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1、 辽宁大学硕士专业学位论文 丨 :海和重庆房产税改革试点的案例分析 Case Study of Shanghai and Chongqing Real Estate Tax Reform 作 者： 李爽 指导教师： 杨志安教授 专 业： 税务硕士 专业方向： 税收理论与实践 答辩曰期： 2013年 5月 12曰 二一三年四月 .中国沈阳 辽宁大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是木人在导师的指导下独立完成 的。论文中取得的研究成果除加以标注的内容外，不包含其他个人或集 体己经发表或撰写过的研究成果，不包含本人为获得其他学位而使用过 的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体
2、均己在文中进行了标 注，并表示谢意。本人完全意识到本卢明的法律结果由本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 ： 年 573/把 学位论文版权使用授权 15 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的原件、复印件和电 子版，允许学位论文被查阅和借阅。本人授权辽宁大学可以将本学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存和汇编学位论文时授权中国学术期刊（光盘版 ) 电于杂忐社将本学位论文收录到中国博士学位论文全文数据厍和屮 国优秀硕士学位论文全文数据庳并通过 M络向社会公众提供信息服 务
3、。学校须按照授权对学位论文进行宵现，小得超越授权对学位论文进 行任意处理。 保密 （ ），在 _年后解 密适用 本授权 -li (保密：请在括号内划 “ V ” ） 授 权 人 签 名 ： 指 导 教 师 签 名 ： 4 日 期：知 )n H 期：州；年 cr月 b-n 摘要 改革开放以来，我国的经济形势发生了巨大变化，主要表现为日益上涨居民 收入水平，不断提高的生活水平，同时还有不断攀升的房价。尤其是在 2005年 以后，我国经济的各个方面得到飞速发展，也促使房地产业越来越热，价格不断 上浮，房地产投机现象严重，而普通居民自住购房面对高涨的房价却望而却步。 同时，房价的快速上涨对经济和社会都
4、产生了不良的影响，对经济方面的影响更 大，主要表现在流动性相对过剩，楼市产生了大量投资投机性需求，部分城市房 价在短期内迅速上升，造成一种虚假繁荣，大量的社会财富都被固定在房地产上， 影响了社会财富的再创造。对社会方面的影响也很大，主要表现在收入分配的不 平等而导致的贫富分化在我国已经非常严重，房价的不断上涨，尤其是一些大、 中城市 的飞速上涨加剧了这一状况。这与国家建设社会主义和谐社会的理念相背 离，激化了社会矛盾。面对房地产市场价格过热的异常情况，国家在 2005-2010 年期间先后出台了一系列遏制高房价和房地产投机现象的调控政策，这些政策对 改善我国房地产市场的确产生了一定的效果。 2
5、010年 12月 8日，经过国务院常 务会议做出决议，同意先在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，从此 上海和重庆两市的房产税改革试点也由此展开。 本文主要是对上海和重庆两个房产试点改革的研究。本文共有五章：在正文 的开始，先介绍了论文的研究背景和研 究意义，后阐述了本文的研究方法和创新 之处。第一章介绍上海房产税改革试点案例的主要内容，并通过已有数据分析其 实施的效果。第二章介绍重庆房产税改革试点案例的主要内容，并通过已有数据 分析其实施的效果。第三章主要是对上海、重庆两地房产税改革试点进行比较， 对比出两者的异同，分析出各自的实施效果。第四章通过上海和重庆两地试点的 房产税实践，总结
6、出房产税改革中存在的征税范围狭窄、税率弹性小等问题。第 五章提出相应的建议与对策，从而使房产税在征收范围、税率、免税面积和其他 配套的体系等方面进行改进和完善。最后，从长 远的角度，思考我国房地产行业 的发展问题，对当前我国的房地产税制体系改革具有重要的现实意义。 关键词 : 上 海 重 庆 房 产 税 改 革 建 议 I ABSTRACT Since the reform and opening up, the economic situation of our society has occurred great changes, rising income levels and livi
7、ng standards have been greatly enhanced. Especially after 2005,the effective development of all aspects of our economy, the real estate industry is getting hotter and hotter, the prices continue to go up, rampant real estate speculation, but ordinary residents of owner-occupied home buyers face risi
