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1、11.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第1页/共39页22新站马鞍山路政务区三里庵老城区滨湖区区域位置区域位置n幸福里项目位于合肥市西南方向的“新南七商圈”老南七新南七第2页/共39页31-2公里的核心辐射范围内，分布几个与本案商业体量相近的新型商业项目，且部分入市较本案早。由于享受不到商圈聚集力竞争优势，本案可与安高沃尔玛实现互补，来增强彼此的商业吸引力，并与其他较远处商业体形成差异化竞争。商圈内竞争商圈内竞争安高安高城市天地城市天地沃尔玛大唐国际广场乐购西环西环中心
2、广场中心广场美食街、零售1 1公里公里2 2公里公里港汇广场购物中心老南七老南七 百大、曙光百货百脑汇、赛博数码华邦光明世家美家居建材宋都宋都印象西湖印象西湖超市、家电等第3页/共39页44p幸福里项目位于南中环（望江西路）与西一环（合作化南路）交汇处，道路等级高，周边有10余条公交线路，充分体现交通枢纽的地理位置优势交通枢纽的地理位置优势；p幸福里位于合肥市知名的中高档住宅社区板块中高档住宅社区板块，绿城百合公寓、绿城玉兰公寓、万科金色名郡、万科金域华府等知名社区分布在1KM之内；p幸福里周边大专院校林立，中国科技大学、安徽大学、电子工程学院、炮兵学院等学校拥有十数万师生，具有文化特质具有文
3、化特质；p乐购、沃尔玛近在咫尺，还有在建的港汇广场等商业项目，商业氛围浓厚商业氛围浓厚；p半径1.5KM内10万人，3KM范围有30万人（常住居民人口第4页/共39页5老南七（专业市场、百货公司）金寨路沿线为老南七商业中心；大学需求的数码专业市场，现已为全市数码集中地；老百货中心（曙光、百大），针对工薪阶层；老南七商业中心老南七商业中心第5页/共39页6安高城市天地（2011年开业，持有型）安高商业包括：沃尔玛大卖场、大型商务餐饮、KTV等；1F仅有3000平米左右的零售和快餐业态；零售业态较少；4-5F主要是服务于办公、酒店的商务类商业；楼层楼层业态业态1F1F酒店大堂、办公大堂、银行、沃尔
4、玛存货区、沃酒店大堂、办公大堂、银行、沃尔玛存货区、沃尔玛卸货平台；零售、快餐业态；尔玛卸货平台；零售、快餐业态；2F2F沃尔玛沃尔玛3F3F沃尔玛沃尔玛4F4F大型餐饮大型餐饮-同庆楼同庆楼5F5FKTVKTV、酒店用房（泳池、自助餐厅等）、酒店用房（泳池、自助餐厅等）B1-B3B1-B3车库车库安高城市天地安高城市天地第6页/共39页7大唐国际广场（乐购已开业，分割销售型）主要业态包括：乐购、左岸影院等；体量大，业态全；但是，分割销售模式，商业招商运营管理风险大，档次难提升；立体停车位868个-1F金东方百货1F乐购租区2F乐购3F真冰场4F银河影院休闲娱乐建材家居（拟）休闲娱乐富贵街（零
5、售、餐饮类）建材家居（拟）农加超望江路A潜山路孔塘路洪岗路CB金东方演艺广场-1F餐饮1F架空2F咖啡大唐国际广场大唐国际广场第7页/共39页8港汇广场（规划中）170000平米的商业中心，规划以百货+商业街的形态；在沿街面最佳位置设置百货主力店，共7.5个楼面，体量较大，业态较全；为3家本地开发商合作开发；其在合肥仅操作过一个家居MALL的商业项目，且为分割销售型商铺；预计如此大体量的商业中心，可能会销售一部分体量；港汇广场港汇广场第8页/共39页9周边商业体的商业形态都较为传统，且业态品质大众化；为了与周边商业形成有效的差异化竞争，结合项目周边需求呈现年轻化的情况，本案定位为：“潮流体验、
6、时尚生活潮流体验、时尚生活”的购物中心市场定位比对和错位竞争分析市场定位比对和错位竞争分析时尚高档商业风格项目定位传统低档港汇广场大唐乐购西环广场南七商业安高沃尔玛第9页/共39页101.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第10页/共39页11规模测算依据规模测算依据地形限制业态要求竞争需求指标限制商户要求第11页/共39页12地形限制：地形狭长退界限制：控制在24米以下小区入口：步行入口项目指标项目指标：项目用地面积：21000 容积率4.0总建筑面积：84000规模测
