《资产评估的基本方法(共16页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估的基本方法(共16页).doc（16页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上资产评估的基本方法第五章 机器设备评估 国产外购设备重置成本测算 例题:某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。 分析:该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程: 20%),6万元 机床采购重置全价,5(1，运杂费重估价,0.12,0
2、.2万元 安装费重估价,0.3(1，40%),0.42万元 调试费重估价,0.1(1，15%),0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为:6，(0.2，0.42，0.115),6.735万元 例题:某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2,259万元 由于无法获
3、取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为:主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为:主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。 重置成本,
4、2,259(1，70%5%，5%3%，5%10%，5%2%，10%15%，5%10%) ,2,259(1，3.5%，0.15%，0.5%，0.1%，1.5%，0.5%),2,259(1，6.25%),2,400万元 进口设备重置成本测算举例 例1:被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。 针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%,90%。故按英国厂商FOB报
5、价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。 评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93?1。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格，银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下: 19.6万英镑 F
6、OB价格,3580%70%,FOB价格,19.611.93,233.83万元人民币 境外运杂费,233.835%,11.69万元人民币 保险费,233.830.5%,1.17万元人民币 CIF价格,233.83，11.69，1.17,246.69万元人民币 银行手续费,246.690.8%,1.97万元人民币 国内运杂费,(246.69，1.97)3%,7.46万元人民币 被评估设备重置成本,233.83，11.69，1.17，1.97，7.46 ,256.12万元人民币 例2:某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试 车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年
7、进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本 进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收
8、额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1?8.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口备件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下: 重置成本,(751.5，151.3)8.3，451.6，181.5，30,1224.6(万元人民币) 实体性贬值与成新率的测算 成新率,1,有形损耗率 设备的尚可使用年限 设备的已使用年限设备尚可使用年限 设备总使用年限,设备已使用年限 设备总使用年限 (加权更新重置成本) (更新重置成本) 加权更新成本,已使用年限更新成本(重
9、置成本) 例题:某企业2000年购入一台设备，账面原值为30,000元，2005年和2008年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2010年对该设备进行评估。假定:从2000年至2010年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。 第二步，计算加权更新成本。 第三步，计算加权投资年限 81年85,490 第四步，计算成新率:成新率,7?(9.5，7)100%,42% 例题某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同
10、，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。 根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下: (1)计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (7,4)12,000,36,000元 (2)测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000(133%),24,120元 (3)将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 24,120(P/A，10%，3),24,1202.4869,59,984元 经济性贬值及其测算P101 例题某产品生产线，根据购建时的市场
11、需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变 化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 具体计算过程如下: (1)扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为:1,500,300,150,1,050万元 (2)计算经济性损耗率: 经济性损耗率, ,(1,0.48)100%,52% 1， (3)计算经济性损耗额:经济性损耗额,1,05052%,546万元 例题被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于
12、受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 经济性损耗额,(15010,000)(1, 33%)(P/A,10%,3),1,005,0002.4869,2,499,335元 运用成本法测算设备评估值举例 例题被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据:(1)1994至2004年每年的设备价格上升率为10%;
13、(2)该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元;(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条设备尚可使用5年，在件，估测该设备的有关参数和评估值。 第一步:计算该设备的重置成本:(F，10%，10)+50000(F，10%，5)=元 第二步:计算加权投资名义年限: 2,996,370(F，10%，10) 10+50000(F，10%，5) 5 )?339,900,8.82年 第三步:计算加权投资实际年限:8.8250
