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1、宁波市房地产商品房销售人员服务卡初始教育考试大纲及复习指南第一部分 考试大纲第一章、房地产概述第二章、房地产规划知识第三章、房地产建筑知识第四章、房地产测绘知识第五章、房地产相关证书及手续第六章、按揭贷款知识第一节 个人住房贷款概述第二节 个人住房贷款产品要素及流程第三节 个人住房贷款计算第四节 宁波市按揭资料及计算方式第七章、不动产权证办理知识第一节、登记种类第二节、税费缴纳第三节、划拨转出让第八章、部分政策（限购、限售、按揭等）解读第一节、宁波限购第二节、限购圈扩大第三节、宁波市住房和城乡建设局关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知第四节、甬建发【2020】116号关于进
2、一步保持和促进宁波市房地产市场平稳健康发展的补充通知第五节、宁波哪些区房屋限售有时间要求第六节、部分交易政策调整（精简版）第七节、商品房预售资金监管政策解读第八节、甬建函（2011）32号文件宁波市物业维修基金缴存标准第九章、2018版商品房买卖合同模版与补充协议第二部分 复习指南第一章、 房地产概述1. 房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。具体指土地上的建筑物、附着物，从用途上划分包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2. 土地使用权：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满
3、后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。3. 土地“三通一平”：是指基本建设项目开工的前提条件,具体指:水通、电通、路通和场地平整。4. 土地“七通一平”：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。5. 房地产产权：是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。6.
4、不动产权属证书：是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。7. 国有土地性质：从使用权获得方式上来划分，可分为出让和划拨。 依据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，国有土地性质从使用权上来划分，可分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或者其他用地。8. 商品房：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋。它是可领独立房产证并可转让
5、、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。9. 福利商品房：亦称优惠房或房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。10. 微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这些房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。11. 集资房：是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。12.
6、 保障性住房：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。13. 楼花：期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。14. 商品房预售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。15、与房地产管理及交易相关的概念1) 不动产登记局：20
7、14年5月7日，国土资源部办公厅下发关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。2) 不动产登记：是中华人民共和国物权法确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。3) 公证处：是依据中华人民共和国公证法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。4) 开发商（发展商、投资商）：专门从事房地产投资、开发和经营的企业。5) 代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪
8、、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。6) 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断，增量土地交易市场又称土地交易一级市场。7) 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。8) 房地产三级市场
9、：即通常所说的二手房市场，指房屋或物业在获取产权证件之后，进入市场流通。包含二手房的买卖、租赁和置换等市场行为。9) 房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。10) 房地产登记：即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。11) 房地产经纪人：是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员。12) 住房抵押贷款：是银行为保证
10、贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。13) 银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。14) 二手房中介费：即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的2%3%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取，同时还要参考中介的资质。16、与房屋有关的概念1)
11、房屋的实用建筑面积：指建筑物各屋墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。2) 房屋的公用建筑面积：指建筑物主体内、户内以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼悬、挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间等。3) 建筑面积：房屋实用面积与分摊公用面积之和。4) 实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。5) 套内使用面积系数：指房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率。6) 容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。7) 绿化率：绿化率=绿化总面积占地总面积100%。8) 样板房：指与实际房屋
12、结构相同，但装修标准按开发商售楼书而定的房间。9) 示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。17、房地产成本和价格不同的房地产企业的成本归类有些许差别，大致分类如下：（以住宅小区为例）1) 土地成本：房地产企业获取土地的成本，主要包括土地获取价款、土地契税和拆迁补偿费用。2) 前期工程费用：在项目正式建设之前除土地成本之外的支出，主要包括可行性研究及咨询费用、招投标费用、勘察测绘费、设计费、前期报批报建费用、三通一平工程费、自用临时设施费用、预算编制费用等。3) 基础设施费（这个是建设成本分类，指的是项目主体外的建设费用）：主要包括社区管网工程费、景观环
