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1、华南理工大学网络教育学院毕业论文学 号201716542933012毕业论文浅谈房地产开发精装修工程管理常见问题及管理优化学生姓名卢伯涛专业名称工程管理指导教师袁杰网络教育学院2019年10月20日1学 号：201716542933012华南理工大学网络教育学院毕业论文浅谈房地产开发精装修工程管理常见问题及管理优化卢伯涛指导教师： 袁杰 网络教育学院 专业名称： 工程管理 论文提交日期：2019.10.20 论文答辩日期： 2019.12.8 论文评阅人： 目 录摘 要4第一章 绪论11.1 论文的背景及意义11.1.1论文的背景11.1.2 论文的意义11.2 论文的主要内容及结构框架11.
2、2.1论文的主要内容11.2.2论文的结构框架3 1.3 房地产开发精装修工程管理的概念及现状41.3.1房地产开发精装修工程管理的概念41.3.2房地产开发精装修工程管理的现状4第二章 房地产开发精装修工程管理常见问题及分析62.1 精装修工程开工前准备工作问题及分析62.2 精装修工程开工后问题及分析82.3 本章小结9第三章 房地产开发精装修工程管理优化103.1 房地产开发精装修工程管理优化103.2 房地产开发精装修工程管理提速要点143.3 房地产开发精装修工程管理优化后与传统工程管理的区别163.4 本章小结17第四章 结 论18致 谢19参考文献201摘 要房地产开发精装修工程
3、常见问题分为开工前及开工后两部分。开工前准备工作为：土建、门窗、外装完工；精装纸质版施工图纸完成；材料表完成；施工单位定标完成；设计材料样板签确完成；施工单位送样签确完成。开工后工作为：各专业穿插；材料品牌、型号验收；甲方精装制度落实；工程款支付。工程管理优化要点：工程管理策划、图纸、材料、人员、场地、施工、施工界面划分、技术要求。在传统精装修中，户内门、橱柜、衣柜、镜柜、淋浴房需等隔墙、墙面贴砖完成后量尺寸下单，下单后需要1-2个月生产周期，大大延长了工期，而根据房地产“快周转”要求，优化后的做法是：所有墙面尺寸在施工前即和施工单位签字预留尺寸，提前确定门洞尺寸、隔墙尺寸、贴砖完成面尺寸，为
4、这些甲供材提前下单创造条件，待现场墙面完工后，所有甲供材已生产完到场，可立即安装，则整个工期缩短1-2个月。关键词：房地产开发 精装 工程管理 常见问题 优化1Abstract The common problems of real estate development fine decoration project are divided into two parts before and after construction. The preparatory work before construction is completed: civil works, doors and wind
5、ows, and exterior finishing; hardcover paper construction drawings are completed; the material table is completed; the construction unit calibration is completed;The design material sample signing was completed; the construction unit sent sample signing was completed. After the start of the work: in
