《金牛区司法局2023年年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金牛区司法局2023年年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报.docx（17页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报（点击查看更多：）司法局2023年工作状况汇报材料 金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报 金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报 随着住房制度改革和住房商品化的不断进展，物业治理已经成为房屋治理的主要形式，物业治理中的冲突纠纷时有发生，物业纠纷涉及人多、面广、积怨深、易激化、易上访、易突发恶性群体性大事，影响居民的正常生活秩序，是社会稳定和谐的重大隐患。结合实际，我区领先在成都市成立了物业纠纷调处中心，我中心自成立以来运行良好，成绩显著。现就我中心201*年一月至三月的工作状况汇报如下： 我中心自201*
2、年1月1日至3月31日，共受理24件物业纠纷，完结20件，调解胜利20件，余4件尚在办理中，案件调解胜利率100%，其中包括来自市长信箱、区房管局局长电话2件，均依法、准时和有效的调解结案。 典型案例： 第一，胜利调解了涉及人数众多、群众影响广泛、严峻影响人民群众根本生活的重大纠纷（城市绿洲案例）。 第一次调解，201*年1月调委会接到城市绿洲业委会投诉：新老物业效劳公司交接存在问题。1月22日组织召开新老物业效劳公司交接协调会，依据成都市物管条例和相关法律、法规进展了调解，确定新老物业效劳公司交接时间点划分责任，按物业治理条例和退出工程的指导意见做好交接工作，业委会、新老物业效劳公司三方签订
3、调解协调书201*003号。 其次次调解，1月29日、2月26日，业委会投诉：新物管公司以合同内容没有得到完善为由，未依法与业委会签订物业效劳合同，严峻影响小区治理秩序。调委会又组织业委会和新物业公司召开了两次 协调会，针对业委会和新物业公司无法签订效劳合同所存在的问题进展协调，双方充分表达了各自的意见并达成合意，签订了调解协议书201*005号和201*007号。 第三次调解，3月7日，调委会接到业委会电话反映：小区水电费未正常交接，可能影响小区的根本生活。由于大事的特别性，调委会在其次天马上组织业委会及新老物业召开协调会，会上对水电问题进展了解释说明，请新老物业按天数交接当月的水电费，双方
4、同意会后尽快协商，对账目进展结算。 第四次调解，3月24日晚，调委会接到城市绿洲小区所在营门口街道电话反映：小区被供电局断电，小区业主与物管公司发生冲突，其缘由是物业公司在缴费期限内未将电费交到供电局。当晚当地派出所、街道、社区到小区进展现场协调工作，省市多家新闻媒体也到现场进展了采访。该停电事故严峻影响了小区居民的日常生活，对社会稳定造成了极坏的影响，对小区的安定和谐起到了反作用，调委会对此大事高度重视。其次天3月25日下午调委会组织召开了三方紧急协调会议，营门口派出所、营门口街道、长庆路社区出席会议。会上依据老物业华居物业公司供应的电公司抄表时间和老物业抄表时间，新老物业公司按交接当月各自
5、收取电费的天数分摊，老物业当场表示同意协调意见，会后马上转账到电公司；新物业公司在房管局及街道社区的催促下将电费交到了电力公司，使该小区停电问题得到了圆满的解决。 消失以上纠纷的缘由主要是新物管公司工作欠主动性，没把工作做在前面，方式方法存在一些问题；针对四次不同问题的调解，现小区治理有序，居民生活正常。 其次，胜利调解了冲突简单、群情感动、威逼到社会秩序与稳定的群体性纠纷。（碧园小区案例） 201*年2月22日，金牛区房管局物管科接到碧园小区业委会上交的成都市物业治理企业退出物业工程治理状况登记表，前期物业效劳合同到期，小区业主大会打算不再续聘老物业公司（华益物业公司）。2月26日调委会组织
6、召开新老物业交接协调会。老物业公司说明态度情愿退出小区区划，但关于小区内电梯的修理检测、预收欠款等费用问题还需要与新物业公司详细协商。会上暂定3月1日开头设施设备验收交接，3月15日左右以水电抄表日期为水电费账目结算时点。 3月10日，调委会组织召开其次次协调会。第一次协调会后，新老物业在交接因过程中消失架空层区域治理权、全部权和经营权问题，从而使交接中断。在会上，老物业出示了托付书，代表开发商出示了架空层产权证，证明该区域为开发商全部，经营收益等也应当归开发商。调委会调解员对这局部作出说明，并告知三方，产权明确，收益属开发商，但在一个建筑区划内只能有一家物业治理公司统一治理，架空层的治理权属
