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1、会计学1其他长期资产其他长期资产本章主要内容本章主要内容第一节第一节 无形资产无形资产第二节第二节 投资性房地产投资性房地产第三节第三节 其他资产其他资产第1页/共64页第一节第一节第一节第一节 无形资产无形资产无形资产无形资产 一、无形资产的概述一、无形资产的概述（一）无形资产的概念和特点（一）无形资产的概念和特点指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产具有以下特征：无形资产具有以下特征：1 1、无形资产不具有实物形态、无形资产不具有实物形态 2 2、无形资产具有可辨认性、无形资产具有可辨认性 所谓可辨认性是指该资产
2、能够脱离企业单独存在，比所谓可辨认性是指该资产能够脱离企业单独存在，比如专利权，如专利权，A A企业可以用，企业可以用，B B企业买过来也可以用，这说明企业买过来也可以用，这说明此资产可以脱离企业而存在，可以单独用于交易，此即可此资产可以脱离企业而存在，可以单独用于交易，此即可辨认性。辨认性。第2页/共64页第一节第一节第一节第一节 无形资产无形资产无形资产无形资产符合以下条件之一的，应认定其具有可辨认性：符合以下条件之一的，应认定其具有可辨认性：（1 1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等；出售或转让等；（2 2）产生于合同性权
3、力或其他法定权利，无论这些权）产生于合同性权力或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。商誉是唯一的无法脱离企业单独存在的无形资产。在商誉是唯一的无法脱离企业单独存在的无形资产。在20062006年的新准则中，商誉从无形资产中分离出来单独作为一项年的新准则中，商誉从无形资产中分离出来单独作为一项资产，不再归入无形资产，这样剩下的无形资产均可单独资产，不再归入无形资产，这样剩下的无形资产均可单独辨认，可辨认性就变成了无形资产的一个共性。辨认，可辨认性就变成了无形资产的一个共性。3 3、无形资产属于非货币性资产、无形资产属
4、于非货币性资产 第3页/共64页（二）无形资产的分类（二）无形资产的分类无形资产无形资产是否受法是否受法律保律保护护是否有法是否有法定期定期限限备注备注专利权专利权是是有有只有能给企业带来经济利益只有能给企业带来经济利益的，方可作为企业的无的，方可作为企业的无形资产。形资产。非专利技术非专利技术否否无无商标权商标权是是有，有，1010年年特许权特许权是是有有只有企业授权的方可作无形只有企业授权的方可作无形资产入账。资产入账。著作权著作权是是有有略略土地使用权土地使用权是是有有 只有花费了支出买下来的只有花费了支出买下来的方可作无形资产认定，方可作无形资产认定，而无偿使用的不能作无而无偿使用的不
5、能作无形资产认定形资产认定第4页/共64页 二、无形资产的确认和计价二、无形资产的确认和计价 （一）无形资产的确认（一）无形资产的确认无形资产确认应满足的以下两个条件：无形资产确认应满足的以下两个条件：l 与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；l 该无形资产的成本能够可靠的计量该无形资产的成本能够可靠的计量 企业购入、非货币性交易换入、投资者投入、债务企业购入、非货币性交易换入、投资者投入、债务重组取得、接受捐赠以及自行开发取得的无形资产，重组取得、接受捐赠以及自行开发取得的无形资产，满足上述两个条件的，都应确认作为无形资产。满足上述两个条件的，都
6、应确认作为无形资产。企业自创商誉不满足无形资产确认的条件，它的成企业自创商誉不满足无形资产确认的条件，它的成本不能可靠地计量。本不能可靠地计量。第5页/共64页（二）无形资产的入账价值（二）无形资产的入账价值无形资产通常是按实际成本计量，即以取得无形资产并使之无形资产通常是按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。1.1.外购无形资产的成本外购无形资产的成本 包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。预定用途所发生的
7、其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照按照企业会计准则第企业会计准则第1717号号借款费用借款费用应予资本化的以应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益（财务费用）外，应当在信用期间内计入当期损益（财务费用）。第6页/共64页2.2.投资者投入的无形资产成本投资者投入的无形资产成本投资者投入无形资产的成本，应当按
8、照投资合同或协议投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，如果合同或协议约定价值不公允时，约定的价值确定，如果合同或协议约定价值不公允时，应按无形资产的公允价值作为无形资产的初始成本。应按无形资产的公允价值作为无形资产的初始成本。3.3.3.3.接受捐赠无形资产的成本接受捐赠无形资产的成本接受捐赠无形资产的成本接受捐赠无形资产的成本（1 1 1 1）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。上应支付的
9、相关税费，作为实际成本。上应支付的相关税费，作为实际成本。上应支付的相关税费，作为实际成本。（2 2 2 2）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定：）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定：）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定：）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定：同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，形资产的市场价格估计的金
10、额，加上应支付的相关税费，形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；作为实际成本；作为实际成本；作为实际成本；同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。第7页/共64页4.4.企业自行开发无形资产的成本企业自行开发无形资产的成本 （1
11、1）区分研究阶段与开发阶段）区分研究阶段与开发阶段研究，是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行研究，是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划的调查。的独创性的有计划的调查。研究阶段基本上是探索性的，研究阶段基本上是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。形资产等均具有较大的不确定性。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于
