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1、纺织工业基地迁建项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目名称纺织工业基地迁建项目1.2 项目承办单位、项目负责人 项目承办单位：x土地开发有限责任公司项目负责人:1.3 项目拟建地点xx市纺织工业基地拟建于延津县小店镇，榆东公路两侧。1.4 可行性研究报告编制单位编制单位：xx市工程咨询公司资质证书号:工咨乙0001023 1.5编制依据、内容及范围1.5.1编制依据1.xx市小店工业区总体规划；2.投资项目可行性研究指南；3.根据类似土地开发项目进行估算。1.5.2编制内容与范围依据xx市土地开发有限责任公司的委托和项目开发的相关资料，结合xx市经济社会发展计划，我公司组织有关专业人员在对
2、xx市纺织工业基地进行充分调研的基础上，提出了该项目的开发内容和研究范围。并根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对该土地开发项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论证，对项目的选址、建设条件、开发方案、环境保护、项目组织与实施、经济、社会效益等方面进行综合分析和评价，为项目的决策和实施提供了科学、可靠的依据。1.6项目概述1.6.1项目建设的必要性xx纺织业在xxx纺织行业占有举足轻重的地位，依照纺织行业的特点，企业发展需要大量的土地，但是xx市中心城区经过几十年的发展，目前面对企业的外延已无土地可提供给企业，结合xx城市总体规划，经专家反复考察论证，xx市决定在
3、延津县小店工业区基础上设立xxxxx经济技术开发区，以充分利用和享受经济技术开发区的有关优惠政策，实现与国家经济技术开发区接轨，构筑xx招商引资平台，发挥产业集聚效应，提高市场竞争能力。建立xx经济技术开发区首先是xx优化资源配置、促进工业结构调整、加快工业化进程的需要，将进一步促进xx产业结构的优化升级。其次是改善xx投资环境，加快招商引资步伐，全央提升xx经济的需要，可以增强企业群体规模优势，构筑xx招商引资平台，进一步提高对外开放水平。其三是改善xx城市环境，重振城市工业，加快xx城镇化进程的需要，促使市内企业搞好土地置换，既可盘活城区土地资源，又能使企业获得再发展资金。其四是充分利用小
4、店镇的区位优势，调整市区经济布局，促进xx区域经济可持续发展的需要，可以加快市区向东扩展步伐，优化区域经济布局，实现xx经济社会的可持续发展。城市土地开发是新城区建设、旧城区更新和城市空间扩展的直接表现，是城市化发展的客观要求，也是实施城市规划、调控土地供给、开展城市经营，为城市基础设施建设筹措资金的主要手段。因此，xx市进行纺织工业基地迁建是十分必要的。1.6.2项目选址xx市纺织工业基地位于xx市延津县小店镇， 该位置符合xx市向东发展的总体趋势和区域发展战略，符合xx市土地利用总体规划，具有优越的交通优势。1.6.3开发规模与内容xx市纺织工业基地规划总建设用地5520.2989亩，本项
5、目主要开发内容为：xx市纺织工业基地的土地收储。1.6.5建设条件1、交通基地西距京珠高速公路、107国道约5公里,南距新荷铁路6公里,基地内新长北线自西向东横穿，基地北侧、东侧还有即将兴建的S307、S226两条省道,区域交通极为便利。 2、供水本项目近期可利用xx市第五水厂12万吨/日的富余供水能力作为水源。3、排水本项目近期可利用已建成的日处理能力15万吨的骆驼湾污水处理厂进行排污处理。4、供电本项目将从南部古固寨引入一条110KV的高压线作为基地供电电源，可满足入驻企业的生产、生活用电需求。1.7投资估算及资金筹措本项目总投资7511万元，包括土地收储资金及其他费用及建设期利息。资金来
