江苏盐城房地产市场调研报告.ppt

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1、江苏盐城房地产市场江苏盐城房地产市场调研报告调研报告研究提纲研究提纲第一部分第一部分 盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究 第三部分第三部分 盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第四部分第四部分 项目地块价值分析项目地块价值分析第七部分第七部分 项目拿地决策要点提示项目拿地决策要点提示第二部分第二部分 城南新区发展概况城南新区发展概况 第五部分第五部分 项目规划调整建议项目规划调整建议第六部分第六部分 项目投资测算项目投资测算2概要：概要：盐城位于江苏沿海中部，是江苏省规划中的沿海中心城市之一，自然资源丰富，路网畅达，水、陆、空交通完善便捷。全市拥有810万人口，总面积1.69万

2、平方公里，是江苏面积第一、人口第二的城市。盐城主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区，各片区功能定位明确。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析31 盐城城市发展概况盐城城市发展概况两大经济圈：长三角经济圈两大经济圈：长三角经济圈以上海为中心，南京、杭州为副中心 环渤海经济圈环渤海经济圈以北京、天津为核心四条产业带：四条产业带：沿海产业带沿海产

3、业带包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域，以海洋产业体系为主导，如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物 技术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。沿江产业带沿江产业带主要集中于南京至上海的长江沿岸，以南京、仪征、镇江、南通等城市的沿江产业为主。沿沪宁线产业带沿沪宁线产业带以沪宁城际高铁为主线形成的产业链。沿东陇海产业带沿东陇海产业带以陇海铁路线为主形成的产业链，江苏段主要以徐州、连云港为核心。区域型都市圈：区域型都市圈：山东省：山东省：济南都市圈济南都市圈以济南为中心，辐射淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州的都市圈；鲁南城市群鲁南城市群日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽五市，依托新亚欧大陆

4、桥而发展的城市集群江苏省：江苏省：南京都市圈南京都市圈以南京为枢纽城市，辐射镇江、扬州等周边城市。苏锡常都市圈苏锡常都市圈苏州、无锡、常州三大城市通过资源整合与共享形成联动，并辐射南通、泰州等城市。南京都市圈及苏锡常都市圈，以城际快速轨道交通和长江过江南京都市圈及苏锡常都市圈，以城际快速轨道交通和长江过江 通道为纽带，通道为纽带，共同构建共同构建沿江城市群沿江城市群沿江城市群沿江城市群。徐州都市圈徐州都市圈以徐州为中心，以东陇海铁路线为纽带，辐射连云港、宿迁等周边城市。江苏沿海城镇群江苏沿海城镇群以江苏沿海发展规划为导向，以连云港、盐城、南通三大沿海城市为核心而形成的一个城镇集群。浙江省：浙江

5、省：杭州都市圈杭州都市圈以杭州为中心，通过沿江及跨江发展，辐射周边。宁波都市圈宁波都市圈现代化国际性港口城市和长三角南翼经济中心。温州都市圈温州都市圈东南沿海重要工业、商贸中心、港口城市，辐射浙南闽北、影响皖赣的经济枢纽。产业转移方向：产业转移方向：以上海为核心，向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。以上海为核心，向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。以京津为核心，向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。以京津为核心，向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。以东陇海产业带为核心，向北辐射鲁南地区，向南辐射苏北、苏中地区。以东陇海产业带为核心，向北辐射鲁南地区，向南辐射苏北、

6、苏中地区。上上海海南京南京杭州杭州苏锡常苏锡常济济 南南鲁鲁 南南宁宁 波波温州温州北北京京天天津津徐徐 州州江江苏苏沿沿海海城城镇镇群群东陇海产业带东陇海产业带东陇海产业带东陇海产业带盐城盐城盐城盐城连云港连云港连云港连云港南通南通南通南通山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 41 盐城城市发展概况盐城城市发展概况山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 长兴北京北京济南济南杭州杭州铁 路徐州徐州南京南京上海上海枢纽城市城际铁路港 口上海上海上海上海杭州杭州杭州杭州南京南京南京南京北京北京北京北京徐州徐州徐州徐州青岛青岛青岛

