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1、清河商业工程市场定位报告汉博研究院2023年3月1市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供给空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供给本工程的生存空间及开展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务分析目标消费者目标市场档次定位形象定位市场分析市场定位竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率2名录区位分析市场时机分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议APPENDIX1：成功案例：区域性商业中心APP
2、ENDIX2：商业工程工程需求526381322253名录区位分析市场时机分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议APPENDIX1：成功案例：区域性商业中心APPENDIX2：商业工程工程需求526381322254西三旗桥本案小营西路八达岭高速小营桥上清桥信息路雁白旗桥清河桥工程概况位置位于小营西路与毛纺路交汇处东南角；工程中心距离八达岭高速清河桥400多米,距离城铁13号线上地站1.5公里,距离北五环1.6公里，距离中关村核心区约6公里；东临规划清河镇路，西临安宁庄东路，西至城韵北路，北至小营西路（东北旺路）。工程基本情况本次参谋服务主要为商业筹划。地块现状工程地块目前还处于
3、待拆阶段，地块内仍有大量平房待拆。5商业的分类商业物业产业商业消费商业配套消费商业穿透消费商业用于产业价值链下游及延伸服务的商业设施用于服务于当地居民日常消费的商业设施用于服务于区域外来消费者相关消费的商业设施上述三种商业类型对于本工程而言均有可能，但开展成产业商业的可能性很小。6工程辐射商圈初步界定根据工程所处区域的特点，以及周边道路的通达条件，我们初步本工程的辐射商圈界定为北到西三旗桥，南到上清桥，西到信息路，东到育新南路的围合区域，如图，覆盖工程周边3.2km的区域。7商圈内人口总量构成 数量 占比上班族居民1.46 万人19.8 万人6.8%92%加总 21.52 万人 100%上班族
4、总数减：住在本区域内的上班族总数外地居民上班族人数1.46 万人1.79*18.2%=0.33 万人1.79 万人根据是区域消费者问卷调查结果住宿外来人口0.26 万人 1.2%从人口结构来看，本商圈是一个典型的居住区，居住人口占了较大的组成局部。其大局部在此居住的居民都不在此工作，更说明本商圈的作为卧城的特点，即夜间、周末及假期的消费占主力。8从物业构成上看，本区域属于一个居住区物业构成 体量 占比住宅写字楼570.85 万22.36 万88.6%3.5%商业 51.21 万 7.9%汇总 644.42 100%按照北京的人均消费支出以及商业坪效，北京的人均商业面积在1平米左右比较适宜；按照
5、这一标准，本区域商业配套面积最多为21万左右，51.21万的商业一局部是由B2B型的商业物业构成约29.68万，这局部商业穿透力较强，属于特殊的商业区；9本区域商业现状毛纺路商业街北侧商业街毛纺批发市场农贸市场小营建材市场清河商业中心小营汽配城与旧货市场10u档次水平：各业态档次水平明显偏低u经营状况：大局部物业处于赢利状态u租金状况：临街店租金水平主要集中在1.5-3元/天/平方米、2元/天/平方米相对较多业态组成：毛纺路商业街主要以餐饮、服装、鞋帽、饰品、美容美发、运动休闲服饰等为主，店铺面积在20-120平方米左右，其中有金五星商城、天客隆、超市发等带动，租金价格在2元/平方米.天左右。
6、北侧商业街主要是以五金、美容美发、餐饮等为主，面积在30-60平方米左右，以2层店铺形势，其中有清河商业中心居于此商业街中心，以批发服装为主，其繁华度较差。西面的毛纺批发市场，其东面是农贸市场，主要是为周边人群生活服务。餐饮、房屋中介、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供给数量的50%以上；其它 业态分布相对较为零散。小营汽配城和旧货市场主要以五金、汽配设施等为主，经营状况一般。区域内临街商业分析11综合来看，本区域更多住宅区的消费特性，更适合于作配套消费性商业设施工业区文教区住宅区商务区商业区混合区处于市级商圈的商业物业可以借助原有的消费人流，开辟穿透性商业设施有先天条件；市级商圈外的商