7、算依据规模测算依据第12页/共39页13物业功能划分设想：物业功能划分设想：为了使购物中心具有竞争力，必须做到业态比较齐全，主力店规模大有影响力，可出租面积较多等，体量要尽量大；受地形及指标限制，现购物中心单层面积在8000左右；考虑合肥商业现状及招商实际情况，购物中心4F以上业态较为单一，租金也很低，故建议以4层为佳；4F共计32000左右；经过前期与华润苏果沟通，已明确入驻意向，需求120000左右的B1租赁面积，和1750平米的1F租赁区；根据容积率要求，办公楼共计约52000；商业规模设想商业规模设想第13页/共39页14物业功能划分：物业功能划分：购物中心：地上32000 左右，持有
8、物业，长期招商运营 超市：地下负一层12000左右，持有物业写字楼：52000 左右，销售为主商业规模测算商业规模测算第14页/共39页151.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第15页/共39页16何种消费者会被吸引至本案？商业目标消费群分析商业目标消费群分析寻找目标消费群体1如何吸引消费者？2设置何种商业设施？3业态对建筑形式的要求4主题概念、主力店设置？业态组合及适合发展的业态分析？建筑布局及组合方案？商业定位商业定位第16页/共39页17寻找目标消费群体寻找目标消
9、费群体消费群体种类主要辐射人群消费需求倾向第一商圈1KM之内的居民和商务群体；居民的需求主要为生活型消费：餐饮、卖场、购物等；商务型消费主要为餐饮、娱乐、服务等；第二商圈3KM之内的居民和商务群体；一站式、目的性消费第三商圈经开区大学城师生等群体一站式、目的性消费第17页/共39页18市级中心商圈市级中心商圈5公里公里政务区商圈政务区商圈2公里公里南七商圈南七商圈三里庵商圈三里庵商圈2.5公里公里第一商圈目标消费群目标消费群第二商圈第18页/共39页19目标消费需求目标消费需求第一商圈最主要的消费需求为生活型消费和商务型消费；涉及的商业功能元素为：餐饮：休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮；购物：大卖
10、场、家庭消费、时尚品牌零售；娱乐休闲：健身、美容、影院、游艺场；服务配套：银行、电信、儿童教育等；娱乐餐饮生活时尚大卖场休闲服务配套第19页/共39页20目标消费需求目标消费需求第二、三商圈生活型消费已就近满足，其对本项目最主要的消费需求为一站式消费、目的性消费；涉及的商业功能元素为：餐饮：特色餐饮、大型餐饮；购物：时尚品牌零售；娱乐休闲：影院、游艺场；娱乐餐饮生活时尚休闲第20页/共39页211.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第21页/共39页22依托项目周边的中高
11、档住宅居民，提供时尚购物、休闲餐饮、健身康体、便利的服务等功能，树立起时尚健康生活的形象；提供儿童教育、母婴服务等功能，树立起家庭温馨关怀感；引入高档影院、电玩游艺，提供丰富的娱乐；依托周边企事业单位、办公楼人群，提供商务精品酒店、大型餐饮树立起时尚商务消费形象；时尚生活购物中心时尚、健康娱乐、生活商业定位商业定位第22页/共39页23中高档的生活便利性零售、时尚零售；中高档的生活便利性零售、时尚零售；同时满足家庭及个人消费需要，能够让消费者享受便捷、时尚的购物乐趣；同时满足家庭及个人消费需要，能够让消费者享受便捷、时尚的购物乐趣；零售业态主题零售业态主题 大型超市q满足日常生活的基本需求q货
12、品种类齐全q面对周边居民及商务人士q例如：苏果 时尚旗舰店q首层设置q合肥最时尚品牌q合肥还未出现的时尚品牌q最新鲜时尚元素q例如：ZARA、H&M等 精品零售店q以时尚潮流运动主题为特色q为年轻时尚人群提供时尚 购物的好去处q例如：BELLE、ONLY、NIKE、DHC等第23页/共39页24设置时尚休闲餐饮和特色主题餐饮，为家庭聚餐和个人社交提供优雅的环境设置时尚休闲餐饮和特色主题餐饮，为家庭聚餐和个人社交提供优雅的环境和丰富的口味选择；和丰富的口味选择；设置商务休闲餐饮，为办公人群提供时尚、高档的会客场所；设置商务休闲餐饮，为办公人群提供时尚、高档的会客场所；餐饮业态主题餐饮业态主题 休
13、闲餐饮q时尚休闲的氛围q简单便捷的消费模式q符合年轻人的消费习惯q例如：必胜客、味千拉面、KFC、迪欧咖啡、甜品等 特色餐饮q体现各地餐饮特色文化q尽享各地风味美食q中高端消费人群为主q例如：日式、韩式、泰式、意大利式餐厅、川菜等 大型餐饮q供周边办公、行政单位 群体宴请聚会q中高档定位q置于购物中心顶层q例如：毛家饭店等第24页/共39页25满足大众社交娱乐的同时，融入时尚和健康的元素；满足大众社交娱乐的同时，融入时尚和健康的元素；用有竞争力的业态和品牌充分吸引周边及更远区域的群体；用有竞争力的业态和品牌充分吸引周边及更远区域的群体；娱乐休闲业态主题娱乐休闲业态主题 主题娱乐q体验式的消费模