6、源为市财政拨款、项目单位自筹和银行贷款。1.8结论与建议1.8.1结论土地收储与开发，不仅有利于土地资源的优化配置，更是城市建设用地空间拓展的必要手段。基地的土地收储与开发是xx市优化工业布局的需要，也是开展城市土地经营、发掘土地极差资源的需要。开发建设纺织工业基地为扩大中心城区土地收购储备、优化中心城市土地资源配置提供了条件，同时，也为xx市扩大招商引资，加快工业化、城市化、进程提供了发展平台。是实现xx经济腾飞、建设新型纺织工业城，落实“十六大”精神推出的全面建设小康社会的重要举措，对xx市未来城市发展具有长远的社会、经济和环境效益。1.8.2建议 1、要充分利用国家对工业基地的各项优惠政
7、策，重点搞好招商引资，近一步提高招商引资的质量，提高对外开放水平。2、运用市场机制，充分利用和挖掘基地的土地升值潜力，实现园区建设与运行的可持续发展。3、入驻企业要充分利用现代适用技术改造传统工业，促使产业的不断优化升级，提高科技开发对园基地建设的贡献率。4、在基地建设过程中，应与整个xx市的产业布局保持协调一致，保证xx市整体产业结构的均衡协调发展。第二章 项目建设背景及必要性2.1xx市社会经济概况xx市位于xxx北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望，北与鹤壁、安阳毗邻，西连焦作，东接濮阳，为豫北政治、经济、文化和交通中心。现辖两市（辉县市、卫辉市）、六县（xx、获嘉、原阳、延津、
8、封丘、长垣）、四区（新华区、红旗区、北站区、郊区）及市高新技术产业园区。市域总面积8169平方公里，其中xx市建成区面积60平方公里。2002年底，全市总人口545万人。xx市地理位置优越，交通便利。京广线与新荷、新焦线在此呈十字状交汇，形成我国北方重要的交通枢纽，铁路线可直达18个省会城市。107、106国道、京珠高速公路纵贯南北，形成了干支结合、四通八达、纵横贯通、快捷方便的交通运输网。辖区内公路密度高于全省平均水平，路网延伸到每个乡镇。改革开放20多年来，xx市的国民经济得到了长足发展，综合实力显著增强。2002年全市国内生产总值339.50亿元，较上年增长10%，其中，三次产业结构之比
9、为22:44:34；财政收入达到13.1亿元；全社会固定资产投资为98.78亿元。城镇居民人均可支配收入达到6502元，农民人均纯收入达到2294元。目前xx已成为农产品丰富，工业科技发达，商品经济繁荣，社会各项事业全面进步的豫北重镇。农业开发优势得天独厚。全市地处黄河中下游，土层深厚，土壤肥沃，平原面积占总面积的78%，是全国重要的粮棉主产区之一，是xxx高产优质小麦开发试验区。2002年，全市粮食总产达300.66万吨，油料总产量26.86万吨，棉花总产量2.32万吨，蔬菜总产量171.34万吨。全市优质专用小麦种植面积达320万亩，养殖业在农业中的比重已达到35%以上，位居全省前列。工业
10、发展迅速。2002年全部工业增加值123.3亿元，拥有以纺织、电子、电器、机械、化工、医药、建材七大优势产业为骨干的工业体系，形成了一大批科技含量高、附加值高的优势企业和知名品牌。培育出新飞电器、白鹭化纤、金龙铜业、安美家电、太行电源等大型企业集团，开发出了“新飞”冰箱和空调、“白鹭”粘胶长丝、“鲸龙”铜管、“太行”电源、“中原”拖拉机、“幸运”方便面、“王牌”地砖等一批享誉国内外的名优产品。xx市电力充足，属华中电网，城市供电布局合理，农村电网储备量大。积极实施开放带动战略，不断改善投资环境，加快对外开放步伐。xx市通过外引内联，积极发展“三资”企业，开展“三来一补”、劳务技术输出、承包工程
11、等业务。先后与日本柏原市缔结为友好城市，与美国、加拿大、墨西哥等国建立商贸和技术合作关系，与晋城等城市结为友好城市，在北京、广州等市设立了办事处，使地处中原的xx市拥有了通向国外的桥梁、码头和基地。2002年，全市对外贸易进出口额达到1.8亿美元。各项社会事业发展迅速。改革开放以来，xx充分利用其优越的区位优势和比较完善的基础设施，逐步成为豫北重要商品贸易中心和通讯枢纽，同时，金融、保险、科教文卫等社会事业也得到了全面快速发展。目前全市有高等院校8所，共有各类专业技术人员12.17万人，各类文化、娱乐、体育设施比较齐全。2.2项目背景xx作为电子、纺织城，纺织业是xx市工业的骨干行业。xx市现