7、业设施最好利用工程周边已有消费人群开辟配套型商业设施比较有利；在商圈日益割据化、封闭化开展的北京商业市场，市级商圈外开辟穿透性商业的难度越来越大，必须依靠等高等级运输条件或者利用工程自身独一无二的特点来建立影响力，扩大渗透力；商业物业产业商业消费商业配套消费商业穿透消费商业12可视性：由于东侧距离八达岭高速仅300多米，且在八达岭高速和地块之间为清河农副产品交易市场中心，建筑较矮，故可视性较好；北侧、东南侧和南侧有天润置地和力度家园等小区阻隔，可视性稍差；西侧为华润置地橡树湾工程，高层住宅阻隔，未来可视性也会稍差。工程的整体可视性一般，不利于商业穿透力的形成力度家园天润置地本案华润置地项目(橡
8、树湾)八达岭高速辅路小营桥13工程周边环境目前不太理想，原有住宅和批发类型商业以老旧低端物业为主；而西侧为华润橡树湾等高档社区等内部商业面积较大，对我工程竞争较大但需要培育过程；总体区域商业气氛有限，不利于辐射性大商业的开辟，不利于工程档次的提升，但好在区域正在处于开展改造的进程中，潜力较大。周边环境力度家园天润置地本案华润置地项目(橡树湾)力度家园华润置地项目14公交可达性工程地块北侧小营西路有一个公交车站清河小营桥西站，东侧沿八达岭高速辅路有一个公交车站清河小营桥南站；经过工程周边公交车站的公交线路共有26条；工程地块周边的主要道路为清河北路、安宁庄东路、小营西路（东北旺路）、北五环和八达
9、岭高速辅路，为本工程提供了较好的通达性；这些道路除北五环外交通压力较大，路面较窄。本案华润置地橡树湾项目公交清河小营桥西站公交清河小营桥南站15可达性城铁上地站本案工程周边目前现有城铁13号线，城铁13号线上地占距离本工程约1.5公里。从城铁13号线上地站出来，向南沿清河北路转安宁庄东路（毛纺路），向北沿小营西路（东北旺路）可达本工程，通过换乘将为工程带来一定人流，同时增强本工程的可达性。16地块分析结论力度家园天润置地本案华润置地项目(橡树湾)比较因素 状况可达性公交车站2个距离城铁上地站约1.5公里距离八达岭高速清河桥400多米客流量 考虑到未统计的时段，工程西北角毛纺路与小营西路交口日人
10、流量可达11万左右，在黄昏时段到达最顶峰；区域内，清河桥节点人流量最大；可视性 工程东侧可视性较好位置 临近高速路，人流量大结合本工程在区域内的交通条件、地理位置、可视性以及客流量分布，本工程未来商业开展比较乐观。17本工程SWOT分析STRENTHWEAKNESSTHREAT OPPORTUNITY交通条件较好；区域正在开展改造，居民消费力正在提升；热点开辟区域之一，消费人口基数会越来越大；具备较优越的地理位置和商务开辟时机；工程可视性一般，不利于商业穿透力的形成；工程周边环境较差，这将限制工程的档次；区域居民基数目前还缺乏，这将限制工程的商业体量；区域正在更新改造，区域居民新老更替所带来更
11、多、更高的消费力，带来区域商业升级换代的需求；北京的商业开展处在高速扩张期；工程周边区域内有大量市场型商业物业设施，并将有进一步的供给上市；上清板块商业高速开展扩张期下的竞争压力；未来有较大量的商业进行开辟，市场竞争会很剧烈；清河商业工程18优势剖析：清河区域开展前景区位优越-清河堪称京北典型的“黄金三角区”，以清河桥为中心辐射周边。西北是上地高科技产业基地，西南是圆明园遗址公园，延伸至中关村；向东紧邻占地一万三千亩的奥林匹克森林公园及亚奥商圈。“三足鼎立”而成的大区域，正逐步成为一个科技、人文、奥运科技为主的多元化新城市中心。环境优越-本工程西望连绵起伏的西山，西南约5公里可达圆明园、颐和园
12、等名胜，东、南被蜿蜒秀丽的清河及6万平米的绿化带环绕。东临奥运主题公园与万亩国家森林公园。区域环境宛假设天成。19交通优越：工程紧邻八达岭高速，周边网罗30余条公交线路，轻松连通城市各繁华地段；畅达的交通奠定区域升值的基础，而未来体验和繁华盛景皆触手可及。文化优越：清华、北大、体育大学、国防大学等学术中心都聚集于此。周边中小学有二十中、清河第一小学、强佑清河新城小区小学等。随着海淀上地清河板块的开辟，各项新的配套正在陆续兴建，各种配套一起让清河区域具备了足够的生活气氛。20清河地区北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其局部辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万
