForm良好的城市形态良好的城市形态规规 划划 理理 念念（摘自加拿大（摘自加拿大BDCLBDCL事务所
23、规划成果事务所规划成果)万科东丽湖所采用万科东丽湖所采用的设计手法最根本的一的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的点是对地块建筑文脉的透彻理解透彻理解。规划理念：之一规划理念：之一 地区风景特征 现状周边土地使用性质 建议开发项目 交通流量 气候因素 市政设施能力 潜在人口变动 地质及水文条件Contextualism建筑文脉建筑文脉 万科东丽湖的规万科东丽湖的规划是基于凯文划是基于凯文 林奇发林奇发展的理论，这是许多展的理论，这是许多城市规划设计师工作城市规划设计师工作原则的基础原则的基础。规划理念：之二规划理念：之二GoodCityForm良好的城市形态良好的城市形态 可识别性 道路 结
24、点 边界线 行政区 标志物 活跃的社区中心 集中的绿地 方便合理的步行系统 与周围景区的联系 层次分明的街道网络 小路及街巷 林荫道 具有不同私密性的社交场所 步行到达的商店及服务设施 对公共空间的注重 尊重当地的地域环境 创造良好的城市形态 追求高尚的生活品质 汲取并采用了北美在住汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计宅小区建设方面的最新设计思想思想“城市新生活城市新生活”，重，重新唤起人们对建设精彩持久新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。的住宅小区的热情。规划理念：之三规划理念：之三BuildingStrongCommunities优秀小区的基本要素优秀小区的基本要素规划主题规
25、划主题世外桃源世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。生态主题：生态主题：利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正的生态居住
26、区。的生态居住区。多功能综合社区多功能综合社区：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。议度假等功能于一体。打造新市镇的产业：打造新市镇的产业：营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。“5“52”2”的生活模式：的生活模式：周末来
27、这里度假，释放在喧闹城市中工作五天的心周末来这里度假，释放在喧闹城市中工作五天的心情；也可在东丽湖工作、生活、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快情；也可在东丽湖工作、生活、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快规划主题规划主题世外桃源世外桃源(摘自加拿大摘自加拿大BDCLBDCL事务所规划成果事务所规划成果)项目规划布局项目规划布局整体用地平衡比例与建筑面积比例整体用地平衡比例与建筑面积比例停车与开放的空间停车与开放的空间水系的概念水系的概念路网系统路网系统n 谁在这里居住？谁在这里居住？东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人员、东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政
28、管理人员、当地经营者等，年龄集中在当地经营者等，年龄集中在30-5030-50岁，除此之外，社区对退休、半退休岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。n 谁在这里做客？谁在这里做客？东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。围，为周围城市提供了一个独特的去处。n 谁在这里工作？谁在这里
29、工作？1.1.医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者。商店主、娱乐专家及行政管理者。2.2.大批高科技产业的从业人员大批高科技产业的从业人员3.3.社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。成果，通过互联网进行商务活动。市场研究市场研究社区人群分析社区人群分析规划简述规划简述TheresortcommunityofDongliLakehasbeen东丽湖社区的规划与构思基于住宅、休闲