14、式q用高档影院吸引更多人群q中高档定位q例如：上影CGV院线、游艺场等 康体美容q满足时尚健康生活需求q吸引有消费力的年轻时尚 群体前来消费q中高档定位q例如：美丽田园、美格菲等第25页/共39页26配置银行、通信营业厅、洗衣房、数码冲印等服务功能，为办公群体、居民配置银行、通信营业厅、洗衣房、数码冲印等服务功能，为办公群体、居民提供贴心关怀；提供贴心关怀；配置儿童教育品牌商家，满足周边年轻家庭的需求；配置儿童教育品牌商家，满足周边年轻家庭的需求；社区服务主题社区服务主题 金融通讯服务q满足消费者金融需求为目的q银行可置于办公楼下方q例如：银行、ATM机、通信营业厅等 生活服务q满足周边居民的
15、日常生活 便利性需求q不具有外延性q例如：洗衣房、数码冲印等 儿童教育q引入儿童乐园和儿童教育，满足周边家庭的需求q例如：金宝贝、天才宝贝等第26页/共39页271.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第27页/共39页28购物中心分区域功能定位购物中心分区域功能定位B I欢乐天地生活田园时尚风情饕餮盛宴潮流魅力高档影院大型餐饮游艺场特色风情美食儿童教育美容康体精品专卖精品专卖服务休闲餐饮时尚旗舰店精品专卖服务休闲餐饮大卖场2F3F4F1F第28页/共39页29华润苏果华润
16、苏果B1平面布局B1租赁给苏果超市，120000左右；（不包含1F沿合作化路1750 租赁给给苏果作为其外租区）合作化路望江路第29页/共39页30苏果连锁快餐精品专卖F1平面布局时尚旗舰在1F靠近苏果出入口处，设置连锁餐饮店（1-2F）；品牌如肯德基、麦当劳等；具体品牌视安高沃尔玛租户而定；在靠近写字楼，设置连锁餐饮店（1-2F）或商务咖啡（1-2F），且1F面积占用较小；品牌如必胜客、迪欧等，店面形象较好，也满足写字楼客户需求；沿望江路布置时尚旗舰店；对面小铺布置精品专卖店合作化路望江路第30页/共39页31连锁快餐精品专卖F2平面布局运动时尚沿合作化路布置运动时尚馆；沿望江路布置精品专卖
17、店；合作化路望江路第31页/共39页32特色餐饮儿童娱乐F3平面布局童品家居康体美容特色餐饮，配置在电影院下方，约6000 ；教育，尤其是幼教，倾向于置于安静、安全的环境中，所以将教育置于3F靠近合作化路的区域的末端；美容SPA，置于幼教旁，一来比较私密，二来吸引妈妈们的美容需求；在进深较小处设置童品家居店；合作化路望江路第32页/共39页33大型餐饮游艺厅F4平面布局电影院影院布置在4F西侧，挑高至5F，面积在5400；规模和档次要高于周边竞争项目（6个厅，座位数1200个左右），以形成强有力的竞争优势；电影院的招商，选择品牌好、经营佳、片源丰富的院线；在沿合作化路设置大型餐饮；在影院旁进深
18、较大处设置游艺厅；合作化路望江路第33页/共39页341.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第34页/共39页35以租赁模式为主，直接收取商户租金作为收益，对特殊业态采取保底分成的模式；（如：电影院采用保底租金加票房分成、KFC采用保底提成等模式）不会具体介入产品销售环节，不采用统一收银的方式，节省了人力资源成本，后期注重营销企划推广活动，以提升整体商业氛围；购物中心运营的四大原则：统一招商统一营销统一营运统一物管不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”转变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。商业运营模式商业运营模式第35页/共39页361.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第36页/共39页371.商业竞争环境分析2.商业规模测算6.商业运营模式及人员配置4.商业定位及业态组合分析7.商业租金预测5.商业楼层布局8.商业开发节点计划3.商业目标消费群分析第37页/共39页38谢谢 谢！谢！第38页/共39页39感谢您的观看！第39页/共39页