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1、（物业管理）物业费测算*物业管理费测算书壹管理方案园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行 24 小时门禁、时时保洁、24 小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。1、区域经济指标：附平面图总占地面积：59376.54M2总建筑面积：102982.753M2 其中：住宅建筑面积：79380.335M2包括带电梯住宅：36018.48M2总户数：580 户绿地率：32.46%2、组织机构如下：3、人员编制：安收全费管管理理管理处管理处办公室：经理 1 名组行政助理 1 名前台接待 3 名共组5 名工程维修组：主管 1 名水电
2、专业维修各 4 名综合维修 3 名共 12 名安全管理组：主管 1 名安管员 29 名共 30 名环保绿化组：主管 1 名班长 1 名保洁员 18 名共 20 名收费管理组：主管 1 名收费员 1 名共 2 名服务中心总编制 68 名。二管理费构成（一）行政办公费：P1=Fi/ST（i=17）F1行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（ 9638.40 元/月）F2文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26 元/月） F3 车 辆 使 用 费 、 维 修 费 （622.77 元 / 月 ） F4节日装点、社区文化经费（910.10 元/月） F5公共交际费（150.24 元
3、/月）F6宣传广告费（元/月） F7杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（ 元 / 月 ） ST三期物业总面积（79380.335 平方米）行政办公费：（二）壹般公共设施维护费：P2=Fi/ST（i=110） F1维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40 元/月） F2公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月）F3给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月） F4公共配电系统维修费（元/月）F5消防系统维修费（元/月）F6公共建筑、道路维修费（元/月） F7饮用水池清洁费（元/月）F8中控对讲门维修（元/月）F9智能化车辆出入系统费用，包括
4、电费、维修费（元/月）F10之上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按 10%计算（元/月）*F8电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按 10%计算）ST三期物业总面积（平方米） 壹般公共设施维护费：1、电梯：1900 元/月部 29.64 万元/年2、智能系统和门禁系统：6822 元/年3、房屋零散小修：3000 元/月 3.6 万元/年4、消防系统检修：6000 元/年5、室外景观维保：2000 元/月 2.4 万元/年6、二次供水系统清洗：3000 元/次 6000 元/年7、各种泵类维保：6000 元/年8、路面及硬化部分维保：6000 元/年9、屋面小修：3000 元/年10、
5、楼梯间粉刷：4.6 万元/年11、电瓶车维保（俩台）：2.7 万元/年12、各种管网维保：5000 元/年13、高层消防水箱维保：2000 元/年14、公共设施电费：5 万元/年15、公共设施水费：1.2 万元/年16、三期供水备用电泵：3 万元（壹次性） 合计：61.862 万元1、中央监控系统维保费用：1000005=500 元/月（6000 元/年）2、对讲门维保费用：2845855=1423 元/月（17076 元/年）3、车辆出入系统维保费用：2500005=1250 元/月（15000 元/年）4、路面及硬化部分需维保的面积：3040 30400.03=91 元/月（1100 元/
6、年）5、太阳能及水箱的情况：壹年 2 次，1000 元/次2=2000 元/年（166.67 元/月）6、楼顶维修费（屋面面积：20000 ）200000.02=400 元/月（4800 元/年）其它维修费用：2000 元/年（166.67 元/月） 7、公共设施总用电功耗及明细（照明、动力）A 区灯用电功率B 区灯用电功率C 区灯用电功率E 区灯用电功率特色路灯75w12=900w75w12=900w庭院灯44w28=1232w44w28=1232w44w17=748w44w17=748w草坪灯25w41=1025w25w41=1025w25w43=1075w25w46=1150w埋地灯17
7、5w8=1400w175w8=1400w175w2=350w175w7=1225w壁灯25w25=625w25w25=625w25w28=700w25w21=525w水底射灯50w18=900w50w20=1000w地脚灯11w9=99w总计5182w（5.182kw）5182w（5.182kw）3773w（3.773kw）4747w（4.747kw）8、各种泵类规格数量C 区旱喷泉潜水泵功率8m 潜水泵 1.25kw1=1.5kw10m 潜水泵 2.2kw1=2.2kw总计 3700w（3.7kw）之 上 总 功 率 为 10 条 和 11 条 的 总 和 ： 5182w+5182w+377
