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1、华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 1 / 390 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 20192019 年半年度报告年半年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 2 / 390 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任
2、。律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主管人及会计机构负责人（会计主管人员）员）李承李承声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。 六、六、 前瞻性陈述的风险声
3、明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其
4、他其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 3 / 390 目目 录录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .8 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 .14 第五节第五节 重要事项重要事项 .52 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 .78 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .83 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员情况董事、监事、高级管理人员情况 .84 第九节第九节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .8
5、6 第十节第十节 财务报告财务报告 .100 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 .390 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 4 / 390 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 公司控股股东，华夏幸福基业控股股份公司 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 中国平安 指 中国平安保险（集团）股份有限公司，为平安人寿、平安 资管控股公司 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股 5
6、%以 上股东，与平安资管系一致行动人 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投 资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园 区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Public-Private-Partnership， 政府和社会资本合作模式 激励计划 指 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年股票期权与限制性股 票激励计划 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福
7、 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 林成红 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 电话 010-56982988 传真 010-56982989 电子信箱 IR 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 5 / 390 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北
8、路霞光里18号佳程广场A座7层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 报告期内变更情况查询索引 无 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载半年度报告的中国证监会指定 网站的网址 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室、上海证券交易所 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 CFLD 600340 ST国祥 六、六、 其他有关资料其他有
9、关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告 期比上 年同期 增减(%) 营业收入 38,730,112,802.18 34,974,327,940.80 10.74 归属于上市公司股东的净 利润 8,480,826,063.81 6,926,570,090.03 22.44 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 8,442,483,425.78 6,461,008,079.74 30.67 经营活动产生的现金流量 净额 -20,5
10、01,346,525.92 -7,818,033,740.92 不适 用 本报告期末 上年度末 本报告 期末比华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 6 / 390 上年度 末增减 (%) 归属于上市公司股东的净 资产 46,889,832,530.52 43,776,499,526.22 7.11 总资产 457,067,486,847.01 409,711,834,060.00 11.56 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元股） 2.78 2.25 23.56 稀释每股收益（元
11、股） 2.76 2.25 22.67 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元股） 2.76 2.09 32.06 加权平均净资产收益率（%） 21.34 16.55 增加4.79个百分点 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 21.24 15.39 增加5.85个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 -96,925,326.45 越权审批，或无正式
12、批准文件，或偶发性的税收返还、减免 - 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 补助除外 83,087,265.16 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 6,283,270.44 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - 非货币性资产交换损益 - 委托他人投资或管理资产的损益 46,123,323.84 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - 债务重组损益 - 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 7 / 390
13、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损 益 - 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益 - 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - 对外委托贷款取得的损益 43,814,112.17 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
14、变 动产生的损益 - 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 - 受托经营取得的托管费收入 - 长期股权投资处置损益 59,127,199.64 理财产品收益 - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -69,159,713.15 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - 少数股东权益影响额 -207,863.66 所得税影响额 -33,799,629.96 合计 38,342,638.03 十、十、 其他其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 8 / 390 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的
15、主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司业务分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。报告期内，公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值， 创造第三产业消费需求， 为所在园区提供更好的居住环境， 服务产业人口，提升区域粘性；公司在继续做强公司原有主业的基础上，对商业办公以及康养、长租公寓等相关业务领域保持探索。 （一）（一）产业新城产业新城及相关及相关业务业务 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产
16、城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。 1 1、开发性开发性PPPPPP模式模式 公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发
17、服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。 （1 1）模式特点模式特点 开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、
18、城市品位的高品质新城华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 9 / 390 区。因此开发性PPP是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。 开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这
