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1、pppppp 项目策划书项目策划书 _PPP 模式项目商业计划书 1、商业计划书（Business Plan）主要作用商业计划书（Business Plan）是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集 0 与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向投资者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是以书面的形式全面描述企业所从事的业务。它详尽地介绍了一个公司的产品服务、生产工艺、市场和客户、营销策略、人力资源、组织架构、对基础设施和供给的需求、融资需求，以及资源和资金的利用。商业计划书是国际惯例通
2、用的标准文本格式形成的项目建议书，是全面介绍公司和项目运作情况，阐述产品市场及竞争、风险等未来发展前景和融资要求的书面材料。商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了风险企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。2、项目商业计划书主要大纲 1.公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）2.主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治面貌，行业从业年限，主要经历和经营业绩。）3.产品/服务
3、描述(产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。)4.研究与开发(已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。)5.行业及市场(行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来 3 年市场销售预测。)6.营销策略(在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制。)7.产品制造(生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。)8.管理(机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。)9.融资说明(资金需求量、用途、使用计
4、划，拟出让股份，投资者权利，退出方式。)10.财务预测(未来 3 年或 5 年的销售收入、利润、资产回报率等。)11.风险控制(项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。)3、商业计划书目录大纲第一章公司基本情况一、项目公司与关联公司二、公司组织结构三、公司管理层构成四、历史财务经营状况五、历史管理与营销基础六、公司地理位置七、公司发展战略八、公司内部控制管理第二章 PPP 模式项目产品介绍一、产品/服务描述（分类、名称、规格、型号、产量、价格等）二、产品特性三、产品商标注册情况四、产品更新换代周期五、产品标准六、产品生产原料七、产品加工工艺八、生产线主要设备九、核心生产设备十、研究与开发 1
5、.正在开发/待开发产品简介 2.公司已往的研究与开发成果及其技术先进性 3.研发计划及时间表 4.知识产权策略 5.公司现有技术开发资源以及技术储备情况 6.无形资产（商标知识产权专利等）十一、产品的售后服务网络和用户技术支持十二、项目地理位置与背景十三、项目建设基本方案第三章 PPP 模式项目行业及产品市场分析一、行业情况（行业发展历史及趋势，哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒。政策限制等，行业市场前景分析与预测）二、产品原料市场分析三、目标区域产品供需现状与预测（目标市场分析）四、产品市场供给状况分析五、产品市场需求状况分析六、产品市场平衡性分析七、产