7、新物业效劳公司，开发商可以托付新物业公司对架空层进展经营治理，托付经营治理协议由双方协商。 3月19日，调委会组织召开第三次协调会。老物业公司以开发商的架空层租金和效劳费问题未与新物管公司谈好为由，拒绝进展交接。该小区多数居民认为新老物业的迟迟不交接影响了小区居民的日常生活，物业治理的混乱对小区的安全造成了威逼，有上访和请媒体暴光 的想法。会上，调解员向老物业公司申明，架空层为开发商全部，开发商只是小区业主，开发商与新物业公司的问题，开发商不能影响新老物业的正常交接工作。如老物业公司拒不退场，区房管局有权对其进展通报批判和相关的行政处理。 3月22日调解员电话联系新老物业公司，在保证安定团结的
8、前提下，双方达成全都，确定201*年4月1日为新老物业交接时点。到此，碧园小区新老物业交接纠纷调解胜利。化解了业主和开发商、老物业公司的冲突，对小区的和谐与社会稳定起到了积极作用。 金牛区司法局201*年3月31日 扩展阅读：物业纠纷调解工作概述 物业纠纷人民调解工作概述 ：山东华冠律师事务所张海 crownlawyer（未经同意请勿转载） 第一局部处理物业纠纷的人民调解程序性规定 中国传统的诉讼观念是“无讼”，这种观念具有深厚的社会根底，并且通过一般民众的意识、心理、习惯及行为方式等表现出来。作为一种历史积淀性机制，它对中国法律思想的形成与进展产生了重要而深远的影响。1在这种思想背景下，通过
9、和解、调解的方式是中国解决社会冲突的一个特色。现代中国的人民调解制度萌芽于第一次国内革命战斗时期，历史进展到今日，1989年，国家公布了人民调解委员会组织条例实施至今，今年8月26日，全国人大公布了人民调解法，定于201*年1月1日实施，到此，人民调解制度已经日渐成熟，成为了与司法诉讼、仲裁共同解决社会纠纷被中国法律所确立的重要程序之一。近年来随着经济进展，物业纠纷随之增多。该类案件重复性较大，假如全部通过司法途径解决，法院负担大，法院的判决也并不能完全到达彻底平复社会冲突的效果。通过诉讼程序解决物业纠纷，既费时间又费人力物力。因此，通过人民调解方式处理此类纠纷是一个很好的方向。一、人民调解委
10、员会 人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会。企业事业单位依据需要设 立人民调解委员会。村民委员会、居民委员会的人民调解委员会委员由村民会议或者村民代表会议、居民会议推选产生；企业事业单位设立的人民调解委员会委员由职工大会、职工代表大会或者工会组织推选产生。 国务院司法行政部门负责指导全国的人民调解工作，县级以上地方人民政府司法行政部门负责指导本行政区域的人民调解工作。二、物业纠纷调解的法律依据和各地的实践阅历 山东省物业治理条例规定，街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监视业主大会和业主委员会
11、依法履行职责，调解处理物业治理纠纷。物业纠纷通过调解方式解决，是山东省物业治理条例的一个重要特点。也是我们在物业纠纷中进展人民调解的一个法律依据。 近几年来，各地在物业纠纷处理中已有领先实行人民调解的途径进展解决的先例，已经有许多可以借鉴的阅历。尤其是今年以来，物业纠纷调解已经得到实践的胜利检验，成为各地解决物业纠纷的根本模式。2 三、人民法院和司法行政机关在调解中的地位和作用。人民调解是一个法律系统工程，而物业调解的系统性更加简单。涉及到了司法行政机关、人民法院、物业行政治理部门三个方面。人民调解法规定，县级人民政府司法行政部门应当对本行政区域内人民调解委员会的设立状况进展统计，并且将人民调
12、解委员会以及人员组成和调整状况准时通报所在地基层人民法院。 201*年，最高院公布了关于人民调解协议的司法解释，最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定(法释201*29号) 人民调解的有效性需要得到人民法院的法律保障，对于人民调解员的状况、人民调解的程序，应当承受人民法院的指导和监视。就我市来说，基层法院对于物业纠纷的属地管辖很明确，市级司法行政机关、物业治理机关会同市中级人民法院，同区的司法行政机关准时会商基层人民法院，针对物业调解纠纷处理出台相关的文件是极为重要的。 笔者认为，青岛地区法院在承受物业纠纷立案过程中，在当事人自愿的前提下，法院立案受理后，认为具有可调性，经双
13、方当事人同意可托付涉诉纠纷人民调委会进展调解。四、人民调解员及律师参加 依据人民调解委员会组织条例的规定，人民调解委员会是负责人民调解工作的组织，由委员三至九人组成，设主任一人，必要时可以设副主任。条例没有对人民调解员进展规定。 人民调解法规定了，人民调解员由人民调解委员会委员和人民调解委员会聘任的人员担当。也就是说，依据调解工作的需要，人民调解委员会可以聘任相关的专业人员，例如律师、法官或物业治理部门人员担当处理物业纠纷的人民调解员。 由于人民调解委员会是以居委会为单位成立的，因此，从实际工作动身，区级司法行政机关可以指导各调委会聘任相关专业人员担当 人民调解员，以人民调解委员会的名义来负责
