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1、商业银行模拟经营沙盘实验报告小组： 房地产D 成员: 熊欢 王阑 王苹 莫玲 学校： 四川师范大学 学院： 经济与管理学院 专业： 国际经济与贸易 班级： 2014级4班 指导教师： 高焰 高峻峰 实验日期： 2017.5.62017.5.7 报告日期： 2017.5.10 目录实训简介3一、实训前提3二、房地产企业实训流程3三、房地产D企业简介41.企业初始状态42.公司团队构成4企业经营决策分析5一、土地竞标决策分析53.1土地竞标规则53.2土地竞标决策分析5二、贷款额度决策分析7三、广告费决策分析103.1决策依据103.2各年度决策及结果分析12四、报价决策分析124.1决策依据12
2、4.2各年度决策及结果分析14五、景观费决策分析145.1第二年景观投入报酬率145.2第三年景观投入报酬率165.3第四年景观投入报酬率175.4景观投入报酬率变化18总结与反思19实训简介一、实训前提沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略和战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。后来，沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。它具有仿真、直观的特点，培训学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对手角逐，获取最大利润和市场份额。为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中，结合所学知识，在经
3、历4年的荣辱成败后，感悟经营决策过程的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。在此实验中，房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场，央行和政府代表监管层。房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央行和政府。二、房地产企业实训流程三、房地产D企业简介1.企业初始状态现金4000万价值1.8亿的土地20亩2年期银行贷款0.7亿元股东资本1.5亿2个运营团队，目前资质为三级上一年实现
4、销售额4亿2. 企业团队构成企业经营决策分析一、土地竞标决策分析3.1土地竞标规则土地数由政府掌控，土地价格最低800万元/亩，50万元/亩增加，最高1200万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得）。 3.2土地竞标决策分析第一年，无土地竞标，企业有20亩存地。第二年，政府总共放出土地120亩，各小组都无存地。我小组通过分析市场得出：土地供给为120亩，外部宏观经济政策没有变化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在120160亩，此处可以看出土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理
5、层认为定价应为9001000万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土地，便将土地价格定为950万元/亩，并报价给政府进行竞拍。最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。第二年房地产公司土地竞标情况如下：第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下：（1）土地供给情况由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在10001050万元/亩，使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移动，以至土地供给数量减少，由此，今年政府拿出115亩地进行拍卖。（2）土地需求情况第三年就只有房地产A组存有5亩地，在宏观经济基本未变的情况下，
6、四家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为120160亩，明显的土地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。（3）土地价格及数量决策：在数量上，我小组准备拿地35亩，20亩地用于修建商品房，15亩地用于修建别墅。在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。商品房：20亩，定价为较高190万/套，景观费300/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩，模型如下:别墅:15亩，定价也为较高900万元/套，景观费300元/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格
7、为913万元/亩，模型如下图：由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩，又考虑到市场竞争激烈，我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。最终获得35亩地，达到初设目标。第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为（1）土地供给情况上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800950万元/亩，使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。由此，今年政府拿出136亩地进行拍卖。（2）土地需求情况第四年就房地产B组存有16亩地，我企业上年余下土地6亩，在宏观经济基本未变的情况下，预测市场需求为120亩左右，明显的土地市场供给高于需求，可以用最低价800万元/亩获得土地