13、境工程费、社区弱电工程费等。4) 建筑安装工程费用（这个就是俗称的建安成本）：主要包括建筑工程（基础、主体钢筋混凝土、门窗、外墙装饰等）、户内精装修（如有）、安装工程（室内给排水、强弱电、消防、电梯等）、工程检测费用、监理费用、其他工程相关费用（结算审计、后期维修等费用）。5) 公用配套费：主要包括小区内幼儿园、学校等建筑安装费用；居委会、会所等装修费用；基础配套设施（中水站、设备费等）建设费用、红线外电力设施等（如有）。6) 开发间接费用：工程管理费、物业服务等费用。7) 资本化利息：建设(含销售周期)期间贷款利息。8) 财务角度:除上述开发建设成本外，还有管理费用、营销费用、财务费用，税金
14、（土地增值税、营业税等）；9) 企业肯定是追逐利润的，在成本测算可靠的前提下，用假设的利润水平或利润率就可以反推出收入从而制订房价。当然现实中房价的制订不是这样的，据我所知现实中的新开楼盘的房价制定主要是结合项目定位和周边市场状况，先有个大致的区间，然后结合成本测算估算出大致利润率，在公司上层通过讨论后决策项目利润应该在一个什么样的水平下规划销售价格区间的。18、房地产开发步骤1) 可行性研究2) 取得土地3) 设计方案4) 扩初设计阶段5) 施工图设计6) 开业典礼7) 售楼处样板房样板区开放8) 取得预售许可证9) 开盘销售10) 竣工验收11) 房屋交付12) 售后服务19、期房：是指开
15、发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。20、现房：是指开发商已取得房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 21、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。准现房仍属于期房，准现房是一个
16、非官方的说法。 22、开发商初始登记证(房地产产权初始登记证)：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。 也就是常说的“确权”，在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报 。23、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。24、房地产抵押登记：房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的作用是为了交易安全。 25、契税：是指不动产（土地、房屋）产
17、权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖赠与和交换等 。26、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。收取比例：按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权时按照总房价1%3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。 第二章、 房地产规划知识1、土地使用权：根据土地管理法、土地登记办法的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。2、划拨土地使用权：
18、是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。3、出让土地使用权 ： 是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。4、招拍挂制度：土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。5、土地用途和年限。6、土地价格：总地价：(单位：亿元)、每亩地价(单位：元/亩 )、楼面价(单位：元/)。7、总用地面积：经城市
19、规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。8、建设用地面积：（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。9、用地红线：指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。10、红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图，它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。11、熟地、净地、毛地：。12、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。13、容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算
20、在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高，(总建筑面积/总用地面积)。14、建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(总建筑物基地面积总用地面积)。15、绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比(绿地面积土地面积)。16、绿化率：只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。第一章、 房地产建筑知识1、 建筑物的分类（按使用性质）：1）居住建筑：2）公共建筑：3）工业建筑：4）农业建筑：2、 建筑物的分类（按建筑层数或高度）1）住宅设计规范2）办公建筑设计规范3、 别墅的分
21、类1) 独栋别墅：2) 双拼别墅：3) 联排别墅4) 叠加别墅：5) 合院别墅：4、 按建筑结构材料分类：1）木结构：2）砖木结构：3)砖混结构：4)钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。5)钢结构：5、 按建筑承重结构分类1)框架结构2)剪力墙结构3)框架剪力墙结构：优点：使用空间跨度大、抗侧力性能良好 4)核心筒结构等。6、 建筑单体分类1)板楼：板楼是对建筑结构的构筑物的称呼。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起
22、就拼成一个板楼。优点：南北通透、均好性强、使用率高 。2)塔楼：塔楼一般指高层建筑，外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面。缺点：居住密度高、通风采光差、均好性差、使用率低 ；第二章、 房地产测绘知识房屋面积的种类：预售面积销售面积建筑面积房屋产权面积、套内建筑面积(套内使用面积)、公摊面积。1.建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 。2.面积关系图：3.得房率：4.套内使用面积：是每
23、套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即屋内地毯面积）。 包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。 斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。 5.公摊面积：指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。1) 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 2) 可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积，如人防地下室、租售车位车库、公共休息设施或架空层等 。3) 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房