7、青岛国际性航空港区域性航空港淮安新沂济南济南济南济南上海上海南京南京连云港连云港徐州徐州南通南通沿海高速公路徐淮盐高速盐城盐城宁靖盐高速公路51 盐城城市发展概况盐城城市发展概况山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 从四省、市空间地理位置上看，盐城市位于江苏沿海中部，是苏北五市之一，也是“长三角北上海经济区”的重要成员，处于宁、沪、徐三大区域中心城市三百公里辐射半径的交接点，其位置也处于江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上；从四省、市经济圈与产业发展方向来看，盐城主要受东陇海产业带辐射影响，重点承接以上海为中心的长三角经济圈的产业转移，其作为江苏省沿海三大

8、中心城市之一，依托地域范围的广阔、人口基数的庞大、苏北经济的洼地效应，在江苏省推进城市化进程及重点发展江苏省沿海城市规划中具有充分的后发优势，未来发展潜力巨大。61 盐城城市发展概况盐城城市发展概况行政区划行政区划下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1862平方公里，人口152.64万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1962个村民委员会，493个居民委员会，810万人口，总面积1.69万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。71 盐城城市发展概况盐城城市发展概况人口结构人口结构 盐城地域总面积1.69万平方公里，

9、总人口 811.7万人，是江苏面积第一、人口第二的市。近年来，盐城市人口保持平稳增长，增幅控制在0.5%以下。相对人口总量而言，城镇人口涨幅较大，2004年涨幅达11.5%，至2008年全市总人口达811.7万人，其中城镇人口363万人，城市化进程进一步加快，城市化率达44.7%。81 盐城城市发展概况盐城城市发展概况交通状况交通状况公路：公路：境内有沿海高速、宁靖盐高速、盐淮徐高速，G204、S234、S215、S229等多条国道、省道，距离上海仅300公里铁路：铁路：新长铁路穿境而过，设有盐城市站、阜宁站水路：水路：市区内新洋港航运道，国家一类港口大丰港航空：航空：盐城机场开有至北京、上海

10、、韩国首尔等多条国内、国际航线91 盐城城市发展概况盐城城市发展概况自然资源自然资源海洋和滩涂资源丰富海洋和滩涂资源丰富沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的67%、64.6%、60.8%。岸线港口资源得天独厚岸线港口资源得天独厚盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。石油天然气资源蕴藏较多石油天然气资源蕴藏较多已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立

11、方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。农产品资源优势突出农产品资源优势突出盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。生态旅游资源独具特色生态旅游资源独具特色全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，4A级景区1个，3A级景区3个，2A级景区9个，省级风景名胜区1个，全国农业旅游示范点4个，国家级自然保护区2个。101 盐城城市发展概况盐城城市发展概况城市空间结构城市空间结构以通榆运河、新洋港、西环路

12、、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。城中片区城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。城西片区城西片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区城北片区新洋港以北、

13、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。111 盐城城市发展概况盐城城市发展概况城市空间结构城市空间结构以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片区城中片区城南片区城南片区城西片区城西片区西南片区西南片区城北片区城北片区河东片区河东片区12

14、概要：概要：盐城市总体规划分为市域、市区、主城区市域、市区、主城区三个层次，规划目标确定为近期经济目标近期经济目标，中中期社会目标期社会目标和远期环境目标远期环境目标三个阶段。根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、江苏沿海中心城市、长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅游城市。游城市。城市未来的发展方向和空间布局是：重点向重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西。向西。形成“一城六片”的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐

15、城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究盐城城市发展概况盐城城市发展概况相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析132 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划范围规划范围盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区市域、市区、主城区三个层次。市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积14983平方公里。城市规划区即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积1728平方公里。城镇规划布局为一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、

16、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。总人口为139万，其中城镇人口110.5万。主城区即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积423平方公里。142 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划发展目标规划发展目标 近期：近期：2003200720032007年（经济目标）年（经济目标）城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。中期：中期：200820132