6、品销售渠道分析八、竞争对手情况与分析 1、竞争对手情况 2、本公司与行业内五个主要竞争对手的比较九、行业准入与政策环境分析十、产品市场预测第四章 PPP 模式项目产品生产发展战略与营销实施计划一、项目执行战略二、项目合作方案三、公司发展战略四、市场快速反应系统（IIS）建设五、企业安全管理系统（SHE）建设六、产品销售成本的构成及销售价格制订的依据七、产品市场营销策略 1、在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施 2、在广告促销方面的策略与实施 3、在产品销售价格方面的策略与实施 4、在建立良好销售队伍方面的策略与实施八、产品销售代理系统九、产品销售计划十、产品售后服务方面
7、的策略与实施第五章 PPP 模式项目产品生产及 S，站台宽度 9.0m。站中心设旅客地道1 处，满足乘客乘降需要。车站两侧设防护栅栏，保障行车安全。车站设保养点 1 处，结合车站范围地形特点，将维修点设在站房同侧大里程端。维修点内新设大机停放线 1 条，作业车辆停放线 1 条。连接沪昆与邵阳的邵坪高速公路作为沪昆客专配套工程正在建设，它是连接邵阳市区至沪昆客专邵阳北站的一条快捷通道。以上铁路、公路的建设，将使新邵县乃至邵阳市的区域交通网络更趋完善，使人民“一小时至长沙，两小时到武汉”的梦想变为现实。沪昆高铁邵阳北站新城主要包括东岭、双石、百宁等 14 个行政村，一期规划面积为756.40公顷（
8、约 7.56 平方公里），区内人口分布形式以自然村落为主，部分村虽有部分用地位于规划区内，但没有人口分布。区内现有人口11287 人，总户数3225 户，总人口密度1492 人/平方公里，其开发前景广阔。以沪昆高铁邵阳北站为依托的沪昆高铁邵阳北站新城位于邵阳市、冷水江市和涟源市“三市”交汇的“银三角”经济圈的核心区，北有娄新高速、湘黔铁路、沪昆高铁，东有安邵高速、邵坪高速、g207 国道，西、南两侧均有“十二五”规划高速，区位交通条件非常优越。邵阳北站距邵阳市约 38公里，距新邵县城约 30 公里，距冷水江市约 14 公里，距坪上镇城区约 4公里。便捷的对外交通条件，有利于规划区交通枢纽中心的
9、形成，新城框架的拉开，交通通信、商贸物流、生产要素的集聚。二、沪昆高铁邵阳北站新城开发前景展望 1.湘中城镇一体化建设的战略连接点，城镇建设的载体现代经济的竞争，从根本上讲就是城市经济的竞争，随着社会化大生产的深入发展，区域经济越来越朝集团化、区域一体化方向发展。湘中地区历史同源，文化同根，历来经济联系紧密，湘中城市群的概念在 20 世纪 80 年代就有人提出。北站新城，将从湘中城镇发展的最高点出发，着力于湘中城市一体化，打造湘中重要的城镇化战略支点。北站新城将成为邵阳市城市向北的战略连接点，将加快推进与娄底、冷江、新化和涟源等城市的联动发展，逐步从经济、社会、教育、资源等各方面联动，最终实现
10、区域城市一体化，带动安化、溆浦、新化、新邵等雪峰山区的城镇化进程，实现湘中城镇化的跨越式发展。3.邵阳北部新城、东部城市群的重要支点、对外门户邵阳作为一座有着 2500 多年历史的古城，文化底蕴深厚。但是，近二十年来，由于各方面的原因，邵阳的城市发展还不够快，邵阳急需一个突破点，来重整城市的发展。北站新城作为沪昆高铁在邵阳唯一的地级站，将是邵阳联通外部的重要窗口，也必将成为邵阳城市化建设的先导区。新城距市区 38 公里，距新邵县城（已基本实现与邵阳连城）28 公里，虽然中间距离较远，但是也具备了同城一体的基本条件，这在全国有不少先例，如宁波北仑区（北仑港）距宁波市区 40 公里，张家界武陵源区
11、距市区 28 公里等等。总之，新城城市建设、工业建设、物流、房地产开发的前景诱人。三、开发的有利条件 1.打造邵阳北站新城是顺势而为，发展条件得天独厚新型城镇化是湖南“四化两型”战略目标的重要内容，是新型工业化的基本土壤。安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成，特别是沪昆高铁设站坪上，即邵阳北站，带来了城市间人口流动的大流量和高密度，是推进新型城镇化建设和促进城市间经济一体化进程的强有力的推动器，为坪上的城镇化建设提供了千载难逢的发展机遇，为县“做大城镇”战略注入了新的内涵，为邵阳市“南延、东进、北拓”的城市化战略扩大了外延。打造邵阳北站新城是顺势之举，具有得天独厚的发展条件。2.交通区位优势为