6、terspersed with various majors; material brand and model acceptance; Party A hardcover system implemented; project payment. Key points of project management optimization: project management planning, drawings, materials, personnel, site, construction, construction interface planningPoints, technical
7、 requirements. In traditional fine decoration, indoor doors, cabinets, wardrobes, mirror cabinets, shower rooms and other partition walls and wall tiles are required to be placed in order. After the order is placed, it takes 1-2 months to produce, which greatly extends the production cycle. Construc
8、tion period, and according to real estate quick turnaround requirements, the optimized approach is: all wall dimensions are signed with the construction unit before construction to reserve the size, determine the door opening size, the partition wall size, the size of the finished tile surface A sup
9、ply of materials is placed in advance to create conditions. After the on-site wall is completed, all of the supply of materials for A has been produced and can be installed immediately. The entire construction period is shortened by 1-2 months.Keywords: real estate development, hardcover, project ma
10、nagement, common problems, optimization1第一章 绪论1.1 论文的背景及意义1.1.1论文的背景当今房地产开发受国家政策收紧、融资渠道变窄（限地价、限房价、认房认贷、限户口、部分融资渠道不允许向房地产输血）的背景下，快周转成为各大开发商共同追求的经营法宝。和传统的毛坯房相比，精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的。而房地产开发中示范区精装展示和批量精装交付起着促进销售和交楼的两重意义。然而，每个公司工程管理制度和各部门配合参差不齐，且精装修工程材料复杂、场地移交滞后、施工工序多、完成面质量要求高，造成示范区开放时间节点常常失守，质量得不到保障；以及精装交付
11、群诉事件集中爆发。武汉市2018年年底有“百盘维权”事件发生，皆是由于精装交付质量过差引起。近年来我国各大房地产企业开发的商品房大多都是精装修 工程，但是在装修的质量方面业主的投诉越来越多。因此如何能保证精装修的质量，给业主一个完美的答卷是我们应研究的课题。探索一条精装工程常见问题与管理优化的方法对于现阶段房地产开发具有重要意义。1.1.2 论文的意义示范区售楼部、样板房精装修工程如按常规工序施工，从进场放线到完工需3-4个月，批量精装交付按照常规工序施工需6-8个月，远远满足不了房地产开发“快周转”的需求，本文通过论述房地产开发精装修工程管理常见问题及管理优化，使得质量通过管理得到保障；使得