12、有的二十余家纺织企业，其工业总产值曾占全省纺织工业总产值的17%。老牌的华新纱厂、中原棉纺织厂等企业在xx的纺织业历史发展中曾经创造了许多辉煌的业绩：xx曾是xxx最早的出口纺织产品地区之一；曾在xxx纺织工业中排名第二；在xxx纺织系统出口创汇额排位名次第一；在xxx绒类织物行业排名第一等。辉煌的过去并不能代表未来。在如今纺织行业不太景气的今天，老纺织企业面对激烈的市场竞争，正面临着最严峻的挑战，沉重的包袱、陈旧的机器设备、拥挤的生产环境、闭塞的信息渠道等等，都在无形中制约了纺织企业的发展，面对风云变幻的国际大舞台，该市的纺织企业迫切需要启动新的“发动机”，改变企业原有的发展模式，尽快与国际
13、接轨，走产业集中化、大型化发展的道路，为xx市的经济发展注入新的活力。但是由于市区工业布局不合理，工业用地占用了市区较大面积，而生活用地和绿化用地偏小，工业干扰严重，城市景观与居住环境差，同时由于国有企业比例大，产品结构单一，大多数企业缺乏活力，导致城市整体用地效率下降。据统计，目前中心城市的工业企业蕴涵的土地价值已超过200多亿元。充分挖掘土地极差资源，促进工业调整、重组与转移，已经变得非常迫切。为了全面贯彻十六大精神，大力推进工业化进程，促进xx经济发展，xx市政府围绕全面建设都市化、工业化、现代化城市的要求，提出了城市工业集中东移的总体思路。随着xx市城市框架的拉大和经济结构调整步伐的加
14、快，xx市委、市政府决定在市区东部开发建设小店工业园区。根据xx市工业集中东移五年规划，将在3-5年时间内把市内企业集中向东搬迁至小店工业区，改善市区内的传统工业改造项目因需要大量的成片土地集中建设的现状，统一搬迁到小店工业区内，这样可以使得xx市的区域产业布局更趋合理、优化，有助于实现规模效益和促进产业升级，有利于xx市整体工业结构的调整和快速发展，同时也会通过市区土地的置换，为企业发展注入新的资金。栽下梧桐树，引来金凤凰。从各种资料中可以看到，国内的盐城国际纺织工业园、芜湖纺织工业园等建设项目，已经接纳了发达国家和地区纺织产业的转移和发展，吸引了广大海内外客商进入当地园区投资兴业，并且形成
15、了良好的产业格局为纺织业的发展搭建了一个更加宽阔的平台。各地园区成功的经验也更加促使xx市在原有雄厚纺织工业的基础上建立xx市纺织工业基地。2.3 项目建设的必要性1.xx是我国重要的优质棉生产基地，在纺织行业拥有雄厚的基础。从上世纪二十年代开始，该地区就开始了纺织业的生产与加工，悠久的历史、先进的技术、齐全的种类使xx市很早就成为了xxx重要的纺织工业基地之一。八十年代，该市有县属以上企业56个，职工4万余人。工业总产值占全省纺织工业总产值的17%，在xxx纺织工业中排名第二。华新纱厂、中原棉纺织厂、化纤厂等在全国纺织行业小有名气。2002年，全市纺织行业共拥有纺织企业69个，固定资产约28
16、.56亿元，职工3.8万人，年创工业总产值19.70亿元，。2.市区内的企业目前已无可规划的企业发展用地。原有的纺织企业均分布在市中心。除白鹭化纤集团在北站区外，其余企业基本都在市区，随着土地制度的改革，在寸土寸金的市区内，企业不但占用了大量的宝贵土地，而且周边城市建设的发展，也企业跟本找不到企业可发展用地，同时市区土地本身的价值更是无法显现出来，据测算，市区内蕴涵着大量200亿元土地收益。3加快招商引资步伐，建立现代化的纺织企业。随着市区的东扩，工业企业的东移，在东部规划建设4.34平方公里的现代化的纺织工业基地，不但扩大了企业发展的空间，为企业与国际接轨，建设现代化的纺织基地搭建了平台，同
17、时也为外来企业进驻xx大开了方便之门。4便利的交通优势，为基地内企业发展插上了双翼。基地周边目前有京珠高速、国道106、107，新长北线，以及即将建设的省道S307、S226，以及三层高架立交桥，京广、新荷铁路四通八达，公路、铁路交通汇集于此，为该基地的工业发展提供了优越的地利条件。5.发达的科技教育事业，为基地企业进行高科技的开发与研究提供了丰富的人力资源。该基地距离正在建设的大学城仅几公里，科技带动企业发展，企业与高校联合走科研开发的道路，为企业进行技术改造，科研生产提供了优秀的人才优势。6.将小店镇丰富的廉价劳动力吸收入厂，降低企业生产成本。纺织行业的发展需要大量的劳动力，小店镇目前有人