24、、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 4) 不能分摊的公用面积包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。6.计全面积的部分：7.计一半面积的部分：1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算
25、面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。8.不计面积的部分：1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置设备的平台。9.销售面积：1) 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积。 2) 在商品预售时
26、按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积叫预售面积俗称楼花面积。10.房屋产权面积：是指产权主依法拥有房屋不动产权证的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。也就是不动产证上的面积，实际就是最终的实际的建筑面积。 11.层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 12、净高：层高减去楼板厚度的净剩值就是净高 。13、开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 14、进深：住
27、宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。第五章、 房地产相关证书及手续1、销售前五证：2、销售前五证图例：3、交付许可证与二书：第六章、按揭贷款知识现实生活中，只有少数家庭购买住房时能够一次性支付全部房价款，大多数家庭购买住房时，一般采取支付一定数量的首付款，不足部分采取住房抵押贷款等方式解决。因此，大多数家庭购买住房，离不开银行信贷的支持。要做好房地产经纪服务，房地产经纪专业人员应懂得个人住房贷款的基础知识，了解银行房地产信贷的流程和运行规律。本章主要介绍个人住房贷款的概念、种类、特点、主要参与者和分类，个人住房贷款的产品要
28、素和流程，个人住房贷款计算，个人住房贷款担保等。第一节 个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念和种类贷款是指商业银行或其他信用机构以按一定的利率和期限还本付息为条件，将货币资金转让给其他资金需求者的信用活动。个人住房贷款是一种房地产贷款。房地产贷款可以从两个角度来表述，一是指贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买或租用房地产；二是指贷款的担保物是房地产，即房地产抵押贷款，即以房地产为担保发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，例如某公司以房地产作抵押向银行申请贷款，用于公司经营。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以
29、房地产作担保。例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是土地使用权抵押和在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房贷款抵押。房地产贷款按贷款用途，可分为房地产开发贷款和个人住房贷款。房地产开发贷款是指，向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）个人住房贷款是指，贷款人向自然人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。对于房地产经纪人员，尤其是房地产经纪人协理而言，主要接触的是个人住房贷款业务。因此，本章重点介绍个人住房贷款的有关内容。二、个人住房贷款特点个人住房贷款对象仅限于自然人，而不包括法人。个人住房
30、贷款申请人必须是具有完全民事行为能力的自然人。个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点:一是贷款期限长，通常为1020年，最长可达30年；二是还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；三是大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。三、个人住房贷款主要参与者在个人住房贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如担保（保险）人、服务机构和有关政府部门等。 担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。担保自然人是指，借款人的亲属、朋友等，
31、跟借款人有关系并具备一定条件，能够在借款人能力不足的情况下提供担保还款义务。担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。房地产经纪机构可代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续。房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006年1月下发关于规范与银行信
32、贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号），对房地产抵押价值确定、抵押估价委托、估价机构选用、贷后评估、抵押估价指导意见等作了规定。商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当提供房地产抵押估价报告。律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托人与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。有关政府部门主要是指办理房屋买卖、抵押合同网签的房地产管理部门、不动产抵押
33、登记部门等。四、个人住房贷款的分类1. 按贷款性质划分根据贷款性质，个人住房贷款分为商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。 （1）商业性个人住房贷款。商业性个人住房贷款是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的住房（或银行认可的其他担保方式），作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（2）住房公积金贷款。住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。该贷款实行低利率政策，贷款额度
34、受到限制，带有较强的政策性。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。 （3）个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。其中，个人住房公积金贷款部分按住房公积金贷款利率执行，
35、商业性个人住房贷款部分按商业性个人住房贷款利率执行。此外，市场上还有一种产品为贴息贷款，它是指住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。该贷款产品性质属商业贷款，只是对于住房公积金管理中心核定的可享受贴息部分的贷款，借款人实际上享受的是住房公积金贷款的利率。第二节 个人住房贷款产品要素及流程一、商业性个人住房贷款1. 申请条件申请商业性个人住房贷款应具备以下条件:具有完全民事行为能力的自然人；在当地有有效居留身份；有稳定合法的经济收入，信用良好，具有按时、足额
