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1、别墅基本知识培训教程第1页，本讲稿共64页培训纲要培训纲要一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析六、山西省别墅市场概况六、山西省别墅市场概况七、名墅赏析七、名墅赏析第2页，本讲稿共64页一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念 “在风景区或在郊区建造的供休养的住所在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-汉语词典汉语词典 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是
2、第二。古时，古时，别墅是供游玩休养的山水美宅别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场这与当今市场 上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。第3页，本讲稿共64页一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念 现在常说的现在常说的“
3、别墅别墅”实际上涵盖了两种物业类型：实际上涵盖了两种物业类型：一种是一种是HOUSE，第一居所的房子叫做，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应应该是该是“房子、住宅房子、住宅”；一种是一种是VILLA，第二居所叫，第二居所叫VILLA ，而，而VILLA才应当是才应当是“别别墅墅”。VillaVilla最早出现在中国时，最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、经常翻译成三种，别墅、庄园、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园
4、区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。人类的某种理想。第4页，本讲稿共64页 “位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。自然景观的两层以上独立住宅。”-美国大辞典美国大辞典 国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水
5、景观、用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。自然环境，与现实城市生活有一定脱节。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念第5页，本讲稿共64页国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（）和双拼
6、别墅（Semi-detached house），其它这些产品只可以称作），其它这些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝然不同。与独立别墅的概念绝然不同。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念第6页，本讲稿共64页首先别墅是一种终极住宅。首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志。其次，它是住户身份品位和个性的标志。是是“富人阶层富人阶层”占有占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥的领地，随着中国别墅进程的
7、不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源有稀缺自然资源。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想理想人生人生”。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念第7页，本讲稿共64页二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分 别墅的类型从以下四个方面划分：别墅的类型从以下四个方面划分：从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑风格划分从别墅