8、。（3）土地价格及数量决策在数量上，我小组准备拿地24亩，加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。商品房：30亩，定价为180万/套，景观费100/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩，模型如下:由上可得，我小组以850万元/亩报价竞拍。最终成功获得24亩地。二、贷款额度决策分析第一年，向银行贷款1亿元，利率8%，中间费用400万元，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。第二年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地15亩，并决定用5亩地生产商品房5
9、0套，用10亩地生产20套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费（200*0.1*50+1000*0.1*20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费（300*15=4500）+广告费（1000）+管理费（2500）=27750万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出27750*（1+8%）+400=29970万元。最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。据此，我公司与D银行经协商以9.6%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可
10、提前收回。签订的合同如下所示：第三年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地35亩，并决定用20亩地生产商品房200套，用15亩地生产30套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费（200*0.1*200+1000*0.1*30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万，计算得出61250*（1+8%）+800=66950万元。最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额4
11、3950万元。同时，利用模型预测应贷款，如下：得出最大贷款额为54550万元整，而红色部分是在收取货款后的支出，则最低可贷34050万元，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款5亿元的决策。据此，我公司与D银行经协商后，以7%的利息及1400万元中间业务费办理贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示：第四年，在四家房地产公司中，我公司以800万元/亩拿到地24亩，并决定用30亩地生产商品房300套，但由于我们竞争订单的结果只有160套，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（800*30=24000）+规划设计费（200
12、*0.1*300=6000）+建安成本（280*30=8400）+景观费（100*30=3000）+广告费（1500）+管理费（2500）=45400万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出45400*（1+8%）+800=49832万元。最高贷款额度减去第四年期初现金余额14100万得到至多贷款额4个亿。但在竞争订单时，我公司拿到的160套商品房远小于预期的300套商品房，同时，利用模型进行预测：得出最大贷款额为25400万元整，为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款3亿元的决策。据此，我公司与D银行经协商以9%的利息及1150万元中
13、间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。三、广告费决策分析3.1决策依据3.1.1.订单量广告费投入弹性分析以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据，计算商品房和别墅对广告费投入的弹性，假设条件：房地产市场需求总量不变；各组上年度销售额带来的品牌效应相同；各组对商品房和别墅的报价、景观费投入相同。商品房订单量广告费投入弹性分析：由上图可知，整体来看，商品房订单量广告费投入的弹性为0.0789，即我们多投入100万广告费约获得0.0789的订单量增长。但是在广告费投入在1000万至1500万的区间内，广告费投入的弹性明显要大于1500万至3000万的区间
14、，所以要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。别墅订单量广告费投入弹性分析：由上图可知，整体来看，别墅订单量广告费投入的弹性为0.0039，远低于商品房的弹性。与商品房的分析结果相同，要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。3.1.2.广告费占比应小于毛利率第一年度税后收入为38600万元，毛利为7800万元，产品毛利率为20.2%，所以假设毛利率不变，广告费投入要控制在预计税后收入的20.2%以下。3.2各年度决策及结果分析各年度广告费投入与获得的订单量基本符合预期，由于受到每年市场总体需求量增减影响，以及品牌效应、产品报价、景观费投入等因素的