8、ng prices but prohibitive. The same time, prices rise quickly produce economic and social adverse impact, a greater impact on the economic aspects, mainly in liquidity relative surplus property market has generated a lot of speculative investment demand, housing prices in some cities are rising rapi
9、dly in the short term , resulting in a false prosperity, a lot of social wealth are fixed in real estate, and the impact of the re-creation of social wealth. Great impact on the social aspects, mainly the inequality in income distribution, the divide between rich and poor in our country has been ver
10、y serious, rising prices, especially the rapid rise of some big city aggravated the situation. This goes against the concept of building a socialist harmonious society and the State, the intensification of social contradictions. The face of the unusual circumstances of the overheated real estate mar
11、ket prices, the countries in the period 2005 - 2010 has introduced a series of regulatory policies to curb high prices and real estate speculation, of these policies on improving Chinas real estate market does produce a certain effect. December 8, 2010, the State Council executive meeting agreed to
12、individual housing property tax pilot reform in some cities to pilot property tax in Shanghai and Chongqing cities also began to gradually push forward reform of property taxes, to adjust the gain of the personal property, within a reasonable range. This paper is to study the situation of the pilot
13、reform of Shanghai and Chongqing. In this paper, a total of five chapters: The first chapter introduces the research background and research contents, after elaborate research method and innovations. The second chapter describes the case of property tax pilot, and its implementation through existing
14、 data analysis. The third chapter describes the property tax pilot case in Chongqing, and its implementation through existing data analysis. Chapter Shanghai, Chongqing pilot property tax compares and contrasts the similarities and differences between them, to analyze the effect of each implementati
15、on. Chapter through Shanghai and Chongqing pilot property tax practice, summed up the narrow range of property tax reform taxation, the taxable value is difficult to determine the rate flexibility. Chapter point recommendations and countermeasures to improve and perfect, so that property taxes can i