19、一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。 开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。 区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标， 由于“绩效付费、 长期运营、综合开发”的制度设计，使得政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现珠联璧合，双方相向而行，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的
20、投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。因此，社会资本必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。 开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的 “长期运营” 。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的
21、回报。长期运营的特点，也使得政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织。而具体的执行，例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜由社会资本负责，因此有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 10 / 390 地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性PPP服务。 （2 2）运作机制运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职， 政府是园区开发建设的决策者， 对基础
22、设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体， 接受合作区域所在地方政府委托， 双方签订长期合作开发协议， 设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速
23、增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+12”的效果。 2 2、收入和收入和盈利盈利模式模式 公司产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容： （1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算； （2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算； （3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，
24、投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算； （4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）； （5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 11 / 390 上述土地整理费用、 基础设施建设和公共设施建设费用、 当年产业发展服务费用、当年规划与咨询服务和城市运营维护服
25、务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。 3 3、收费收费来源来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障乙方各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。 4 4、相关配套业务、相关
26、配套业务 公司以产业新城模式为基础， 发展园区配套住宅业务， 全力打造 “孔雀城” 品牌。孔雀城以 “为客户创造美好生活， 为产业新城打造幸福住区” 为使命， 致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施，在深耕环北京区域的基础上，积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等核心都市圈区域，其中，环北京地区市场逐渐企稳，外埠区域项目成熟度逐渐提高。孔雀城将继续贯彻“以客户为核心”的经营理念，坚持全面合作，实现差异化定制产品，提升服务品质，提升市场竞争力。 （二）商业办公及相关业务（二）商业办公及相关业务 随着都市圈不动产市场空间重构的加快，新型不动产的机会和城市更新的机会正
27、在加速涌现。报告期内，公司在做强产业新城业务、园区配套住宅业务的基础上，深入核心都市圈，积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域。公司将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式。 公司主营业务在报告期内的进展详见第四节“经营情况讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 12 / 39
28、0 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 凭借着在产业新城业务的多年耕耘，公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核心竞争力： （一）（一） 紧扣都市圈化脉络，战略布紧扣都市圈化脉络，战略布局能力突出局能力突出 公司在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，还紧紧把握国家城镇化迈向都市圈化的历史机遇，积极布局核心都市圈，公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至报告期末，公司在全国范围内布局了 15 个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局，累计布局近 80 座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 （二）（二） 产业新城开发性产业新
29、城开发性 PPPPPP 模式先进模式先进 华夏幸福产业新城的开发性 PPP 模式，以市场化为导向，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则,双方各司其职、通力合作，实现 1+12 的效果。华夏幸福为委托区域提供区域经济社会发展的全流程综合性整体解决方案：以产业发展为一个核心，提供涵盖规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营维护服务的六大服务，补齐中国县域发展中存在的资金、人才、产业、机制四大短板，提升城市魅力、吸引力、承载力和竞争力。 （三）（三） 产业发展能力持续升级产业发展能力持续升级 产业是经济增长的动力之源， 更是产业新城的立根之本。 公司坚持以
30、“产业优先”作为核心策略， 聚焦新一代信息技术、 高端装备、 新能源汽车、 航空航天、 节能环保、新材料、大健康、都市消费、生产性服务业、文化创意等十大重点产业，通过龙头引华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 13 / 390 领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借约 4,600 人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，全面打造百余个产业集群。公司产业发展能力作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。 （四）（四） 建设宜居城市能
31、力突出建设宜居城市能力突出 公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持活力生长、产城融合、宜居共享、绿色生态四大理念，统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素，构建产业新城城市产品体系，以先进理念引领城市发展。公司以“战略前瞻性的规划、多专协同化的设计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”四位一体，全生命周期推动城市发展。 （五）（五） 融资环境与能力不断改善融资环境与能力不断改善 公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙
32、伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用 PPP 资产证券化、公司债券、中期票据、超短期融资券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。 此外，报告期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。 （六）（六） 平安入股，战略合作，持续发展平安入股，战略合作，持续发展 2019 年 2 月，平安人寿继续增持 5.69%的公司股份。截至报告期末，平安人寿与平安资管合计持有公司 25.25%股份。 上述权益
33、变动体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业，不仅优化了公司治理水平，也改善了公司的融资环境与融资结构，为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时，公司与中国平安结合各自优势，在公司相关业务领域积极展开探索与合作，寻找新的增长点，实现公司业务高质量的可持续发展。 公司上述核心竞争力在报告期内的具体表现， 详见第四节 “经营情况讨论与分析” 。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 14 / 390 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 一、一、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 ( (一一) ) 宏观经济宏观经
34、济与行业情况回顾与行业情况回顾 1 1、宏观形势洞察与分析、宏观形势洞察与分析 2019 年上半年，国际经济方面，逆全球化思潮盛行，伴随美国实施贸易保护加大资源输出等措施，新兴市场尾部风险逐步积累。国内稳增长的诉求再次上升，国家通过相应的财政和货币政策投放流动性，为减税降费创造条件，疏导民营企业的融资环境，重塑经济结构，使国内经济环境更加稳定并具有抵御外部风险的能力。 面对错综复杂的国际国内形势，在坚持稳中求进工作总基调下，中国坚持新发展理念， 坚持推动高质量发展， 坚持供给侧结构性改革为主线， 深化改革开放， 狠抓 “六稳”保障中国经济行稳致远。2019 年上半年中国 GDP 同比增长 6.