12、某项计划或设计，以生产出新的或具有其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。第8页/共64页（2 2）研究与开发支出的确认）研究与开发支出的确认研究阶段研究阶段的支出应确认为的支出应确认为管理费用管理费用。开发阶段的支出：企业内部研究开发项目开发阶段的支开发阶段的支出：企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足
13、下列条件的，才能确认为无形资产：出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；很可能为企业带来未来经济利益；很可能为企业带来未来经济利益；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。注：
14、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发注：无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用。生时作为管理费用。第9页/共64页外购外购 借：无形资产借：无形资产 贷：银行存款等贷：银行存款等投资者投入投资者投入借：无形资产借：无形资产 投资合同协议约定的价值投资合同协议约定的价值 贷：实收资本贷：实收资本 按投资者在企业注册资本中按投资者在企业注册资本中 应享有的份额应享有的份额 资本公积资本公积资本溢价资本溢价 投资合同或协议价投资合同或协议价值超过投资者在企业注册资本中享有的份额部分值超过投资者在企业注册资本中享有的份额部分 三、无形资产的核算三、无形资产的核算 （一）无形资
15、产的取得（一）无形资产的取得企业取得无形资产，应按其确定的成本计入无形资产账户。企业取得无形资产，应按其确定的成本计入无形资产账户。第10页/共64页接受捐赠接受捐赠 借：无形资产借：无形资产 成本成本 贷贷:递延所得税负债递延所得税负债 所所得税得税 营业外收入营业外收入 差额差额自行开发自行开发能够计入无形资产的：能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出 借：无形资产借：无形资产 贷：银行存款等贷：银行存款等 贷：研发支出贷：研发支出不能够计入无形资产的：不能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出 借：管理费用借：管理费用 贷：银行存款等贷：银行存款等 贷：研发支出贷：研发支出第1
16、1页/共64页 （二）无形资产的摊销（二）无形资产的摊销企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限或确定的，应当估计该使用寿命资产的使用寿命为有限或确定的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无形资产不应计算摊销。使用寿命不确定的无形资产不应计算摊销。使用寿命有限的无形资产，其应
17、摊销金额应在使用寿命使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销。内系统合理摊销。当月增加可供使用的无形资产，当月开始摊销；当月减当月增加可供使用的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。少的无形资产，当月不再摊销。无形资产的摊销额的计算，一般采用直线法。无形资产的摊销额的计算，一般采用直线法。第12页/共64页 应摊销金额无形资产成本残值已提无形资产减值准备应摊销金额无形资产成本残值已提无形资产减值准备 规定：使用寿命有限的无形资产，其残值应视为零。规定：使用寿命有限的无形资产，其残值应视为零。会计分录会计分录 借：制造费用借：制造费用 用于特定产品生产用
18、于特定产品生产 管理费用管理费用 自用的一般无形资产自用的一般无形资产）其他业务成本其他业务成本 出租的无形资产出租的无形资产 贷：累计摊销贷：累计摊销 P185【例例8-6】第13页/共64页 （三）无形资产的出租（三）无形资产的出租u取得租金收入时：取得租金收入时：借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入u发生相关支出及摊销无形资产价值时：发生相关支出及摊销无形资产价值时：借：其他业务成本借：其他业务成本贷：累计摊销贷：累计摊销 P185【例例8-7】第14页/共64页可收回金额的可收回金额的估计估计可收回金额为以下两者中的高者可收回金额为以下两者中的高者（1 1）公允价值
19、减去处置费用后的净额）公允价值减去处置费用后的净额（2 2）资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处减值的账务处理理可收回金额可收回金额账面价值：账面价值：不需减值不需减值可收回金额可收回金额账面价值：账面价值：将账面价值减将账面价值减至可收回金额至可收回金额 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备减值损失一经确认，不得转回减值损失一经确认，不得转回（四）无形资产减值（四）无形资产减值P186【例例8-8】第15页/共64页借：银行存款借：银行存款无形资产减值准备无形资产减值准备营业外支出出售无形资产损失营业外支出出售无形资产损失
20、出售发生的损失出售发生的损失 累计摊销累计摊销贷：无形资产贷：无形资产应交税费应交税费应交营业税应交营业税营业外收入营业外收入出售无形资产利得出售无形资产利得 出售实现的收益出售实现的收益 （五）无形资产出售（五）无形资产出售放弃无形资产所有权放弃无形资产所有权P186【例例8-9】第16页/共64页（六）无形资产报废（六）无形资产报废无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，其账面价值转作当期损益形资产的账面价值予以转销，其账面价值转作当期损益（营业外支出）。（营业外支出）。例题例题 某企业某项专利权成本某企业某
21、项专利权成本100000元，已摊销金额元，已摊销金额60000元，元，已提减值已提减值10000元，当期作报废处理。元，当期作报废处理。借：营业外支出借：营业外支出 处置非流动资产损失处置非流动资产损失 30000 累计摊销累计摊销 60000 无形资产减值准备无形资产减值准备 10000 贷：无形资产专利权贷：无形资产专利权 100000第17页/共64页第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 一、投资性房地产的概念与确认一、投资性房地产的概念与确认 （一）投资性房地产的概念（一）投资性房地产的概念指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房