12、打造邵阳北站新城提供了发展条件 3.沪昆高铁为打造邵阳北站新城创造了支撑条件篇二：非经营性非自偿性公益项目 ppp 设计实操方案非经营性/非自偿性/公益项目 ppp 设计实操方案 我们在实际设计ppp 项目架构的过程中，接触以及正在实操设计一些非经营性的、公益性的项目 ppp 架构，其中典型的包括一个中南地区建设改造湿地景观公园的 ppp 项目（方案已审议，各方在合同签署和执行前期准备过程中）、一个中西部地级市水库河湖旅游区旅游公路建设ppp 项目（方案已审议）、一个西部城市公园（带中水景观湖）ppp 项目（方案策划设计审议中）。这几个项目本身非经营性、公益性特点，也就导致了融资难的问题。项目
13、本底性质上都有这样的特点：初始投资较大但当地政府财政都不宽裕，无法独自承担相应的建设费用；如果采用传统的银行贷款等融资方式，利息负担太过沉重（对于其中一个项目而言，因为项目推出时间的问题，_年 43 文关于增量地方性债务的管理也是一个融资障碍）；项目本身非经营性和公益性特点强，本身没有收费机制或者本身收益太微薄，对于社会资本没有吸引力，bt、bot 等广义 ppp 下的融资模式也不可行。综合考量之后，这几个项目方案通过设计不同类型的资源补偿型模式来解决，根据项目本身特点，其中湿地景观公园 ppp 项目，采用了直接资源补偿型模式；旅游公路项目采用捆绑式的资源补偿型模式；带中水景观湖的城市公园通过
14、借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点，则采用了特许经营权转移式的资源补偿型模式。因为相关方案和项目在设计或推进中，因保密义务问题，书面以湿地景观公园 ppp 项目为主简要介绍上述各方案设计要点：湿地景观公园 ppp 项目项目背景：中南地区某市计划通过对自然湿地的改造维护建设湿地景观公园，初步规划公园一期占地面积约 1200 亩，预计总投资约 1.5 亿元，预计建设期两年。但因为政府财政负债较重，无法独自建设费用，传统融资方式利息太过沉重，而因为项目本身没有计划制定收费机制（鉴于项目公益性质，以及类似鸟巢 ppp 项目的失败教训，也不推荐项目本身的收费机制），难以通过 bt、bot 等方式引入社
15、会资本，最终方案确定使用狭义ppp 模式下的资源补偿型融资模式，即选择一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目。资源补偿型融资模式为非经营性项目的融资提供了新方式，具备一方面减轻政府财政压力、另一方面调动社会资本积极性和参与度从而提高项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决非经营性基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要价值。项目资源补偿型模式定性定量分析设计：定性分析设计：将资源补偿型模式引入到该项目中，首先考虑的是补偿方式。该项目所在地可选的补偿方案有建设用地资源、旅游资源和矿产资源补偿，通过前期可行性分析确定了建设用地资源补偿的方式。将土地作为补偿资源，政策
16、上遇到的最大问题是我国对土地出让方式有严格的限制（如国土_年 71 号文），一般通过三种方式来使土地使用权的获得合法化：捆绑招标、土地出让金补偿和作价入股。捆绑招标可以提高投标人准入标准发挥投资方企业优势但有复杂的法律冲突要协调且风险利益分担不是太平衡，出让金补偿结构简单操作性强但政府对项目没有后续控制能力，在敏感问题的操作上政府意愿是倾向于选择法律风险较低且具有一定的控制能力的方式，因此最终确定采用建设用地作价入股的方式（虽然土地使用价值有波动，但政府对项目公司有一定的控制权，发挥投资方企业优势的同时又能保证公众利益；对投资方的保障通过地块选择和利润保底设计来实现）。确定作价入股的方式之后，
17、根据当地政府的的规划以及政企双方意愿，方案选择了一块住宅建设用地（“a 地块”）作为潜在的补偿用地，该土地规划类型为一类住宅用地，临近湿地景观，环境优美，景观公园建成后交通便利，土地规划中 a 地块周边公共设施健全，适合开发建设成别墅高档社区。湿地景观公园建成后居住用地的价值提升的预期较高，补偿方案对投资者的吸引力较大。土地补偿的定量分析：设计方案通过采用假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间价值，采用现金流折现的计算方法对 a 地块进行价值估算：（1）开发经营期：地块总用地面积为约 6.5 万平，总建筑面积 5 万平，预计开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。（2）开发完成后