16、mprove and perfect in the tax base, tax rates, real estate valuation and other supporting systems. Thinking from the perspective of long-term development of Chinas real estate industry, has important practical significance for Chinas real estate tax system reform. Key words： Shanghai Chongqing real
17、estate tax reform recommendations II m . i ABSTRACT . II f者 i仑 . 1 0.1研究背景 . 1 0.2研究意义 . 1 3 . 研究方法 1 0.4 创新之处 . 2 第一章上海市房产税改革试点的案例 . 3 1.1 上海市房产税改革试点实施的主要内容 . 3 1.2上海市房产税改革试点实施效果 . 3 第二章重庆市房产税改革试点的案例 . 8 2.1 重庆市房产税改革试点实施的主要内容 . 8 2.2重庆市房产税改革试点实施效果 . 8 第三章上海市、重庆市房产税政策的比较分析 . 13 3.1试点范围 . 13 3. 2 征税对
18、象 . 13 3.3计税依据 . 13 3.4确定均价 . 13 3. 5 辦 . 14 3.6免税面积 . 14 第四章房产税改革试点中出现的问题 . 16 4.1征税范围狭窄 . 16 4.2税率缺乏弹性 . 16 4. 3 免税面积不合理 . 17 4.4执行有难度 . 17 第五章对我国房产税试点改革的思考与建议 . 18 5.1扩大征税范围 . 18 5.2 规定合理的税率 . 18 5. 3调整房产税减免面积 . 19 5.4完善房产税配套体系 . 19 金吉 i吾 . 21 参考； $：献 .22 i射 .23 绪论 0.1研究背景 1986年 10月，我国的房产税暂行条例正式颁
19、布实施。当时房产税暂行 条例是以一个年度为征期开始征收的，主要征收对象是经营性房产（包括门市、 商铺和出租房产），而对个人所有的住宅类非经营用房实行免税政策。改革开放以 来，随着我国经济的不断发展，房地产市场化程度也不断提高。到 2005年之前， 房地产在国民经济中的地位并不高。 2005年以后，随着自身经济的发展，中国加入 了 WT0,我国经济各个方面得到有效发展，使房地产业越来越热，价格不断上浮， 房地产投机现象严重，而普通居民自住购房面对高涨的房价却望而 却步。面对房地 产市场价格过热的异常情况，国家在 2005 2010年期间先后出台了一系列的宏观 政策来遏制高房价和房地产投机现象，这
20、些政策对改善我国房地产市场的确产生了 一定的影响，但仍未能从根本上解决房价高涨的现状。国务院常务会议于 2010年 12月 8日做出决议，同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，至此， 上海和重庆两市的房产税试点也由此展开。 0.2研究意义 1、 以重庆市、上海市为例，对比两地房产税征收方式的不同，分析出两地试 点实施的效果，总结出房产税还需要完善的方面，从而为房产税的进一步的推进提 供参考和理论依据。 2、 通过研究上海市和重庆市的征收房产税影响，不断总结，吸取经验和教训， 为我国其他城市和地区的房产税的开征提供参考和借鉴，从而帮助房产税在全国范 围内进行征收。 0.3研究方法 1、
21、 案例分析法 在第一、二章中运用了案例分析的方法，对房产税改革的政策效果进行分析， 得出各自的政策实施的效果，并在第三章中对上海和重庆两个房产税试点的政策进 行比较，对比出两者的异同。 2、 理论联系实际的方法 第四、五章运用理论联系实际的方法，分析上海和重庆试点房产税改革中存在 的问题，总结出相应的经验和教训，综合我国原有的房产经济理论，形成更加完善 的理论体系，为其他城市顺利推行房产税提供经验。 0. 4 创新之处 1、 本文将房地产经济理论和税收经济学有效的结合，应用案例分析法对上海 和重庆两个试点城市的实施效果进行了分析，通过研究出的政策效果，总结出相应 的经验和教训，形成更加完善的理
22、论体系，为其他城市顺利推行房产税提供经验。 2、 对比分析上海和重庆两个试点房产税政策，以及对住房市场价格的影响效 果，选择更加适合房产税体系，对我国其他一线城市住房房产税的未来改革提供了 一个思路。 3、 对房产税税率有着独特的设想，按照不同地点、不同价格、第几套数，来 确定相应的房产税税率，从而计算应纳税额。应纳税额 =(住房总面积一免税面积 ) X价格 X (基础税率 +价格税率 +套数税率 ） 。 2 第一章上海市房产税改革试点的案例 1.1上海市房产税改革试点实施的主要内容 (1) 试点范围：试点范围为上海市行政区域。 (2) 征收对象 :上海市本市居民家庭：在本市新购且属于该居民家