13、平方公里。随着清河地区的新开辟大盘工程以华润橡树湾、强佑清河新城为主的住宅快速开展，未来人口将逐步增加。上清板块总人口将近18万人，常住人口16万，外来人口是3至5万左右，后期规划是40万。中关村-上地区域现已有60万从业人口是该区域最为活泼的生产力要素。未来人口优势21清河临近亚奥板块，而上地是中关村的“后花园”，这两个区域开展的背后都有着强有力的支撑。中关村科技园区聚集了全国最著名最具权威性的科研院所及大专院校。本工程主要为IT界的精英白领，周边社区长住人群，购房人群等，追求较高的生活舒适度和交通便利，未来的商业开辟打下了坚实的客户基础。但本工程现消费现状主要以生活配套为主，商务气氛较差，
14、消费水平偏低。但随着该地区各个工程的入住，来自亚奥和中关村-上地区域人群，将带来新的消费格局。区域消费群体开展回忆22商业竞争分析虽然目前交通、配套还是制约“上清”的两大短板，但随着规划的落实，安宁庄东路、西三旗东路、林萃路、京包快速路等交通干线的拓宽、延长、通车，区域交通状况将得到有效改善。橡树湾、清河新城、THEHOUSE、富力桃园、两限房等大型楼盘的开辟入住，将给本工程商业金融地块的开辟提供有利的契机。但橡树湾10万多平米商业、强佑清河新城将有近20万平米的商务办公、百货、购物中心与特色街区，为整体清河区域提供了一个集生态、商业、休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的消费聚集区，它的建成势必会对
15、本工程带来一定的冲击。本工程、橡树湾、清河新城等在该区域将形成三足鼎立的态势。对于本工程而言，主要以拦截工程北侧、东侧和西侧的消费客群做到先发制人，所以建议本工程在开辟时间、档次上要超越竞争楼盘。而随着橡树湾、清河新城、THEHOUSE、富力桃园等大型楼盘的开辟，“上清”在区域气质、商业配套等方面将大为获益强佑清河新城、橡树湾与本工程共同将形成新的区域商业中心，也将解决“上清”购物、娱乐、休闲的难题。23强佑清河新城社区内将有近20万平米的商务办公、百货、购物中心与特色街区，为整体区域提供了一个集生态、商业、休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的消费聚集区，它的建成势必会形成八达岭高速边上一个以清河为
16、中心的商业辐射圈，从而提高区域内整体的消费水平与文化气氛。为区域内提供一个高品质、高品位、高需求满足的场所。华润的10万多平米商业将100%持有并统一规划经营，以保证其有序运作；华润明确将工程定位为面向北京北部区域，立足年轻家庭消费和局部上地商务消费，集时尚购物、生活配套、特色餐饮、休闲娱乐、文化艺术、运动健身于一体，多功能、多主题，引领中国硅谷区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。商业竞争分析24从区位和地块的分析看，该地块适合于开辟配套性商业设施，但由于交通的优势，同时也具备开辟穿透性商业设施如大型餐饮休闲娱乐等的一些条件约束条件 现状 对商业的影响或启发区域属性 住宅区 更适合于作配套性商业
17、设施可视性 一般 不适合大穿透性商业周边环境 较差，未来逐渐好转 不适合高端商业物业交通条件 公路交通较好 具备作穿透性商业的可能区域现存未来商业体量大，多为B2B市场型和社区商业借势或避开直接竞争工程开展方向：中或中高端配套性商业为主+穿透性主题性商业业态为辅25名录区位分析市场时机分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议APPENDIX1：成功案例：区域性商业中心APPENDIX2：商业工程工程需求526389217126从前一局部的分析来看，本工程最好作成配套性消费商业，当然借助区位交通，开展成穿透性特色主题商业亦有可能，配套性商业比较容易存活，但却受到市场空间的严格限制配套
18、性方向 区域配套商业时机分析配套性商业发展前景27市场空间商圈内居民餐饮，娱乐消费支出 餐饮 2798.2 中餐 1557.8 西餐/东南亚餐 138.1 快餐店/茶餐厅/小吃 902.1 休闲餐饮 200.2 休闲娱乐 2205.1 KTV 869.3 迪厅 139.9 电影院 186.1 养生美容 274.8 桑拿洗浴 334.9 网吧台球 53.6 运动健身 346.5 零售 8294.0 超市 5037.9 百货、服饰专卖店 1576.5 通讯店 405.4 文化娱乐用品店 175.5 建材家具家居饰品店 529.7 家电专业店 516.0 药店 219.3 家庭服务设施 132.5
