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1、.前 言可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下一阶段规划设计方案的依据。本项目投资可行性研究报告是在对南京宏观、中观与微观市场环境的调查和研究分析的基础上，对项目进行初步定位和投入产出分析，就规避开发风险进行策略提示，并且对项目开发节奏提出专业意见。项目工作组2003年11月15日目 录第一部分项目概况 7第二部分项目投资环境分析 9第一章南京市城市经济背景
2、 10第一节南京市基本概况 10第二节 宏观经济发展情况 12第三节 政策环境分析 13第四节 城市交通情况 15第二章南京市房地产宏观环境调查 16第一节房地产发展现状 16第二节南京房地产市场最新动向及发展趋势 28第三章中观环境调查31第一节商业房地产情况 31第二节南京各大商圈分析 35第三节新街口商圈现状调查与分析 36第四节调查结论与分析39第四章微观市场调查 40第一节地块周边商铺市场情况 40第二节商务写字楼现状调研分析 45第三节商务公寓及酒店调研与分析 51第三部分项目地块价值分析59第一章地块周边现状 60第二章地块所处街区优劣势分析 61第一节优势 61第二节劣势 62
3、第三章地块价值点分析 63第四部分项目定位构想64第一章项目定位依据 65第二章目标客群定位 66第三章项目产品定位 67第四章价格定位68第五章项目定位威胁及规避方法71第五部分项目营销策略76第一章项目开发时机 77第二章项目营销、经营方式的定位 77第三章营销阶段划分 78第一节销售计划 78第二节价格策略 78第四章开发建设及经营周期计划 80第五章营销理念定位与策略设计81第一节项目卖点分析 81第二节项目营销理念 82第三节营销策略设计 82第六部分项目经济及社会效益分析 85第一章项目总投资估算 86第一节项目基本指标 86第二节土地费用87第三节前期费用88第四节房屋开发费89
4、第五节管理费90第六节财务费用90第七节销售费用91第八节不可预见费91第九节项目总成本估算表 92第二章项目投资来源、筹措方式93第三章销售收入、租金收入估算94第四章 现金流量分析96第五章 财务评估分析99第一节成本利润率99第二节权益投资利润率 100第三节投资回收期100第六章风险分析 101第一节敏感性分析101第二节盈亏平衡分析101第七部分可行性结论102第一章投资风险 103第二章风险规避方法及可行理由 104第三章结论106第八部分 附件107141 第一部分 项目概况 浙江商品城项目位于南京市江宁区科学园天元路以南、城东路以西、科苑路以北、兴苑路以东，南面毗邻大学城，西面
5、毗邻莱茵东郡，北面毗邻天景山大型社区，东面紧靠南京二环和大型景观大道。建设用地面积212亩，总建筑面积约19万平方米，总投资6个亿。整个商品城包括浙江品牌商铺、特色商业街、浙商大厦商务写字楼和商务公寓。特色商业街包括餐饮街、文化街、服装街、电子街、酒吧街等，每个商业主题街都根据定位形成鲜明特色。建成后的项目将是集文化、娱乐、休闲、餐饮、购物、居住等功能为一体的大型一站式综合购物休闲中心。整个建筑群设计风格具有强烈的现代感，强调人文、格调、生态、时尚。地块中营造广场、景观带及休闲娱乐区域更利于功能分区并且易于形成有效的商业磁极。整个地块从东南至西北设置一条复合型景观交通带，利用立体的空间带，将停
6、车、景观、休闲、娱乐、文化交流有机的融合在一起。通过贯穿整个场地的半地下停车场，购物人群可以方便的到达各自的目的地。充分考虑了景观小品、休憩设施设计和人流走向，层次丰富，营造出人性化生态购物环境。浙江商品城的建设具有多方面得天独厚的优势，借助江宁良好的经济基础和发展前景，凭借自身先进的差异化的产品定位，现代的产品设计，必将成为辐射全省的浙江商品集散地，科学园区大学城的存在则带来了自城东路南端而来的大量人流车流；东面的待建地铁站确定了将来的大量潜在人流。因此该项目将以其巨大的商业效应创造品牌，以休闲娱乐增强对人流的吸引，靠文化氛围提高其品味，在南京创造出一艘巨大的商业航母，强大的升值潜力同时也必
7、将是南京市民投资、购物、休闲的新选择。 第二部分 项目投资环境分析 第一章 南京市城市经济背景第一节 南京市基本概况行政区划南京市下辖玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合等十一个区和溧水、高淳两个县。其中主城区包括玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关六个区。江宁区于2001年划入南京市区范围内，面积为1573平方公里。面积与人口南京全市总面积6598平方公里，其中市区4737平方公里，中心城区面积200.44平方公里。全市总人口640万人，其中非农业人口占50%以上，中心城区人口为217万人，而且平均每年以10.4万人的速度增长，2010年远景规划人口为1000万人