35、3%，经济运行总体继续保持在合理区间，延续总体平稳、稳中有进的发展态势。当前美国经济可能见顶转弱，结合国内外整体环境看，未来国内经济下行压力仍然存在。结构性改革成为推动中国经济平稳发展、适应和引领中国经济新常态的重要抓手。区域层面，加快培育发展都市圈， 打破区域之间的行政界限， 消除行政壁垒， 推动新型城镇化高质量发展；消费层面，加快培育新型消费模式，完善消费体制机制，释放居民消费潜力，成为当前经济下行压力的 “稳定器” ； 产业层面， 加快推动技术创新、 结构优化和动力转换，培育经济发展的新动能。 （1 1）都市圈是支撑中国经济高质量发展的主要平台）都市圈是支撑中国经济高质量发展的主要平台
36、国家新型城镇化规划（2014-2020 年）中划定的 19 个城市群（都市圈），以25%土地集聚 75%人口，创造 88%的 GDP，其中城镇人口占比 78%。目前大部分都市圈依旧需要进一步的发展和培育。都市圈更具生产效率，更节约土地、能源等，是支撑中国经济高质量发展的主要平台， 是中国当前以及未来发展的重点。 2018 年我国城镇化率达到 59.58%，已进入城镇化快速发展的中后期，相比过去高速城镇化发展，未来将把质量提升放在首要位置。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。 2019 年，国家发展改革委关于培育发展现
37、代化都市圈的指导意见正式出台，提出以核心城市带动周边城镇协同发展， 缩小中心城市与周边中小城市在教育、 医疗、养老等领域的差距，促进要素有序流动，形成都市圈经济。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 15 / 390 （2 2）居民消费成为拉动宏观经济增长的头号动力）居民消费成为拉动宏观经济增长的头号动力 改革开放四十年来，我国经济增长模式逐步由投资与出口驱动转向消费驱动。伴随经济增长的放缓，最终消费对经济增长的贡献率却逐年上升。各国比较来看，我国居民消费占国民生产总值的比重与欧美发达国家相比，仍有相当差距，居民消费未来的发展潜力巨大。 我国是全世界消费市场中最具有潜力的地区。通
38、过加快个税改革、公共服务均等化改革等措施，进一步推动消费体制机制改革，推动消费稳定增长；多措并举促进城乡居民增收， 增强消费能力。 2019 年上半年， 社会消费品零售总额达到 19.5 万亿元，比上年增长 8.4%。消费已连续 5 年成为经济增长第一动力。2018 年，最终消费支出对 GDP 增长贡献率达到 76.2%，比上年提高 18.6 个百分点。经济结构调整之下，经济增速承压，扩大内需成为拉动宏观经济增长的头号动力，促消费政策也不断出台。 随着居民消费理念、品质、形态、方式和行为的深刻变化，品质提升型消费呈现爆发式增长，将成为保持我国经济持续稳定发展的“压舱石”。国家发展改革委发布的进
39、一步优化供给推动消费平稳增长，促进形成强大国内市场的实施方案，顺应居民消费升级大趋势，将进一步优化供给，更好满足人民群众对美好生活的需要，促进形成强大国内市场。 （3 3）新型工业化和信息化的融合是中国经济发展新动能）新型工业化和信息化的融合是中国经济发展新动能 展望未来， 新型工业化、 信息化以及两化融合是中国最需要的新动能。 放眼全球，除了中国制造 2025，世界主要经济体都制定了相应的系统性战略，包括德国“工业 4.0”战略、美国振兴美国制造与创新法案和“国家制造创新网络（NNMI）”、韩国第六次产业技术创新计划、以及日本科学技术创新综合战略 2017提出的超智能社会 5.0（Socie
40、ty 5.0）。随着云计算、大数据、物联网、人工智能、先进机器人、自动驾驶汽车、3D 打印、可再生能源等技术的不断发展与成熟，多领域集群式技术正在持续创新和扩散应用。新的产业革命正在加速推进新一代信息技术与制造业的深度融合，颠覆和重塑原有的经济模式，进而带来对产业升级、经济结构和社会形态全方位、深层次的影响。 2 2、行业情况回顾、行业情况回顾 （1 1）产业新城产业新城 1）产业新城顺应国家整体定位 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 16 / 390 都市圈是中国未来城镇化的方向，将承载未来新增的城镇人口，同时也是承担未来产业和投资的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划