19、基于左表所列消费支出结构作对商业业态的静态需求分析：对商业地产的需求（平米）=相关商业消费的支出消费人口数/商业坪效计算假设：总消费人口：21.55万人；商圈覆盖：为调查所示围合区域，不考虑需求渗透和需求外漏；支出结构：如左表（来源于区域消费者调查统计，黄色局部根据北京消费支出结构类推）；商业坪效：为各个业态的市场平均值，考虑到本区域特性予以调整；28本区域消费力属于北京的中端，具备较强的消费能力通过常住消费者调查，区域消费者的消费能力高于北京市平均水平，属于中高端消费者，购物支出属于较高收入一档，餐饮及休闲娱乐业态消费支出近北京市最高一档的水平；项 目 区域人年均 全市人年均低 收 较 低
20、中 间 较 高 高 收入 户 收入户 收入户 收入户 入 户20%20%20%20%20%购物 8294 6010.2 3744.6 5012.5 5640.3 6838.4 9458.3 餐饮 2798.2 1058.6 520.4 831.8 1010.8 1241.8 1837.2 娱乐 2205.1 534.6 190.7 360.1 433.7 589.4 1203.8 加总 13297.3 7780 4566 6349 7263 8901 12737 29北京消费统计项 目 全市平均低 收 较 低 中 间 较 高 高 收入 户 收入户 收入户 收入户 入 户20%20%20%20%
21、20%购物支出 6010.2 3744.6 5012.5 5640.3 6838.4 9458.3 食品支出 2866.9 2346.5 2777.2 3012.3 3055.1 3256.1 服饰支出 1062.5 504.9 849.1 1065.6 1297.0 1743.3 155.5 47.0 131.3 148.2 198.0 279.7 文化娱乐用品 606.8 270.9 412.9 525.6 787.8 1140.6 建材装修料 397.8 80.9 167.1 177.6 440.7 1237.0 家电 224.2 123.1 178.9 176.8 261.0 411.
22、9 家具家居饰品 296.6 112.3 147.8 154.1 322.2 816.2 日杂用品 238.4 164.8 203.9 223.3 267.3 354.2 OTC药品/保健品 161.5 94.2 144.3 156.8 209.3 219.3 外出就餐支出 1058.6 520.4 831.8 1010.8 1241.8 1837.2 休闲娱乐支出 534.6 190.7 360.1 433.7 589.4 1203.8 服务支出 176.9 110.5 144.2 178.6 231.8 238.0 培训 112.2 82.8 102.6 129.5 147.2 105.5
23、 家庭服务 64.7 27.7 41.6 49.1 84.6 132.5 商业性消费支出 7780 4566 6349 7263 8901 12737 其它消费支出 4420 2829 3661 3852 5006 7233 医疗支出（扣减OTC局部）1021 574 940 937 1378 1387 交通支出 809 387 483 449 689 2196 通讯服务 598 393 500 606 736 812 教育 862 722 849 836 944 994 住房及水电气 668 559 575 634 697 915 杂项及服务 462 195 314 391 562 931
24、总消费支出 12201 7395 10009 11115 13907 19970 30商品类别 偏好场所类别 偏好场所区域 偏好场所名称食品（不包括餐饮服务）超级市场及便利店95.7%清 河 商 圈72.0%；中 关村 商 圈11.3%；上 地 商圈9.3%超市发31.0%；美廉美22.7%；天客隆15.0%衣着（服饰、鞋帽箱包、化装品）百货购物中心81%清 河 商 圈53.7%；西 单商圈15.3%金五星商厦18.0%；金隅蓝岛商厦11.3%；清河百货大厦8.7%日常生活用品（纸品、洗涤用品等）超级市场及便利店85.7%百货购物中心14.3%清 河 商 圈71.7%；中 关村 商 圈12.0
25、%；上 地 商圈10.3%美廉美24.6%；超市发23.0%；天客隆10.7%化装品、钟表、珠宝百货购物中心85.3%超级市场及便利店14.3%清 河 商 圈60.3%；中 关村 商 圈8.7%；西 单 商 圈8.3%金隅蓝鸟商厦18.7%；金五星商厦10.3%；清河百货商场10.0%电器电器专卖 97.7%清 河 商 圈50.3%；中 关村 商 圈21.3%；马 甸 商圈 15.3%；亚 奥 商 圈12.7%大中电器55.0%；国美电器32.0%；苏宁电器8.7%通讯 通讯连锁71.2%电器专卖22.7%清 河 商 圈54.7%；中 关村 商 圈14.7%；公 主 坟商圈10.7%迪信通26