17、0082013年（社会目标）年（社会目标）全市争取总体上全面达小康。远期：远期：2014202020142020年（环境目标）年（环境目标）全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。152 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划总体格局为“两纵一横、一主两辅”分别为：内陆城镇发展轴内陆城镇发展轴依托沿海高速、204、沿海铁路、通榆运河，串联东台、盐城、阜宁、滨海、响水，是城市化集聚重点地区。临海城镇发展轴临海城镇发展轴依托陈李公路、沿海公路，串联大丰、射阳，陈港、盐东、王港等，是海洋开发前沿基地。横向城镇发展轴横向城

18、镇发展轴依托徐淮盐高速、盐淮公路、新长铁路，串联建湖、盐城、大丰、王港。城镇体系城镇体系/综合交通综合交通规划综合交通包括：铁路有新长铁路、沿海铁路；公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路；内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等；机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。162 盐城规划发展解读盐城规划发展解读城市定位城市定位江苏沿海中心城市江苏沿海中心城市长三角北翼新兴的工商业城市长三角北翼新兴的工商业城市湿地生态旅游城市湿地生态旅游城市 根据江苏省沿海开发总体规划，盐城市以建设我国沿海地区现代化工商城市为目标，坚持高水平规划、高标准建设，进一步

19、明确市区各片区的定位，重点开发新城区。优化城市空间结构，增强城市功能。以省级开发区为载体，以建设汽车城、现 代轻纺基地、绿色食品基地、生态化工基地为方向，加快发展汽车、现代纺织、化工、机械、医药、食品加工等优势产业，扩大产业规模，提高产业层次。积极发展商贸、物流、旅游、产品市场、信息服务等服务业，提升城市服务功能。加强中心城市与上海、临海港口的联系，提高辐射带动能力。172 盐城规划发展解读盐城规划发展解读城市发展方向城市发展方向/建设重点建设重点城市未来的发展方向和空间布局是：重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六

20、片一城六片”的的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城水绿盐城”特色的城市总体框架。特色的城市总体框架。按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东括”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展；河东虽然相对晚了一点，但因为机场、港口及亭湖区政府的即将迁入、以及产业带、学区的集中布局，将成为一个极具发展潜力和潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。城市未来的建设重点是：做强做大中心城区，提升中心城市的辐射功能,带动市域城镇快速发展

21、；加快六大片区的功能建设；构建和完善市区道路网络；推进园林绿化建设；重点打造“水绿盐城”的特色。182 盐城规划发展解读盐城规划发展解读最新政策利好分析最新政策利好分析2009年6月10日，江苏沿海地区发展规划经国务院常务会议讨论并原则通过。会议明确指出，将江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。至此，历经近3年，推进江苏沿海开发终于从区域构想上升为国家战略。在江苏省沿海开发总体规划中，沿海开发定位为：区域性国际航运中心、：区域性国际航运中心、新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、重要的旅游和生态功能新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、重要的旅游和生态功能区。区。规

22、划提升之后，江苏沿海城市连云港、盐城和南通成为最大的受益者，预计10年内江苏拟投资3万亿元用于沿海开发。沿海地区成为产业转移的重要承载地，以及发展特大重化和钢铁、重大新能源项目。192 盐城规划发展解读盐城规划发展解读江苏沿海综合开发上升为国家发展战略，盐城市被纳入长三角一体化发展规划，盐城的城市发展面临着历史性的机遇。具体的影响会体现在：城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，盐城中心城市建设的步伐城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，盐城中心城市建设的步伐将进一步加快；将进一步加快；大力发展现代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，城市化进程大力发展现代农业，是大量劳动力解

23、放，使农业人口发生迁移，城市化进程加快，城市人口不断增长；加快，城市人口不断增长；承接长三角经济圈发达城市的大量产业转移，在承接长三角经济圈发达城市的大量产业转移，在产业发展提升经济实力的同产业发展提升经济实力的同时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强；时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强；实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。最新政策利好分析最新政策利好分析20概要：概要：江苏各县市中，盐城市经济基础较为薄弱，地区经济实力及国民收入相对于苏中、苏南地区明显落后。但在苏北地区的比

24、较中，盐城仅次于徐州，高于苏北其他城市。近年来，盐城市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。各项经济指标快速稳定增长，2008年人均GDP首次超3000美元，财政总收入首次突破200亿元。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析213 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 地区生产总值地区生产总值地区生产总值连年上升，2008年实现地区生产总值

