《2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库.pdf（35页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库A4可打印版单选题（共 80 题）1、从 5 本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A.1 0B.1 4C.20D.25【答案】A2、程序员小张记录的以下心得体会中，不正确的是（55）A.努力做一名懂设计的程序员B.代码写得越急，程序错误越多C.不但要多练习，还要多感悟D.编程调试结束后应立即开始写设计文档【答案】D3、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为（）；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为（请作答此空）。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】D4、I
2、n C l a n g u a g e,()a r e u s e d t o c r e a t e v a r i a b l e s a n d a r e g r o u pe d a tt h e t o p o f a pr o g r a m b l o c k.A.d e c l a r a t i o n sB.d i m e n s i o n sC.c o m m e n t sD.d e s c r i pt i o n s【答案】A5、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20 0 0 0 m 2,20 0 7年 1 1 月取得建设工程许可证，规划建设厂房5 幢，食堂
3、、浴室、办公楼各1 幢，总建筑面积为 250 0 0 m 2,20 0 8年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为1 650 0 至 20 0 8年 1 2月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，20 0 9年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计50 0 m）因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于20 1 0 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素
4、计算在建工程价值【答案】D6、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C7、使用独立测试团队的最主要原因是（）。A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C8、若需将一个栈S 中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）oA.将栈S 中元素依次出栈并入栈T,然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S 中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并
5、进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B9、用户界面设计的原则不包括（）。A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的I T 术语D.保持界面简洁和平衡【答案】C1 0、网络中某些用户只能接收但不能发送E m a i l,此时管理员应检查()oA.E m a i l 服务器是否与网络连通B.连接客户端与E m a i l 服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了d e n y SM T P 设置C.连接客户端与E m a i l 服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了d e n y a n y 设置D.连接客
6、户端与E m a i l 服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了d e n y p o p 3 设置【答案】B1 1、王某于1 9 9 9 年在某城市中心城区购买了一幢6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2 0 0 4 年初进行了重新装修。2 0 0 6 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为8 0 0 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值8 0 0 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记
7、【答案】D1 2、测试四个程序模块共发现了 4 2 个错，则()。A.至少有1 个模块至少有1 1 个错B.至少有1 个模块至少有1 2 个错C.至少有2 个模块都至少有1 1 个错D.至多有2 个模块都至多有1 4 个错【答案】A1 3 Mo s t ()me a s u r e s i n v o lv e d a t a e n c r ypt i o n a n d pa s s w o r d.A.s e c u r i t yB.h a r d w a r eC.d i s pla yD.pr o g r a m【答案】A1 4、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不
8、同形式，其中()多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B1 5、对于类定义：c la s s A pu b li c:v i r t u a l v o i d f u n d ()V o i d f u n c 2();c la s s B:pu b li c A pu b li c:v o i d f u n c l()c o u t V“c la s s B f u n cr?e n d l;v i r t u a l v o i d f u n c 2()c o u t ，c la s s B f u n c 2 V Ve n d l
9、;下面叙述正确的是()。A.A:f u n c 2()和 B:f u n c l()都是虚函数B.A:f u n c 2()和 B:f u n c l()都不是虚函数C.B:f u n d ()是虚函数，而 A:f u n c 2 ()不是虚函数D.B:f u n c 1 ()不是虚函数，而A:f u n c 2()是虚函数【答案】c1 6、正规式（1|3|5）（2 0 2）（c|d e）表示的正规集合中元素数目为（）,（）是该正规集合中的元素。A.6B.7C.8D.无穷【答案】A1 7、设某系统由P l和 P 2 两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。若 P
10、1 和 P 2 的可靠性均为0.9,则该系统的可靠性是（）。A.0.1B.0.4 5C.0.8 1D.0.9【答案】C1 8、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】B1 9、电子政务的应用模式有3 种，其中不包括。A.G 2 GB.B 2 BC.G 2 BD.G 2 C【答案】B2 0、数据字典存放的是（）。A.数据库管理系统软件B.数据定义语言D D LC.数据库应用程序D.各类数据描述的集合【答案】D2 1、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中，不正确的是（）。A.了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代
11、码B.了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程C.了解0 S 底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源D.了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题【答案】B2 2、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是（）。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A2 3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D2 4、在听n d o w s 系统中，通过设置文件的()，可以
12、使其成为“隐藏”文件;如果用户要整理D 盘上的碎片，可选中D 盘，()，单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D2 5、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为A.循法B.弹法C.刮法D.摇法【答案】C2 6、评价一个计算机系统时，通常主要使用。来衡量系统的可靠性，使用()来衡量系统的效率。A.平均无故障时间(MT B F)和平均修复时间(MT T R)B
13、.平均修复时间(MT T R)和故障率C.平均无故障时间(MT B F)和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D2 7、创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，()模式是创建型类模式。A.工厂方法(F ac t o r y Me t h o d)B.构建器(B ui I d e r)C.原型(Pr o t o t yp e)D.单例(Si n g l e t o n )【答案】A2 8、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：(1)原子性、(2)一致性(C o n s i s t e n c y)(3)隔离性(I s o l a