8、的建筑风格划分从别墅的使用功能划分从别墅的使用功能划分从别墅的景观特征划分从别墅的景观特征划分第8页，本讲稿共64页 目前国内市场目前国内市场从别墅的从别墅的建筑类型建筑类型划分划分类型主要有类：类型主要有类：二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅叠拼别墅叠拼别墅空中别墅空中别墅第9页，本讲稿共64页 别墅终极形式别墅终极形式独栋别墅独栋别墅 定定义义：独：独门门独院，上有独立空独院，上有独立空间间，下有私家花园，下有私家花园领领地，是私密地，是私密性很性很强强的独立式住宅，表的独立式住宅，表现为现为
9、上下左右前后都属于独立空上下左右前后都属于独立空间间，一般房屋周一般房屋周围围都有面都有面积积不等的不等的绿绿地、院落。地、院落。这这一一类类型是型是别别墅墅历历史最悠久的一种。史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。私密性强，价格较高，多为高档别墅。第10页，本讲稿共64页独栋的变身独栋的变身联排别墅联排别墅 定定义义：又称：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，通俗的解释是联排住宅，有天有有天有地，每地，每户户独独门门独院，独院，设设有至个有至个车车位，位，还还有地下室。它是有地下室。它是由几幢小于三由几幢小于三层层的的单户别单户别墅并墅并联组联组成的成的联联排住宅，一排
10、二至排住宅，一排二至四四层联结层联结在一起，每几个在一起，每几个单单元共用外元共用外墙墙，有，有统统一的平面一的平面设计设计和独立的和独立的门户门户。1919世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。今天在欧美十分普及。第11页，本讲稿共64页Twofamilyhouse 双拼别墅双拼别墅定定义义：联联排排别别墅与独墅与独栋别栋别墅之墅之间间的中的中间产间产品，是由两个品，是由两个单单元的元的别别墅拼墅拼联组联组成的成的单栋别单栋别墅。在美国被叫作墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直，直译为译为两个两个家庭的家庭的别别墅墅,由两
11、个由两个单单元的元的别别墅拼墅拼联组联组成的成的单栋别单栋别墅。墅。特征：低密度，采光面增加，通特征：低密度，采光面增加，通风风性性强强，室外空，室外空间间比比较宽阔较宽阔。低低层层小楼加上私家花园，相小楼加上私家花园，相对对独立。独立。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）第12页，本讲稿共64页Townhouse的延伸的延伸叠拼别墅叠拼别墅 定定义义：综综合情景洋房公寓与合情景洋房公寓与联联排排别别墅特点的基墅特点的基础础上上产产生，由多生，由多层层的复式住宅上下叠加在一起的复式住宅上下叠加在一起组组合而成，下合而成，下层层有花园，上有花园，上
12、层层有有屋屋顶顶花园，一般花园，一般为为四四层带阁层带阁楼建筑。楼建筑。这这种开种开间间与与联联排排别别墅相比，墅相比，独立面造型可丰富一些，同独立面造型可丰富一些，同时时一定程度上克服了一定程度上克服了联联排排别别墅窄墅窄进进深的缺点。深的缺点。特征：特征：经济经济型型别别墅，多墅，多为为第一居所。与独第一居所。与独栋栋相比私密性相比私密性较较差，与差，与联联排排相比，建筑造型丰富，相比，建筑造型丰富，户户型布局更合理，不存在窄型布局更合理，不存在窄进进深的缺点。深的缺点。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）第13页，本讲稿共64页城市中心的别
13、墅城市中心的别墅空中别墅空中别墅定定义义：源于美国，称：源于美国，称为为“Penthouse”即即“空中空中阁阁楼楼”，发发源于源于美国，原指位于城市中心地美国，原指位于城市中心地带带，高，高层顶层顶端的豪宅。一般指建在端的豪宅。一般指建在高高层层楼楼顶顶端具有端具有别别墅形墅形态态的的跃跃式或复式住宅。式或复式住宅。特征：全景特征：全景观观，与普通，与普通别别墅相比地理位置好，墅相比地理位置好，视视野开野开阔阔、通透。挑高通透。挑高层层高通高通风顺畅风顺畅，采光度好。，采光度好。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）第14页，本讲稿共64页从别墅
14、的从别墅的建筑风格建筑风格划分：划分：欧式欧式别别墅墅美式美式别别墅墅西班牙式别墅西班牙式别墅中式中式别别墅墅二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）第15页，本讲稿共64页欧式别墅欧式别墅-欧陆传统的贵族风格。欧陆传统的贵族风格。主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。强调与周围环境的和谐与统一。巴洛克巴洛克风风格、洛克克格、洛克克风风格、格、法国古典主法国古典主义风义风格、哥特式格、哥特式风风格、古格、古罗马罗马风风格、古典复格、古典复兴风兴风