14、处理区县级区域内的物业纠纷。 在调解员的选任上，应当留意到，精通于物业房产实务处理的律师是调解员的重要人才来源。早在201*年，上海市司法局、上海市房地局就出台了，关于标准人民调解组织参加房地产和物业治理纠纷调解的若干意见，该意见要求，于201*年10月成立黄浦区房地物业纠纷人民调解委员会，聘请一批律师担当首席调解员。在此后两年多的房产物业纠纷调解工作中，房地物业纠纷人民调解委员会的这种运作模式初见成效。实践证明，律师在调解工作中，其专业性作用得到了发挥，有利于冲突的解决和调解效率的提高。 201*年7月22日，广东省中山市司法局发出关于加强律师参加人民调解工作的意见，对律师参加人民调解工作重
15、要性的这样熟悉：律师作为法律工，是法律秩序和社会公共利益的维护者，不仅具有专业优势，还是独立于冲突双方的第三者，比拟简单取得人民群众的信任。律师不仅可以协调群众之间的利益纠纷和冲突，同时也可以调和群众与政府之间的冲突冲突，律师参加人民调解工作具有自身的独特优势。加强律师参加人民调解工作，是化解社会冲突纠纷、维护社会稳定的迫切要求，是我市律师工作的一项重要内容，也是加强律师队伍建立和提升律师队伍形象的有效途径。五、人民调解的程序 人民调解员依据纠纷的不怜悯况，可以实行多种方式调解民间纠纷，充分听取当事人的陈述，讲解有关法律、法规和国家政策，急躁 疏导，在当事人公平协商、互谅互让的根底上提出纠纷解
16、决方案，帮忙当事人自愿达成调解协议。 法律对人民调解没有特别严格的程序规定，主要原则的是保障当事人自愿调解和公平协商的权利。调解过程中，人民调解员应当记录调解状况。人民调解委员会应当建立调解工作档案，将调解登记、调解工作记录、调解协议书等材料立卷归档。六、调解协议 经人民调解委员会调解达成调解协议的，可以制作调解协议书。当事人认为无需制作调解协议书的，可以实行口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。 调解协议书可以载明以下事项：（一）当事人的根本状况；（二）纠纷的主要事实、争议事项以及各方当事人的责任；（三）当事人达成调解协议的内容，履行的方式、期限。调解协议书自各方当事人签名、盖章或者按指
17、印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章之日起生效。调解协议书由当事人各执一份，人民调解委员会留存一份。七、争议解决 经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。八、司法确认 经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确 认，人民法院应当准时对调解协议进展审查，依法确认调解协议的效力。 人民法院依法确认调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。 人民法院依法确认调解协议无效的，当事人可以通过人民
18、调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议，也可以向人民法院提起诉讼。 由于人民调解法是201*年生效，最高法院尚未就司法确认的程序进展规定，因此，目前有关状况还不能完全确定。 其次局部物业纠纷的种类和处理依据 一、物业纠纷类型综述 实践中，业主与物业治理公司之间的纠纷可以分为这样三种类型：（一）基于物业治理合同的纠纷 依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于特地的物业治理公司签订的有关物业治理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司担当安全及效劳义务。假如物业治理公司颠倒市场主体的位和不履行应担当的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的效劳。或者，业主由于种种缘由拒缴物业治理费。这些都
19、可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业治理市场体制进展不成熟，主要是物业治理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端大事。 依据最高人民法院201*年法发201*26号文件即民事案件案由规定（试行）第一局部的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。 应当根据合同法等相关法律进展处理。（二）物业治理公司侵害业主权益的纠纷 第一种类型中，物业治理公司也侵害了业主的合法权益，但由于是由于基于物业治理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。其次种类型特指，物业治理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻止业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。这类纠纷一般与物业治理效劳合同的履行没有直接关系，