18、的房地产价值：用市场法，通过对估价时间点三处容积率类似的可比高档住宅项目案例的对比，结合本地住宅价格波动趋势、景观公园落成后对楼盘价格的拉动预测以及项目所在市新建商品住宅分类价格指数的变化，取出年平均价格增长率，预计经过两年的开发建设后，开发完成后的房地产价格将为每平米 8 千元，房地产总价值为 4 亿元。（3）开发成本：其中住宅开发成本为 1.1 亿元（包括勘察设计和前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等测算；（4）管理费：取开发成本的 1%，为 110 万元。（5）销售费用：取开发完成后房地产价值的 3%，为 1200 万元。（6）销售税费：取开发完成后房地产价值的 6%
19、，为 2400 万元。（7）基于对房价的保守估计，开发利润也取相对保守的 15%，为 6000 万元。采用现金流量折现法计算地块价值，折现率取 10%，不考虑投资利息和开发利润，测算出土地价值为 1.7 亿元，大于湿地景观公园的预测开发成本费用。可供项目投资方收回成本和获得合理利润。特许权协议关键条款设计：从政企双方立场，结合项目实际情况，以风险责任与收益平衡为原则对特许权协议的关键条款要点进行的推荐设计（推荐条件并非全部为最终条款）：1、特许权协议双方为：甲方：市地方政府乙方：投资者和政府组成的项目公司 2、特许权的内容要点：甲方将 a 地块总价值为 1.7 亿元入股到乙方项目公司，股权由地
20、方国土资源局持有；甲方特许乙方独占排他享有 a 地块的特许权，该权利在整个授权期内有效。甲方保证至本协议签订之日，未授予任何第三方享有本协议中乙方享有 a 地块的特许权并将确保根据本协议授予乙方的特许权、其他权利和优先权不以任何方式受到损害和妨碍。3、特许权主要权利要点：开发建设权，即授予乙方上 a 地块的符合规划要求的开发建设权。销售经营权和物业管理权，即授予乙方开发完成后的房地产的销售经营权和物业管理权。开发建设完成后的住宅小区配套基础设施和服务设施的建设运营和物业管理权。经甲方（甲方不无理拒绝）同意的特许权转移转让权。4、特许权方式要点：该特许权以资源补偿项目形式由乙方享有。乙方需要承担
21、甲方规定的公园项目的开发建设工作，本协议写明的特许权主要是补偿给乙方的土地资源使用权，用以抵消乙方建设湿地公园所花费的成本。湿地公园实际成本超过预计成本 5%以内时，湿地公园的建设成本全部由乙方承担，超出5%的部分由甲乙双方协商后确定各方承担比例；湿地公园实际成本低于预计成本（8 亿元）时，甲方无权要求乙方返还盈余部分，但是甲方作为乙方的股东之一，有权根据所占股份比例同乙方共同分享盈余。5、特许权先决条件要点：上级省政府同意公园和 a 地块用地取得的意见。乙方向甲方提交其关于公园和 a 地块住宅工程投融资计划以及资金来源保证。6、特许权期限：土地使用期限为 70 年（含建设期），本特许权协议期
22、限同为 70 年，但如果出现不符合协议第三条先决条件的，甲方有权按照实际情况对特许期进行修改甚至终止本协议。7、乙方的权利义务要点：乙方负责公园项目的建设，公园的建设不晚于本协议生效之日起三个月内，并且乙方需在公园动工之日起两年之内按照相关规定和要求完成公园的建设。公园建成后，乙方需要向地方主管部门申请验收并且验收合格。在公园项目验收合格之前，乙方不得向地方主管部门申请验收a 地块住宅项目。甲方虽然入股到乙方项目公司，但是甲方仅限于在湿地公园项目上追加投资，乙方开发建设的住宅项目出现资金短缺时，乙方不要求甲方追加投资。8、甲方的权利义务要点：甲方对公园项目的建设有监督权，一旦建设期内发生甲方认
23、为的严重影响工期或工程质量的问题，或是乙方有严重的违约行为时，甲方有权叫停项目，并有权视情况修改或终止本协议。在特许期内，甲方确保乙方享受生态建设优惠政策和税费减免政策。乙方开发建设公园和住宅项目所得的总利润由甲乙双方按照股权比例分配。9、特许权的转让和综合管廊 PPP 项目商业计划书综合管廊 PPP 项目商业计划书目 录摘要.5第一章项目基本情况.7一、背景分析.7二、项目概况.8三、_市概况.8（一）_地理位臵.8（二）自然资源.9（三）行政区划.9四、项目进展.9第二章投资环境分析.11一、宏观政策.11（一）地下综合管廊是城市的“生命线”，获中央及各部委全面支持.11（二）地下综合管廊