15、格、浪漫主格、浪漫主义风义风格、折衷主格、折衷主义风义风格、文格、文艺艺复复兴风兴风格、格、罗罗曼曼风风格等，都可定格等，都可定义为义为欧式欧式风风格。欧式格。欧式风风格格别别墅在外墅在外观观上既上既有浪漫典雅的一面，又有有浪漫典雅的一面，又有简洁简洁大气的一面，同大气的一面，同时时也不乏清新明快的也不乏清新明快的感感觉觉，对对房子的房子的空空间间感比感比较较注重。注重。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）第16页，本讲稿共64页美式别墅美式别墅-混合风格北美风情混合风格北美风情特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙
16、面，装饰性而不是结构特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。美国的建筑美国的建筑风风格呈格呈现现出多元的丰富多彩的国出多元的丰富多彩的国际际化化倾倾向。是集当今世界住宅建筑精向。是集当今世界住宅建筑精华华之之大成后又融合了美国人自由、活大成后又融合了美国人自由、活泼泼、善于、善于创创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为为国国际际上最先上最先进进、最人性化、最富、最人性化、最富创创意的住宅。意的住宅。北美北美风风格主要依据于四个
17、主要格主要依据于四个主要时时期的建筑期的建筑风风格：格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格世纪时期或是现代风格。北美。北美风风格格实际实际上是一种混合上是一种混合风风格格,不象欧洲的建筑不象欧洲的建筑风风格是一步步格是一步步逐逐渐发渐发展演展演变变而来的，它在同一而来的，它在同一时时期接受了期接受了许许多种成熟的建筑多种成熟的建筑风风格，格，相互之相互之间间又有融合和影响。又有融合和影响。具具 有注重建筑细节、有古典情怀、有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情外观简洁大方，融合多种风情 于一体的特点。于一体的
18、特点。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）第17页，本讲稿共64页西班牙风情别墅西班牙风情别墅西班牙西班牙风风格是殖民格是殖民风风格，格，传传教教风风格、折衷主格、折衷主义风义风格和蒙特利格和蒙特利风风格等的格等的总总称，也包括在称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙南美洲曾盛行的西班牙风风格。西班牙格。西班牙风风格的格的基本特征主要有：基本特征主要有：1.外表有亮丽的色彩；外表有亮丽的色彩；2.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添
19、了立体感和个性感；4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。（帕提欧）。“帕提欧帕提欧”是西班牙是西班牙语对语对建筑物之内，柱廊四建筑物之内，柱廊四围围的露天庭院的称呼。它来的露天庭院的称呼。它来历历久久远远，西元，西元纪纪年前，年前，罗马罗马人人进进入入西班牙，西班牙，为为西班牙西班牙带带来了来了罗马罗马文文明，据明，据说说，帕提欧的前身就是，帕提欧的前身就是罗罗马马建筑的前庭。后来西班牙又被建筑的前庭。后来西班牙又被摩摩尔尔人所征服，受摩人所征服，受摩尔尔
20、文化全面文化全面熏陶数百年，使西班牙的帕提欧熏陶数百年，使西班牙的帕提欧形成了自己的形成了自己的风风格特格特质质。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）第18页，本讲稿共64页 中式别墅中式别墅-北京的四合院与苏州园林融合北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。征。新中式建筑不新中式建筑不仅仅在文脉与中国在文脉与中国传统传统建筑一脉相承，而且更重要的体建筑一脉相承，而且更重要的体现现在在对传对传统统建筑的建筑的发发展和展
21、和变变化上：既很好的保持了化上：既很好的保持了传统传统建筑的精髓，又有效的融合了建筑的精髓，又有效的融合了现现代建筑元素与代建筑元素与现现代代设计设计因素，改因素，改变变了了传统传统建筑功能使用，建筑功能使用，给给予重新定位。予重新定位。中式中式传统传统建筑与建筑与现现代住宅的功能要求和代住宅的功能要求和现现代人的生活方式的代人的生活方式的结结合。最近几年，合。最近几年，诞诞生了一批非常生了一批非常有影响的新中式建筑，新北有影响的新中式建筑，新北京四合院京四合院“易郡易郡”、通州、通州“运运河岸上的院子河岸上的院子”、“观观唐唐”这这几个非常有特色的几个非常有特色的项项目起到目起到了非常好的效