20、属于一般侵权纠纷，最高院民事案件案由规定（试行）讲物业治理纠纷不加区分地规定为合同纠纷欠妥。固然，第一类和其次类往往会同时发生，消失竞合的现象。依据民法通则的规定，当事人由选择权。（三）开发商遗留问题引起的纠纷 业主入主后，还可能消失公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合商定、开发商在卖房过程中的很多承诺未能按时兑现严格地讲，这类纠纷与物业治理公司没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是由于这些问题往往是在业主入住以后消失，而且物业治理公司对物业的维护治理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业治理纠纷中来一并讨论。 二、物业纠纷发生的起因综述 业主与物业治理企业的纠纷可能因各种详细缘由而发生，但从
21、根本上说，主要是由于以下几个缘由： （一）我国现有的物业治理模式弊端是重要缘由 物业治理是业主对物业进展自治治理的活动，是一项产权人对财 产特殊是共有财产进展处的活动。业主作为产权人固然地享有物业的治理权，业主有权打算是否聘请、聘请哪家物业治理公司；而从另一方面而言，随着住房制度等的改革，物业治理的社会化、专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业治理公司角度看，物业治理也是一种效劳，是承受托付、根据业主的要求供应效劳的一种活动。但实际上，一方面，几乎全部的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业公司进展物业治理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参加。
22、另一方面，物业治理公司不能正确把握自己的“定位”，常常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所治理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。（二）我国现有物业治理模式当然是导致纠纷产生的重要缘由，但由于物业治理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系，所以进一步，应当看到我国物业治理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要缘由。 201*年6月8日，物业治理条例经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业治理的特地法规，此前仅有建立部1994年的33号令，以及一些地方性法规对物业治理进展标准，1995年的城市房地产治理法未涉及物业治理的标准。 以无产权的
23、阁楼、贮存室、车库为例，这些建筑面积是否计入物业效劳收费之内，始终较为模糊，物业治理条例和山东省物业治理条例中均未作规定。物业效劳收费治理暂行方法青价房 【201*】13号规定，物业效劳收费按房地产权证载明的房屋建筑面积计算，未办理房地产权证的，以购房合同所载建筑面积计算。因规划缘由，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），业主大会成立前，其物业效劳费有合同商定的，按合同商定执行，无合同商定的，不得收费；业主大会成立后，其物业效劳费由业主大会与物业治理企业协商确定。 物业治理在我国是一个新兴行业，由于法律标准未能对物业治理中各方包括物业治理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定，物
24、业治理企业和一般业主对于物业治理的熟悉存在很大的错位。物业治理公司往往有越位之举，或直接侵害业主权利，或者违反了法律，例如物业公司强制撤除小区内违章建筑等；业主一方也常常由于政府方面或者其他业主侵害自己权利而迁怒于物业治理企业，比方，邻居之间因相邻关系发生纠纷，不适当地以物业公司为被告起诉等等。 综上所述，物业治理纠纷的多发根本的缘由在于人们对于物业治理熟悉缺乏，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业治理模式以及相关法律标准不健全尤其是对物业治理中各方权利义务关系规定不明确导致的。 三、物业纠纷的详细种类（案由）及处理一、物业合同纠纷 1、物业效劳合同效力纠纷。 （1）依据物业效劳收费