12、工期通过管理来缩短，最终售楼部、样板房工期缩短至1-2个月，批量精装修工期缩短至4-6个月，突破常规精装修工程管理方法，使其成为房地产“快周转”的法宝。在房地产精装修交楼的时代背景下，市场上少有开发商能对精装工程质量和进度有效控制，如何尽可能减少双方纠纷，保证工程质量就成为精装修管理的关键，所以笔者通过多年房地产开发精装工程管理经验，在此论述出一条质量、进度齐头并进的管理方法。1.2 论文的主要内容及结构框架1.2.1论文的主要内容房地产开发精装修工程常见问题分为开工前及开工后两部分。开工前准备工作为：土建、门窗、外装完工；精装纸质版施工图纸完成；材料表完成；施工单位定标完成；设计材料样板签确
13、完成；施工单位送样签确完成。开工后工作为：各专业穿插；材料品牌、型号验收；甲方精装制度落实；工程款支付。工程管理优化要点：工程管理策划、图纸、材料、人员、场地、施工、施工界面划分、技术要求。在传统精装修中，户内门、橱柜、衣柜、镜柜、淋浴房需等隔墙、墙面贴砖完成后量尺寸下单，下单后需要1-2个月生产周期，大大延长了工期，而根据房地产“快周转”要求，优化后的做法是：所有墙面尺寸在施工前即和施工单位签字预留尺寸，提前确定门洞尺寸、隔墙尺寸、贴砖完成面尺寸，为这些甲供材提前下单创造条件，待现场墙面完工后，所有甲供材已生产完到场，可立即安装，则整个工期缩短1-2个月。21.2.2论文的结构框架绪论房地产
14、开发精装修工程管理常见问题及管理优化概念及现状成本招采示范区问题分析设计工程工程管理优化精装修工程管理优化提速要点优化后与传统工程管理的区别图1 论文结构框架1.3 房地产开发精装修工程管理的概念及现状1.3.1房地产开发精装修工程管理的概念示范区精装：多年前房地产开发只有示范区售楼部、样板房精装修，那时候示范区主要目的是对外展示未来生活的画面，起到促进销售的作用。在售楼部，客户可以详细的了解项目的规划、设计、售价信息；在样板房，客户可以感受到最终交付的产品；开发商可以了解购房者对产品的评价和意向。示范区就是一个小的大区展示窗口。全装修：目前国家正在大力推进全装修、建筑业的发展，十三五规划指出
15、，到2020年新开工全装修成品住宅面积要达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例占到15%的发展目标。同时，规划指出，要制定新建建筑全装修交付的鼓励政策，提出新建住宅全装修交付比例，提高标准化、高品质的服务。全装修在行业内也叫批量精装，即在交付时硬装全部完成，小业主只需自己购买家具、电器即可入住。精装修工程管理是房地产开发工程管理中一个专业，在管理过程中涉及到设计、成本、招采、营销、客服、物业、报批报建、财务、营销、运营、监理。需要有跨专业的综合管理能力，尤其要精通技术、擅于沟通协调，管理施工单位，最终对精装工程的按时完美呈现负责。1.3.2房地产开发精装修工程管理的现状随着社会的进步人们
16、生活节奏发生较大转变，在此种背景下越来越多的开发商改变传统毛坯房的销售模式，向精装修方向发展，精装修住宅是现阶段商品房销售的主要形式。此种精装修住宅不仅可通过批量装修将装修成本降低，而且业主因装修产生的噪音及污染也有效减少，所以精装修住宅受到当代居民的一种喜爱。住宅精装修涉及到众多施工环节，所以需要借助相应的管理工作对其装修质量和进度进行保证。精装修工程管理为了服从公司经营大局，第一要“快”，天下武功唯快不破，房地产开发大多数都是融资再投资拿地、建设，每天的资金成本根据不同开发商的融资途径不同而有所差异，除资金成本外还要面对国家级地方政策风险，“快周转”即是为了烫平国家政策的周期，在最短时间内