14、t i o n)、(4)持 续 性(永 久 性)(D ur abi l i t y)B.原子性(A t o m i c i t y)是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性(I s o l at i o n)是指可以被其他事务干扰。D.持 续 性(永 久 性)(D ur abi l i t y)是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C2 9、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A3 0、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A
15、.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B3 1、在“E x c e l 2 0 0 0”表处理中,假设A l=2,A 2=2.5,选择A 1:A 2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A 1 0,则A 1 0=(),SU M(A l:A 1 0)=()oA.3 0B.4 2.5C.4 6.5D.4 8.5【答案】B3 2、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：(1)原子性、(2)一致性(C o n s i s t e n c y)(3)隔离性(I s o l at i o n)、(4)持 续 性(永 久 性)(D ur abi l i t
16、y)B.原子性(A t o m i c i t y)是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性(I s o l at i o n)是指可以被其他事务干扰。D.持 续 性(永 久 性)(D ur abi l i t y)是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C3 3、A市B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的
17、建设，住宅已建至地上1 0 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C 二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和【答案】C3 4、对具有n 个元素的有序序列进行二分查找时，()oA.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过 l o g 2 (n+1)C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少【答案】B3 5、O n e o f t h
18、e b as i c r u l e s o f c o mp u t e r s e c u r i t y i s t o c h an g e y o u r()r e g u l ar l y.A.n ameB.c o mp u t e rC.d e vi c eD.p as s wo r d【答案】D3 6、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。()是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A3 7、在“E x c e l 2 0 0
19、 0”表处理中，假设A l=2,A 2=2.5,选择A 1:A 2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A 1 0,则A 1 0=(),S U M(A l:A 1 0)=()oA.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C3 8、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。访问数组元素进行赋值运算对算术表达式求值进行递归调用A.B.C.D.【答案】A3 9、评价计算机系统性能时，M I P S 是衡量（）的一种单位。A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B4 0、编写C 程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与程序的运行过
20、程。通常，编译程序在（2 9）阶段就会删除源程序中的注释。A.词法分析B.语法分析C.语义分析D.代码优化【答案】A4 1、对于长度为1 1的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。A.5B.4C.3D.2【答案】B4 2、D o S攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B4 3、（）：A g r a p h i c a l b a r w i t h b u t t o n s t h a t p er f
21、o r m s o m e o f t h e m o s tc o m m o n c o m m a n d s.A.T i t l e b a rB.T o o l b a rC.S t a t u s b a rD.S c r o l l b a r【答案】B4 4、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、()、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】D4 5、不能作为类成员的是()oA.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A4 6、不能作为类成员的是()oA.自身类对
22、象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A4 7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B4 8、以下关于软件维护的叙述中，错误的是（）。A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软
23、件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】D4 9、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D.一组有关事件的封装体【答案】B5 0、A W e b ()i s o n e o f m a n y s o f t w a r e a p p l i c a t i o n s t h a t f u n c t i o n a st
24、h e i n t e r f a c e b e t w e e n a u s e r a n d t h e I n t e r n e t.A.d i s p l a yB.b r o w s e rC.w i n d o wD.v i e w【答 案】B5 1、若程序P经编译并链接后可执行，则()oA.P是正确的程序B.P中没有语法错误C.P中没有逻辑错误D.P在运行中不会出错【答 案】B5 2、C D-R O M盘中的信息存储在()中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答 案】D5 3、数组AL 5.5,0.8 按列存储。若第一个元素的首地址为1 0 0,且每
25、个元素占用4个存储单元，则元素A 2,3 的存储地址为()A.2 4 4B.2 6 0C.3 6 4D.3 0 0【答案】B5 4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B5 5、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B5 6、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本
26、次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B 房屋为其1 0 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建1 0 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】A5 7、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为()，一个对象具有多种形态称为(请作答此空
27、)。A.继承B.封装C.多态D.覆盖【答案】C5 8、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是()oA.对象是类的模板B.“封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D.一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D5 9、欲知8 位二进制数(b 7 b 6 b 5 b 4 b 3 b 2 b lb 0)的b 2 是否为1,可将该数与二进制数00000100进 行()运算，若运算结果不为0,则此数的b 2 必为1。A.加B.减C.与D.或【答案】C6 0、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门（L a t c h）寄存器来实现
28、【答案】C6 1、已知n 为一正整数，在下面的循环语句中，循环体的重复次数约为（）。A.n-lB.n/2C.（n-1）2D.I o g 2 n【答案】D6 2、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D6 3、H T M L 页面的“t it le 主页/t it le”代码应写在()标记内。A.b o d y/b o d yB.h e a d/h e a dC.f o n t/f o n tD.f r a me/f r a me【答案】B6 4、张某在2 004 年 10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出