25、突破1623亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%；地区生产总值在苏北地区位居前列，稍低于徐州，与苏中地区的南通相比仍有较大差距。223 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 人均地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值持续走高，2008年人均地区生产总值达到2.1万元，首次超过3000美元，表明盐城经济发展稳定。人均地区生产总值高于苏北地区平均水平，略低于徐州。但与南通相比，差距较大。233 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 固定资产投资固定资产投资固定资产投资增速平稳。近几年盐城固定资产投资增速保持在35%左右，投资增幅较大。2008年全市社会固定资产投资达1120亿元，

26、比上年增长35.6%。与苏北地区其他城市相比，2008年盐城市社会固定资产投资总额略低于徐州，高于连云港、淮安等市。其增幅在苏北、苏中典型城市中位居第一，达35.6%。243 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 社会消费品零售总额社会消费品零售总额消费需求稳步增长，2008年全年实现社会消费品零售总额542.8亿元，比上年增长25.1%，增幅高于上年7.5个百分点；消费需求远大于连云港、淮安等其他苏北城市，2008年社会消费品零售总额在苏北地区位列第二，与苏中城市仍存在较大差距。253 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 财政收入财政收入近年来财政收入持续增加，2008年全市财政收

27、入再创历史新高，全年实现财政总收入216.1亿元，同口径比上年增长45.7%，比上年同期提高12个百分点；财政收入在苏北地区排名第二，低于徐州，但增幅显著，说明盐城市经济发展势头强劲。263 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 居民收入居民收入人民生活水平不断提高，2005-2008年，市区居民人均可支配收入从10580元上升至15862元，涨幅接近50%。2008年盐城市区居民人均可支配收入达15862元，高于苏北平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。273 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 城乡居民人均消费支出城乡居民人均消费支出随着生活水平

28、的不断提高，盐城城乡居民生活消费支出呈现出强劲的快速增长势头，人均消费支出数额持续上涨。其中城市居民生活消费支出在2004年出现一个增长高峰，增幅达17.6%。2004年以后，增幅小幅回落，至2008年，该市城市居民人均生活消费支出达9174元。农民生活水平进一步提高，人均生活消费支出持续上涨，涨幅于2004年和2007年出现两个小高峰，平均涨幅达11.6%。283 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 恩格尔系数恩格尔系数2003年-2005年，在收入大幅增长的同时，居民消费观念发生了明显改变，盐城市区恩格尔系数从38.65%降至37.1%，总体呈逐年下降的态势，生活小康得到了进一步体现

29、，达富裕水平。2005年之后，在收入大幅增长的同时，由于受到通货紧缩的影响，居民有钱不敢花，享受型消费缩减，同时受食品价格快速上涨影响，恩格尔系数又开始回升，至2008年，恩格尔系数重回40%以上。（注：恩格尔系数是衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据国际标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。但在中国受国情影响，此标准仅具有一般参考性。）293 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 小结小结 经济基础相对薄弱，但发展态势良好；经济基础相对薄弱，但发展态势良好；GDPGDP总量、人均总量、人均GDPGDP连年

30、上升，经济持续稳步增长；连年上升，经济持续稳步增长；地区环境不断改善，社会固定资产投资增速较快，投资额不断突破；地区环境不断改善，社会固定资产投资增速较快，投资额不断突破；财政收入持续增加，增幅显著，城市经济发展势头强劲；财政收入持续增加，增幅显著，城市经济发展势头强劲；居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强；居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强；社会消费需求稳步增长，消费品市场发展稳定社会消费需求稳步增长，消费品市场发展稳定 。30概要：概要：第二产业是盐城市经济发展的重要支柱。城市呈现出明显的工业化特征工业化特征，以制造业制造业为主导产业为主导产业，其中又以纺

31、织、机械、汽车纺织、机械、汽车、食品、食品等制造业为支柱产业。城市产业基础雄厚，产业特征明显，支柱产业中涌现诸如悦达集团、江动集团、森达集团等现代企业集团多个全国知名企业，品牌化特色明显。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析314 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 三产结构三产结构根据2002-2008年三产结构变化折线图可以看出，盐城市近年来产业结