8、。南京市人口及居住情况2002年末，全市户籍总人口为563.28万人，比上年末增加10.24万人。其中市区480.35万人，比上年末增加10.43万人。在全市人口中，非农业人口339.35万人，占全市人口数的60.25%；农业人口223.93万人，占全市人口数的39.75%。居民生活水平继续得到提高。2002年城镇居民人均可支配收入达9157.08元，按同口径计算，比上年增长11.0%。农村居民人均纯收入达4578.5元，比上年增长6.2%。居民住房条件和生活环境继续得到改善。今后城镇竣工住宅面积427.60万。城镇居民人均住房建筑面积为21.4，比上年增加0.8；农村居民人均住房使用面积为3
9、5.61，比上年增长0.51。第二节 宏观经济发展情况南京是全国重要的经济中心之一，2002年全市GDP为1154亿元，并且连续五年保持10%以上的增长速度。2002年人均GDP达到2172美金，居民收入持续增加，市民生活质量明显提高。南京市经济快速增长，综合实力增强。初步统计，2002年全市实现国内生产总值1295亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长12.5%。其中，第一产业实现增加值62.4亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值612.6亿元，增长12.5%；第三产业实现增加值620亿元，增长13.2%。人均国内生产总值22908元，比上年增长11.2%。固定资产投资呈现快速增长的态势
10、。全年完成全社会固定资产投资602.95亿元，比上年增长29.7%。其中，基本建设投资246.5亿元，比上年增长46.5%；更新改造投资完成109.99亿元，增长20.2%；房地产开发投资137.63亿元，增长24%。第三节 政策环境分析宏观政策对房地产的开发投资与房地产的消费有着重要的调节作用，在近年房地产业发展旺热的市场环境下，国家性的、地方性的政策法规不断更新出台，以规范房地产市场，保证房地产健康稳定的发展。而这些政策对房地产发展商而言，或多或少会有一些影响。 6月13日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产市场投资信贷和消费信贷做出了有关规定。房贷新规的核
11、心精神在于规避金融机构风险，而“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定是房产商反对最激烈的一条。 2003年3月25日，南京房产局发布提高公积金贷款额度的信息，将一方缴存住房公积金的职工最高贷款额度由6万元提升到10万元。大大促进了南京房地产消费市场，从而有利于南京的房地产开发投资。 2003年4月2日，南京市规划局把车位问题作了细致界定，南京老城区新批住宅将至少达到两户一个车位，新区住宅将实现10户8车位；提高了对住宅项目的规划设计要求，有效预防、解决将来居民的停车问题，一方面也是对发展商的实力考验。 2003年6月1日，南京经济适用房建设首次招标，使经济适用房的
12、开发建设市场化，有效提高建设水平，减少开发成本。 2003年6月1日，对涉房收费项目进行了清理，全省正式取消了每平方米20-50元的教育费附加，降低了一批收费标准，规范了房地产开发的收费标准，降低了开发成本，有利于房地产市场的健康发展。 2003年6月11日，南京购房契税恢复至2%，取消地方财政给予的1.25%的补贴，用房改房款、住房补贴款购买普通住宅抵扣契税的优惠也一并停止。 南京为迎接2005年十运会而进行的大手笔老城规划改造与新城区建设，导致了大量拆迁动土，大大推动了目前南京房地产市场的发展，为近几年南京房价的持续上涨奠定了市场基础。 南京政府“南京城墙内主城区严格审批住宅项目”的政策，
13、使将来主城区住宅的供应量会相对稀缺，从而对目前的城区住宅项目开发政策利好。第四节城市交通情况南京对外交通系统发达，是全国重要的交通枢纽中心之一，南京禄口国际机场是江苏省唯一的国际空港，南京港是中国第一大内河国际贸易港，铁路，高等级公路连接全国主要城市，城市公路交通便捷发达。南京临江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、水运、航空、管道5种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是内河第一大港，是与江海相通的重要外贸港口，现有泊位64个，其中万吨级以上的泊位16个。第二章 南京市房地产宏观环境调查第一节 房地产发展现状（1）南京市房地产行业发展概况弱势产业一般产业
