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1、 镇江市区物业服务收费管理实施办法（2023年）_物业经理人 镇价规20232号 各辖市、区物价局、住房和城乡建立局(房管局)，新区物价分局、镇江新区城乡建立局，市各有关单位： 为促进我市物业效劳行业安康进展，标准物业效劳行业收费行为，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国价格法、江苏省物业治理条例、江苏省物业效劳收费治理方法等法律法规及有关规定，我们制定了镇江市区物业效劳收费治理实施方法，现印发给你们，请仔细贯彻执行。 镇江市物价局 镇江市住房和城乡建立局 2023年9月10日 镇江市区物业效劳收费治理实施方法 第一条 为进一步标准物业效劳收费行为，维护业主和物业效劳企业的合法
2、权益，促进我市物业效劳行业安康进展，依据中华人民共和国价格法、江苏省物业治理条例、江苏省物业效劳收费治理方法等法律法规及有关规定，制定本实施方法。 其次条 本方法适用于镇江市区(含京口、润州、丹徒、镇江新区)行政区域内的物业效劳收费行为。 第三条 本方法所称物业效劳收费，是指建立单位或业主、业主大会通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 物业效劳收费包括物业公共效劳费、汽车停放费、特约效劳费、代办效劳费等相关费用。其中物业公共效劳费，是指物业效劳企业根据物业效劳合同
3、商定供应具有公共性的物业根本效劳，向业主或物业使用人收取的费用。 第四条 政府提倡建立单位、业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业或专业治理机构，鼓舞物业效劳企业开展正值的价格竞争，促进物业效劳收费通过市场竞争机制形成。 第五条 市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门负责全市物业效劳收费的监视治理工作，制定市区物业效劳收费治理方法，指导全市物业效劳收费的治理工作。 各区价格主管部门会同同级物业治理行政主管部门，负责本辖区内物业效劳收费治理工作。 第六条 物业效劳收费应当遵循合理、公开、效劳质量和收费标准相符的原则，依据物业效劳本钱、法定税费和合理利润确定。 第七条 物业效劳收
4、费依据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调整价。 一般住宅的前期物业公共效劳费、物业治理区域的汽车停放费、车位租金等，实行政府指导价。 业主大会、业主代表大会或物业治理委员会(以下统称业主大会)成立后，一般住宅物业公共效劳费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会打算，通过物业效劳合同商定并公示后执行。 业主实行自行治理或业主自行治理与托付专业机构相结合治理的效劳收费标准，由业主共同打算，商定执行。 满意局部业主、物业使用人需要或承受托付开展的特约效劳等其他效劳收费，实行市场调整价。详细收费标准由业主、物业使用人与物业效劳企业在物业效劳合同中商定。 非一般住宅和非住宅物业效劳
5、收费实行市场调整价，详细收费标准由建立单位或业主、业主大会与物业效劳企业在物业效劳合同中商定。 转变用途用于经营的住宅，其物业公共效劳收费标准由业主共同打算，合同商定执行。 第八条 非一般住宅包括别墅(含拼联式、联排式别墅)、高档化住宅、商住综合楼中的住宅等。 第九条 一般住宅前期物业公共效劳费，应综合考虑物业效劳平均本钱、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动状况，由市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门制定物业效劳等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。 市价格主管部门应会同市物业治理行政主管部门每三年内对物业效劳等级标准以及相应基准价与浮动幅度进展评估，并依据评估结果适
6、时调整。 第十条 在业主、业主大会选聘物业效劳企业前，一般住宅的建立单位应当在市价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式选聘具有相应资质的前期物业效劳企业，并在前期物业效劳合同 中商定效劳内容、效劳标准以及收费标准。建立单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业效劳合同商定的内容。前期物业效劳费未在房屋买卖合同中商定的，由建立单位担当。物业效劳企业应在签订前期物业效劳合同后一个月内，到所在区价格主管部门备案，并供应物业效劳企业的资质证书、营业执照副本、物业效劳合同、合同备案通知书、备案申请等材料。 前期物业效劳期间，更换物业效劳企业的，物业公共效劳费应重新履行备案程