32、构不断优化，第一产业比重不断下降，第二产业比重保持稳定上升趋势，第三产业比重波动上扬。总体看来，盐城市第二产业占据主导地位，城市工业化进程明显加快。324 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 第一产业增幅及比重第一产业增幅及比重 2002-2008年，盐城市第一产业增加值基本保持上涨态势，但增幅不大。其中2003年出现小幅下降，至2004年反弹上升，2004年以后第一产业增加值保持小幅稳定上涨，但增幅逐年趋缓；2008年盐城市第一产业实现增加值295亿元，增长4.3%；从2008年产业比重来看，盐城市第一产业在三产中比重为18.2%，在苏北及苏中典型城市中位居第一。334 盐城产业发展特

33、征研究盐城产业发展特征研究 第二产业增幅及比重第二产业增幅及比重 2002-2008年，盐城市第二产业保持稳定上涨，第二产业增加值连年上升，增幅基本保持在17%以上，2008年实现第二产业增加值778亿元，相比2002年增加了近2倍；2008年盐城市第二产业实现增加值778亿元，增长18.4%；从2008年产业比重来看，盐城市第二产业在三产中比重为48%，低于南通、徐州和淮安。但从产业增加值来看，盐城市2008年第二产业增加值在苏北地区比较中，仅次于徐州，高于淮安和连云港。344 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 第三产业增幅及比重第三产业增幅及比重 随着盐城市产业发展的不断深入，第三

34、产业得到长足发展，从2002年-2008年，第三产业增加值连年持续稳定上涨，增幅维持在12%以上，随着产业增加值的不断提升，2008年增幅出现小幅回落；2008年盐城市第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%；从产业比重来看，2008年盐城市第三产业在三产中比重为33.8%，在苏北、苏中典型城市中居最后一位；但从产业增加值看，盐城市2008年第三产业增加值在苏北地区比较中，仅次于徐州，位居第二。354 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 支柱产业支柱产业盐城是一座新兴工商业城市和对外开放城市。全市现已形成了纺织、机械、汽盐城是一座新兴工商业城市和对外开放城市。全市现已形成了纺织、机械

35、、汽车、食品等支柱产业。车、食品等支柱产业。全市制造业十大支柱产业是：纺织业；通用设备制造业；化学原料及化学制品制造业；交通运输设备制造业；非金属矿物制造业；农副产品加工业；专用设备制造业；纺织服装、鞋、帽制造业；皮革、毛皮、羽毛（绒）制造业；电器机械及器材制造业。364 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 小小 结结 三产均衡稳步发展，产业结构不断优化；三产均衡稳步发展，产业结构不断优化；第二产业在三产构成中所占份额逐步上升，城市工业化特征显现；第二产业在三产构成中所占份额逐步上升，城市工业化特征显现；传统产业发挥支撑作用，主导产业架构显现传统产业发挥支撑作用，主导产业架构显现 ；制造

36、业占据工业的主要份额，其发展对于产业结构的调整和工业化制造业占据工业的主要份额，其发展对于产业结构的调整和工业化 的推进发挥着主导作用。的推进发挥着主导作用。产业特征明显，支柱产业呈现品牌化发展趋势。产业特征明显，支柱产业呈现品牌化发展趋势。37概要：概要：通过比较沿海14个开放城市与盐城近十年的GDP、社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、居民可支配收入和居民消费支出等宏观经济数据，以及十年来15个城市三产结构的变化，分析各城市宏观经济及产业结构特征，从而清晰认知盐城经济、产业发展进程以及在沿海城市中的地位。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐

37、城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析385 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市GDPGDP比较比较395 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市固定资产投资比较固定资产投资比较405 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市社会消费品零售总额比较社会消费品零售总额比较415 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城

38、市财政收入比较财政收入比较425 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市人均可支配收入比较人均可支配收入比较435 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市人均消费支出比较人均消费支出比较44宏观经济对比小结宏观经济对比小结5 相关城市对比研究相关城市对比研究 现选取GDP、社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、居民可支配收入和居民人均消费六项指标作为衡量各市宏观经济发展的参照体系。对比盐城与沿海14个开发城市宏观经济发展各项指标可以发现，盐城市GDP、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入均已超越北海、连云港、秦皇岛及湛江。