22、果。了非常好的效果。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）第19页，本讲稿共64页 从别墅的从别墅的使用功能使用功能分析分析,别墅分为别墅分为5大功能定义大功能定义:二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）城市型城市型别别墅、墅、度假型度假型别别墅、墅、出租型出租型别别墅墅、经营经营型型别别墅、墅、商住型商住型别别墅。墅。第20页，本讲稿共64页二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）居住型别墅：居住型别墅：就是把就是把别别墅作墅作为为第一居所需求。第一居所需求
23、。这类别这类别墅一般面墅一般面积积适适中、中、总总价在价在300万元以下、交通便利，适合少量政府万元以下、交通便利，适合少量政府级级官官员员和国企副和国企副总总级级以上人物、以上人物、经营实经营实体或体或贸贸易人、从事金融、易人、从事金融、证证券、保券、保险业险业的高收入人的高收入人士。士。度假型的别墅：度假型的别墅：将将别别墅作墅作为为第二居所。第二居所。购买这类别购买这类别墅的人基本上都有墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别这类别墅适合的人群比墅适合的人群比较较散，既有私散，既有私营营企企业业
24、老板，也有文化界成功人士，老板，也有文化界成功人士，还还有有持外国持外国护护照在内地做生意的照在内地做生意的华华人。人。这这类别这这类别墅往往位墅往往位处风处风景景胜胜地，自然地，自然环环境境优优美。美。第21页，本讲稿共64页出租型别墅：出租型别墅：这类别这类别墅墅虽虽然价格然价格较较高，但由于高，但由于环环境和管理水境和管理水平平优优于于经济别经济别墅，离市区和机墅，离市区和机场场的距离不算的距离不算远远，很受，很受“空中空中飞飞人人”的青的青睐睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资资。租客大都是外租客大都是外资资企企业业的高的高级职员级职
25、员或高或高层层管理人管理人员员。经营型别墅：经营型别墅：就是在旅游就是在旅游风风景区或度假区建造的景区或度假区建造的带带有有经营经营性性质质的的别别墅，一般来墅，一般来说说，别别墅墅仅仅仅仅是度假区的一个是度假区的一个组组成部分，成部分，还还有如酒有如酒店、店、娱乐设娱乐设施等相关施等相关营业营业性配套共同性配套共同组组成。而且，通常不公开出成。而且，通常不公开出售，每售，每栋栋不分割不分割产权产权。商住型别墅：商住型别墅：一般是一个大公司把一一般是一个大公司把一栋别栋别墅墅买买下来自用，既有了花园下来自用，既有了花园式的式的办办公公环环境，又有了高境，又有了高级级管理人管理人员员的寓所。的寓
26、所。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）第22页，本讲稿共64页在在别别墅价墅价值值体系中，体系中，环环境、景境、景观观是最是最为为基基础础的条件。的条件。现现有的有的别别墅墅项项目目在景在景观环观环境方面，基本分境方面，基本分为为山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅等等类类型。型。这这些景些景观环观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类观类型不同，但都是型不同，但都是在在强强调调一个共性的宗旨，即通一个共性的宗旨，即通过过构建良好的自然、生构建良好的自然、生态态景景观环观环境，境，让让
27、居居住者享受到身心的舒适与愉悦。住者享受到身心的舒适与愉悦。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的自然景观划分）（从别墅的自然景观划分）第23页，本讲稿共64页山景别墅山景别墅世界著名建筑大世界著名建筑大师师黑川黑川纪纪章曾章曾说过说过，理想住宅的第一个，理想住宅的第一个条件是房子要建在高条件是房子要建在高处处，有土有植物；第二个条件是人，有土有植物；第二个条件是人住在里面住在里面应该应该能感知春夏秋冬四季的能感知春夏秋冬四季的变变化。春山宜登、化。春山宜登、夏山宜夏山宜赏赏、秋山宜游、冬山宜、秋山宜游、冬山宜观观，山景山景别墅别墅成成为为人人们们心目中心目中最理想的住最理想的住处处。