26、.3%；中复电讯24.7%，大中15.3%常住居民消费调查各类商品购物场所偏好31市场空间商圈内商业供给项 目 面积 租金购物设施 205878 0.73 食品、日杂用品 23970 1.03 超市 16,500 0.96 农副市场 600 0.80 食品专卖店、专业店 880 1.56 烟酒茶专业店、散铺 5,990 1.17 服装服饰 77588 0.87 百货 71,000 0.70 服装服饰专卖店、专业店 8,704 1.62 服装服饰 6,588 1.67 眼镜 867 1.50 化装品/护理用品 825 1.44 珠宝首饰 44 1.84 婴幼用品专业店 380 1.42 专业店
27、5,230 1.35 文化娱乐用品 1930 1.59 图书音像专业店 470 1.43 体育用品专业店 1,110 1.60 文化用品专业店 350 1.77 建材家具家居饰品 41592 0.43 建材市场 41067 0.42 散铺 525 1.47 家电专业/专卖店 10,739 0.65 药店 4,200 1.28 服务店铺 1696 1.2项 目 面积 租金餐饮设施 84913 1.19 中餐 68,895 1.16 西餐/东南亚餐 1,300 1.19 快餐店/茶餐厅/小吃 12,868 1.33 休闲餐饮 1,850 1.37 休闲娱乐设施 54809 1.02 KTV 3,0
28、00 0.80 迪厅 0 0.00 电影院 0 0.00 桑拿洗浴 12,940 0.96 网吧、台球、棋牌 11,450 1.12 养生美容 10,019 1.48 运动健身 17,400 0.77 加总 306667 1.12 注：此处租金为按面积加权平均租金，且建材家居市场面积按居民消费概率51.3%进行调整。商业物业供给现状32市场空间供需比照分析-总体及三大业态零售总体已经饱和，供给远远大于需求，但各业态的情况又有所区别；过剩的业态主要是百货、家电以及建材家居，专卖等业态；其它业态还有一定的空间，例如：超市、文化休闲用品、家庭服务等；区域内从餐饮业态的总量来看，还有一定的开展空间，尤
29、其是西餐、快餐小吃、休闲餐饮还有不小的市场空间；休闲娱乐的供给总量却相对缺乏，尤其是KTV、迪厅、电影院等业态有相当大的市场空间，而区域内网吧台球厅已经十分饱和；从静态的角度讲，本区域商业供给大于需；详细的静态业态饱和度及动态饱和度（考虑业态辐射能力的不同）分析见后。IRS供求静态比照33市场空间静态商业饱和指数分析表=(-)/业态商圈范围系数商圈内消费人口数（C）平均年度支出（RE）商业面积（RF）饱和指数（IRS）单位平均产出市场饱和度指数（IRS）总体 1 21.55 13596 30.87 9479 10000 95%三大业态 零售 1 21.55 8593 16.89 10945 1
30、5000 73%餐饮 1 21.55 2798 8.49 7092 6000 118%休闲娱乐 1 21.55 2205 5.48 8658 5000 173%细分业态 零售 超市 1 21.55 5038 2.60 41746 30000 139%百货、服饰专卖店 1 21.55 1576 7.76 4372 15000 29%通讯店 1 21.55 405 0.52 16682 18000 93%文化娱乐用品店 1 21.55 176 0.19 19572 8000 245%建材家具家居饰品店 1 21.55 530 4.16 2741 12000 23%家电专业店 1 21.55 516
31、 1.07 10341 18000 57%药店 1 21.55 219 0.42 11237 16000 70%家庭服务设施 1 21.55 133 0.17 16813 10000 168%餐饮 中餐 1 21.55 1558 6.89 4866 6000 81%西餐/东南亚餐 1 21.55 138 0.13 22861 6000 快餐店/茶餐厅/小吃 1 21.55 902 1.29 15087 8000 189%休闲餐饮 1 21.55 200 0.19 23290 4000 582%休闲娱乐 KTV 1 21.55 869 0.30 62357 5000 1247%迪厅 1 21.5