15、影响，各年度实际订单数量有所增减。在第四年度，我们决定放弃别墅生产，所以实际订单数量为0。对比各年度广告费占比与毛利率，可知，我们的广告费投入维持在合理水平。在第四年度广告费投入决策有失误，不符合效用最大化目标，应该调整为1500万。四、报价决策分析4.1决策依据4.1.1.订单量报价弹性分析假设条件：房地产市场需求总量不变；各组上年度销售额带来的品牌效应相同；各组广告费投入、景观费投入相同。商品房订单量报价弹性由图可知，商品房订单报价的弹性为8.9661，别墅订单报价的弹性为0.066，由于商品房需求总量要远远高于别墅，所以报价对商品房订单量的影响较大。因为缺乏数据，模型缺乏准确性，但是可以
16、作为预测不同报价所能得到的订单量的参考。4.1.2.不同报价下的利润总额预测参照第一年的数据，假设条件：商品房、别墅景观费投入均为250万/亩；广告费投入为1000万；预计利息和中间业务费为1800万；土地成本为800万/亩；根据二级资质团队最多开发40亩土地的规则，以及别墅需求量总体较少的情况，预测商品房销售量为200套，别墅销售量为20套，根据数据建模分析表预测不同报价下的利润总额。根据利润测算，商品房报价下限为180万元，别墅报价下限为1000万元。4.2各年度决策及结果分析根据预算，我们各年度商品房的报价均为200万元，别墅报价第二年为850万，第三年报价为950万元，第四年我们放弃了
17、别墅的订单竞标。由图表可以看出，在商品房报价不变的情况下，订单量并不相同，主要是是受到其他因素的影响，别墅的订单量明显是与报价成反比的。在第二年度，利润总额为负数，亏损严重，主要是因为我们在土地竞标环节决策失误，没有有效预测竞争对手的报价策略，导致没有拍到订单量需要的土地数量，实际交货数量与订单数量差额100套，罚款2200万元；在第三年度，由于市场总体需求上升，我们在商品房、别墅报价都较高的情况下，仍然拿到了较多的订单，并且全部交货，最终实现了800万元的利润总额；在第四年度，考虑到别墅的需求量较小，我们决定放弃生产，主要生产商品房，预测订单量为200套，但是由于定价过高，所以实际订单量仅为
18、160套，小于预期，并且我们用于生产的土地部分来自于上一年度，成本为800万/亩，高于市场同期平均土地成本800万/亩，所以造成亏损。五、景观费决策分析5.1第二年景观投入报酬率5.1.1.商品房景观投入报酬率第二年的时候，我房企关于商品房的基本信息如下： 每套商品房报价200万商品房每亩景观报价250万每亩土地竞标成本950万/亩商品房订单150套商品房实际交货数50套修建商品房占用土地5亩商品房每亩建安费300万根据这些信息，可知：在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共150/(1+3%*3)=138套此时，单套商品房毛利为：商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商
19、品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即 200-950/10-30-10-200*0.1-5=40万/套按实际交房数算，总毛利为：40*50=2000万在实际每亩景观投入为250万的情况下，我企共获商品房订单150套，销量增加3%*3=0.09，同时销售溢价3%*3=0.09此时，单套商品房毛利为：商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即 200*（1+0.09）-95-30-25-200*（1+0.09）-5=42万/套按实际交房数算,投入景观费后总毛利为42*50=2100万综合上述可知：
20、投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即： （2100-2000）/（150*5）*100%=13.33%5.1.2别墅景观费投入报酬率第二年，我房企关于别墅的基本信息如下：每套别墅报价850万别墅每亩景观报价300万每亩土地竞标成本950万/亩别墅订单20套别墅实际交货数20套修建别墅占用土地10亩别墅每亩建安费100万1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共20/(1+3%*4)=18套此时，单套别墅毛利为：别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房增值税，即 850-950
21、/2-100/2-100/2-850*0.1-18.8=171.2万/套按实际交房数算，总毛利为：171.2*18=3081.6万取整为3082万2.在实际每亩景观投入为300万的情况下，我企共获别墅订单20套，销量增加3%*4=0.12，同时销售溢价3%*4=0.12此时，单套别墅毛利为：别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅增值税，即 850*（1+0.12）-950/2-100/2-300/2-850*（1+0.12）-17.8=162万/套按实际交房数算,投入景观费后总毛利为162*20=3240万综合上述可知：投资回
22、报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即： （3240-3082）/（200*10）*100%=7.9%5.2第三年景观投入报酬率5.2.1.商品房景观投入报酬率第三年，我房企关于商品房的基本信息如下：每套商品房报价200万商品房每亩景观报价400万每亩土地竞标成本950万/亩商品房订单180套商品房实际交货数180套修建商品房占用土地18亩商品房每亩建安费290万根据这些信息，可知：1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共180/(1+3%*6)=153套此时，单套商品房毛利为：商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费