39、而盐城社会固定资产投资自2006年起增幅迅速，更是超过温州及北海、连云港、秦皇岛、湛江五市。财政收入方面，北海、连云港、秦皇岛三城市目前已落后于盐城。但是，在人均消费性支出的比较上可以看出，盐城居民消费能力不强，在15个城市比较中，盐城仅高于北海，排名第二。通过综合衡量，我司认为，盐城近年来经济发展平稳迅速，宏观经济综合实力与沿海14个开发城市相比，处于中下游地位，整体优于北海、连云港、秦皇岛、湛江等市。455 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市三产结构变化三产结构变化46产业发展小结产业发展小结5 相关城市对比研究相关城市对比研究 纵观14个沿海开放城市及盐

40、城10年来的产业结构变化，可以发现，随着社会经济的发展，各城市产业结构不断优化，三产比例不断调整，第一产业比重逐渐下降，二、三产业比重渐趋上升。横向比较15个城市产业结构，除广州、上海和秦皇岛形成以第三产业为主导的产业结构外，其他12个城市均以第二产业作为主导产业。城市经济发展与支柱产业密切关联，如大连的制造业、南通的建筑业以及天津的电子信息产业。从目前的三产结构来看，盐城的第一产业比重近年来虽呈现明显下降趋势，但仍旧高于除北海、湛江以外的其他沿海开放城市；第二产业发展稳定，且稳中有升；第三产业比重目前仅占33.9%，仍然低于大多数沿海开放城市，具有较大的发展空间。47概要：概要：盐城市位于苏

41、北地区，城市位于各经济圈、经济带辐射外围，经济基础相对较为薄弱。目前产业结构、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区。但盐城交通便捷，拥有丰富的自然资源和优良的生态环境资源，同时具有雄厚的制造业产业基础，随着江苏沿海地区发展规划的实施，盐城市作为江苏沿海三大中心城市之一，其发展潜力巨大。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析486 盐城城市竞争力分析盐城城市竞

42、争力分析城市优势城市优势综合盐城的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下四点：位于江苏沿海中部，区域内航空、铁路、公路、水运立体运输网畅位于江苏沿海中部，区域内航空、铁路、公路、水运立体运输网畅 达，交通便捷；达，交通便捷；拥有丰富的海洋和滩涂、岸线港口资源，石油天然气蕴藏丰富，生态拥有丰富的海洋和滩涂、岸线港口资源，石油天然气蕴藏丰富，生态 环境良好；环境良好；拥有雄厚的制造业产业基础，近年来经济发展迅速，发展势头强劲；拥有雄厚的制造业产业基础，近年来经济发展迅速，发展势头强劲；江苏沿海地区发展规划明确指出加快包括盐城在内的江苏沿海三江苏沿海地区发展规划明确指出加快包括盐城在内的江

43、苏沿海三 个中心城市建设，随着政策的逐步落实，结合其地理区位、经济洼地个中心城市建设，随着政策的逐步落实，结合其地理区位、经济洼地 效应、人口规模、产业转移等因素，盐城城市发展面临历史性机遇。效应、人口规模、产业转移等因素，盐城城市发展面临历史性机遇。496 盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析城市劣势城市劣势在分析盐城城市竞争力的同时，在其发展过程中也存在着一定的不足：城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓；城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓；目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区；目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区；外

44、来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对匮乏；匮乏；城市发展框架基本拉开，但开发深度不够，更多的是政府城市发展框架基本拉开，但开发深度不够，更多的是政府“形象形象”工程；工程；处于苏北腹地，沿海城市资源特征不突出，受经济圈辐射较小，城处于苏北腹地，沿海城市资源特征不突出，受经济圈辐射较小，城市发展空间受限。市发展空间受限。50概要：概要：城南新区位于盐城市区南部，面积45.3平方公里，远期规划面积共计约70平方公里，将是一个拥有40多万人口的新城区。城南新区定位为：全市的政治、经济、文全市的政治、经济、文化中心和以现