24、“融资配套政策”频出，实现长年限、大额度融资需求.11（三）PPP 模式成为社会资本进入“地下综合管廊产业”的基本合作模式.12（四）国家鼓励采用“政府购买服务”，打破 PPP模式“落地难”僵局.13（五）_ 拟 出 台 各 项 配 套 政 策 支 持 地 下 综 合 管 廊 建设.15二、经济环境.16（一）_市经济环境分析.16（二）区域经济环境分析.18三、地下综合管廊规划及需求分析.20（一）_市地下综合管廊规划解读.21（二）_市管线需求分析.25（三）管线单位收费暂定标准.25第三章商业模式及法律框架.26一、项目拟实施模式.26（一）运作思路.26（二）运作程序.26二、主要商务
25、条件.27（一）主要商务条件概述.27（二）政府可行性缺口补贴.28三、PPP模式法律结构分析.29（一）主要适用法律及政策.29（二）主要法律框架.30第四章组织管理模式.32一、投资人层面.32二、项目公司层面.32三、承包施工层面.32（一）组建方案.32（二）组织结构.32第五章投资估算.34一、总投资估算.34二、分季度投资计划表.34第六章资金筹措.35一、资金构成.35（一）项目资本金.35（二）中央财政专项补助资金.35（三）项目融资.35二、融资来源.35三、融资方式.35四、融资担保方式.35五、融资额度.36六、拟融资银行的对接情况.36第七章项目退出及保障方案.37一、
26、项目退出方式.37（一）期满退出.37（二）提前转让.37（三）政 府 方、入 廊 企 业 违 约 时，中 建 方 的 退 出 机制.37二、费用支付方式.37三、项目移交环节的税费处理.37ppp 项目策划书.四、项目公司收入资金来源分析.38五、投资回收保障措施.38第八章财务评价.39一、计算依据及编制说明.39二、总承包施工利润计算与分析.39三、财务盈利能力分析.40（一）项目公司利润情况.40（二）股东层面（中建方）利润情况.40四、分季度资金筹措.41五、项 目 公 司 资 金 来 源 与 运 用 及 现 金 流 量 分析.42（一）资金平衡分析的计算依据.42（二）资金来源与运
27、用分析.42（三）现金流量分析.42六、股 东（中 建 方）层 面 资 金 来 源 与 运 用 及 现 金 流 量 分析.42（一）资金来源与运用分析.42（二）现金流量分析.43七、还本付息计算分析.43八、财务评价结论.43第九章主要风险与防范对策.44第十章技术方案.45第十一章结论.46一、项 目 符 合 股 份 公 司 战 略 转 型 升 级 总 体 要求.46二、符合股 份公 司对地 下空间公 司的业 务定位，聚焦地 下综合管廊.46三、符合国家产业导向，市场前景看好.46四、优 化 合 作 模 式，减 少 中 建 方 实 际 投 入 资金.46五、财务分析可行，具有较高投资价值.
28、47附件.48摘要项目概况：_市试点实施的地下综合管廊共 39.7 公里，其中老城区管廊长度 23.9 公里、新城区管廊长度 15.8 公里，建设内容包括_路、_南路、_路、_南路、_路（西段和东段）、_路、_大道、_路、_路、_大道和_经济开发区的_路、_路、_西路等 14 条道路的地下综合管廊。项目特许经营期_年（建设期 2 年，运营期_年），计划_年 11 月份开工，总投资 29.25 亿元。其中，建安费及预备费 26.84 亿元、工程建设其他费 1.69 亿元、建设期银行贷款利息 0.63 亿元、建设期管理费 0.10 亿元。项目合作模式：项目拟采用 PPP 模式（使用者付费+政府可行性缺口补贴）开展项目投资、建设、运营。主要商务条件：主要商务条款列表 _工程 PPP 项目实施方案二 O _年目录 1.项目概况.4 2.PPP运作的必要性和可行性.4 2.1.PPP运作的必要性.4 2.2.PPP运作的可行性.5 3.风险分配框架.5 3.1.风险分配原则.5 3.2.政府与社会资本间的风险分配机制.6 4.PPP运作方式.6 5.项目交易结构.6 5.1.投融资结构.6 5.1.1投资结构.7 5.1.2融资安排.7 5.1.3.资产权属.8 5.2.回报机制.8 5.2.1.项目回报机制.8 5.2.2.股东回报机制.9 5.2.3.激励相容机制.9