22、地产。包括：包括：已出租的土地使用权；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。已出租的建筑物。第18页/共64页下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：l自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产有的房地产 l作为存货的房地产作为存货的房地产l准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；l以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；l认定为闲置的土地使用权。认定为闲置的土地使用权。一项资产
23、是否属于投资性房地产需要进行职业判断。一项资产是否属于投资性房地产需要进行职业判断。第19页/共64页20092009年年5 5月月1010日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自自20092009年年6 6月月1 1日起，甲公司以年租金日起，甲公司以年租金8 000 0008 000 000元租赁使用乙公司元租赁使用乙公司拥有的一块拥有的一块400 000400 000平方米的场地，租赁期为平方米的场地，租赁期为8 8年。年。20092009年年7 7月月1 1日，日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为甲公司又将这块
24、场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5 5年。以上交易假设不违反国家有关规定。年。以上交易假设不违反国家有关规定。对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自资性房地产。对于乙公司而言，自20092009年年6 6月月1 1日起，这项土地使日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。用权属于其投资性房地产。20092009年年7 7月月1515日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间房屋出租给甲公司，租赁期为其持有产权的
25、两间房屋出租给甲公司，租赁期为6 6年。甲公司一开始将年。甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。这两间房屋用于自行经营餐馆。3 3年后，由于连续亏损，甲公司把餐馆年后，由于连续亏损，甲公司把餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。转租给丙公司，以赚取租金差价。对于甲公司而言，这两间房屋不能予以确认，也不属于其投对于甲公司而言，这两间房屋不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，则属于其投资性房地产。资性房地产。对于乙公司而言，则属于其投资性房地产。第20页/共64页甲公司拥有一家五星级酒店，共甲公司拥有一家五星级酒店，共2222层。层。1 11515层为自行经营的客层为自行经营的客房
26、和会议室等；房和会议室等；16162222层为写字楼，出租给某家咨询公司。甲层为写字楼，出租给某家咨询公司。甲公司对承租客户仅提供保安、清洁等日常辅助服务。公司对承租客户仅提供保安、清洁等日常辅助服务。这家饭店自行经营的楼层（这家饭店自行经营的楼层（1 11515层），属于自用房地产；层），属于自用房地产；对外出租的楼层应做作进一步判断；对外出租的楼层中对外出租的楼层应做作进一步判断；对外出租的楼层中能够单独出售和计量的部分，应当确认为投资性房地产，能够单独出售和计量的部分，应当确认为投资性房地产，不能够单独出售和计量，则不应当确认为甲公司的投资不能够单独出售和计量，则不应当确认为甲公司的投资
27、性房地产，而应当与性房地产，而应当与1 11515层一并确认为甲公司的固定资层一并确认为甲公司的固定资产。产。第21页/共64页（二）投资性房地产的确认（二）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：认条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 该投资性房地产的成本能够可靠计量该投资性房地产的成本能够可靠计量第22页/共64页 二、投资性房地产的初始计量与核算二、投资性
28、房地产的初始计量与核算（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量u对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。本增值，才能称之为外购的投资性房地产。u外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。费和可直接归属于该资产的其他支出。第23页/共64页 例题例题209209年年6 6月月1 1日，甲公司计划购入一栋
29、写字楼用于对外出租。日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6 6月月1010日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为1010年。年。8 8月月1 1日，日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 00090 000 000元，假定元，假定不考虑其他因素，甲公司采用不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。成本模式进行后续计量。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼90 000 00090 000 000 贷：银
30、行存款贷：银行存款90 000 000 90 000 000 如果甲公司采用如果甲公司采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模式进行后续计量。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）90 000 00090 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 90 000 000 90 000 000 第24页/共64页（二）自行建造投资性房地产（二）自行建造投资性房地产u企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才
31、能确认为投资性房地产。或用于资本增值，才能确认为投资性房地产。u自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。预定可使用状态前发生的必要支出构成。具体包括：工程具体包括：工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。u在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。不计入投资性房地产成本。第25页/共6