28、第24页，本讲稿共64页香江别墅香江别墅 纯纯独独栋栋山景院落山景院落别别墅，位居北京西部生墅，位居北京西部生态态休休闲闲居住居住带带中心、海中心、海淀与昌平的接壤位置淀与昌平的接壤位置上西山上西山东东麓，麓，总总占地占地1500亩亩，分，分为为南南园、北园；上园、北园；上风风上水、上水、绝绝佳境界，周佳境界，周边绿边绿化率超化率超过过65%，是，是北京少有的北京少有的山景山景别别墅墅。第25页，本讲稿共64页水景别墅水景别墅在开发思路上运用自然、人造水景或二者在开发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。的生动
29、。“城有水城有水则则秀、居有水秀、居有水则则灵。灵。”-水不水不仅仅表表现为现为一种韵律的美，而且表一种韵律的美，而且表现现为为一种灵性的美。一种灵性的美。水景别墅水景别墅第26页，本讲稿共64页就就别别墅建筑和水的关系而言，墅建筑和水的关系而言，水景水景别别墅可以分墅可以分为为六种六种类类型：型：骑水型骑水型这这种种别别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比较较少少见见。因因为这类为这类型型别别墅建筑技墅建筑技术处术处理理难难度比度比较较大，且投入成本高，在商大，且投入成本高，在商品品别别墅批量生墅批量生产产的特性中的特性中难难以以实现实现集
30、集约约化。化。引水型引水型这这种种别别墅建筑的最初原形是云南墅建筑的最初原形是云南丽丽江的江的纳纳西族民居，在他西族民居，在他们们的大研的大研镇镇中，中，户户户户宅院里都有溪流穿宅院里都有溪流穿过过，正所，正所谓谓引水入宅引水入宅。这类这类型型别别墅在国内墅在国内别别墅建筑中有逐墅建筑中有逐渐渐增多的增多的趋势趋势。第27页，本讲稿共64页听水型听水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充满满潺潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类这类型型别别墅注重的是墅注重的是线线形水景形水景的的实
31、现实现，目前国内并不多，目前国内并不多见见。拥拥水型水型所所谓拥谓拥水是指水是指拥拥有私家游泳池，有私家游泳池，拥拥有一片私人的水域，相有一片私人的水域，相对对而言只是而言只是观观水水实实惠惠很多。很多。这类这类型型别别墅在国内并不少墅在国内并不少见见，但在私家游泳池，但在私家游泳池处处理上通常以室内的理上通常以室内的为为主，主，同同时时在尺寸的把握和在尺寸的把握和处处理上以理上以戏戏水功能水功能为为主，大多没有按主，大多没有按标标准尺寸准尺寸进进行行设设置。置。第28页，本讲稿共64页临临水型水型这类别这类别墅与水是墅与水是“零距离零距离”，即，即拥拥有自己的私家岸有自己的私家岸线线，这这种
32、种对对水域的水域的拥拥有有感会感会对对客客户产户产生极大的吸引力。在国外的生极大的吸引力。在国外的别别墅墅设计设计中往往会借助于中往往会借助于码头码头、栈桥栈桥等建筑要素，使等建筑要素，使这这种岸种岸线线的的拥拥有感加以有感加以强强化。化。观观水型水型主要指主要指对对天然水域的欣天然水域的欣赏赏度，度，这这在建筑在建筑处处理上注重的是理上注重的是观观水的角度水的角度和方位。在和方位。在别别墅建造中努力墅建造中努力实现对实现对天然水域的天然水域的视觉满视觉满足。足。第29页，本讲稿共64页就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分为：为：海景别墅、江景别墅和湖景
33、别墅等。海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。第30页，本讲稿共64页 海景别墅海景别墅海南大公馆海南大公馆“生活生意生活生意”的公的公馆馆生活生活海南大公海南大公馆馆位于海口市海甸位于海口市海甸岛岛一一线线海景，海南最北端，是海南海景，海南最北端，是海南绝绝版大面版大面积积，大花园豪，大花园豪华别华别墅，墅，户户均占地近三均占地近三亩亩，仅仅栋栋。户户型型面面积为积为平方米的独立平方米的独立别别墅，五星墅，五星级级商商务务会所，高雅会所，高雅华贵华贵的的内外内外环环境，境，宽宽敞舒适的敞舒适的设计设计更能体更能体现现公公馆馆生活的气生活的气派，温泉海景叠加派，温泉海景叠加别别墅，墅，拥拥有私家温泉
34、池有私家温泉池、独立、独立花花园、一园、一线线海海景和大公景和大公馆馆的的纯别纯别墅墅社区。社区。第31页，本讲稿共64页 江景别墅江景别墅-水印长堤水印长堤水印水印长长堤堤，地，地处处万江万江东东江南支流，与江南支流，与1.8公里的公里的东东江零距离相依，江零距离相依，是是东东莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅区。莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅区。水岸独水岸独栋栋庭院，永无遮庭院，永无遮挡挡的一的一线线无无敌敌江景江景,零距离零距离拥拥有自己的私有自己的私家岸家岸线线;依江畔天然形依江畔天然形态师态师法自然，以雕塑手法融入法自然，以雕塑手法融入东东江水脉江水脉。第32页，本讲稿共64页 湖景别墅湖景