17、快速开盘实现资金回笼，否则遇上政策收紧，就需要等到下一次政策放松才能实现较好的销售。第二要“好”，即质量好，质量在精装修中分为三类：一、隐蔽工程。隐蔽工程包括给排水、电气管线、楼板基层、护墙基层、门窗套基层、吊顶基层、强弱电线缆、防水、地暖、中央空调、新风等预埋于物体之中，被饰面材料覆盖后看不见的分部分项工程。二、饰面施工。饰面工程包括乳胶漆、大理石、瓷砖、墙纸、硬包、软包、不锈钢。三、安装工程。安装工程包括橱柜、入户门、户内门、灯、淋浴房、五金洁具、厨房电器、开关面板、木地板、净水器、电子锁、可视对讲、暖风机、凉霸、壁挂炉。其中隐蔽工程的“好”是为实现水电的功能性，饰面及安装工程的“好”是为
18、使用便利及观感效果。为保证开发商精装修住宅的顺利交付，可以参照精装修住宅的标准化管理模式，通过在精装修工程中进行前期策划管理、中期管控、后期提升管理，来实现精装房的如期交付，并全面提升精装住宅的品质。17第二章 房地产开发精装修工程管理常见问题及分析2.1精装修工程开工前准备工作问题及分析精装工程开工前有以下准备工作：1.土建、门窗、外装完工。问题：土建移交滞后，门窗未安装，外装未完成，屋顶未封闭。分析：土建受国家相关部门政策影响，导致停工，比如武汉军运会、宜昌环保部门查大气污染要求现场停工、桩检测不合格、混凝土断供、施工单位工人短缺。门窗需等土建完工后才能量尺下单，一般供货周期20天，到场后
19、安装3-5天。外装需等土建完工后才能量尺下单，一般供货周期30天，安装根据材料及复杂程度不同需20-30天。屋顶如为铝板设计，则生产周期30天，安装20-30天。故土建结构完工后，门窗、外装屋顶、砌筑抹灰会同时交叉施工。2.精装纸质版施工图纸完成。问题：精装图纸只有效果图或招标图。分析：售楼部、样板房精装图纸需等建筑及结构图纸完成后进行设计，精装图纸需确定效果图后进行施工图设计，整个设计周期需2个月。施工图纸出来后需给成本测算，测算通过后给招采招标，招标到定标需1个月，故现场拿到的图纸往往是招标图，而招标图纸错漏碰缺严重，设计部门出施工蓝图前，先组织总包、监理、分包和设计等相关 单位进行会审，
20、图纸会审提问题水平取决于甲方、施工单位、监理水平。招标图纸深化程度不高，只能作为初步成本测算，在后期还需要诸多设计变更调整成本。3.材料表完成。问题：材料表漏项、与图纸不一致，与设计样板不一致。分析：材料表为精装修开工前准备工作的重中之重，其中涉及甲供材、甲分包、乙供材。项目部在收到设计提供的材料表后需全面重新梳理，和图纸、设计样板核对，核对无误后需设计部签确。项目部需制作材料跟踪表，和各单位落实材料下单生产情况后在跟踪表上记录相关情况，锁定材料到场时间，以颜色区分各材料动态，比如：深灰色表示该材料不需跟踪，蓝色表示已到货无风险，黄色表示未到货，红色表示风险不可控。详见下表：表1 材料下单情况
21、表序号材料品牌备货情况材料下单时间排产周期（天）最后一批材料到场时间安装完成时间1开关面板罗格朗未开始8月30日3010月30日10月30日2洁具科勒生产中7月30日609月30日10月30日3收纳系统志邦未开始8月25日4510月10日11月5日4地板德尔未开始8月1日3010月10日11月10日5新风（设备）兰舍已全部备货7月1日308月1日8月15日6新风（安装）兰舍已全部备货7净水器滨特尔已全部备货8月1日3010月10日11月10日8电子锁坚朗生产中8月1日3010月10日11月10日9灯具欧普生产中没来没来没来没来10入户门金大/全部已到全部已到全部已到全部已到11户内门欧派未下单