32、4页20092009年年2 2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。土地上开始自行建造两栋厂房。20092009年年1111月，甲公司预计月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的其中的一栋厂房租赁一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。工时开始起租。20092009年年1212月月5 5日，两栋厂房同时完工。该日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为块土地使用权的成本为9 000 0009
33、 000 000元；两栋厂房的实际造元；两栋厂房的实际造价均为价均为12 000 00012 000 000元，能够单独出售。假设甲公司采用元，能够单独出售。假设甲公司采用成成本模式进行后续计量。本模式进行后续计量。例题例题第26页/共64页（1 1）厂房）厂房借：固定资产借：固定资产厂房厂房 12 000 00012 000 000 投资性房地产投资性房地产厂房厂房 12 000 00012 000 000 贷：在建工程贷：在建工程厂房厂房 24 000 000 24 000 000（2 2）土地使用权）土地使用权土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产土地使用权中的对应部分同时转换为投
34、资性房地产=9 000 000=9 000 000（12 000 00024 000 00012 000 00024 000 000）=4 500 000=4 500 000（元）（元）借：投资性房地产借：投资性房地产已出租土地使用权已出租土地使用权4 500 0004 500 000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 4 500 4 500 000 000 第27页/共64页（三）投资者投入投资性房地产（三）投资者投入投资性房地产 企业接收投资者投入的投资性房地产，按投资合同企业接收投资者投入的投资性房地产，按投资合同或协议约定的价值作为投资性房地产的入账价值，借记或协议约定的价
35、值作为投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产投资性房地产”账户，按确认的资本数额贷记账户，按确认的资本数额贷记“股本股本”或或“实收资本实收资本”账户，按两者的差额贷记账户，按两者的差额贷记“资本公积资本公积”账账户。户。P189P189【例例8-118-11】第28页/共64页三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量(一）投资性房地产后续计量模式一）投资性房地产后续计量模式企业企业通常通常应当采用应当采用成本模式成本模式对投资性房地产进行后续计对投资性房地产进行后续计量，也可采用量，也可采用公允价值模式公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产进行后续计量。同一企
36、业只能采用一种模式同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，计量模式一经确定，不得随意变更不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。第29页/共64页1 1、成本模式、成本模式（1 1）在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，）在成本模式下，应当按照固定资产或
37、无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值有关规定进行处理。的，还应当按照资产减值有关规定进行处理。（2 2）科目设置：投资性房地产；）科目设置：投资性房地产；投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）（3 3）会计分录：会计分录：计提减值时计提减值时借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 折旧或摊销时折旧或摊销时借：其他业务成本借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得的租金收入取得
38、的租金收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入P189【例例8-12】第30页/共64页2 2、公允价值模式、公允价值模式（1 1）采用公允价值模式的前提条件）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在企业只有存在确凿证据确凿证据表明投资性房地产的公允价值能表明投资性房地产的公允价值能够够持续可靠取得持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续
39、计量。进行后续计量。（2 2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当应当同时满足下列条件：同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理地估计。产的公允价值作出合理地估计。第31页/共64页（3 3）会计处理原则）会计处理原则n企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房企业
40、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。益）。n投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。（4 4）科目设置：投资性房地产）科目设置：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益 第32页/共64页（5 5）一般
41、分录）一般分录期末公允价值大于账面价值时期末公允价值大于账面价值时 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益期末公允价值小于账面价值时期末公允价值小于账面价值时 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动收取租金时收取租金时 借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入P190【例例8-13】第33页/共64页3 3、成本模式变更为公允价值模式、成本模式变更为公允价值模式成本模式成本模式公公允允价价值值模模式式会计政策变更会计政策变更 不得转换不得转换借：投资性房地产借：