45、代服务业为主的地区总部经化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心济中心,是盐城都市圈区域协调和合作发展是盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。现区域。其未来将会发展成为市级行政、商业文化市级行政、商业文化中心、科教创业基地中心、科教创业基地 、旅游集散中心、旅游集散中心和新新型生态居住区。型生态居住区。城南新区发展概况城南新区发展概况第二部分第二部分城南新区基本概况城南新区基本概况城南新区发展现状城南新区发展现状城南新区规划前景城南新区规划前景511 城南新区基本概况城南新区基本概况区域范围区域范围盐城市城南新区位于市区南

46、部，规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里。新河以南至徐淮盐高速的用地纳入整体考虑的范畴，面积约为25平方公里。规划控制面积共计约70平方公里。521 城南新区基本概况城南新区基本概况区域定位区域定位根据城南新区职能及所参与区域分工的层次范围，城南新区功能定位为：全市全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,是盐城都是盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。按照总体规划要求，

47、城南新区将是一个拥有40多万人口的新城区，成为盐城市新的行政、文化、教育、商业中心和新型居住区。531 城南新区基本概况城南新区基本概况主体功能主体功能市级行政、商业文化中心市级行政、商业文化中心这一功能是城南新区最基本和重要的功能之一，也是城南新区参与到盐城都市圈分工的主要职能科教创业基地科教创业基地 通过城南新区实现更合理的区域中心职能，是城南新区在空间和功能上的一次超越。在地区总部模式下，城南新区产业发展的合适方向是：服务化、知识化、高附加价值化、生态化。旅游集散中心旅游集散中心 伴随盐城都市圈的形成，城市旅游和郊区旅游迅速发展，旅游地间联系的加强将促使以城南新区为核心的放射状旅游网络的

48、形成，新区作为都市圈中心环节将承担主要的旅游集散中心功能。新型生态居住区新型生态居住区作为区域的核心城区，城南新区需要对周边区域的人口、就业、经济活动具有吸引力，居住的吸引力是前提条件之一。54概要：概要：城南新区当前以居住以及公共设施建设为主，建设推进速度较快。城南新区工业用地分布相对集中，公共设施沿路分布特征明显，住宅建设较为活跃，开发建设速度较快。目前中心区存在大量已建、在建或拟建地块。城南新区发展概况城南新区发展概况第二部分第二部分城南新区基本概况城南新区基本概况城南新区发展现状城南新区发展现状城南新区规划前景城南新区规划前景552 城南新区发展现状城南新区发展现状现状描述现状描述城南

49、新区的发展呈现由北向南走势：城南新区的发展呈现由北向南走势：A区北起青年路，南至世纪大道，是目前城南新区发展最为成熟的片区，大量住宅小区已建成并入住，市政、商业配套完善，生活氛围浓郁；B区北接世纪大道，南至盐渎路，是新区发展次成熟片区，随着市政府行政中心搬迁及内港湖建设，目前有部分建成小区，公用市政配套基本具备，大量小区在建；C区北起盐渎路，南至新河，目前已吸引大量企业进入拿地，有少量在建的市政配套设施和商业；D区新河以南至徐淮盐高速，总面积约25平方公里范围为远景规划中的产业园区。目前仍处于规划状态。A区区B区区C区区D区区562 城南新区发展现状城南新区发展现状用地现状用地现状 现状用地中

50、，居住、公共设施、工业、道路广场四项用地合计占到总建设用地的91.7，反映了城南新区当前以居住以及公共设施建设为主、建设推进速度较快、生产性功能较强的实际发展状况。572 城南新区发展现状城南新区发展现状工业用地工业用地/居住用地分布居住用地分布工业用地分布：工业用地分布：城南新区的工业用地分布相对较为集中，主要有开发区及悦达工业园，位于串场河沿线及其以东区域。市区主要的骨干企业多集中于这两个工业园区，主要有汽车制造业、机械制造业、纺织服装业等工业类型。大新河以北，分布着大量村办企业，主要有五星工业园及其他分散的小型企业等。这些企业占地规模较小、分布零乱。现状工业用地面积约为517.46公顷。