18、口万，随着基地的兴建，大量的耕地将被国家收回，大量的农业人口也将转变为城镇人口，丰富的廉价劳动力资源也为搬迁到此的企业发展提供注入了新的活力。7.xx物流港建成后，xx市区东部将成为繁荣的商业贸易中心，它会成为企业生产配送的强大后盾，为纺织工业基地的发展推波助澜。8.优美的生态旅游资源。基地北部大沙河附近将建立农业生态园区，发展生态旅游业，它在一定程度上也会带动基地经济和社会效益的显现。因此，与建设现代化城市的要求相适应，与全面建设小康社会的要求相吻合，在xx市建立纺织工业基地是工业兴市、园区兴工的必然要求，是大力推进工业化进程，实现项目带动战略的重要措施，是推进城镇化、增强区域竞争力的客观要
19、求，是农民致富奔小康的有效载体。同时，也是适应城市扩张的需要，是搞好与城市总体规划的协调配套，积极服务城市，解决好城市扩张过程中产生的一系列矛盾问题，发挥城市扩张拉动作用的需要。第三章 项目选址和建设条件3.1选址依据1、xx市土地利用总体规划；2、xx市城市总体规划；3、xx市小店工业园区地质环境、水文地质调查报告；4、xx市工业集中东移规划；5、现场调查资料及建设单位提供的现状资料。3.2选址原则1、符合国家有关土地利用政策和区域土地规划的原则；2、符合xx市城市发展方向和xx市区域发展战略的原则；3、具备良好的地形、地貌和水文地质条件原则；4、具有较好的城市基础设施依托条件的原则；5、具
20、有优越的交通运输条件的原则。3.3项目选址xx市纺织工业基地位于榆东公路两侧。现状主要为沙荒地、农田和农村居住用地和部分工业用地。3.4 土地开发项目条件3.4.1自然条件3.4.1.1气象小店镇属暖温带大陆性季风型气候，四季分明，气温适中，光热资源充足。年平均日照期2384小时年平均气温14年平均冰冻期30天年无霜期216天年平均降雨量606.7毫米日照率57%主导风向东北风年均风速3.5米/秒3.4.1.2地形、地貌本项目所在区域地处黄河冲积平原中上部，总趋势是西南高东北低，地形较平坦，地面平均坡度1/3000左右。其地貌特征属黄河冲积平原类型，地表岩性为第四系全新统冲积粉细砂和粉土。新生
21、代以来，在以沉降为主要的新构造运动长期作用下，地势相对低洼，致使黄河在本区发生多次泛滥，形成冲积平原特有的地貌特征。 3.4.1.3水文、地质条件基地范围内地表水为大沙河，由西南朝东北方向流过，属黄河水系。大沙河为排水河，流量为0.10.7立方米/秒，雨季有较大径流，平时多为上游的引黄退水。现已被上游古固寨乡镇企业排水所污染，大沙河污染处于初期阶段，较容易治理。基地地下水资源丰富，水质良好。主要含水层组有第一含水组和第二含水组，含水层厚度大（6080米），砂颗粒粗，为粗中砂和细砂，富水程度高，南部单井出水量大于3000立方米/天，北部大于2000立方米/天。因此，基地水文地质条件较好。基地位于
22、东西向构造带北缘与新华夏系第二沉降带浚县凸起南缘的复合部位，构造形迹为隐状断裂构造。基地工程地质类型为河流冲积平原型，工程地质岩组为第四系粉土、粉土质亚粘土、粘土、粉细砂和中细砂松散工程地质岩组。地基承载力标准值偏低，工程地质条件中等。3.4.1.4抗震烈度基地位于地震烈度度区，属xx潜在震源区，工程中应按有关规定进行抗震设计。3.4.2交通条件基地西距京珠高速、107国道约5公里，南距新荷铁路6公里，区内由新长北线自西向东横穿，榆林东屯公路自南向北纵贯基地。北侧、东侧还有即将兴建的S307、S226两条省道，区位交通极为便利。3.4.3基础设施条件1.供水xx市目前供水能力47万吨/日,实际
23、使用23万吨/日。在xx市东部新建的第五水厂一期工程，供水能力12万吨/日，属富余水源，完全可以满足本基地用水量需求。2.排水xx市目前已建成的骆驼湾污水处理厂，日处理能力15万吨。根据xx市城市总体规划，远期拟扩建和新建5座污水处理厂，总处理能力达56万吨/日。因此，依靠市区的污水处理能力完全能够满足基地生产和生活污水处理量的要求。城市污水处理率可达到41%。3.供电本项目将从南部古固寨引入一条110KV的高压线作为基地供电电源。并在基地内设两座110KV的变电站，可满足入驻企业的生产、生活用电要求。4.供热基地供热采用化纤厂热电联产集中供热，近期允许企业自建燃油锅炉和10吨以上的燃煤锅炉。