25、治理暂行方法，建立单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。前期物业效劳合同应当包括效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准、计费方式和起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的商定应当全都。 据此，前期物业效劳合同的生效条件是必需在商品房买卖合同中进展商定，否则不能视为有效。 在分期建立的住宅小区里，假如前期住宅的商品房销售合同中，没有商定前期物业效劳合同的相关条款，二期或三期住宅在合同中有商定的，物业单位应当只能根据有商定的来执行。没有前期商定的，后期消失的合同不能适用于前期住宅。（2）物业效劳单位资质不合法。 2、物业效劳合同业主义务履行（欠费）纠纷。 3、物业效
26、劳合同物业义务履行（效劳）纠纷。如墙面渗水未尽维护之责、垃圾清运不准时造成的损害纠纷。 物业公司没有根据收费相对应的效劳标准履行义务，业主可以主见其全面履行。 4、物业公司擅自超范围超标准收费纠纷。5、业主违章建筑和违法施工纠纷。二、一般侵权纠纷。 1、阻止业主委员会成立纠纷。 此类纠纷属于法律上比拟少见的类型。物业公司有的把业委会的 通知撕掉，有的拒不供应相关的业主联系方式和房产文件资料。笔者个人认为，这属于侵权纠纷的一种，实践中需要解决的是损失如何界定的问题。损失很难明确的，可以依据物业公司的过错使其在利益实现方面担当不利责任。比方，不得向业主主见收取物业效劳费。2、业主委员会选举纠纷。
27、3、侵占业主共用建筑物取得利益纠纷。 这一类纠纷包括物业公司利用住宅建筑物共用部位进展出租收益、收取停车费拒绝向业主委员会交付4、公共设施维护纠纷。5、物业公司擅自切断水电纠纷。三、人身侵权纠纷。 1、因保安义务履行不周导致业仆人身损害。2、因建筑物、堆放物、空降物等特别侵权行为导致业仆人身损害的。3、物业公司员工对业主的人身侵权纠纷。 四、其他人格权纠纷。名誉权、隐私权等。五、小区环境与住宅建筑安全、质量维护纠纷。六、物权纠纷。 地下车库权属纠纷。拒不腾交物业治理用房纠纷。此类纠纷由于涉及争议财产较大，调解后双方仍通过司法解决的比拟多。 1 见中国古代的无讼思想 中国最早的“讼”字是消失在易
28、经里，易经的讼卦卦辞曰：“讼，有孚，窒。惕，中吉，终凶。”意思是说，把争讼进展究竟，无论胜诉败诉，皆凶。由此可以看出，古代文明初期对诉讼的行为就不予欣赏，甚至持否认的态度。说文解字中对讼的解释是：“讼，争也。”可见，诉讼源于争夺。由于有利益的客观存在，就会有利益冲突，就有纠纷，而解决纠纷的重要途径便是诉讼。 孔子是中国古代无讼思想的提倡者，也是使这种思想理论化的奠基人。他把“无讼”视为审判活动所追求的价值目标。“无讼”这个词出自论语颜渊：“子曰：听讼，吾犹人也，必也使无讼乎”1。孔子的意思是说：我审判案件和别人并没有什么不同，目的都在于通过道德教化来化解纠纷，使人们不再引发争讼。“无讼”正是听
29、讼的目的。听讼的“讼”应当仅指民事纠纷和稍微刑事案件，而不包括严峻威逼统治秩序的重大刑事案件。2 深圳：从201*年底起，罗湖区十个街道在区司法局大力指导下，积极组织成立物业治理公司（处）人民调解工作小组。其中仅南湖街道在辖区就组织成立了108个住宅小区（大厦）物业治理处人民调解工作小组，物业调解小组由3-6名物业治理工作人员兼职组成（各推选出组长1名，组长一般由物业治理处主任兼任），小组办公室一般设在物业治理处，辖区共进展兼职人民调解员364名 上海：201*年，上海市虹口区司法局、人民法院、房地产治理局就联合公布了关于标准物业纠纷调解的指导意见。201*年4月上海市司法局公布了关于标准人民
30、调解组织参加房地产和物业治理纠纷调解的若干意见201*年7月，徐汇区司法局、徐汇区房屋土地治理局日前联合成立“徐汇区房地物业纠纷人民调解委员会”，并设立了特地的调解工作室、调解员，同时聘请多名律师进展相关工作的专业指导。该机构的设立，旨在有效化解和削减冲突，以相对快速、简便、经济的方式解决房地物业纠纷。 北京：201*年3月22日，北京市宣武区物业纠纷调解指导委员会正式成立，这是司法局继建立人民调解与信访行政调解、劳动仲裁调解连接机制之后的又一尝试，是人民调解与行政调解、司法调解相连接的完善、深化和进展，是探究多元化冲突纠纷解决机制的一种详细形式。 鞍山：201*年5月，鞍山公布了鞍山市房产物
31、业纠纷人民调解委员会实施方案。方案规定，市房产物业纠纷人民调解委员会由市房产局、市司法局和各区城建局(房产局)、司法局代表组成，下设人民调解工作室作为日常工作机构。 江苏：201*年5月，张家港市设立了物业纠纷人民调解委员会，聘请2名专职调解员和2名律师等担当物业纠纷调解员，为物业纠纷调解搭建了专业平台，提升了物业纠纷调解的工作水平，加强了对物业纠纷的预防和调解力度。 友情提示：本文中关于金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报给出的范例仅供您参考拓展思维使用，金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报：该篇文章建议您自主创作。 （点击查看更多：）司法局2023年工作状况汇报材料