30、、商业conceivedandplannedasacompletesynthesisof与旅游设施综合性运用的考虑，形成一个完全成熟的residential,recreation,commercialandresortuses项目。充分开发先天的优势与能源，对于这些幸运的workingtogethertoformacompleteandmature居民也感受到与社区的融合。她真正表达了一个完development.Atoncelargeenoughtodevelopits全、现代的开发模式。ownsynergyandenergy,yetcompactenoughtoforthefortunat
31、eresidentstofeelasenseofbelongingandcommunity,ittrulyrepresentsacomplete,andmodel,development.3期期独体别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型以天津市主流需求市场及当地产业人口消费为主寻求区域产业支持，转变城镇人口的构成比例，主要吸引当地产业人口，形成复合型城镇以产业适应与预留性公建配套为主，并逐步完善城镇的服务配套：主题公园等。依托空港物流中心区建设可持续发展与项目成长可持续发展与项目成长关注关注项目项目首期首期产品产品方面方面独体别墅、联排别墅、低层公寓客户客户方面方面以天津市中高端群体为主启
32、动项目，并附以城市新兴阶层客户群体开发开发侧重侧重以运动、休闲为主题，主要树立项目的充分吸引力、以绝对领先的产品与环境满足目前客户对高生活质量标准的追求。配套配套方面方面达到满足客户对项目的吸引力标准及首期常住型客户的基本生活要求。营建的设施主要为：销售中心、示范区、服务性公建、运动场、生态景观等产业产业方面方面2期期独体别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公寓以天津市中端主流市场客户群体为主，并吸纳北京、滨海区域的高端客户群体以教育、渡假为主题，在保持产品的领先的同时，以完备、完美的生活配套最大程度地吸引规模消费为目标城镇的基本生活与教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系统主要营建的设施为：。市镇
33、中心、会议度假中心、学校依托会议渡假及体育产业产品设计概念产品设计概念设计概念：简明、个性、还原、潜在环境设计、保留、相互关联设计概念：简明、个性、还原、潜在环境设计、保留、相互关联选用的户型设计概念选用的户型设计概念总体定位的描述总体定位的描述总体定位形成的基础总体定位形成的基础总体定位的结论总体定位的结论.项目的总体市场定位概述项目的总体市场定位概述适应多阶层人群定居，以完善的生活配套设施和服务体系为基础适应多阶层人群定居，以完善的生活配套设施和服务体系为基础的多功能综合型生态新市镇；的多功能综合型生态新市镇；以湖景、水溪、自然动植物等生态环境和丰富多彩的运动休闲设以湖景、水溪、自然动植物
34、等生态环境和丰富多彩的运动休闲设施为特色；施为特色；提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求求总体定位的描述总体定位的描述 （1 1）对前期天津地产市场发展趋势分析）对前期天津地产市场发展趋势分析 （2 2）对目标客户的三次调查研究）对目标客户的三次调查研究 （3 3）对国外新市镇开发模式的借鉴）对国外新市镇开发模式的借鉴总体定位形成的基础总体定位形成的基础市场研究工作市场研究工作（1 1）对天津地产市场发展趋
35、势分析）对天津地产市场发展趋势分析 （A）总体市场发展特征：总体市场发展特征：改善型市场发展迅速改善型市场发展迅速多层次、复合化的需求结构日益明显多层次、复合化的需求结构日益明显 随随着着危危改改的的结结束束，中中低低价价位位住住宅宅仍仍占占市市场场主主流流，但但重重心心有有所所上上移移。特特别别是是25002500元元/平米至平米至35003500元元/平米的中价市场需求逐年增加平米的中价市场需求逐年增加。高端需求开始活跃高端需求开始活跃潜在的高端需求转化成现实的需求潜在的高端需求转化成现实的需求 联排别墅热在联排别墅热在20022002年开始启动。从年开始启动。从8 8月份开始，天津南部的
36、联排别墅开始月份开始，天津南部的联排别墅开始渐次推出，代表是半岛兰湾、城市别墅、仁爱豪景。城南别墅的特征：渐次推出，代表是半岛兰湾、城市别墅、仁爱豪景。城南别墅的特征：户型创新，在万科新城的基础上有所发展；户型创新，在万科新城的基础上有所发展；面对高端市场，主力户型超过百万；面对高端市场，主力户型超过百万；销售状况良好。销售状况良好。安居需求安居需求改善需求改善需求高端需求高端需求解决基本的居住问题,看中价格和接受总价在10万-30万之间面积、房型、位置及小区环境是第一因素接受总价在30万到50万二次或多次置业,注重项目或产品个性接受总价为70万及以上65%25%10%多层次、复合化的需求结构