32、5 140 0.00 5000 电影院 1 21.55 186 0.00 5000 养生美容 1 21.55 275 1.29 4571 4500 102%桑拿洗浴 1 21.55 335 1.15 6295 5000 126%网吧台球 1 21.55 54 1.00 1151 4000 29%运动健身 1 21.55 346 1.74 4285 4000 107%34动态商业饱和指数分析表=/业态商圈范围系数商圈内消费人口数（C）平均年度支出（RE）商业面积（RF）饱和指数（IRS）单位平均产出相对饱和指数（IRS）总体 1.1 40.00 13596 30.67 19508 10000 1
33、95%三大业态 零售 1 40.00 8593 16.69 20588 15000 137%餐饮 1 40.00 2798 8.49 13182 6000 220%休闲娱乐 1.2 40.00 2205 5.48 19312 5000 386%细分业态 零售 超市 1 40.00 5038 2.40 84070 30000 280%百货、服饰专卖店 1 40.00 1576 7.76 8127 15000 54%通讯店 1 40.00 405 0.52 31007 18000 172%文化娱乐用品店 1 40.00 176 0.19 36379 8000 455%建材家具家居饰品店2 40.0
34、0 530 4.16 10189 12000 85%家电专业店 1 40.00 516 1.07 19220 18000 107%药店 0.8 40.00 219 0.42 16709 16000 104%家庭服务设施 0.8 40.00 133 0.17 25000 10000 250%餐饮 中餐 1 40.00 1558 6.89 9044 6000 151%西餐/东南亚餐 1 40.00 138 0.13 6000 快餐店/茶餐厅/小吃 1 40.00 902 1.29 28043 8000 351%休闲餐饮 1 40.00 200 0.19 43289 4000 1082%休闲娱乐 K
35、TV 1.2 40.00 869 0.30 139087 5000 2782%迪厅 1.2 40.00 140 0.00 5000 电影院 1 40.00 186 0.00 5000 养生美容 1 40.00 275 1.29 8496 4500 189%桑拿洗浴 1.2 40.00 335 1.15 14041 5000 281%网吧台球 1 40.00 54 1.00 2140 4000 53%运动健身 1 40.00 346 1.74 7965 4000 199%按照清河地区未来40万消费人口核算35市场空间业态优选综合考虑因素：市场空间、租金回报 市场空间 租金回报超市 139%1.0
36、1 服饰精品店 29%0.87 专业店 93%1.35 图书音像/电子数码 245%1.59 建材家具家居 46%0.43 家电专业店 57%0.65 药店 56%1.28 培训/家庭服务店 135%1.20 中餐 81%1.16 西餐/东南亚餐 1.19 快餐店/茶餐厅/小吃 189%1.33 休闲餐饮 582%1.37 KTV 1497%0.80 迪厅 1.00 电影院 0.80 养生美容 102%1.60 桑拿洗浴 151%1.50 网吧台球 29%1.60 运动健身 107%1.30 根据本工程的特点商圈内各业态市场空间和租金回报状况，我们可以做出业态优选，见后。36市场空间业态优选模
37、型考虑进入组合，寻找出价高的租户 尽量进入组合考虑进入组合，针对结构性市场缺口，差异化竞争一般不予考虑，除非有其它的作用需要说明的是，这里的业态优选是一个绝对的概念，是在一个所有商业都同质化的假设下进行的数量上的判断，没有考虑其他因素的差异，尤其是供需档次的缺口。37名录区位分析市场时机分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议APPENDIX1：成功案例：区域性商业中心APPENDIX2：商业工程工程需求5263813222538（一）方案1定位总体定位集“mall商业、开放式休闲街区、商务酒店、商务楼、高档住宅”为一体的多功能城市综合体（HOPSCA)HOTEL 世界知名商务酒店
38、，50 间豪华套间OFFICE 高档写字楼PARKING 大量停车位，完整的交通网络与充足的停车空间SHOPPING 总计约17 万平米的开放式一站式购物广场CONVENTION 集会议、会客、休闲、餐饮、娱乐于一体的多功能城市会所APARTMENT7 余万平米的大型高尚寓所39 一个填补区域空白的综合物业部落 一个开疆立界的强势生态商务力量 一个吸纳上清鼎级财脉的强大磁场 一个盘整未来的高产公司财富平台以兼容天下的财富力度，改变上清商界幅员 以兼容天下的财富力度，改变上清商界幅员【清河 清河 HOPSCA HOPSCA】“四个一”工程40提升区域影响力，具有前沿性、示范性、人文性、向心性、引