22、8月1日4510月10日10月30日1213可视对讲（弱点安装）星网锐捷生产中8月1日4010月1日11月10日14智能家居清华同方生产中8月1日3010月10日10月10日15暖风机、凉霸奥普生产中8月1日3010月10日11月10日16厨房电器方太未下单8月1日3010月10日11月10日17配电箱德力西未下单8月30日309月25日10月30日18瓷砖诺贝尔已备货80%，剩余需提前一个月下单7月10日308月20日10月10日19壁挂炉法罗力8月1日3010月1日11月1日20太阳能热水器桑乐7月9日货已全部生产完成7月15日8月15日21五金摩恩生产中7月1日459月30日11月10日
23、22淋浴房金莎丽未下单8月30日3010月10日11月10日23乳胶漆立邦已下单，未生产8月1日2010月10日/24户内防火门正寅8月1日459月30日10月30日25地暖泰之恒已全部备货6月20日107月20日9月20日26弱电安装铂泰/11月10日4.施工单位定标完成。问题：施工单位定标滞后。分析：定标前置条件需招标图纸、材料样板、成本测算通过、施工单位考察、入围单位技术标评分、经济标比价完后才能定标。整个招标过程在1个月左右，任何一环滞后都将导致定标滞后。施工单位定标滞后导致很多前期工作不能开展,如：图纸会审、材料送样、场地移交、材料下单。5.设计材料样板签确完成。问题：设计材料样板不
24、全、签字不全。分析：设计材料样板涉及到甲供材、甲分包、乙供材。售楼部、样板房根据项目复杂程度不同，大约需需40多种材料。在设计阶段设计院会提供材料样板给甲方设计审核，有些材料样板提供不全，有的材料只有图片，很难全部一次性签确给项目部。材料下单进场前，按施工蓝图分类别进行封样。 对于住宅而言，装饰样本是在对其进行精装修前的实物标准，通过装饰样本可以切实的反映出施工方对于设计者设计理念是否具有充分的理解以及设计者对工艺的理解。6.施工单位送样签确完成。问题：施工单位送样不及时，设计样板不齐，确认周期长。分析：首先在设计样板齐全的情况下，施工单位才能全部拿到外面去找施工样板，但由于某些材料不常用，或
25、施工单位找来的材料与设计样板偏差较大，导致施工单位来回打样时间过长，特别是木饰面、石材、不锈钢，这类材料厂家需根据设计样板调色、选木皮、对比石材纹理、来来回回全部确定需一个月左右。2.2精装修工程开工后问题及分析1.各专业穿插施工。问题：穿插施工导致各单位成品易受到破坏。分析：售楼部、样板房穿插施工时，消防、砌砖抹灰、空调、精装、门窗、外装同时施工，各单位成品易收到破坏，比如天花龙骨安装后、消防改管私自拆除龙骨；门窗被撞坏、污染。2.材料品牌、型号。问题：材料不提供样板，进场材料不报验。规避甲方管理，不使用合同材料品牌型号，材料以次充好。分析：施工单位管理人员为降低成本，电线、给排水管、轻钢龙
26、骨、石膏板、阻燃板这些乙供材不使用合同约定品牌型号，以次充好，甲方管理人员应要求施工单位所有材料进场报验，监理、甲方共同验收，不合格材料一律清退出场。3.甲方精装制度落实。问题：施工单位不落实甲方精装制度。分析：施工单位管理团队和劳务班组水平参差不齐，管理团队必须面试，中标前对该单位进行公司制度宣贯，对于重要分项工程，需要聘请专业人员做好技术交底。定标前相互深入了解双方情况,所有施工工艺及工程管理要求应按照甲方要求执行，所有制度写进合同，对施工过程中不落实甲方精装制度行为进行口头警告、书面警告、罚款。在开展精装修工程项目施工时，若想控制好施工质量，必须从施工现场着手，制定科学的施工方案，通过对
27、施工现场施工工艺、施工技术、施工材料与设备的控制，能及时将质量隐患予以排除。4.工程款支付。问题：进度款支付不及时，导致现场进度缓慢。分析：示范区售楼部、样板房精装工期短，一般在1-2个月，甲方进度款流程缓慢，为缓解该问题可实行预付款，完工后再付款至85%，缓解施工单位资金压力。现场管理人员应根据施工合同中的相关条款，会同监理及时准确地核定施工单位已完成工程量，按照合同规定支付工程款。2.3 本章小节此章提出了精装修工程开工前及开工后的问题，分析了各种问题的解决方法，开工前及开工后问题需尽量提前解决，为施工单位提供施工的前提保障，解决其后顾之忧，只有这样工期才能大大缩短。就目前来看，精装工程需