23、-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即 200-950/10-29-10-200*0.1-4.56=41.4万/套按实际交房数算，总毛利为：41.4*153=6334.2万，取整为6330万2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单180套，销量增加3%*6=0.18，同时销售溢价3%*6=0.18此时，单套商品房毛利为：商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即 200*（1+0.18）-95-29-40-200*（1+0.18）-4.8=43.6万/套按实际交房数算
24、,投入景观费后总毛利为43.6*180=7848万，取整为7850万综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即： （7850-6330）/（300*18）*100%=28.15%5.2.2.别墅景观投入报酬率第三年，我房企关于别墅的基本信息如下：每套别墅报价950万商品房每亩景观报价400万每亩土地竞标成本950万/亩商品房订单14套商品房实际交货数14套修建别墅占用土地7亩别墅每亩建安费100万1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共14/(1+3%*6)=12套此时，单套别墅毛利为：别墅报价-每套别墅土地成本
25、-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房增值税，即 950-950/2-100/2-100/2-950*0.1-27.7=252.3万/套按实际交房数算，总毛利为：252.3*12=3027.6万，取整为3030万2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获别墅订单14套，销量增加3%*6=0.18，同时销售溢价3%*6=0.18此时，单套别墅毛利为：别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅增值税，即 950*（1+0.18）-950/2-100/2-400/2-950*（1+0.18）-38.13=
26、245.77万/套按实际交房数算,投入景观费后总毛利为245.77*14=3440万综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即： （3440-3030）/（300*7）*100%=19.523%5.3第四年景观投入报酬率5.3.1.商品房景观投入报酬率第四年，我房企关于商品房的基本信息如下：每套商品房报价200万商品房每亩景观报价400万每亩土地竞标成本856.25万/亩商品房订单160套商品房实际交货数160套修建商品房占用土地16亩商品房每亩建安费290万注：（上年度结余土地六亩成本为950万/亩，今年土地竞标价为8
27、00万元/亩，按先进先出原则，本年度平均土地成本为（950*6+800*10）/16=856.25万元/亩）根据这些信息，可知：1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共160/(1+3%*6)=136套此时，单套商品房毛利为：商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即 200-856.25/10-29-10-200*0.1-5.488=49.9万/套按实际交房数算，总毛利为：49.9*136=6786.4万，取整为6780万2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单160套，销量增加3%*6=0.18
28、，同时销售溢价3%*6=0.18此时，单套商品房毛利为：商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即 200*（1+0.18）-85.625-29-40-200*（1+0.18）-5.23=47.55万/套按实际交房数算,投入景观费后总毛利为47.55*160=7608万，取整为7610万综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即： （7610-6780）/（300*16）*100%=17.29%5.4景观投入报酬率变化总结与反思经过短短
29、两天的沙盘模拟实训，我们对商业银行经营与企业经营的相关知识都有了深入的认识。首先，在实训中我们作为房地产企业这一角色，更多的倾向于企业经营这一模块。一家企业的经营成败在于每一个关键环节的决策，对于房地产企业经营来说，最重要的决策环节主要有土地竞标、贷款决策、广告费投入、报价策略以及景观费投入，做出每一个决策都需要理性的思考和科学的计算，虽然我们在实际操作中很多时候都是非理性决策，但是随着对流程的熟悉以及对相关知识的学习，我们做出的决策越来越趋于理性化。实际的商业经营有成功也有失败，我们在实训中同样也面临着成功与失败，最重要的是在成功时要总结经验，在失败时吸取教训。其次，房地产企业的经营不仅要关
30、注企业本身业务的经营，也要关注外部环境的变化。作为微观经济体，我们始终是在一个宏观的背景下展开经营，我们的决策会影响宏观经济，反过来宏观经济环境也会对我们的经营产生重大的影响。例如上一年度房地产业经营向好，其他条件不变本年度土地供给会增加，那么我们的土地竞拍价格就可以适当调低，因此，时刻关注宏观经济环境的变化，才能做到以万变应万变。另外，商业银行沙盘模拟实训，重点还是在于商业银行的经营，从房地产企业的角度来说，无论在实际生活中还是实验中，房地产企业与商业银行的联系都是极其紧密的，在不同的时刻会互相作为资金的需求方与供给方，这二者的关系正如老师所说，是实现双赢，创造一加一大于二的可能性，所以在企业经营中，要时刻关注金融环境的变化，以及商业银行经营的动态，为企业的长远发展做准备。我们的实训虽然只是理论层面的学习，实际的商业经营千变万化，但是在实训中学习的知识告诉我们：知识和眼界将会创造无限的可能。