39、领性的城区品牌。城市导向 城市导向城市运营城市运营 站在城市的高度看工程开辟项 项 目 目站在城市运营的战略高度打造一个具有政治、经济、文化综合影响力的城中城。企 企 业 业新都市生活的缔造者、上清高生活品质与消费潮流的代言人城区运营商。品 品 牌 牌方案141对全盘的整体战略思考由于工程本身重要性和前期投入巨大资本沉淀性，其商业局部核心问题聚焦在可行性、定位（做什么租卖给谁）、开辟策略（如何做）三个问题上。汉博作为开辟商的综合服务商，要站在开辟商的角度全局考虑，立足现在市场放眼未来趋势，建议分期开辟，以求配套区域商业中心与住宅的互动互促中工程价值最大化。商业局部尤其现代清河市场，突出“四化”
40、，即定位的主题化、经营的差异化、设施的现代化、商户的国际化，租售并举，实现公司对资本收益最大化与商业广场持有局部的稳定租金收益增值保值，并且使工程成为清河一张城市名片和贵公司实力与形象的表达，到达企业与政府双赢，为企业进一步开展奠定良好基础。所以，工程本身综合体开辟的特殊重要性，要求我们必须从城市经营的战略高度，来认识它、剖析它、实现它。42战术上，汉博对工程难点商业局部通过“四化”，升级清河原来市场，引入一站式时尚消费体验的商业模式，彻底实现了一站式的商业配套，在工程的功能组团内，更多的融入时尚化和娱乐化的元素。同时，商业广场将逐步把娱乐、运动和文化主题充分融入，在业态组合上引入大型生活超市
41、、时尚购物、星级电影院、恒温游泳馆、大型美食娱乐、欧美风情街、儿童中心等复合业态，使之成为具有商业活力和消费魅力的体验型休闲场所，为消费者带来真正的体验乐趣。引进国际先进商业业态，购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建黄金消费组合，构建国际一站式商业消费体验中心，引领清河时尚消费生活，做清河市场未来之领袖。43未来展望8大亮点无限欢乐财富集中“赢”n100多家国内外知名品牌联盟入驻，国际品牌率先登陆京北；n多部高品质电梯，打造三维立体商业空间；n1000余个专属停车位，领衔汽车时代容纳千人流；n1000平方米超大主题式景观乐园，缔造体验式的情景购物天堂；n10000
42、平激情不夜城抢占京北欢乐制高点；n超大性儿童主题乐园，营造清河最大欢乐城堡；n下沉式梦幻演绎广场，日夜演绎梦幻之旅；n酒店式公寓（住宅高端局部，最后开辟），商业地产新坐标，带来投资新亮点；44规划建议方案130万平米K1+K2+K3+K41.根据目前规划指标，30万平商业体量与目前清河市场容量、消费习惯差异较大，销售招商均有难度。2.不建议采取此方案。K1K3K4原规划方案地块 占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积率 总建筑面积(万m2)层数K1 1.92 0.35 0.672 45 3 6 9 K3 1.37 0.25 0.3425 45 3 4.11 12 K4
43、1.8 0.3 0.54 30 1.8 3.24 6 45市场风险区域商业空间有限基于区域现有消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析：对商业地产的需求（平米）=相关商业消费的支出消费人口数/商业坪效=1329721.52/10000=28.62万平米基于区域未来消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析：对商业地产的需求（平米）=相关商业消费的支出消费人口数/商业坪效=1329740/10000=52万平米n目前来看，区域商业不存在总量的缺口（即使扣除建材商业物业后的商业体量约30万平米，与区域消费能支撑的29万平米相接近）；但随着区域消费人口的更新换代，与区域商业的低档次之间存在
44、结构性缺口，需要提升区域商业档次与功能；n长期来看，随着清河区域的改造完毕，区域人口密度增加，大量新迁入居民将会带来新的商业需求，初步估计长期约存在23万平米的商业缺口，这将是区域商业增量的上限.但如果本工程开辟15万平米与未来的华润、强佑的20万平米累加，显然超出市场需求太多，难以支撑。n15万平米的购物中心必然要求更大的辐射半径，而未来上地、亚奥等均有大量商业放量；而且15万平米的购物中心要求的交通、地面停车等问题，又是本工程的弱势。461.如果将4地块整体考虑，总占地6万平米，容积率为5，地上建面28.6万平米，可以考虑如此体量产品的生存力，建议为小型综合体工程。2.产品分解组合初步为：