28、解决的细节问题较多，需要甲方人员有丰富的管理经验。第三章 房地产开发精装修工程管理优化3.1房地产开发精装修工程管理优化 房地产开发精装修工程管理优化的目的是为快速、正确推进项目，包括：进度控制、效果控制、质量控制、成本控制、安全文明管理。甲方在其中扮演的角色主要是沟通协调，从头到尾各环节予以把控。优化要点：工程管理策划、图纸、材料、人员、场地、施工、施工界面划分、技术要求。1.装修工程管理策划：必须根据住宅产品特点及项目总体要求来制定住房施工前期策划。工程策划的目的是为了想清楚再做，避免施工过程中出现施工组织混乱，浪费成本，浪费时间。工程策划包括：项目基本信息、管理目标、交付标准、施工界面划
29、分、图纸管理、材料管理、施工准备、施工计划、采购计划、质量控制及验收、重难点分析及对策。编制合理的工程策划需要非常丰富的管理经验，事无巨细反复推敲。传统工程管理根据项目推进情况等到施工单位反应问题或者现场出现问题时才提出应对策略，而工程管理策划则是预先对项目全周期的推演，通过借鉴以往项目经验和个人自身经验提出常见的问题及应对方案，把问题消化在动工前，为项目日后推进出现问题预先提出解决方案，使得项目快速推进，工程管理策划可以把日后项目出现的大部分问题快速解决。2.图纸：优化要点：图纸内审、会审关键点在于精装图纸本身错、漏、碰、缺，与消防、空调、主体结构的关系。无论是电子版图纸，白图、蓝图，可指导
30、施工即可，不一定需要传统的盖章蓝图。精装和主体结构的关系：和结构的关系是重中之重，因为精装图纸与建筑平面布置经常不一致，比如：隔墙位置尺寸、门窗洞口位置尺寸、梁的大小位置、烟道位置尺寸等，由于最终展示效果是以精装展示，故建筑平面布置必须按照精装图纸施工，以免造成二次返工，浪费时间及成本。如售楼部、样板房为钢构主体，其隔墙、净高、底板标高、屋面排水方式、防水等技术问题需在图纸期间消化，而不是在施工过程或者施工完后提出设计变更。精装和消防的关系：消防管道走向务必紧贴梁板，为精装天花标高创造空间，烟感、喷淋、灯具点位务必在一条线上，保持美观，消防箱位置根据精装位置进行适当优化调整，调整后保证精装材料
31、可完美包住消防箱，且消防箱位置尽量隐蔽，不和大面效果产生冲突。消防图纸独立出图，消防箱、喷淋、烟感、消防管走向不会考虑是否与精装效果产生冲突，在图纸审核阶段，需优化消防与精装的电位关系，保证最终精装效果。精装和空调的关系：空调管道走向、风机盘管位置务必紧贴梁板，与空调、水电走向需在图纸中排版优化，为精装天花标高创造空间，出风回风口位置务必和精装天花关系保持正确，确保空调效果。3. 施工界面划分：示范区售楼部中涉及到LED、沙盘模型、影剧院、人居馆、门窗、智能化、空调、消防、防水、电箱、泛光照明、外墙、栏杆、屋面等。样板房中则涉及到橱柜、木地板、瓷砖、空调、淋浴屏、五金洁具、瓷砖、灯具、开关面板
32、、厨电、门、柜子等供应商，不仅要分清供应商，还要分清哪个单位施工、收边收口。在施工界面划分阶段应和营销、设计、成本、招采确定各分部分项工程的供应商以及相应施工单位，并签字确认，明确后期责任主体，明确各单位分工，在合约阶段理清总分包单位施工界面划分，在合约规划时根据设计图纸及以往经验推断出需招标种类，而不是在施工中或完工后发现漏项再进行增补，应优化合约规划，提前明确招标范围。表2 施工界面划分表序号分项工程部位土建总包全装修总包专业分包1地面房/厅结构板上方30mm厚地坪完成，落地灰清理，并按照土建总包与精装总包移交质量验收标准与精装总包办理移交配合地暖的安装，地暖保护层施工；地面精找平至木地板