14、重要产业1978年1984年1992年2002年南京房地产行业的发展与南京国民经济的发展是相辅相成、相互作用的，国民经济的发展带动了房地产行业的发展，房地产业的发展也促进了国民经济的发展。南京的房地产业在国民经济中的地位愈显重要。南京房地产业的地位已经由一般产业发展为重要产业，即将成为支柱性产业。有关数据表明，2003年18月，南京共成立83家开发公司，平均每月增加10余家。新企业注册资本金达9.96亿元人民币、7589万美元和6000万港币。其间，南京共完成房地产开发投资104.62亿元，同比增长50.5%；其中住宅投资69.14亿元，同比增长44.8%。由于城市建设速度加快以及人们生活条件
15、的改善，南京房地产市场呈现出供销两旺的势头。18月，全市商品房批准销售面积与合同销售面积差距为1.09：1，商品房的空置面积仅为56.84万平方米，远低于全国平均水平。（2）2003年1-9月份南京市房地产市场概述今年以来，在宏观经济快速增长的大背景下，南京房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋规范，消费者购房更趋理性，市场的供求结构渐趋合理，销售面积继续保持增长，自4月中下旬以来，突如其来的“非典”疫情给国民经济的运行造成了一定的影响，从4-5月份南京房地产交易情况来看，“非典”对于南京房地产市场总体影响不大。到非典疫情得到基本控制之后
16、，整个房地产市场的需求逐渐显现，从89月份市场活跃的程度可见一斑。市区某些高端物业出现排队购买、江北某楼盘首期推出的数百套单元竟然也出现数倍于该数量购房者排队选号的现象，这些都从侧面说明了南京房地产市场前景良好。由于前期拆迁户的剧增，其它投资渠道也难以实现资金快速增值，众多的社会闲散资金渐渐地被投入到房地产市场。开发投资持续上升今年以来，南京房地产开发投资持续升温。首先，开发商实力不断增强，更加注重规模开发。随着开发商资本和项目运作能力的增强，规模化的开发将会越来越多。目前，河西、江北、江宁和亚东都已经出现超大规模，50万平方米的楼盘开发，如正在销售的城东南的万达江南明珠，江宁的翠屏国际城，江
17、北的威尼斯水城，河西的奥体新城等。其次，开发商投资行为更趋成熟，理性投资渐成主流。自去年年底以来，社会各界对房地产泡沫存在与否的广泛讨论，开始影响到开发商的房地产投资行为，开发商竞买土地行为日渐谨慎，开发商的理性投资有利于房地产行业的稳步发展。再次，市场竞争加剧，本地实力开发商向外地拓展项目。南京本地的开发商也开始向外围城市拓展，如苏州、芜湖、仪征、高淳等中小城市。本地开发商的外埠拓展不仅说明南京本地市场竞争的激烈，同时，也看出本地开发商在激烈的市场竞争中实力在不断增强，项目运作能力不断提高。近年来，房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升
18、温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势，2003年的全年房地产开发投资中已经有多项指标创出新的纪录。土地市场继续升温2003年1-9月，新增经营性项目土地出让面积有所增加。南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但由于土地二级市场没有相应健全，使得圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源，批一块少一块，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段扔重金圈地。市区已经很少有地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。因此，与其让土地二级
19、隐性市场存在，不如放开建立土地二级市场。例如，河西地区，从最近拍卖的土地来看，某些地块正在快速地刷新地价新高记录，达到每亩597万的新高。而位于南京老城区的土地更是寸土寸金，土地市场正在继续升温。另外，随着相关政策的出台，少数开发商在拿地的过程当中有逐渐向联合开发模式方向倾斜。新房市场持续红火仅2003年1-5月份全市商品房合同登记20749件，同比增长1.4%；销售面积260.4万平方米，同比增长14.4%；销售金额89.5亿元，同比增长29.4%。从商品住宅销售看，1-5月份全市商品住宅合同登记19079件，销售面积235.2万平方米，销售金额73.7亿元。其中，白下区住宅销售面积最高，达
20、32.3万平方米。从非住宅销售看，1-5月份全市非住宅合同登记1670件，销售面积25.2万平方米，销售金额15.7亿元，江宁区和白下区合同销售面积居各区前列，分别达到6.5、6.2万平方米，占总合同成交面积的二分之一以上。最近一段时间来，排队购房已不是南京楼市的个案，已是较为普遍的现象，不仅在3000-4000元的中高价位的楼盘如此，而且在5000-6000元的高档楼盘也普遍存在。事实上，排队购房的背后，既客观表现南京房地产市场繁荣，但也表现出一些虚热的症候。今年前5个月的商品房批准预售面积136.4万平方米，发放新证90个，与此对应的已登记的商品房预售面积为260.4万平方米，供求比为0.