14、%,4.41年 第四步:计算成新率:5?(4.41，5)100%,53% 第五步:计算功能性损耗:1,00012(1,33%)(P/A，10%，5),30,478元 :该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故 第六步:计算经济性损耗经济性损耗为0。 第七步:计算评估值:评估值,339,90053%,30,478,149,669元 第六章 房地产评估 房地产评估的成本法 评估值,重新购建价格,损耗 例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用(包括税费)5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入
15、开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本: 土地取得成本,出让金，拆迁费,20，30,50万元/亩,750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本,开发费，其他费用,3亿元/平方公里，5万元/亩,300元/平方米，75元/平方米,375元/平方米 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则: 投资利息,750(1，6%)2,1，37540%(1，6%)1.5,1，37560%(1，6%)0.5,1 ,92.70，13.70，6.65,113.0
16、5元/平方米 4、估算开发利润 开发利润,(750，375)10%,112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价,750，375，113.05，112.5,1,350.55元/平方米 土地总价,1,350.5580,000,108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格,土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格,建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 例题:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，0.12，B装修部分70分
17、，设备部分60分。再经查表得出修正系数G,0.75，S,0.13，成新率,(800.75+700.12+600.13)?100100,76.2, 例题:某套住宅重新建造价为元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80,，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10,的减价修正。V,80,(1,10,),72,(元) 房地产评估的收益法 例某房地产公司于2003年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2005年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重
18、置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定年5月的价格。 为6%。试根据以上资料评估该写字楼在20081、估算年有效毛收入:年有效毛收入,2.536512,000(1,10%),9,855,000元 2、估算年营运费用 (1)管理费:年管理费,9,855,0003.5%,344,925元 (2)维修费:年维修费
19、,4,80012,0001.5%,864,000元 (3)保险费:年保险费,4,80012,0000.2%,115,200元 (4)税金:年税金,9,855,000(12%，6%),1,773,900元 (5)年营运费用:年营运费用,344,925，864,000，115,200，1,773,900,3,098,025元 3、估算净收益:年净收益,年有效毛收入,年营运费用,9,855,000,3,098,025,6,756,975元 4、计算房地产价格:房地产的剩余收益期为45年，则: 房地产价格,6,756,975?6%1,1/(1，6%)45,104,434,671元 房地产单价,104,
20、434,671?12,000,8,703元 5、评估结果:经评估，该写字楼房地产在2008年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 房地合一评土地(土地残余法) 例题:某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8,，建筑物还原利率为10,，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入,480012,57600(元) 年总费用: 房租损失准备费(以半月租金计),2400(元) 房产税(按年租金的12,计),5760012,6912(元) 土地使用税(每年按每平方米2元计),
21、2002,400(元) 管理费(按年租金3,计),576003,1728(元) 修缮费(按年租金4,计),576004,2304(元) 保险费每年,576(元) 年总费用,2400+6912+400+1728+2304+576,14320(元) 年总纯收益,57600,14320,43280(元) 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为:1200200(元) ,归属于土地的年纯收益为:8,19200(元) 故归属于建筑物的年纯收益为:43280,19200,24080(元) 建筑物价格,24080?(10,),1,1/(1+10,)25,= .16(元) 建筑物每平方米
22、价格为:.16 ?240,910.7(元) 房地产评估的剩余法 例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率?50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1、选用评估方法:该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2、选择和确定最佳开发方式:根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合， 总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建
23、筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期:预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价:经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 5、估算开发费用:预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下:第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用