35、别墅顺德碧桂园全新水景独立别墅组团顺德碧桂园全新水景独立别墅组团翠江湾翠江湾，融汇精致人工湖水景，维多利亚，融汇精致人工湖水景，维多利亚式风情的独立别墅建筑，将尊贵水岸生活演绎得淋漓尽致。式风情的独立别墅建筑，将尊贵水岸生活演绎得淋漓尽致。依水而居，是现代人梦想中的自然生活。依水而居，是现代人梦想中的自然生活。翠江湾翠江湾临水而筑，坐享得天临水而筑，坐享得天独厚的滨水生活，让尊贵别墅与优雅生活一脉连成。临近碧江的天然条件，使翠独厚的滨水生活，让尊贵别墅与优雅生活一脉连成。临近碧江的天然条件，使翠江湾一揽千米清波潋滟；社区内两个精致幽雅的人工湖，则更在江景之外，为翠江湾一揽千米清波潋滟；社区内两
36、个精致幽雅的人工湖，则更在江景之外，为翠江湾增添了婉约旖旎的清湖胜景，闲来湖滨漫步，生活惬意无边。江湾增添了婉约旖旎的清湖胜景，闲来湖滨漫步，生活惬意无边。第33页，本讲稿共64页顾名思义，顾名思义，高尔夫别墅高尔夫别墅是高尔夫球场与别墅的组合体，推崇以健是高尔夫球场与别墅的组合体，推崇以健康、绿色的高尔夫球场为背景，致力营造康、绿色的高尔夫球场为背景，致力营造“高尚、运动、健康高尚、运动、健康”的氛围。的氛围。无论是在高尔夫发源地苏格兰，还是在高尔夫盛行的美国，抑或在高无论是在高尔夫发源地苏格兰，还是在高尔夫盛行的美国，抑或在高尔夫刚刚兴起的中国，对于居住者来说，高尔夫别墅都是品位的象征。尔
37、夫刚刚兴起的中国，对于居住者来说，高尔夫别墅都是品位的象征。被誉为绿色、健康、环保的高尔夫住宅，已越来越走进人被誉为绿色、健康、环保的高尔夫住宅，已越来越走进人们的生活。花钱购置一栋高尔夫别墅，不仅可以享受乡村们的生活。花钱购置一栋高尔夫别墅，不仅可以享受乡村宁静、悠闲的生活，还可作为一部分宁静、悠闲的生活，还可作为一部分 投资理财的方式，让投资理财的方式，让资产获得增值。正因为有此一举二得，休闲与投资兼具的资产获得增值。正因为有此一举二得，休闲与投资兼具的功能，高尔夫别墅才成了人们关注的热点。功能，高尔夫别墅才成了人们关注的热点。高尔夫别墅高尔夫别墅第34页，本讲稿共64页深圳观澜湖高尔夫别
38、墅深圳观澜湖高尔夫别墅 作作为为世世界界最最大大球球会会的的高高尚尚别别墅墅项项目目，观观澜澜湖湖高高尔尔夫夫大大宅宅坐坐落落在在中中国国最最著著名名的的的的观观澜澜湖湖世世界界杯杯球球场场中中央央，以以其其无无可可比比拟拟的的经经济济价价值值、生生活活价价值值和和社社会会价价值值，成成为为国国际际、国国内内财财富富人人士士的的首首选选府府邸邸。荣荣膺膺健健力力士士世世界界第第一一大大球球会会的的观观澜澜湖湖高高尔尔夫夫球球会会，拥拥有有1010个个国国际际锦锦标标级级球球场场，世世界界级级品品牌牌的的尊尊崇崇地地位位和和品品牌牌内内涵涵，奠奠定定了了观观澜澜湖湖高高尔尔夫夫大大宅宅的的内内蕴
39、蕴及及其其经经济济价价值值。以高尔夫为纽带，为观澜湖创造出巨星闪以高尔夫为纽带，为观澜湖创造出巨星闪 耀、精英汇聚的国际化耀、精英汇聚的国际化 氛围，中国首席高尔夫氛围，中国首席高尔夫 国际高尚社区的至尊品国际高尚社区的至尊品 牌，由此铸就。牌，由此铸就。第35页，本讲稿共64页三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件购买购买别墅的群体，都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享别墅的群体，都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享受到别墅的自然、生态、健康、文化，又能同时享受城市的繁华与便利。受到别墅的自然、生态、健康、文化，又能同时享受城市的繁华与便利。现代别墅开发要想赢得
40、消费者的现代别墅开发要想赢得消费者的“芳心芳心”，必须具备以下三大要素：，必须具备以下三大要素：要素一：山水与环境资源要素一：山水与环境资源要素二：密度与景观质量要素二：密度与景观质量要素三：设计与配套功能要素三：设计与配套功能第36页，本讲稿共64页要素一：山水与环境资源要素一：山水与环境资源 未来别墅设计的发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大多是建立在郊区或未来别墅设计的发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大多是建立在郊区或空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度表现和利用自然环境是今后别墅保持空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度表现和利用自然环境是今