8、3w+4747w+3700w=22.584kw22.58412310.49=4117 元/月（49404 元/年）9、各类管网长度：热力二次线：管长 2872m，线路长：1436m 热力二次线：管长 570m，线路长：285m 给水：1659m污水：1340m 雨水：337m（570+2872+1659+1340+337）0.062=420 元/月（5040 元/年）（三）环卫清洁费：P3=Fi/ST（i=15） F1保洁人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（18617.79 元/月） F2清洁机械、材料费，包括用具、消耗材料（元/月）1、条帚：2 把/月20 人5 元/把12 个月=
9、2400 元/年（200 元/月）2、大条帚：1 把/月10 人10 元/把12 个月=1200 元/年（100 元/月）3、抹布：4 条/月20 人2 元/条12 个月=1920 元/年（160 元/月）4、拖把：2 把/月10 人6 元/把12 个月=1440 元/年（120 元/月）5、簸箕：15 个/季8 元/个4 季=480 元/年（40 元/月）6、水桶：16 个/季15 元/个4 季=960 元/年（80 元/月）7、玻璃刮：60 元/个10 个=600 元/年（50 元/月）8、地拖：50 元/把10 把=500 元/年（41.67 元/月）9、垃圾袋：40 元/天30 天=1
10、200 元/月12 月=14400 元/年（1200 元/月）10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、安全带：30 元5 套=150 元（12.5 元/月）外墙安全带：120 元/套5 套=600 元2 年=300 元/年（25 元/月） 玻璃清洁剂：20 元100 瓶=2000 元/年（166.67 元/月）洗衣粉：20 袋/月2 元/袋12 个月=480 元/年(40 元/月)更衣箱：10 节150 元=1500 元2 年=750 元/年(62.5 元/月)垃圾车：1000 元/辆3 辆=3000 元2 年=1500 元/年(125 元/月) 保洁用水：30000 元/
11、年(2500 元/月)口罩：1 人/月20 人1 元/个12 个月=240 元/年(20 元/月) 手套：1 付/月20 人1.5 元/付12 个月=360 元/年(30 元/月)胶皮手套：1 付/季20 人4 季8 元/付=640 元/年(53.33 元/月)F2 共：60320 元/年(5026.67 元/月)F3垃圾桶购置费（元/年）垃圾桶：280 元/个46 个=12880 元3 年=4300 元/年(358.33 元/月) 果皮箱：360 元/个20 个=7200 元3 年=2400 元/年(200 元/月)F3 共：6700 元/年(558.33 元/月)F4生活垃圾清运费（元/年
12、）清运费：120 元/天/斗30 天=3600 元/月/斗12 月=43200 元/年(3600 元/月)F5其他费用（如外墙清洗）（元/年）外墙清洗：60000 平方米3 元/平米=180000 元/年(15000 元/月) ST三期物业总面积（平方米） 环卫清洁费：513634 元/年(42802.79 元/月)（四）绿化费：养护外委，按每平米 2.5 元/年计算20000 平方米2.5 元=50000 元/年(4166.67 元/月)绿化水费，按每平米 3 元/年计算1.5 吨20000 平方米2 元/吨=60000 元/年(5000 元/月) 绿化费共：110000 元/年(9166.
13、67 元/月)除四害消杀费：鼠药费：1000 元/季2 次=2000 元/年(166.67 元/月) 苍蝇药：2000 元/年(166.67 元/月)药箱：5 个80 元/个=400 元2 年=200 元/年(16.67 元/月) 除四害消杀费共：4200 元/年（350 元/月）总共：571700 元/年（五）保安费：P5=Fi/ST（i=14）门岗 2 个2 人=4 人3 个班=12 人，中控室 4 人，领班 3 人，巡逻 3 人3 个班 =9 人 ， 共 28 人 。F1保安人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（11010.00 元/年）1、工资：630 元28 人=17640
14、元/月12 个月=211680 元/年2、福利津贴：降温费连续 4 个月；每人每月 50 元28 人4 个月=5600 元/年3、保险费用：每人每年 400 元28 人=11200 元/年4、服装费：夏装：180 元/套28 人=5040 元2 套=10080 元； 春秋装：300 元/套28 人=8400 元2 套=16800 元； 冬装：250 元/套28 人=7000 元2 套=14000 元； 大衣：150 元28 人=4200 元；雨衣：60 元28 人=1680 元；共：10080 元+16800 元+14000 元+4200 元+1680 元=46760 元5、生活费：6 元30
15、 天28 人=5040 元12 个月=60480 元/年6、被、褥、床铺：200 元28 人=5600 元F2 监 控 设 备 电 费 、 维 修 费 （ 元 / 月 ） F3日常器材（如警棍、对讲机、电池等）（元/月）对讲机及管理费：1600 元6 部=9600 元 F4其他费用（元/年）市保安总 X 公司缴纳费用：70 元/人28 人=1960 元12 个月=23520 元/年ST三期物业总面积（平方米） 保安费：共 374440 元。（六）保险费： 1、险种选择；2、保险费分摊：P6=MX/ST M投保总金额X保险费率ST三期物业总面积（平方米）保险费：（七）设备更新储备金：P7=P；P=（M+I）/12*YST P各种公共设施的更新储备金 M各种公共设施的购置费，包括公共照明系统、消防系统、中控对讲系统、监控 设 备 I各种公共设施的安装费用 Y各种公共设施的正常使用年限ST三期物业总面积（平方米）设备更新储备金：（八）利润：按之上总费用的 8%计算（九）法定税费：综上所述，三期物业费为：元/平方米