36、偿还贷款本息的意和能力；具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。例如:提供不受当地限购条件限制的证明。2. 首付款比例首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“
37、限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30。在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例
38、和利率水平。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行，即购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50。3. 贷款成数贷款成数又称贷款价值比率（LTV），是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。银行一般有最高贷款成数的规定。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60、70等。理论上，贷款成数与首付款比例并不存在换算关系。4. 偿还比率在发放贷款时，通常将偿还比率作为考核借款人还款能力的一个指标，偿
39、还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。房产支出与收入比（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50以下（含50），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50。5. 贷款额度贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。理论上，在个人住房贷款中，贷款的数额应为所购住房总价减去首付款后的余额。但在实际中，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。如规定贷款金额不得超过贷款机构规定的某一最高金额等。6.贷款利率贷款利率是指借
40、款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理，银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率，实际合同利率可在基准利率基础上下一定范围内浮动。贷款基础利率LPR。个人住房贷款基准利率由央行统一规定。金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。7.贷款期限贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定。如个人住房贷款期限最长
41、为30年。贷款人在为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年龄越大，贷款年限则较短；房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。通常情况下，借款人年龄与贷款期限之和不得超过6575周岁。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房土地使用权的剩余年限。8.还款方式目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、
42、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人员应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款额的借款人群。9.担保方式个人住房贷款必须提供担保，担保方式有抵押、质押、保证三种方式，且以所购住房抵押担保为主。在办理房屋抵押权登记前，贷款机构普遍还要求提供阶段性保证担保，对商品房期房贷款，一般由所购住房的开发商或担保机构提供保证担保，而对二手房贷款，一般由担保机构承担阶段性保证的责任。10.贷款流程（1） 贷款申请。借款人要申请商业性个人住房
43、贷款，首先需要向贷款银行提出贷款申请。受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款申请及相关贷款文件上签字。（2） 贷款审批，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。个人的信用，目前贷款银行主要通过全国和地方个人的征信系统了解借款人的信用状况，若借款人有不良信用记录的，将不会通过贷款的审查；若借款人已发生借贷的数额达到了一定的限额将被视为高额风险贷款，可能做出减少贷款额度甚至无法获得审批通过的审贷意见。抵押物的价值，购房贷款由于其利率优惠，年限较长，主要以房地产作为抵押标的物，因此审核房地产价值就显得至关重要。确定房地产的价值，主要通过房
44、地产估价机构给出评估价格，按评估价与实际交易价两者中较低值的60%或70%，予以确定。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度(包括成数和总额)、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。（3） 签订借款合同。对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。（4） 抵押登记。到所购住宅所在地的不动产登记机构办理抵押登记
45、，银行取得不动产登记证明。（5） 贷款发放。目前，银行发放贷款有两种方式：即当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后由有资质的担保公司担保，即可放款；另一种是在贷款银行获得不动产登记证明(房屋他项权利证书)后发放贷款。二者的区别在于，获得收件收据后有可能因种种原因最终无法完成抵押登记手续，有潜在的贷款风险，但由于其贷款完成的速度较快，能满足客户的需求，因此受到借款人的青睐；而在获得房屋他权利证(不动产登记证明)后再发放贷款，虽然减少了风险，但完成房地产贷款交易的效率因此受到影响，在存量房市场处于卖方市场时，常常不能被卖方接受。（6） 还贷。通常首期还款的时间和金额需要特别关注
46、，一般银行会向借款人提供一个还贷专户(由还贷人按时存入，银行定时划款)。首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。（7） 结清贷款、注销登记。最后一期贷款还贷，须到受理贷款的银行办理，结清贷款后，取回房屋他项权利证书(不动产登记证明)。抵押人和抵押权人持房屋他项权利证书(不动产登记证明)和银行出具的抵押注销、银行结算清单等材料，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记。二、住房公积金贷款与商业性个人住房贷款相比，住房公积金贷款在申请条件、贷款利率等方面有一些特殊的规定。1. 申请条件只有参加住房公积金制度
47、的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。申请住房公积金个人购房贷款需在申请贷款前连续缴存一定时间的住房公积金，时间一般要求不少于六个月。夫妻一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，夫妻双方均不能再获得住房公积金贷款。2. 首付款比例住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳等地可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。3. 贷款额度一些城市对住房公积金贷款最高额度也有具体的规定。即限定住房公积金最高贷款额度不得超过一定的数额。房地产经纪人人员在日常经纪活动中，要注意掌握当地住房公积金具体政策要求。4. 贷款利率和期限全国施行统一的住房公积金