23、庭第二套及以 上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。非本市居民家庭：在本市新 购的住房。 (3) 纳税人 :纳税人为应税住房产权所有人。 (4) 适用税率 :适用税率暂定为 0.6%。应税住房每平方米市场交易价格，低于本 市上年度新建商品住房平均销售价格 2倍及以上的，税率暂减为 0. 4%。 (5) 计税依据 :计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估 值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算缴纳。 (6) 税收减免 :免税住房面积为 60平方米（含 60平方米 ） 。超过 60平方米
24、的 人均住房面积，对新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。 (7)税收管理 :用于保障性住房建设等方面支出。 1.2上海市房产税改革试点实施效果 表 1.1上海市 2011年 1月一 2012年 11月住宅销售价格指数 口甘日 新建住宅价格指数 新建商品住宅价 洛指数 二手住宅价格指数 H朋 Wi rp 环比 同比 定基 环比 同比 定基 环比 同比 定基 2011年 1月 上海 100. 9 101. 5 100. 8 101. 1 101. 8 101 100. 5 101. 7 100.6 2011年 2月 上海 100.9 102. 3 101. 8 101. 1 10
25、2. 8 102. 1 100.4 102 101 2011年 3月 上海 100. 2 101. 7 102 100. 2 102 102. 3 100.4 100. 5 101.4 2011年 4月 上海 100. 3 101. 3 102. 3 100. 3 101. 5 102. 7 100.6 100.2 102 2011年 5月 上海 100.2 101.4 102.4 100. 2 101. 6 102. 9 100.2 100. 5 102. 3 2011年 6月 上海 100. 1 102. 2 102. 6 100. 1 102. 6 103 100. 2 102.4 10
26、2. 5 2011年 7月 上海 100 102. 5 102. 6 100 102. 9 103 100. 3 103.8 102.8 2011年 8月 上海 100 102. 8 102. 6 100 103. 2 103 100. 1 103. 7 102.9 2011年 9月 上海 100 103. 1 102. 6 100 103. 7 103. 1 100. 1 103.4 103 2011年 10月 上海 99. 8 102. 9 102. 3 99. 7 103.4 102. 8 99. 8 103. 3 102.8 2011年 11月 上海 99. 7 102.4 102 9
27、9.6 102. 8 102.4 99. 5 102.6 102. 3 2011年 12月 上海 99. 7 101. 8 101. 7 99.6 102 102 99. 6 101. 7 101.9 2012年 1月 上海 99. 9 100. 7 101. 6 99.8 100. 8 101. 8 99. 3 100.6 101.2 2012年 2月 上海 99. 8 99.6 101.4 99. 8 99.4 101. 6 99. 7 99. 9 100.9 2012年 3月 上海 99. 8 99.2 101. 1 99. 7 98. 9 101. 3 99. 5 99 100.4 2
28、012年 4月 上海 99. 8 98. 7 100. 9 99. 8 98.4 101 100. 1 98. 5 100.4 2012年 5月 上海 99. 9 98.4 100. 8 99. 8 98 100. 9 100. 3 98. 5 100. 7 2012年 6月 上海 100.2 98. 5 101 100. 2 98. 1 101. 1 100.2 98. 5 100.9 2012年 7月 上海 100 98. 5 101 100. 1 98. 2 101. 2 100.2 98.4 101. 1 3 续表 1.1上海市 2011年 1月 -2012年 11月住宅销售价格指数
29、2012年 8月 上海 100 98. 5 101 100 98. 2 101. 1 100. 3 98. 5 101.4 2012年 9月 上海 100 98.4 101 100 98. 1 101. 1 100.2 98. 6 101.6 2012年 10月 上海 100 98. 7 101 100 98.4 101. 1 100.2 99 101.8 2012年 11月 上海 100.2 99.2 101. 2 100. 2 99 101. 3 100.2 99. 7 102 注 :环比以上月价格为 100 ,同比以去年同月价格为 100 ,定基以 2010年价格为 100。 数据来源
30、:根据国家统计局网站 2011年和 2012年的七十个大中城市住宅销售价格指数整 麵得。 1 图 1.1上海市 2011年 1月 一 2012年 11月住宅销售价格环比指数走势图 2011年 1月 一 2012年 11月，上海市新建住宅价格 2011年前六个月是以逐渐 减缓的速度上涨，然后连续八个月逐步下降，最后价格成相对稳定状态。由图 1.1 上海市为其两年的住宅销售环比价格走势图可以看出， 2011年 1月一 6月上海市新 建住宅环比价格指数以递减的速度増长 （ 1月环比上涨 0.9%、 2月环比上涨 0.9%、 3月环比上涨 0. 2%、 4月环比上涨 0. 3%、 5月环比上涨 0.