41、后别墅保持可持续性发展所要解决的关键问题。可持续性发展所要解决的关键问题。因此，我们在评判一座别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：项目大周边环境、因此，我们在评判一座别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：项目大周边环境、社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，其中，最重要的是看别墅所处的地社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，其中，最重要的是看别墅所处的地理环境是否具备山水与环境资源，因为买别墅的人并理环境是否具备山水与环境资源，因为买别墅的人并 不是因为缺房子住，买不是因为缺房子住，买 别墅的主要目的是为了别墅的主要目的是为了 提高自己的生活质量特提高自己的生
42、活质量特 别是追求更好的室外居别是追求更好的室外居 住环境。住环境。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件第37页，本讲稿共64页要素二：密度与景观质量要素二：密度与景观质量 对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑密度、私密性和对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。规划形态三个方面。首先，从建筑密度来看，好的别墅必须是低密度的，这样才能保证有首先，从建筑密度来看，好的别墅必须是低密度的，这样才能保证有足够好的景观和足够大的居住空间。其次是私密性，别墅业主相对来足够好的景观和足够大的居住空间。其次是私密性，别墅业主相对来说生活富裕、事业成
43、功，渴望在个人家庭生活方面有一定私密性，所说生活富裕、事业成功，渴望在个人家庭生活方面有一定私密性，所以对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方以对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。面的要求非常高。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件第三方面是别墅社区的规划形态。第三方面是别墅社区的规划形态。一个别墅社区，价值最高，销售最一个别墅社区，价值最高，销售最好的是那些道路尽端的别墅，独立好的是那些道路尽端的别墅，独立占据小岛的别墅，或者几户共享一占据小岛的别墅，或者几户共享一座小岛或半岛的别墅，以及四到五座小岛或半岛的别墅，以及四到
44、五户围合成小组团的别墅。户围合成小组团的别墅。第38页，本讲稿共64页要素三：设计与配套功能要素三：设计与配套功能别墅户型的创新求变，需要在功能的细化、空间尺度的精确把握及空间气别墅户型的创新求变，需要在功能的细化、空间尺度的精确把握及空间气氛的营造上多做文章。氛的营造上多做文章。别墅所追求的是新的功能和更加舒适的生活，所以在别墅的设计中，应把注意别墅所追求的是新的功能和更加舒适的生活，所以在别墅的设计中，应把注意力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方式方面，而不是一味地追力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方式方面，而不是一味地追求面积的节省，而别墅的豪与奢则应体现在建筑空间
45、设计的巧妙和新的功能空求面积的节省，而别墅的豪与奢则应体现在建筑空间设计的巧妙和新的功能空间开发方面。别墅，只有在空间流动性乃至不同性质空间的形状、位置、大小间开发方面。别墅，只有在空间流动性乃至不同性质空间的形状、位置、大小等方面精雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、建筑等方面精雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、建筑造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力才会体现。造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力才会体现。作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅空间的艺术性，空间的表现力，更应作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅空间的艺术性，空间的表现力，更应该