41、、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营和民生改善等方面提供综合一体化的解决方案，将优化所在区域的产业结构，助力中国经济的转型和升级。 2）可复制性的优异模式 产业新城运营商通过不断完善的开发性 PPP 模式，凭借整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点，解决了以往单一传统 PPP 项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”和“替换零件”的缺点，使 PPP 项目逐渐从以政府财政补助为主转向以社会资本新创造价值为主，从单体设施服务转向为一体化综合服务。产业新城形成了财政与社会资本之间的良性循环，实现了居民、政府和社会资本的多方共赢，可在都市圈化发展的中国城镇化趋势中全面发展复制。 华
42、夏幸福在固安、 嘉善、 溧水、武陟、舒城等多地产业新城的复制成功，树立了良好的行业标杆。 3）产业新城模式受到社会广泛关注和参与 成熟的产业新城运营商能够依靠自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验，以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体，因地制宜的建设城市基础设施及公共服务体系，打造产业集群，推动地区的经济发展，为区域创造价值，同时实现了自身的快速发展。 华夏幸福产业新城的成功运营起到了良好的示范效应，不断吸引众多新的市场主体积极涌入产业新城业务领域，行业参与主体愈发多元，市场关注度越来越高，助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。 （2 2）房地产开发房地产开发 2019 年上半年，针对房地
43、产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同，中央会议再次强调“房住不炒”，调控力度不减。同时住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制。各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。 2019 年 1-6 月全国房地产开发投资累计完成额为 6.16 万亿元，累计同比增长11.0%；其中住宅开发投资累计完成额为 4.52 万亿元，累计同比增长 15.8%。2019 年华夏幸福基业股份有限公司 2019 年半年度报告 17 / 390 6 月全国房地产开发投资完成额为 1.55 万亿元，环比增长
44、31.0%，同比增长 10.1%；其中全国住宅开发投资完成额为 1.14 万亿元，环比增长 28.6%，同比增长 14.4%。 2019 年 1-6 月全国房地产开发企业土地购置面积为 0.80 亿平方米，累计同比下降 27.5%。1-6 月土地成交价款为 0.38 万亿元，累计同比下降 27.6%。2019 年 6 月土地购置面积为 2,865.21 万平方米，环比增长 80.5%，同比下降 14.3%；土地成交价款为 1541.55 亿元，环比增长 126.7%，同比下降 11.6%。 2019 年 1-6 月全国商品房销售面积为 7.58 亿平方米，累计同比下降 1.8%；其中商品住宅销
45、售面积为 6.62 亿平方米，累计同比下降 1.0%。2019 年 6 月全国商品房销售面积为 2.03 亿平方米，环比增长 50.9%，同比下降 2.3%；其中商品住宅销售面积为 1.75 亿平方米，环比增长 46.7%，同比下降 1.8%。 ( (二二) ) 公司经营情况回顾公司经营情况回顾概要概要 报告期内，公司把握都市圈发展机遇，切实贯彻公司 2019 年经营计划，实现主营业务较高质量的发展。 1 1、主营业务稳健增长主营业务稳健增长 报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入 387.30 亿元，比上一年同期增长 10.74%； 实现归属于上市公司股东的净利润 84.81 亿元， 比上一年同期增长22.44%。截至报告期末，公司总资产 4,570.67 亿元，归属于上市公司股东的净资产468.90 亿元，分别比上一年度末增长 11.56%、7.11%。 报告期内，公司实现销售额 645.31 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83 亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 22.31 亿元。公司签约销售面积共计 5