21、52：1。从上述数据来看，南京商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品住宅的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张。由此可见，在商品住宅预售中的确是供求矛盾比较突出。从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也有不少投资客把购房作为投资工具，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，确实需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险也将会集聚。从房屋分类情况来看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强劲增长势头，2003年1-9月，办公楼、商铺逐步趋旺，尤其是商铺近来已成为南京楼市的一匹黑马。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不
22、少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。从住宅市场总体需求来看，推动市场需求稳步上升的主要原因有：一是住房梯度消费。1-5月份存量房交易面积比去年同期增长76%，潜在购房需求被有效释放，同时也带动了新建商品房的需求，目前“卖旧买新”、“卖小买大”已经成为广大市民改善住房状况的重要手段；二是投资需求增加。股市的长期低迷，居民投资渠道的狭窄等方面原因，使大量的金融资产流向不动产投资，这一部分的投资需求的快速增长在今年表现的更加明显。为迎合市场需求，投资型物业逐步推出，如珠江路的谷阳世纪大厦，万达商业广场的小面积商铺等都取得了较好的销售业绩。从住宅市场供求结构来看，
23、根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前南京可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，28005000元/平方米的称为中价位住宅，2800元/平方米以下的称为低价位住宅。从南京目前三者的比例结构来看，市场供应70%的楼盘在28005000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10%左右，2800元/平方米以下的占20%，总体供应结构基本合理。从需求区属分布看，今年1-9月份玄武、鼓楼、白下和下关区的住宅销售均价在3500元/平方米以上，秦淮和建邺两区均价基本也在3500元/平方米左右。江宁区90%的楼盘单价在2800元/平方米以下，占南京低价位市场的80%。从住宅产品
24、户型结构来看，根据住宅产品户型面积情况，可将3070平方米以下称为小户型，70120平方米为中等户型，120平方米以上的为大户型。从目前南京新建商品房市场供应户型比例构成看，市场主流仍然是100平方米左右的三室两厅的中等户型，市场需求也以该户型为主。但是，随着南京城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年逐渐成为购房一股生力军，过渡性住房消费是他们的主要特征，因此70平方米以下的中小户型开始出现热销。伴随着这种需求的出现，自去年下半年以来，特别是今年以来，中、小户型住宅供给增长较快，如剑桥国际公寓、绿城新贵，以及大行宫的国际贵都小型商务楼等都具有类似特征，他们的主要的购房群体包括首次置业的
25、中等收入年轻人、投资型业主和正在成长的小型企业主、私营业主等。从住宅销售区域看，板块特征较为明显，建邺、鼓楼、白下和玄武区等四区的销售面积占全市总销售面积的80%以上，这几个区属主要有一至两个房地产开发的热点板块作为支撑，如建邺、鼓楼的河西板块，白下的城东、城东南板块，玄武的城东板块等。河西地区随着奥体中心十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，河西板块价格上涨也较明显，市场销售依然较为看好，可见市场对河西地区房地产市场较为认可，价格在今年继续保持稳中有升的发展态势已成定局。城南和城东南也开始成为销售热点，住宅价位档次相对较高，吸引了大量的高收入购房群体。城北地区在河西大规模
26、开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，上海的某知名房地产企业也有意向将入住下关打造高品质楼盘，带动整个地区的开发水平，进而提高市场份额。江宁仍然是一季度全市上市量最大的一个区域。同时，江宁区凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域。近期江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000元/平方米。江北凭借江南江北巨大的价格落差，以及城市交通规划的远期利好开始引起市场关注，供求增长明显，尤其是几个大盘的开发，有效提高该地区在整个市场中的地位。存量房市场最为活跃2003年1-5月份全市存量房交易21457件，交易面积162.9万平方米，交易金额39.6亿元，比上年同期分别增长98.9%、76%和143.9%，存