33、所需标高，配合木地板安装；瓷砖铺贴。木地板铺设及成品保护；地暖安装；2厨/卫/阳结构砼完成，排水管道安装、管道通球测试及穿楼板或楼板洞口封堵完成，防水完成，蓄水完成，验收后移交精装总包单位。完成地面排水管根护墩施工、门槛石及淋浴房止水坎浇筑、防水层、防水保护层砂浆找平、面层铺贴及成品保护。无3墙面房/厅水泥砂浆粉刷完成；保温板及保温砂浆完成。腻子、一底两面乳胶漆。无4厨/卫水泥砂浆粉刷完成；保温板及保温砂浆完成。立管砌筑包封、防水、面砖粘贴。无5阳台水泥砂浆粉刷完成；踢脚线铺贴及收口外墙涂料施工序号分项工程部位土建总包全装修总包专业分包6顶棚顶棚结构完成，砼面、板缝修补，外露铁质清理、顶板平整
34、度的修粉，并按照土建总包与精装总包移交质量验收标准与精装总包办理移交;完成吊顶及非吊顶部分的批补找平、腻子批嵌及面层（石膏板吊顶、铝扣板、石膏线条、乳胶漆）施工；无7外立面外墙面按照设计要求，外墙面涂刷或铺贴全部完成；外墙预留孔洞完成；外墙灯具、插座安装；外墙渗漏排查及成品保护维修；外墙涂料单位负责面层施工及收边收口作业；8铝合金门窗粉刷齐平框边；铝门窗渗漏排查；接收后对成品保护的维护，在内墙装修完毕后的墙面窗框收口及清理、门窗塑料膜清理（与二次装修面打胶收口）；门窗安装完毕，窗框与墙面打胶完成，经淋水试验，确定无渗漏，对门窗及玻璃进行成品保护，配件安装齐全功能调试正常后移交；9外墙洞口一次洞
35、口预留完成所有外墙面洞口内侧的封堵及墙面修补、清理空调、热水器、浴霸、排气扇等设备安装完毕；给排水、燃气管道安装完毕；二次开孔穿管道完毕4.人员：示范区精装工程工期较短，在合约阶段应考虑24小时赶工，并给予施工单位24小时赶工费。要求驻场管理人员包括：项目经理、采购、深化设计、资料员各1人，施工员2人。现场管理人员负责协助并参加施工进场动员及设计交底两个会议。会议结束后，由会议主办方监理做出会议纪要，该纪要需送达各方签字确认。要求所有工作面必须有人且饱和施工，既要避免窝工，也要保证工作面施工人员饱和。传统工程管理施工费用根据定额给出工人每个工日工作8小时，为满足工期，在合约阶段应优化赶工费，为
36、项目按时完工提供保障。因此人员的管理是十分重要的环节。并且精装修行业很多相关工作人员本身没有受过专业的教育，也不具有充分的工作经验，这就导致精装修行业的人才队伍建设整体水平偏低。5.场地：土建总包在做结构和砌筑时应派精装单位复核尺寸，土建尺寸不仅会出现施工误差，且图纸经常和精装尺寸对不上，务必以精装图纸施工。其中重点优化：隔墙位置尺寸、门窗洞口位置尺寸、梁的大小位置、烟道位置尺寸、给排水点定位、强弱电箱定位、净高、底板标高。示范区经常会出现漏水情况，屋面及外墙漏水造成精装二次返工。如示范区为临时建筑，则屋面及外墙应做淋水试验，如为实体楼，售楼部、样板房楼上楼梯间、门窗洞口应临时封堵。场地移交时
37、应甲方、监理、总包、精装全面复核一米线、主体尺寸、净高、室内外标高、门窗尺寸标高。做到场地一次性移交到位，优化管理动作，为后续施工创造良好条件，这些场地移交中出现的问题如不在施工前解决，施工中边做边改会极大制约项目进度。6.施工：工程开始前，应当定下精装修的标准。工程开始前，应当定下精装修的标准。精装施工步骤分为：隐蔽基层饰面安装。隐蔽：空调，消防，精装放线定位，水电、防水。基层：天花吊顶，木饰面、墙纸、硬包基层，干挂石材龙骨，木地板、地毯地面找平。饰面：贴砖，贴石材，干挂石材，木饰面，不锈钢，硬包，玻璃，墙纸。安装：开关插座，灯具，门，木地板，洁具，橱柜，智能化。施工需优化的问题：1、精装图
38、纸与主体结构不符；2、深化图纸、材料分缝与效果图不一致；3、施工单位管理人员、工人漏项；4、材料到货不及时；5、施工人员不足。应对措施：1、提前将精装图纸给土建及建筑设计审核，将问题消灭在图纸阶段，施工中精装单位现场把控尺寸。2、材料在厂家深化阶段，施工单位应该提出相应问题，提前知会设计和工程，确定实际效果。3、施工过程中应用施工图与效果图现场核对施工情况及材料下单情况，确保不漏项。4、石材、木饰面等需工厂加工材料务必派专人去厂里盯住生产情况，尽量确保所有材料提前签合同付款，使供应商后顾无忧。5、及时约谈现场负责人及施工单位公司负责人，确保工人数量务必饱和，及时支付进度款或预付款，过程中如遇进