46、是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件第39页，本讲稿共64页交通便捷交通便捷 方便快捷的交通网络奠定了高档居住型别墅板块的核心竞争力。城市居住型别墅虽方便快捷的交通网络奠定了高档居住型别墅板块的核心竞争力。城市居住型别墅虽然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络，拥有便利丰厚的城市资源。然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络，拥有便利丰厚的城市资源。四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点“居住型居住型”别墅所在板块的生活配套的成熟度直接影响板块档次，成熟的板块发别墅所在板块的生活配套的成熟度直接影响板块档次，
47、成熟的板块发展大大提升别墅的品质。展大大提升别墅的品质。板块成熟板块成熟第40页，本讲稿共64页私密性强私密性强 别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式的满足感。清雅的格调、别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式的满足感。清雅的格调、柔和的色彩错落地掩映于园林之中，和流动的景观空间一起营造随意轻松的居住氛柔和的色彩错落地掩映于园林之中，和流动的景观空间一起营造随意轻松的居住氛围。蜿蜒曲折，步移景异，体现轻松的风格品味，衍生出栖居于此的无尽遐想。围。蜿蜒曲折，步移景异，体现轻松的风格品味，衍生出栖居于此的无尽遐想。四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点物
48、业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。如物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。如门卫管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管门卫管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管理等，做到管家式服务及隐形管理。理等，做到管家式服务及隐形管理。管家式物业管理管家式物业管理第41页，本讲稿共64页五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析首先，首先，北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是通风北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是通风。虽然这两。虽然这两个字眼看似宽泛，但它却影响了建
49、筑的体型设计、门窗设计和院落设个字眼看似宽泛，但它却影响了建筑的体型设计、门窗设计和院落设计。北方强调阳光，正因为阳光是它的优势所在。对比南方，以两个计。北方强调阳光，正因为阳光是它的优势所在。对比南方，以两个地方为例，一个是长江中下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿；地方为例，一个是长江中下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿；另一个是广东，阳光又过于强烈。所以说，另一个是广东，阳光又过于强烈。所以说，北方的阳光，从生活的北方的阳光，从生活的角度来讲，能提供更高的舒适度，角度来讲，能提供更高的舒适度，同时，又能塑造出一个建筑的阴同时，又能塑造出一个建筑的阴影、轮廓，也即建筑学上常影、轮廓，也即
50、建筑学上常 说的说的“阳光是真正刻画阳光是真正刻画 建筑特色的把式建筑特色的把式”；南；南 方强调通风，主要通过方强调通风，主要通过 大量的半室外空间解决。大量的半室外空间解决。第42页，本讲稿共64页五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实，包括用材上，尽量，包括用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；选择一些以砖、石为主的材料；南方强调的是清新通透南方强调的是清新通透，所以，立面多为浅色，材料的选择上，所以，立面多为浅色，材料的选择上用的多是涂料、木结构、仿木结构、钢结构等。用的多是