24、5.邮政、通讯小店镇邮政、电信服务设施完善，完全可满足开发区建设所需的通讯设施需求。第四章 开发指导思想、原则及产业发展4.1建设指导思想要以党的十六大精神和“三个代表”思想为指导，立足全面建设小康社会的奋斗目标，从xx市实际出发，借鉴国内类似工业基地发展的成功经验，优化发展环境，依靠科技进步，深化政府服务，注重机制创新，发挥规模效应，走新型工业化道路，通过高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理，逐步把基地建设成为生态环境优美、基础设施完备、产业布局合理且具有较强的人流、物流、资金流、信息流聚集地和辐射力强的现代化工业基地，成为xx市对外开放的窗口和招商引资平台，促进xx市产业结构升级
25、和城市布局优化，加快工业化、城镇化进程，为实现xx经济全面提速做出贡献。4.2建设原则1、近期建设与远期规划相结合的原则。xx市纺织工业基地的建设，需要统一规划，分步实施。2、改革创新、推进科技进步的原则。要坚持体制创新、管理创新和技术创新，为基地发展不断注入新的动力；积极探索适应基地建设需要的新型管理体制和先进管理模式，发挥好市场机制在基地运营及企业进入和退出方面的基础作用；注重入驻企业的技术依托环境，建立多种形式的技术职称体系，积极开发引进高新技术和名优特新产品，提升产业层次，培育新兴产业。3、资源共享，可持续发展原则。以资源的可持续利用和建设良好的生态环境为基础，充分发挥基地基础设施联建
26、共享的优势，走可持续发展之路，对基地内的水、电、气、路、信息、通讯等基础设施统一规划，污水、垃圾等实行集中处理，对后勤服务、产品开发、仓储等设施实行集中建设，做到经济效益、社会效益和环境效益的有机结合，最大限度的提高基地资源的利用效率。4.4产业发展纺织行业是xx市的主导产业，现主要的24家纺织企业均分散在全市各区，企业之间的协作效应难以发挥。而建立化纤纺织基地，不仅可以有效地突出基地的功能定位，而且可以形成相同产业的集群效益。突出建设个性化工业生产基地这一目标。并与xx市的工业特点，城市性质相结合，以特色提升竞争力，走“专业化全球市场”的路子。第五章 环境保护5.1环境现状xx市纺织工业基地
27、拟建于xx市延津县，区内目前为沙荒地、耕地、居住用地和工业用地，水文地质、周边环境状况良好，适合基地建设。5.2环保原则影响环境质量的主要污染物来源于工业生产。本项目应把防治工业污染列为战略重点，要提高环境意识，加强环境控制整治力度，坚持经济建设、城市建设和环境建设协调发展，坚持“预防为主，防治结合，综合治理”和“污染者付费”等指导原则，严格控制和积极治理新污染，提高城乡环境质量，为经济建设提供可持续发展的环境容量基础。5.3环境保护治理措施在xx市纺织工业基地的建设和运营中，环境保护必须依照环境保护法，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。严格执行环境保护法的法律法规、行政规章以及相关的产业
28、、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。1、预防为主，防治结合按照法律规定，对进入的工业项目要先评价、后建设，并严格执行“三同时”制度，而且技术起点要高，尽可能采用污染少、无害于环境的清洁生产工艺，加强技术改造，提高资源利用率，大力开展综合利用，最大限度地实现“三废”资源化。2、集中控制基地内环境污染防治中应实行集中控制，要求各入驻企业的工业废水必须自行处理后，统一送往市区已建成的日处理15万吨骆驼湾污水处理厂集中处理。各企业产生的固体废弃物和生活垃圾等进行分类、统一收集后，送往城市垃圾处理厂进行无害处理等集中控制措施，可提高污染防治的规模效益，实行社会控制。3、综合治理基
29、地的综合治理可参照国内同类开发基地的经验，努力做到合理利用环境自净能力与人为措施相结合、集中控制与分散治理相结合、生态工程与环境工程相结合、技术措施与管理措施相结合。4、推行清洁生产为防治工业污染，管理部门应要求入驻企业大力推行清洁生产，积极开发绿色产品，从“粗放型”经营向“集约化”经营转变，走资源节约型、科技先导型、质量效益型工业发展道路，使得工业污染控制从消极的末端处理转变为积极的全过程控制。5、提高能源利用效率，改善能源结构基地在建设中要严格控制热效率低、浪费能源的小工业锅炉的发展，积极发展集中供热。目前煤炭在能源结构中所占比重较大，应加快能源结构调整，增加清洁能源比重，推广电、太阳能等