27、量房交易各项指标均有大幅增长。从整个房地产市场来看，二手房市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地成立，大有赛过超市、银行之势。预计今年二级市场的交易量很有可能远远超过市场交易量。从世界经济发达国家房地产业发展的历史来看，在一个成熟的房地产市场，其一、二级市场的交易量大致为1：3-4。因此，南京的二级市场发展非常广阔。（3）南京房地产板块浅析为了能够更加全面地了解南京房地产发展现状，下面对南京各大板块进行简单地分析。随着新一界政府规划的出台，南京的房地产市场也发生了重大的变化。南京的房地产板块从最早的城东、城中、城南、城北几个板块，到后来的河西板块；2001年上半年，随着城市功能的扩大，
28、诞生了东山（江宁）、仙西（亚东）、浦口-珠江新区；2002年低，随着河西、亚东被重新定位，宁南被纳入新区的规划之列，各大新板块的主体发展思路更加明确；近日，东南板块因其各方面条件的日渐成熟，在媒体的热力炒作下，又成为一个较为引人注目的独立板块。江宁：江宁楼市发展历史长，场面乱，热点分散，形态多样，别墅与公寓并立。由于撤县改区的利好时过境迁，市政热点发生转移，因此2002年江宁楼市尤其是公寓仍是低价房的天下，是许多拆迁后急于买房安置普通市民的首选，最终能否赢得大市则重点在于交通状况的改善和生活配套的解决程度。热点供应区在东山和岔路口。代表楼盘：南方花园、21世纪世纪园、盈家春天、武夷花园等。河西
29、：通过几年的发展，河西已基本得到普通市民的认可，楼价也在不断的攀升。2001年下半年对于奥体中心的重新寻址，年底市政府对于新河西重新规划的再次提升，使河西的再次走强成为可能，加之河西与中心区的距离优势，其物业形态上的多层与小高层仍将是普通上班一族的首选，除却地段偏好因素外，将成为东南板块最强有力的竞争对手。代表楼盘：万科金色家园、金基唐城、云锦美地、新城逸境等。亚东：亚东虽然售价并不高，但其概念宣传却较为成功：三城（大学城、生态城、生活城）合一的概念，性价比更为购房人所认可，相对而言，楼盘供应量少，价格稳步增长，后市预期良好，但由于实际距离的相对遥远，对东南板块不构成直接竞争。代表楼盘：咏梅山
30、庄、沁兰雅筑等。宁南：宁南是被政府提上日程的新区中真正的一块处女地，随着仁恒翠竹园的热销，今年将会有大批的高档公寓上市，由于其外部自然环境好，由雨花区政府整体把关，项目的整体规划档次要求较高，价格也将成为几大板块中的排头兵，会与东南板块中的月牙湖附近、光华路西段的项目形成直接的竞争。代表楼盘：翠竹园、康盛花园、玉兰山庄等。城东南：主要是指龙蟠路以东、瑞金路以南、秦淮河以北、南理工以西的区域。形状上象一把打开的折扇（以龙蟠路为边向东北打开），地理位置得天独厚，离中心区距离较近，背靠紫金山，面临月牙湖、护城河、秦淮河，内有御道街、明御河及多个新建公园与市民广场，是传统东贵的主要区域，今年将有100
31、万平米的住宅供应，是唯一一个政府没有大力的倾斜政策却靠市场自身的力量发展后劲十足的公寓住宅热力板块。代表楼盘有：钟山花园城、黄埔鑫园等。从各板块的物业特征和目标消费群的特点分析可以看出，南京目前的发展格局，使得各个板块的并存成为可能，在各板块均缺乏独特单一优势的情况下，物业综合品质将成为下一轮房地产业竞争的主体。第二节 南京房地产市场最新动向及发展趋势最近，国务院18号文件出台的目的之一就是为了推动房地产消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，我们业界专家们普遍认为：预计截止到2004年，房地产的价格还会普遍持续上涨。作出这样的判断主要是因为房地产市场的需求仍然处于快速增长阶段，而这主要体现在以
32、下几点：一、南京城镇化进程的加快以及城市形象的提升，大量人口进驻居住、就业，将增加房地产市场需求；二、消费者消费观念正在悄然改变，这些将增加市场需求。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应该将会得到继续保持；三、南京城市形象亟待提升，拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。从全国范围内来看，2003年全国房地产的投资幅度不会低于20%。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且还会继续上涨。央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对房地产企业的融资渠道形成了最直接的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这就意味着房地产融资渠道将趋向