37、日益明显多层次、复合化的需求结构日益明显（B B）、区域市场发展特征：）、区域市场发展特征：东部地区成为开发热点：东部地区成为开发热点：随随着着太太阳阳城城，张张贵贵庄庄的的新新区区启启动动，东东部部交交通通干干线线的的完完成成，东东部部地地区区成为继南部市场后又一主要的热点地区。成为继南部市场后又一主要的热点地区。项目周边投资日益升温；项目周边投资日益升温；滑水赛后，东丽湖地区的投资进程加快，特别是保税区空港近滑水赛后，东丽湖地区的投资进程加快，特别是保税区空港近4040平平方公里土地的圈定，对东丽湖区域的投资、就业及基础设施建设意义重方公里土地的圈定，对东丽湖区域的投资、就业及基础设施建设
38、意义重大。大。滨海新区发展潜力巨大：滨海新区发展潜力巨大：区内房地产年销售量仅占天津房地产市场总量的区内房地产年销售量仅占天津房地产市场总量的11%11%，供应和需求均，供应和需求均不活跃，与地区经济发展不成比例。如果交通问题获得改善，该区的三不活跃，与地区经济发展不成比例。如果交通问题获得改善，该区的三资企业的外商、白领将是潜在的大市场。资企业的外商、白领将是潜在的大市场。市场趋势综述市场趋势综述:1 1、天津地产市场正在形成多层次、复合型的需求结构。高端需求日天津地产市场正在形成多层次、复合型的需求结构。高端需求日趋活跃，改善型需求发展渐成主流，同时安居需求仍保持旺盛势头。趋活跃，改善型需
39、求发展渐成主流，同时安居需求仍保持旺盛势头。2 2、城市东部是城市发展的主要方向，将成为未来、城市东部是城市发展的主要方向，将成为未来3 3年房地产发展的亮年房地产发展的亮点。特别是空港加工区的规划，对于加强东丽湖地区和城区的联系、点。特别是空港加工区的规划，对于加强东丽湖地区和城区的联系、改善交通条件、带动产业发展意义重大。改善交通条件、带动产业发展意义重大。3 3、市场需求总体呈现强烈的本地化特征，低端需求仍是市场主力，高、市场需求总体呈现强烈的本地化特征，低端需求仍是市场主力，高端需求涌现在位于城市外环线附近的联排别墅地区。相反，一些远端需求涌现在位于城市外环线附近的联排别墅地区。相反，
40、一些远郊的别墅不成规模，配套、手续不规范，仅以低价吸引少量特异的郊的别墅不成规模，配套、手续不规范，仅以低价吸引少量特异的需求。需求。（2 2）对目标客户的三次调研）对目标客户的三次调研第一次调研目的：第一次调研目的：解决方向性问题（解决方向性问题（20002000年年4 4月）月）测试测试市场潜力和项目定位：概念、社区功能、环境、风格等方向性定位市场潜力和项目定位：概念、社区功能、环境、风格等方向性定位理想社区：理想社区：理理想想的的东东丽丽湖湖概概念念=46%=46%的的生生态态环环保保+22%+22%的的运运动动休休闲闲+17%+17%的的教教育育+15%+15%的的美美式式卫星城镇。卫
41、星城镇。生生态态环环保保是是东东丽丽湖湖项项目目吸吸引引客客户户的的最最大大卖卖点点，但但运运动动休休闲闲，教教育育和和美美式式卫卫星星城城镇镇实实际际上上是是目目标标客客户对未来生活的理想描述，规划上应与项目主题相结合户对未来生活的理想描述，规划上应与项目主题相结合。产品选型产品选型理想的建筑风格理想的建筑风格=77.5%=77.5%的独户住宅的独户住宅+11.2%+11.2%的联排别墅的联排别墅+11.2%+11.2%的低密度公寓的低密度公寓对对于于大大多多数数二二次次以以上上置置业业的的客客户户，产产品品的的独独特特性性和和差差异异性性非非常常关关键键，同同时时表表明明联联排排别别墅墅和
42、和低低层层公公寓也有一定市场寓也有一定市场。环境吸引：环境吸引：东丽湖社区在环境上最大吸引力：环保、安全、安静东丽湖社区在环境上最大吸引力：环保、安全、安静。20012001年年1010月月1 1日期间，对万科新城、城市花园和部分来访客户进行了问卷调查，由于这部分客户基日期间，对万科新城、城市花园和部分来访客户进行了问卷调查，由于这部分客户基本上都属于改善型和特异型需求的客户，调查结论有一定代表性。调查表明：本上都属于改善型和特异型需求的客户，调查结论有一定代表性。调查表明：基本情况：基本情况：客户以客户以26-4526-45岁的年龄为主。岁的年龄为主。职业以三资、股份制企业管理人员、个体经商
43、和国有企事业单位管理者为主，比例为职业以三资、股份制企业管理人员、个体经商和国有企事业单位管理者为主，比例为63%63%。拥。拥有私家车和单位配车的比例为有私家车和单位配车的比例为75%75%。置业意向：置业意向：57%57%的客户倾向于独立住宅和独体别墅。的客户倾向于独立住宅和独体别墅。77%77%的客户需求面积在的客户需求面积在150150平米以上。平米以上。50-8050-80万元是他们最能接受的价位。万元是他们最能接受的价位。从居住地到工作地的交通距离以从居住地到工作地的交通距离以30-4530-45分钟为宜。分钟为宜。第二次问卷目的：测试置业意向（第二次问卷目的：测试置业意向（200