45、15万m2商业（5层）+6.85万m2酒店式公寓3万m2酒店4万m2写字楼。3.考虑容积率高达5，按照规划的建筑密度一般2类用地40%,实际高度可能与限高冲突，具体如右表。所以，综合考虑市场和规划审批等因素，该方案风险较大。地块占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积率总建筑面积(万m2)层数K1 1.92 0.35 0.672 45 5 9.6 14 K3 1.37 0.25 0.3425 45 5 6.85 20 K4+K2 2.43 0.3 0.729 30 5 12.15 17 建筑密度调整到40%地块占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积
46、率总建筑面积(万m2)层数K1 1.92 0.4 0.768 45 5 9.6 13 K3 1.37 0.4 0.548 45 5 6.85 13 K4+K2 2.43 0.4 0.972 30 5 12.15 13 15万的商业写字楼酒店公寓停车场按照标准，考虑公寓与商业、办公可共享，累计需要1562个车位左右。由地下2-3层6万平米停车场解决。风险化解产品多元化内供血机制综合体穿透性物业47方案130万平米K1+K2+K3+K4定位思路1.我们的思路是如何让如此大体量商业获得良好的生存和开展空间，具有活力、渗透率以及生命力，并且能够持续长期经营下去。酒店局部建议4星品牌知名酒店，保证其区域
47、的辐射性，同时对商业局部形象品质有效提升。2.15万的商业局部与酒店、公寓局部实际形成的综合体，建议分期开辟，立足首先培养人气、降低商业风险，吸引上清IT年轻一族和上清商务人群的（1期公寓），再兼顾满足周边消费需求等（2期商业、酒店等）。15万的商业写字楼酒店公寓48工程开辟指向 工程开辟指向“大盘”有效形成市场聚焦点，同时扩大客群来源区域“综合体”吸引不同需求客户的关注，增强购置信心“中高端形象”提升工程影响力，工程口碑得到有效保障案例研究 案例研究49推盘策略建议立足本工程推盘节奏示意：Shopping-mall4A级写字楼在招商完成时捂盘销售同期酒店及酒店式公寓开始内部预订，一直连续至S
48、hopping-mall开盘期生态国际公寓国际酒店以shopping-mall带动，推出购物公园最后推出实现价值最大化商业招商50 操盘手法及推广方法借鉴借鉴一：打造城市综合体，借助综合体其它物业形态，实现工程公 寓局部的高销售“溢价”。第一阶段：势为先，谈理想51第二阶段：借工程其它业态，使高端形象与高附加值，得以实现52第三阶段：工程在公寓销售期内，就已经为工程的商业销售，奠定了殷实 的基础，在工程尾期实现商业价值，顺理成章。53可借鉴价值点：1、先行打造工程核心区位的高端综合体价值2、在公寓销售期内，借助高端精品商业物业提升公寓产品的附加值3、高端商业形象前置，在为公寓销售提供支持的同时
49、，为商业蓄势54商圈城市区域经济的灵魂上清核心商圈的城市之巅客群城市开展的中坚力量都市核心精英专属领地生活理念我们建的不仅是房子和商场而是大都市现代时尚生活方式产品价值塑造提炼55商务写字楼板块以上清中小型企业基地定位。目的是为了防止与SHOPPING-MALL投资客户起冲突。提供中小型个性化企业、公司理想的栖身之所，作为商务产品的补充既满足多样化、个性化的市场需求。商务写字楼板块BUSINESS上清科技企业展示中心完善、增加区域内的商务配套功能，同时作为商务的功能配套补充提升本案商务版块的区域价值，使本案影响半径扩大商务区“城市综合体”概念提升工程整体商务形象、形成区域商务的向心力提升工程影
50、响力，带动区域商务开展56 57上清区域休闲娱乐区因本工程紧邻高档住宅区，可以借势把临路一侧造成为休闲娱乐区。在业态方面考虑与其错位经营。使其能与周边环境有机结合并融合互动。中心商业广场打造成为上清区域最具形象力、规模化、品牌效应的“中心SHOPPING MALL”；同时作为工程临路的主形象面，为工程聚集人气、创造高价值。国际风气版块AMUSEMENTSHOPPING+58中心商业广场（一）商业局部市场定位通 通过 过对 对工 工程 程整 整体 体商 商业 业环 环境 境、物 物业 业条 条件 件和 和其 其它 它因 因素 素的 的综 综合 合分 分析 析，确 确定 定本 本工 工程 程应 应