29、，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是2 00元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是18 0元/m2,租期为5 年，费用按法规各自承担。A.2 0%的首付款加上该首付款2 年的利息B.2 0%的首付款，加上该首付款2 年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2 004 年 10月的购买价格，加上2 0%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2 004 年 10月至2 006 年 10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需
30、要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C6 5、()是正确的说法。A.C 语言程序必须经过编译才能运行B.脚本语言程序只能在浏览器中执行C.J a v a S c r ip t 是一种超文本标记语言D.在可视化编程中，源程序不能被编译【答案】A6 6、张某在2 0 0 4 年 1 0 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是2 0 0 元/m 2,张某与王某就该店面达成的月租金是1 8 0 元/m 2,租期为5 年，费用按法规各自承担。A.剩余3 年租期的月租金为2 0 0 元/m 2 条件下的净收益于2 0 0 6 年 1 0 月的现值之
31、和B.剩余3 年租期的月租金为1 8 0 元/m 2 条件下的净收益于2 0 0 6 年 1 0 月的现值之和C.该店面在2 0 0 6 年 1 0 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3 年租期的价格D.剩余3 年租期的正常市场租金与1 8 0 元/m 2 条件下的差额于2 0 0 6 年 1 0 月的现值之和【答案】D6 7、若程序中定义了局部变量与全局变量，则（）。A.在函数内只能访问局部变量，但不能访问全局变量B.局部变量与全局变量的名字不得相同C.一个函数被多次调用时，其定义的局部变量必定分配同一个存储单元D.函数中定义的局部变量与全局变量同名时，在函数内引用的是局部变量【答
32、案】D6 8、内关穴直上，平孑L 最穴的骨度分寸为A.5 寸B.4 寸C.3 寸D.2 寸【答案】A6 9、在某次通信中，发送方发送了一个8 位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8 位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】A7 0、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C7 1、在面向对象的系统中，由于有了（），所以父类的数据和方法可以应用于子类。A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【答案】A7 2、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B
33、.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门（L a t c h）寄存器来实现【答案】C7 3、T h e u s u a l a d d re s s fo r a W e b s i t e i s t h e （）p a ge a d d re s s,a l t h o u gh y o u c a n e n t e r t h e a d d re s s o f a n y p a ge a n d h a v e t h a t p a ges e n t t o y o u.A.h o m eB.m a i nC.h o s tD.h o u s e【答案】A7 4、C D
34、-R O M 盘中的信息存储在。中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】D7 5、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B7 6、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明（）。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的【答案】B7 7、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】C78、在面向对象方法中，（请作答此空）定义了超类和子类的概
35、念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A79、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】A80、2019年8月1日，某房地产估价公司对X X市X X区X X路X X号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格一拖欠承包人的建筑工程价款一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格一拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【
36、答案】C大 题（共 15题）一、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5 年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、
37、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。二、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地
38、产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】L 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根
39、据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。三、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为2 0 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价
40、时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变
41、现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。四、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政
42、府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测
43、算过程；（6）估价结果确定。五、下表中，第一行依次列出了 0.0 0,0.0 1,0.0 2,0.0 3,0.9 9,共 1 0 0个数据；对第一行的每个数据采用方法1 处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1 是对末位数字采用4 舍 5入处理，即末位数字是4 或 4以下时舍去，若末位数字是5 或 5以上，则进lo 方法2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是5,则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进1。例如，0.0 5 将舍入成0.0；0.1 5将舍入成0.2。通
44、过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法1 （通常的4 舍 5 入法）与方法2 （修改后的4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行1 0 0 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为4 9.5 0。经方法1 处理后的1 0 0 个数据的平均值为5 0.0 0,可以看出，方法1 产生了偏高结果：经方法2处理后的1 0 0 个数据的平均值为4 9.5 0,可以看出，方法2改进了方法1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4舍5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法2 更好些。实
45、际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取1 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4以下的数字则舍去。5以上的数字则雳要进I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与0.7 入的量可以相抵。正数4 舍 5 入的偏差来自尾数为5的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为5的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可
46、能需要入。方法2 规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计 算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法2 来改进方法1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。六、房地
47、产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性
48、、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。七、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但
49、认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是
50、不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根 据 国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。八、1、X X X X