44、12001年年1010月）月）本次调研是在本次调研是在20002000年年4 4月首次针对东丽湖项目调研的基础上，进行的更细化、更深入月首次针对东丽湖项目调研的基础上，进行的更细化、更深入的二次调研的二次调研。天津市政府为世界大学生滑水赛而投资的周边设施、公路建设为东丽湖项目天津市政府为世界大学生滑水赛而投资的周边设施、公路建设为东丽湖项目的启动提供了良好契机。如何在东丽湖项目现有状况基础上，通过主题概念以及差异性的的启动提供了良好契机。如何在东丽湖项目现有状况基础上，通过主题概念以及差异性的产品吸引住目标客户，是项目开发要解决的核心问题。产品吸引住目标客户，是项目开发要解决的核心问题。第三次
45、调研旨在达到以下目的：第三次调研旨在达到以下目的：客户群特征：客户群特征：1 1、首期客户特征；、首期客户特征；2 2、滨海新区市场客户特征；、滨海新区市场客户特征；3 3、北京市场客户特征、北京市场客户特征4 4、需求利益细分市场特征、需求利益细分市场特征客户需求特征：客户需求特征：1 1、对于远离市中心的郊外住宅，客户有哪些需求点？他们真正关心的是什么？东丽湖项、对于远离市中心的郊外住宅，客户有哪些需求点？他们真正关心的是什么？东丽湖项目的哪些特点最具吸引力？小区内配套设施规划，哪些设施必不可少？目的哪些特点最具吸引力？小区内配套设施规划，哪些设施必不可少？2 2、可接受的价位判断、可接受
46、的价位判断 3 3、各需求细分市场对住房需求的特点、各需求细分市场对住房需求的特点第三次调研目的：描述客户特征与需求偏好（第三次调研目的：描述客户特征与需求偏好（20022002年年1212月）月）从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看从住房心理需求角度看细分为四类客户，但比例相差不大细分为四类客户，但比例相差不大 生态追求型客户占生态追求型客户占生态追求型客户占生态追求型客户占 30%30%30%30%向往别墅型客户占向往别墅型客户占向往别墅型客户占向往别墅型客户占 26%26%26%26%综合社区型客户占综合社区型客户占综合社区型客户占综合社区型客户占 23%23%2
47、3%23%运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占运动、休闲型客户占 21%21%21%21%从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看从住房类型需求角度看别墅、非别墅客户各半，前者稍多别墅、非别墅客户各半，前者稍多 别墅客户占别墅客户占别墅客户占别墅客户占 54%54%54%54%非别墅非别墅非别墅非别墅/主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占主要为低层公寓客户占 46%46%46%46%从消费模式看从消费模式看从消费模式看从消费模式看常住型客户居主导地位（常住型客户居主导地位（47%47%），将近一半），将近一半 作为第一居所的常住型客
48、户占作为第一居所的常住型客户占作为第一居所的常住型客户占作为第一居所的常住型客户占 47474747 作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占作为第二居所的休闲度假型客户占 29 29 29 29 用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占用于出租、升值的投资型客户占 24 24 24 24三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论客户类型细分及各类型比例客户类型细分及各类型比例三次客户调研的主要结论三次客户调研的主要结论有效客户主要特征有效客户主要特征 市区、滨海、北京市区、滨海、北京市区、滨海、北
49、京市区、滨海、北京有效目标客户的平均年龄均为有效目标客户的平均年龄均为有效目标客户的平均年龄均为有效目标客户的平均年龄均为35353535岁。岁。岁。岁。天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为天津市区客户平均家庭月收入为6519651965196519元；滨海新区客户平均家元；滨海新区客户平均家元；滨海新区客户平均家元；滨海新区客户平均家 庭月收入为庭月收入为庭月收入为庭月收入为6525652565256525元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为元；北京市区客户平均家庭月收入为981298
50、1298129812元。元。元。元。天津市区天津市区天津市区天津市区65656565的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上 文化程度者占文化程度者占文化程度者占文化程度者占65656565。天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是天津市区有效目标客户平均住房套数是1.391.391.391.39套；滨海新区有效套；滨海新区有效套；滨海新区有效套；滨海新区有效 目标客户平均住房套数是目标客户平均住房套数是目