30、清洁能源。6、加强基地环境监测和绿化 本项目须配备一定数量的环境工程专业人员、管理人员、化验员等，对园区各种污染物及时监测检控。主要是加强对各企业污水外排口水质、外排废气污染物、噪声及必要的废渣污染物等进行监控及环境污染的危害情况的监督检查，切实搞好环境保护工作。让企业单位和个人都参与到环境保护工作中来，达到保护和改善环境的目的。实现生态可持续发展。综合考虑基地绿地建设，既可美化环境，又可衰减噪声，净化空气，以提高基地工作、居住环境质量，同时应使其充分发挥综合效益。5.4环保总体目标本项目环保工作重点是加强工业污染控制和治理，严格控制工业的污染源、污染物，使整个基地的大气、水、噪声等常规指标全
31、部达到国家标准，使城市环境质量与小康社会水平相适应。大气环境，通过控制新建锅炉、窑炉，安装配套消烟除尘设备等措施，使城市大气环境质量达到并稳定在国家级标准。声环境，通过加强对环境噪声的管理，城市交通噪声平均值控制为65db(A)以下，环境噪声控制达标覆盖率达到70%。严格污水治理管理工作，使工业企业的生产废水、城市污水经污水处理达标排放(工业污水企业处理达到III级标准COD500、BOD5300、PH69、SS400)。固体废弃物，推广、落实固体废弃物综合利用生产技术和政策，工业固体废弃物综合利用率达到80%，生活垃圾无害化处理率达到100%。生态环境，加强生态环境保护工作，植树造林，扩大森
32、林、绿地覆盖率。使基地内绿化指标达到绿地率30%以上，绿化覆盖率50%以上。第六章 项目机构设置与实施方案6.1项目机构设置6.1.1机构设置原则xx市土地开发有限责任公司的组织实施机构设置要遵循以下原则：1.协调一致的原则。基地的组织要正确处理和协调与xx市、延津县的关系，做到协调一致。2.精干高效的原则。机构设置要从实际需要出发，适应现代经济发展的需要，以效率为目的，选择有经验、有专业知识的人员组成管理机构，避免机构重叠，人员过多等不良现象。3.职责明确，各司其职的原则。各机构及人员要明确职责分工，清楚权利和义务，避免职能交叉、相互扯皮。6.1.2机构设置xx市委、市政府成立xx市小店工业
33、区开发建设领导小组，领导小组下设办公室，同时挂xx市小店工业区开发建设管理委员会和xx市土地开发有限责任公司牌子，实行一个机构，三个牌子，具体负责基地的开发建设和管理工作。管委会下设招商引资办公室、规划办公室、基础建设办公室、警务办公室、环境监督办公室、行政服务办公室等部门，具体负责规划、审批、招商引资、基础设施建设、社会治安、优化环境等方面的工作。同时由xx各市局派出国税分局、地税分局、工商分局、公安分局等具体负责规划、审批、招商引资、基础建设、税收征缴、工商行政管理、社会治安、优化环境等方面的工作。这些派出机构均在开发区管委会统一领导和协调下开展工作。随着开发区的进一步发展，对管委会的机构
34、要及时进行完善。本着精简、高效、务实的原则，管委会党委及管委会设立以下职能机构：xx市经济开发区管委会组织机构图xxx政府 xx市小店工业区开发建设领导小组 xx市小店工业区开发管理委员会各市局派出分局xx市土地开发有限责任公司公安分局工商分局地税分局国税分局基础设施规划建设办公室招商引资办公室行政服务办公室土地管理办公室环境监督办公室管委会办公室6.1.3人员编制xx经济技术开发区管委会机构规格为处级，行政编制22人，配备领导职数为10人。根据今后工作需要，机构设置及人员编制将不断完善。劳动定员表单位：人序号部门劳动定员备注1主任、副主任42管委会办公室43行政服务办公室34招商引资办公室3
35、5基础设施规划建设办公室46土地管理办公室27环境监督办公室2合计226.2土地开发方案基地建设采取政府支持、商业运作、滚动开发的模式。资金的筹集渠道主要为：一是前期土地开发收益；二是财政投资；三是银行贷款；四是社会融资。由政府财政支持资金进行土地回购，然后利用土地出让金进行先期的基础设施建设，通过初步开发使土地升值，利用级差收益进行滚动开发。对于一些公益性的基础设施建设如供热、煤气、自来水等，可以充分利用市场机制，制定优惠政策向社会进行融资，在坚持“谁投资、谁受益”前提下，通过招商引资吸引社会资金进行开发建设。基地在建设过程中要根据“一步到位、分步实施、滚动发展、留有余地”的原则，高标准建设