42、投资性房地产某项（成本）某项（成本）公允价值公允价值贷：投资性房地产贷：投资性房地产某项某项 账面原值账面原值投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备盈余公积盈余公积利润分配利润分配未分配利润未分配利润差额差额盈余公积盈余公积利润分配利润分配未分配利润未分配利润差额差额P190【例例8-14】第34页/共64页（二）投资性房地产的后续支出（二）投资性房地产的后续支出 1 1、资本化的后续支出、资本化的后续支出成本模式下成本模式下（1 1）转入改扩建时）转入改扩建时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）投资性房地产累计折旧
43、（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产厂房贷：投资性房地产厂房（2 2）发生改扩建支出时）发生改扩建支出时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）贷：银行存款或应付账款贷：银行存款或应付账款（3 3）完工时）完工时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）公允价值模式下公允价值模式下（1 1）转入改扩建时）转入改扩建时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（成本）厂房（成本）厂房（公允厂房（公允 价值变动）价值变动）（2 2）发生改扩建支出时）发生改扩建支出
44、时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）贷：银行存款或应付账款贷：银行存款或应付账款（3 3）完工时）完工时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（成本）厂房（成本）贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）第35页/共64页 2 2、费用化的后续支出、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地不满足投资性房地产产确认条件的应当在发生时计入当期损益。确认条件的应当在发生时计入当期损益。借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款等贷：银行存款等【例例8-16】第36页/共64页四、投资性房地产的转换和处置四、投资
45、性房地产的转换和处置（一）投资性房地产的转换（一）投资性房地产的转换房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：u 投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产，如原来出租的房地产现改为自用房地产。地产，
46、如原来出租的房地产现改为自用房地产。u 自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是办公用的大楼，现在作为投资性房地产出租出去。办公用的大楼，现在作为投资性房地产出租出去。第37页/共64页u 房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；相应地由存货转换为投资性房地产；u自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为
47、投资性房地产。增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。自自用用房房地地产产或或存存货货、土土地地使使用权用权投资性房地产投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换1 1、成本模式下的转换、成本模式下的转换第38页/共64页（1 1）由自用房地产或存货、土地使用权转入投资性）由自用房地产或存货、土地使用权转入投资性房地产时：房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产 按转换时的原账面价值按转换时的原账面价值 贷：固定资产、无形资产或存货贷：固定资产、无形资产或存货累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备固定资产（无形资产）减值准备存货跌价准备存货跌价准备投资性房地产累计折旧（
48、摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备第39页/共64页（2 2）由投资性房地产转为自用房地产、土地使用权）由投资性房地产转为自用房地产、土地使用权或存货时：或存货时：贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：固定资产、无形资产或存货借：固定资产、无形资产或存货 按转换时的原账面价值按转换时的原账面价值累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备固定资产（无形资产）减值准备存货跌价准备存货跌价准备投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备第40页/共64页甲公司拥有一栋本公司总部使用的办公楼，公
49、司董事会甲公司拥有一栋本公司总部使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20092009年年4 4月月1010日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20092009年年5 5月月1 1日，租期为日，租期为5 5年。年。20092009年年5 5月月1 1日，这栋办公楼的账面日，这栋办公楼的账面余额余额500 000 000500 000 000元，已计提折旧元，已计提折旧5 000 0005 000 0
50、00元。元。例题例题借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼办公楼 500 000 000500 000 000贷：固定资产贷：固定资产办公楼办公楼 500 000 000500 000 000累计折旧累计折旧 5 000 000 5 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 5 000 0005 000 000第41页/共64页20092009年年8 8月月3131日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就该厂房用于本公司生产产品形成了书面回，公司董事会就该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，决议，20092009年年9 9月