33、多元化。而在新的融资渠道中，上市融资将成为最好的选择，可以预见将会有更多的大型房地产企业加入到“买壳”的行列中。另外，房地产信托将会脱颖而出。资料显示，今年以来信托公司已经为房地产企业成功募资20余亿人民币。最后，房地产基金将会呼之欲出，这种途径可以说是基金投资者与房地产企业“双赢”的方式。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。由此可见，一手房活跃的同时，二手房房源也将上升。而且这些房屋产权还属于“央产”。随着二手房市场的活跃，各大优秀中介公司也必将得到提升与发展的机会，也给二级市
34、场的消费者带来实惠。政府对房地产开发的介入力度将加大，这一点在房地产市场比较发达的北京与上海等城市表现非常明显。因为房地产市场是一块“肥缺”，政府将会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场这么简单。政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。政府从土地购买、营销过程、直至内部管理的全面介入，会导致房地产市场行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。早期很多物业管理依托开发的状况，会受到很大的影响。而现在物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地得到规范，而且有相当大的发展空间。房地产营销将渐渐地回归到地段、产品与社区三个层面。新房市场局部短缺的现象会依然存在
35、，而且可能会继续，这个现象不仅仅存在于经济实用房，普通商品房也会存在这些问题。结论：南京的经济持续发展为房地产市场的繁荣创造了良好条件，2003的市场供求双方就呈现双赢局面，而随着近几年城市改造力度的加强，预计在未来的几年里，房地产市场将呈现持续繁荣局面。届时，本案的面市时机将会与城市化进程的高峰期达到契合，整体宏观环境的利好对本案的成功操作提供了切实而客观的支持。第三章 中观环境调查第一节 商业环境分析2002年，南京市商业兴旺发达，市场活力明显，企业实力不断增强，对南京经济发展与社会进步的贡献越来越大，在全国影响力进一步扩大，出现了积极向上的良好态势。重点企业迅速壮大。据对全市20家重点大
36、中型商贸企业统计，全年市内实现零售额123亿元，占全市全年消费品零售总额的234%，占批发贸易零售业零售额比重的308%。苏果、苏宁、五星、朗驰、新百、中央六大商贸企业集团全年实现商品销售282亿元，同比增长2814%，明显高于全市平均水平。以连锁企业为代表的新型业态继续保持高速发展。据对全市23家主要连锁企业统计，经营网点达到2000多个，同比增加600多个，全年实现销售额180亿元，同比增长25%。上半年，苏果、苏宁、五星等连锁企业仍列全国连锁20强。南京麦德龙、家乐福、金润发、欧倍德、好又多等外商独资、合资大型连锁企业也发展良好，充分展示了新型业态发展的良好前景。近年来，私营个体经济占全
37、市社会消费品零售额的比重不断提高，平均每年提高约2个百分点。2002年，非公经济商贸企业零售额占全市社会消费品零售总额比重约为56，并有继续提高的趋势。其中，大批外资企业、外地民营企业到南京发展，成为新的增长点。餐饮业快速发展。全年实现零售额5612亿元，增长327%，成为全市零售额增幅最快的行业，但比重只占10.7%，还有进一步发展的空间。餐饮业消费档次进一步提升。批零贸易业增幅平缓。批零贸易业零售额比重已占全市76%，今年增幅为10.1%，低于全市平均水平。全市重点商贸企业网点扩张速度加快。苏宁、苏果、五星、金鹰、新百、中央、宏图三胞等，积极利用企业品牌向外地发展，地域延伸到北京、上海、杭
38、州以及沪宁沿线、苏北、安徽等周边地区。全市新增商业网点面积约30万平方米，在外地新开商业网点面积为10万平方米。全市在外地开业(含加盟)的网点近800个，年销售约80多亿元。商业中心区的影响力越来越大。新街口地区的正洪街建成步行街后，经营环境进一步改善；大洋白货以及即将开业的沃尔玛，将使新街口的服务功能更加完善，对周边地区的影响越来越大。湖南路、夫子庙的商业设施不断完善、配套，影响力也不断增强。根据统计调查，“十一”黄金周期间，新街口、湖南路、夫子庙三个商业区的游客消费额，新街口占50，湖南路占36，夫子庙占14。商辅名称开发商单位面积（）价格（元）销售情况交通地址电话备注中国女人街富腾房地产5.7不定400012000南金线江宁东山金箔路1382196764投资型同曦鸣城同曦房地产1016075001380080%102W胜太东路82121288投资型夫子庙大世界苏京房地产10不定80002700060%16W、33W夫子庙西牌坊口2237279投资型夫子庙商贸城