31、2%、 6月环比上涨 0. 1%)， 因此 2011年 1月 一 6月上海市新建住宅价格以递减的速度上涨。 2011年 7月 一 9月， 是新建住宅价格短暂的稳定时期。 2011年 10月 -2012年 5月新建住宅价格不断下 降，例如 2012年的 2月 一 4月连续三个月环比下降 0. 2%。 2012年 6月 一 2012年 11 月新建住宅价格相对稳定，除 6月和 11月略有上升外，其他月份价格相对稳定。 数据来源：国家统计局网站网址 http:/www. stats, gov. cn/tjsj/ 4 图 1.2上海市 2011年 1月 一 2012年 11月新建商品住宅销售价格环比指
32、数走势图 上海市新建商品住宅价格指数和新建住宅价格指数情况基本一致。根据图 1.2 中可以分析出 2011年 1月 一 6月价格缓慢上涨， 7月 一 9月价格不变， 10月 一 12月 价格持续下降。 图 1.3上海市 2011年 1月 一 2012年 11月二手住宅销售价格环比指数走势图 2011年 1月 -2012年 11月，上海市二手住宅价格先是不断上涨，然后房价经 历了短暂的回落，最后价格又再次上涨。 2011年 1月一 9月上海市二手住宅环比价 格指数上涨幅度为 .1% . 6%，价格也不断上涨。其中， 2011年 4月上涨幅度最 大，环比价格指数上涨 0. 6%。 2011年 10
33、月 一 2012年 3月，二手住宅环比价格指数 下降，房价也略有回落。在短暂的房价下滑之后， 2012年 4月 一 2012年 11月，二 :手房价格再次攀升。 5 总体来讲，上海市在房产税实施的两年里，新建住宅价格、新建商品住宅价格、 二手住宅价格都经历了 “ 先上升，稍有回落，再上升 ” 的过程。但是新建住宅和新 建商品住宅的价格受到房产税相对影响较大，二手住宅受到的影响较小。从同比价 格指数的角度来分析， 2011年的三种类型的房 价较 2010年同期上涨， 2012年的房 价较 2011年同期下降。可见，房产税实施后，对上海市房地产价格的影响仍然有 限，说明我们目前实施的房产税暂行条例
34、仍有很多不足之处，要在实践中不断的完 善。 表 1.2上海市 2011年 1月 -2012年 11月新建商品住宅分类价格指数 时间 城市 90m2 及以下 90-144in2 144m2以上 环比 同比 定基 环比 同比 定基 环比 同比 定基 2011年 1月 上海 102. 1 102. 9 102. 1 101.4 102 101. 3 100.4 101 100. 3 20:11年 2月 上海 101.6 104.4 103. 7 101. 5 103.4 102.8 100. 6 101. 5 100. 9 2011年 3月 上海 99. 7 103. 1 103.4 100. 1
35、102.6 102.9 100. 5 101 101.4 2011年 4月 上海 100.9 103. 2 104.4 100 101.8 102.9 100. 2 100.4 101. 6 20:11年 5月 上海 100.4 103. 5 104. 8 100. 3 101.9 103.2 100. 1 100.4 101. 7 2011年 6月 上海 100. 1 104. 5 104. 9 100. 2 102.9 103.4 100. 2 101.4 101. 9 2011年 7月 上海 100 104. 8 104. 9 100 103. 3 103.4 100 101. 7 10
36、1. 8 2011年 8月 上海 100 105. 2 105 99. 9 103.6 103. 3 100 102. 1 101. 8 2011年 9月 上海 100 105. 6 105 100. 1 104 103.4 100 102. 5 101. 9 2011年 10月 上海 99. 7 105. 3 104. 7 99. 5 103. 5 102.8 99.9 102.4 101. 7 2011年 11月 上海 99.4 104.4 104 99. 6 102.8 102.4 99.8 102 101. 5 2011年 12月 上海 99. 7 103. 7 103. 7 99.