36、各种基础设施。6.3项目实施方案本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，首先进行项目的可行性研究，待可研报告批准后，依据基地的总体规划设计进行各基础设施子项的勘察设计、施工图设计、场地准备、施工及竣工验收等。为加快建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。本项目应先进行基地的近期土地开发项目，开发周期为三年，分步实施。第七章 投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1估算说明本项目投资估算范围为xx市纺织工业基地土地收储。7.1.2估算依据土地收储单价为xx市土地开发有限责任公司与延津县人民政府协商的包干价。7.1.3 投资估算本项目估算总投资为7511万元，其中土地收储费用6516万元，银行
37、贷款利息346万元。（详见附表1:土地收储总投资估算表）7.2资金筹措项目总投资7511万元，其中申请国家开发银行贷款6000万元，其余为企业自筹。(详见附表2:土地收储资金投资使用计划及资金筹措)7.3还款计划本项目申请贷款6000万元,2003年贷6000万元，贷款期限为15年,宽限期5年。计划从2008年开始还本付息，全部贷款偿还期为15年(详见附表3:还款计划表)。第八章 效益分析8.1经济效益分析8.1.1土地出让收入8.1.1.1估算依据1、xx县人民政府关于发布城区各建制镇基准地价的通知（延政土20038号）；2、xx市人民政府关于公布xx市基准地价更新成果的通知(新政20032
38、5号)；3、参照北站区二级工业用地基准地价。8.1.1.2收入估算xx市纺织工业基地建设总用地面积为6516平方公里。可出让建设净用地土地为5520亩，每亩出让价可达5万元，总计可获得土地出让金2.76亿元。(详见附表4:土地出让收入估算表)8.1.2经济效益分析（详见附表5:土地开发收益表）经分析, xx市纺织工业基地土地收储成本为6841万元,土地出让收入为27601万元，净收益为1.7236万元。并且，随着该区域的开发建设，土地升值潜力巨大，土地出让金会逐步增加。收益资金可以用于园区的基础设施建设，资金差额部分可通过政府投资、银行贷款和社会融资等途径解决。通过这些措施可以满足基地基础设施
39、建设对资金的需求，进一步加大对基础设施建设的投入力度，能够保证基地基础设施建设的顺利实施，并且着眼于未来，树立长远观念，通过引入市场化经营体制，真正实现高起点规划、高标准建设，实现项目的可持续发展。建立xx市纺织工业基地，通过搭建招商引资平台，进一步增强xx招商引资的吸引力，为xx市的经济建设带来更加充裕的资金，推进项目引进，提高对外开放水平。基地建设将给企业提供良好的生产经营和发展的环境，吸引和聚集国内外资本、技术、人才等生产要素，为经济的发展注入生机和活力，充分发挥产业积聚核辐射带动作用，进一步提高xx的招商引资质量和对外开放水平，促进国民经济发展跃上一个新台阶。8.2社会效益xx市纺织工
40、业基地建设，不仅具有显著的经济效益，而且也具有巨大的社会效益。该项目建设能够增加就业机会，促进就业，缓解社会矛盾。建设xx市纺织工业基地需要大量的人力资源，不仅需要一批高级技术人才、管理人才，还需要一大批中、低级技术人才，以及普通工人。本项目的实施将吸纳当地及其周边的农村剩余劳动力，解决劳动结业问题。能够带动相关行业的发展。xx市纺织工业基地的建设，不仅会带来基地产业本身长足发展，而且还会促进为基地产业服务的生产、生活类第三产业的发展，极大的推进商业、餐饮业、仓储业、医疗卫生、休闲娱乐、教育、金融、住宅等产业的发展，促进各项社会事业的全面繁荣和进步。能够完善本区的基础设施，推进城镇化水平。xx