7、序。 第十一条 业主大会成立前，一般住宅物业公共效劳收费标准因效劳本钱变化需要调整，或因政府指导价标准调整而需调整的，物业效劳企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监视下，公开真实、完整、有效的物业效劳本钱信息，向业主征询意见，经专有局部面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同打算，在政府指导价范围内实施调整并向全体业主公示后执行。第十二条 物业效劳收费可以实行包干制或者酬金制等形式，详细收费方式由物业效劳合同商定。 包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业担当的物业效劳计费方式。 酬金制是指在预收的物业效劳资金中，按商
8、定比例或者商定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同商定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者担当的物业效劳计费方式。 第十三条 物业治理区域内物业公共效劳费用由以下因素构成： (一)治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用; (三)清洁卫生费用; (四)绿化养护费用; (五)秩序维护费用; (六)办公费用; (七)物业效劳企业固定资产折旧; (八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)治理费分摊; (十)经业主大会同意的其他费用; (十一)法定税费以及合理利润。 物业共用局部
9、、共用设施设备的修理、更新和改造费用，应当由住宅专项修理资金支出的，不得重复计入物业效劳支出或物业效劳本钱。 第十四条 住宅小区内共用设施设备维护治理、 保洁、绿化等物业效劳过程中的用水、用电、用气价格根据居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。 物业治理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、监控安防设施、公益性文体设施、物业效劳用房和共用设施设备使用的房屋等。 第十五条 物业公共效劳费的计费面积，根据产权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
10、第十六条 业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业公共效劳费。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业公共效劳费的，从其商定，业主负连带交纳责任。 业主、使用人应当根据房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书商定的房屋交付之日起按月交纳物业公共效劳费。 物业效劳企业可以依据物业效劳合同预收物业公共效劳费，但预收的期限最长不得超过一年。 第十七条 物业治理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，其物业公共效劳费由开发建立单位全额担当。 业主大会成立前，因业主缘由未准时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月以上(含6个月)未入住的或入住后连续6个月以上(含6个月)未使用的物业，业主应事先书面告
11、知物业效劳企业，其物业公共效劳费按合同商定标准的70%交纳。业主在装饰装修期间应全额缴纳物业公共效劳费。业主大会成立后，由业主大会与物业效劳企业商定。 第十八条 业主在办理新居交付手续时，应当向物业效劳企业交纳房屋装饰装修治理效劳费，详细收费标准由市价格主管部门会同物业治理行政主管部门制定;非一般住宅和非住宅房屋装饰装修治理效劳费收取标准，由物业效劳企业与业主或使用人、装修单位协议商定。 房屋装饰装修治理效劳主要包括：装修垃圾(不含撤除墙体)的清运，对装修人员出入的治理，对装修车辆的治理，对共用部位和共用设施设备的爱护和治理，帮助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的制止行为和留意事项
12、等。装修人员出入证等不得收费。 业主对一般住宅二次及以上装修，房屋装饰装修治理效劳费按规定标准收取。 在法律法规许可的范围内，需变动房屋构造的，可按装修房屋实际撤除墙风光积收取建筑垃圾清运费用，详细收费标准由物业效劳企业与房屋装修业主协商确定。 第十九条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门制定并公布镇江市市区指导价标准，并适时调整。 汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、治理效劳人员费用以及法定税费等。 租金是车位全部权人或治理者将车位出租给使用人所收取的费用。 汽车停放费和租金可以实行预收方式，预收的期限不得超过一年。 其次十条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业效劳合同中商定，物业效劳企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项修理基金，其余局部可以用于补贴物业效劳费。 业主大会成立后，应当依据业主大会或者业主大会授权的业主委员会打算汽车能否停放和交纳停放费，并在物业效劳合同中商定。停车收益根据业主大会打算、物业效劳合同商定使用;没有打算或者商定的，根据前款规定使用。