37、8 102. 3 102.2 99. 5 101. 1 100. 9 2012年 1月 上海 100. 1 99. 3 103. 3 100 99. 1 101. 5 100.4 98.8 100. 2 2012年 2月 上海 100 99.9 103. 6 99. 7 98. 9 101.6 99. 7 99.6 100. 5 2012年 3月 上海 99. 7 99.8 103. 2 99. 9 98. 7 101.6 99.6 98. 7 100. 1 2012年 4月 上海 100 98.9 103. 2 99. 7 98.4 101. 3 99. 7 98.2 99. 8 2012年
38、 5月 上海 99. 7 98.2 102. 9 99. 8 97. 9 101. 1 99.9 98 99. 7 2012年 6月 上海 100. 3 98.4 103. 2 100. 2 98 101. 3 100. 2 98. 1 99. 9 2012年 7月 上海 100. 1 98.4 103. 3 100. 1 98. 1 101.4 100 98. 1 99. 9 2012年 8月 上海 100.2 98.4 103. 3 100 98. 2 101.4 99.9 98. 1 99. 8 2012年 9月 上海 100 98.4 103. 3 100 98. 6 101. 5 1
39、00. 1 98. 1 99. 8 2012年 10月 上海 99. 9 98.6 103. 2 100 98. 6 101. 5 100. 1 98. 1 99. 8 2012年 11月 上海 100. 1 99. 3 103. 3 100 99. 1 101. 5 100.4 98.8 100. 2 数据来源 :根据国家统计局网站 2011年和 2012年的七十个大中城市新建商品住宅分类价格 指数整麵得。 6 图 1.4上海市 2011年 1月 -2012年 11月新建商品住宅分类价格环比指数走势图 2011年 1月 一 2012年 11月，上海市新建商品分类住宅价格先是减缓的速度上 涨，
40、然后价格在较小的范围内上下波动。其中， 144m2以上的户型房价受到影响较 大，其次是 90 144 m2户型的， 90 m2及以下的户型影响最小。从图 1.4中的上海市 新建商品住宅销售环比价格指数走势图可以看出，上海市新建商品住宅的各种户型 环比价格指数走势很相像，价格指数都是先有大幅度的下降，然后逐渐 趋于平稳。 但是 144 nf以上的户型房价受到影响较大，开始阶段价格上涨幅度最小。例如 2011 年 1月 一 6月， 144 m2以上的户型的环比价格指数的上涨幅度 0. 1%-0. 6%， 90 144 m2户型的上涨幅度为 0. 5%， 90 nf及以下的户型环比价格指数的上涨幅度
41、为 0. 1% 2. 1% 7 第二章重庆市房产税改革试点的案例 2.1重庆市房产税改革试点实施的主要内容 (1) 试点区域 :试点区域为重庆主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九 龙坡区、大渡口 区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。 (2) 征收对象 :个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房 2、在重庆市 “ 三 无 ”个人（同时无户籍、无企业、无工作的）新购的第二套（含第二套）以上的普 通住房。 (3) 纳税人 :纳税人为应税住房产权所有人。 (4) 计税依据 :应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值 作为计税依据。 (5) 适用税率：以上两年主城九区新建商品住房
42、成交建筑面积均价为基准，独栋 商品住宅和高档住房建筑面积交易价格在其 3倍以下的住房，税率为 0. 5%; 3倍（含 3倍）至 4倍的，税率为 1%; 4倍（含 4倍）以上的税率为 1. 2%。在重庆市 “ 三无 ” 人员（同时无户籍、无企业、无工作）的个人新购第二套（含第二套）以上的普通 住房，税率为 0.5%。 (6) 免税面积的计算 :纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为 180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为 100平方米。 (7) 税收管理 :个人住房房产税的征收管理依照中华人民共和国税收征收管理 法的规定执行。预计收入 1.5亿左右用于公租房建设。 2.2重庆市房产税改革试点实施效果 表 2.1重庆市 2011年 1月一 2012年 11月住宅销售价格指数 R期 城市 新建住宅价格指数 新建商品住宅价 格指数 二手住宅价格指数 环比 同比 定基 环比 同比 定基 环比 同比 定基 2011年 1月 重庆 99. 9 107. 9 103.4 99. 9 108. 1 99.9 99. 9 101.4 100.6 2011年 2月 重庆 100.4 106. 2 103.8 10