41、市纺织工业基地的建设，将促进该区域水、电、气、暖、道路、桥梁、通讯等各项基础设施的建设步伐，使基地成为xx市的一个功能区和重要组成部分，从而带动城市规模的扩张和质量的提高，进一步完善城市基础设施，优化城市布局，提高xx城镇化水平。建立xx市纺织工业基地为xx市技术创新和管理创新提供良好的基地。本基地将充分发挥基地的功能，为企业技术创新和管理创新提供基础条件和优惠政策。入驻企业可以充分发挥科技资源优势，加大研发力度，促进科技与经济的有机结合，并在注重科技创新的同时，更加关注管理创新和管理水平的提高，注重引进先进的管理方法和手段，全面提高企业的管理水平和科技创新能力。建立xx市纺织工业基地，也将有
42、力促进政府及其部门更新观念、转变作风、提高效率，以一流的服务赢得快速发展，为客商营造宽松的环境，在基地内将建立服务型政府、效率型部门，为全面推进政府机构改革提供试验基地和树立典型。8.3生态效益在建立xx市纺织工业基地的同时，为中心区域污染工业实施改造，优化中心区环境提供了空间条件。对加强生态环境，防止工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的生态环境效益，也是实现经济建设和环境保护的协调发展，走可持续发展之路的有效途径。该基地是以发展技术含量相对较高、附加值大、市场前景好、辐射能力强的电子、电器为重点。根据产业发展的重点，园区在招商引资时，通过严把项目的环境保护门槛，可以直接把重污染项目拒
43、之门外，从环保角度促进国民经济结构调整、企业技术进步和工业生产的协调和统一。同时，基地加大绿化投资，在基地内部建设公园。入驻企业一律按照花园式工厂规划建设等一系列生态保护措施，使自然环境和生态系统走向良性循环。提高绿化覆盖率，创造基地的小气候，使基地生态达到一流水平，为改善区域生态环境起到区域带动作用。总之，xx市纺织工业基地的建设，有利于把生态环境建设与经济发展结合起来，把长远与眼前利益、全局和局部利益结合起来，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。 第九章 结论土地收储与开发，不仅有利于土地资源的优化配置，更是城市建设用地空间拓展的必要手段。基地的土地收储与开发是xx市优化工业布局的
44、需要，也是开展城市土地经营、发掘土地极差资源的需要。开发建设纺织工业基地为扩大中心城区土地收购储备、优化中心城市土地资源配置提供了条件，同时，也为xx市扩大招商引资，加快xx市纺织行业工业化、城市化进程提供了发展平台。是实现xx经济腾飞，落实“十六大”精神推出的全面建设小康社会的重要举措，对xx市未来城市发展具有长远的社会、经济和环境效益。基地的开发建设是xx优化资源配置、促进工业结构调整、加快工业化进程的需要，也将促进xx工业结构调整和产业优化升级；其次是改善xx投资环境、加快招商引资步伐、全面提速xx经济的需要，通过基地开发可以增强企业群体规模优势，构筑xx招商引资平台，近一步提高对外开放
45、水平；其三是改善xx城市环境，重振城市工业，加快xx城镇化进程的需要，能够促使市内企业搞好土地置换，即可盘活城区土地资源，又能使企业获得发展资金。其四是充分利用基地区位优势，调整市区经济布局，促进xx区域经济可持续发展的需要，可以加快市区向东扩展步伐，优化区域经济布局，实现xx经济社会的可持续发展。目 录摘 要IIABSTRACTI引言1第一章 房地产可行性研究的主要内容21.1 项目宏观环境分析21.1.1 项目经济环境分析21.1.2 项目政策环境分析21.2 西宁市房地产市场分析31.2.1 西宁市房地产市场发展状况31.2.2 项目区位因素分析31.2.3 项目交通环境分析41.2.4 消费者需求细分41.3 项目开发单位简介5第二章 投资项目基本评价指标及应用分析62.1 投资项目基本评价指标62.1.1 静态评价指标62.1.2 动态评价指标62.2 应用分析82.2.1 海东花园项目财务分析82.2.2 海东花园项目不确定性分析12第三章 风险分析143.1 政策风险143.2 市场风险143.3 利率风险143.4 资金链风险14第四章 风险对策分析164.1 政策风险的应对策略164.2 市场风险的应对策略164.3 利率风险的应对策略164.4资金链风险的应对策略17结束语18参考文献1xx市工程咨询公司 - 33 -