39、度不符合预期可开罚单，如以上条件均满足还不履行义务，则建议把该公司拉黑。施工验收阶段：验收阶段应组织集团工管、工程、设计、合约、设计院、监理、施工单位、物业、客服、营销等部门对现场品质提出整改意见，拍照并列出问题，对每项问题一一销项，确保一切为了营销服务，对外保证完美展现。而不应完工后不经过各部门联合验收即开放，联合验收中各部门提出意见需及时整改。3.2房地产开发精装修工程管理提速要点对于甲方工程管理人员而言，提速要点主要分为：1.施工进度提速2.甲供材、甲分包提速。精装修工程施工的专业分包商多，技术接口多，交叉作业 管理复杂，现场协调工作量大。进度提速主要是施工单位根据自身图纸把天花、湿作业
40、、安装类的分部分项工程通过倒排计划排每天销项而倒逼施工单位增加人员，加班赶工。可以为整个工程指定出阶段性的小目标，如果每个阶段都能顺利完成，那么整体的工程进度也会得到有效的保证，一旦某个环节出现延误的现象，也要及时找出原因，进行后续调整。详见以下进度表：2019年1月2019年2月序号施工项目14161820222426283013151720222426281施工准备2门窗安装3楼地面、顶棚处理4电工预埋布线5石膏板吊顶6轻钢龙骨石膏板隔墙7石膏吊顶乳胶漆8家具及装饰物品下单定制9回填、防水10卫生间厨房瓷砖敷设11公区瓷砖敷设12柜子及背景墙安装13墙面装饰及家具安装（含踢脚、贴面）14墙
41、面乳胶漆15水电安装16收尾、清理、竣工验收图1：施工进度计划表甲供材、甲分包提速必须要做到材料等人，施工单位把天花、湿作业工作完成之前，所有甲供材、甲分包材料必须到场，工作面出来后立即进行下一步工序，这就需要精装施工单位有良好的管理水平，甲方管理人员有技术水平协调精装施工单位、橱柜、淋浴房、户内门提前书面签字确认尺寸，精装施工单位做完完成面后预留准确尺寸，橱柜、淋浴房、户内门自身根据签确尺寸精准下单，多方精密配合后才能做出尺寸完美的工程。而传统做法是首先施工单位贴完砖后橱柜、淋浴房再量尺寸下单生产，门洞做完木基层后户内门再根据尺寸下单，这样工期至少延误一个月。所以提前做好书面确认尺寸工作是精
42、装提速的重中之重。3.3房地产开发精装修工程管理优化后与传统精装修工程管理的区别精装修住宅不同于毛坯住宅，它的装修规模大、材料种类繁多、各工序交叉施工面多、工期紧、质量要求高，如果不能建立与之匹配的标准化管理模式，会导致管理不规范、效能低下的问题，造成进度滞后、产品品质降低，甚至导致成本失控。从工程管理策划、图纸、材料、人员、场地、施工、施工界面划分、技术要求优化后各个节点分工、做法明确、施工组织合理，大大降低了管理过程中会出现的各种问题几率，把大部分问题解决在开工前，缩短了工期，各主体间分工明确，在工程管理过程中更为顺畅。在对精装修工程进行管理的过程中，管理人员一定要结合实际情况选择合理的管
43、理方法，这样管理效率才会显著提升。传统精装修工序为：现场放线；水、电及室内机电设备安装及试压调试； 吊顶及隔墙基层施工，卫生问防水施工，及隐蔽工程验收； 墙顶面批灰 ，墙地砖(石材)施工，地板基层施工；成品木制品安装(门套、固定家具等)，墙面修整打磨及面层处理； 墙顶面乳胶漆，墙纸、软包施工；开关、面板、洁具、龙头、电器 、五金、灯具安装调试；地板、地毯施工，石材结晶处理；细部整改、验收。在传统精装修中，户内门、橱柜、衣柜、镜柜、淋浴房需等隔墙、墙面贴砖完成后量尺寸下单，下单后需要1-2个月生产周期，大大延长了工期，而根据房地产“快周转”要求，优化后的做法是：所有墙面尺寸在施工前即和施工单位签字预留尺寸，提前确定门洞尺寸、隔墙尺寸、贴砖完成面尺寸，为这些甲