24、。 6、求取地价: 确定折现率为8%，则: 楼价,8,5005,000/(1，8%)2，6,50015,000/(1，8%) 30%/(1，8%)，50%/(1，8%) .5，20%/(1，8%) ,11,721.14万元 建筑费,4,00060%/(1，8%) .5，4,00040%/(1，8%) .5,3,734.96万元 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。 专业费用,3,734.966%,224.10万元 租售费用及税费,11,721.144,468.85万元 投资利润,(总地价，总
25、建筑费用，专业费用)20,总地价20,，(3,734.96，224.10)20, ,总地价20,，791.81 总地价,(11,721.14,3,734.96,224.10,468.85,791.81)/ (1，20%),6,501.42/1.2,5,417.85万元 单位地价,5,417.85/5,000,1.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。 第七章 无形资产评估 分成率法 某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料:(1)、该企业与购买方
26、共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300百万箱;(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%;(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。请你计算:该制药生产全套技术的重置成本净值;该无形资产转让的最低收费额评估值。 (1)、重置成本净值=400*(1+10%)*9/(3+9)=330万元 (2)、确定重置成本的分摊率=300/(300+700)*100%=30%
27、(3)、因为是在增加开发费，保住了市场的前提下以后9年中减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100万元; (4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=330*30%+100=199万元 案例 企业转让非专利技术，经对该技术边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万元、120万元、90万元和70万元，各年利润总额分别为250万元、400万元、450万元、500万元，试评估无形资产利润分成率。(假定折现率为10,)(zhouershang) 分析:第一、利润总额现值 250 400 450 500 ,1214.881万元 第二、追加利润现值 100 1
28、20 90 70 ,305.505万元 ) 第三、 无形资产利润分成率:无形资产利润分成率,305.505/1214.881100,25, 无形资产收益期限的确定 案例 商标权转让评估。某企业拟将一已经有100年历史的注册商标转让。根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0.6元，该企业每年生产100万件。该商标目前在市场上有良好趋势，根据预 测估计，如果在生产能力足够的情况下，该商标产品每年生产200万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。前5年保持目前的超额利润水平，后5年每年可获取的超额利润为60万元，所得税税率为33,。评
29、估这项商标权的价值。 分析:(1)计算其预测期某企业2008年外购的一项无形资产帐面价值为120万元，2010年进行评估，试按物价指数法估算其重置成本完全成本。 分析:该无形资产系运用现代先进的实验仪器经反复试验研制而成，物化劳动耗费的比重较大，可适用生产资料物价指数。根据资料，此项无形资产购置时物价指数和评估时物价指数分别为120,和150,，故该项无形资产的重置成本完全成本为: 重置完全成本,120 150%/120%,150万元 无形资产成新率的估算 例题:甲企业被乙企业兼并，需要对甲企业自创的一套工艺流程方法专利权进行评估。有关资料如下:该工艺方法研制时发生原材料费20,000元，辅助
30、材料费5,000元，燃料动力费4,000元，有关人员工资和津贴7,000元，专用设备费4,500元，旅差费500元，管理费1,000元，占用固定资产的折旧费15,000元，人员培训费和资料费等2,500元，专利申请费1,000元。试估算该工艺流程方法专利权的价值。 分析:从已知条件来看，本例可采用成本收益法进行评估。即按照自创专利时所耗费的实际成本及该专利具有的实际获利能力的现值确定重估价值。 其评估步骤如下: 第一步，计算自创时的总成本。设该专利的创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率9%，无形损耗率15%，根据题中提供的资料计算，该项工艺流程方法专利权自创成本为: 总 元 第二步，计算自创
31、专利年收益额。从甲企业运营情况可知，该项专利使用后，每年可新增利润300,000元。 第三步，确定专利的有限使用年限。使用年限的确定应根据国家专利法规定及该专利的技术进步水平、已经使用年限等因素，由甲乙双方协商确定。最终确定该专利剩余有效期限为5年。 第四步，计算专利的重估价值。设提成率为24%，折现率10%，则这项专利的重估价值为: P,69,588，24%300,0003.7908,69,588，272,938,342,526元 商标权许可使用的评估 例甲企业将H注册商标使用权通过许可使用合同许可给乙企业使用。合同约定，使用期限为5年。甲企业从乙企业新增利润中提成20,作为许可使用费。试估
32、算该商标在使用期间的商标使用权的价值。 计算过程如下: (1)预测使用期间 第一年:10400,000,4,000,000元 第二年:10500,000,5,000,000元 第三年:10600,000,6,000,000元 第四年:10700,000,7,000,000元 第五年:10800,000,8,000,000元 (2)计算新增利润的现值。 假定折现率为15,，则乙企业使用H注册商标后的新增利润现值为: (3)计算H注册商标5年使用权的价值为:19,183,76320%,3,836,753元 第九章 企业价值评估 某企业预计未来四年间以净现金流+长期负债利息(1,所得税)记录表示的预
33、期收益分别为20万、25万、30万和40万元。该企业所有者权益为250万元，要求的回报率为14%，长期负债150万元，要求的回报率为6%，试用加权平均资金成本模型计算折现率，并以此折现率按年金法估测企业投资资本价值。 (1)计算加权平均资金成本 折现率=长期负债占投资资本的比重长期负债成本+所有者权益占投资资本的比重净资产投资要求的回报率 37.5%6%+62.5%14%=11% (2)计算年金 A=20(P/F，11%，1)+ 25 (P/F，11%，2)+ 30 (P/F，11%，3)+ 40 (P/F，11%，4)/(P/A，11%， 18.018+20.29+21.936+26.348
34、)?3.1024=27.91 4)= (3) 计算投资资本价值:27.91?11%=253.74(万元) 商誉的评估 某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假设从第6年开始，以后各年的收益额均为14万元。根据银行利率以及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为10%。并且采用单项资产评估方法评估确定该企业各单项资产评估之和为90万元。试确定该企业的商誉的评估值。 (1)、运用收益法确定企业的整体评估值:企业整体评估值=13(P/F,10%,1)+14 (P/F,10%,2)+ 11 (P/F,10%,3)+12(P/F,10%,4)+15 (P/F,10%,5)+14/10% (P/F,10%,5)=137.21万元 (2)、商誉的价值=137.21-90=47.21万元 专心-专注-专业