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1、房地产会计总论房地产会计总论第一第一节房地房地产开开发企企业概述概述 一、房地一、房地产开开发企企业的性的性质o房地房地产开开发企企业的的经营活活动是根据是根据总体体规划、划、经济社会社会计划的要求，以土地开划的要求，以土地开发和房屋建和房屋建设为对象，象，选择一一定区域内的建定区域内的建设用地，按照使用性用地，按照使用性质，有，有计划、有步划、有步骤地地进行的房地行的房地产开开发和建和建设。房地房地产开开发企企业属于第三属于第三产业，有施工生，有施工生产能力的，能力的，又具有第二又具有第二产业的的职能。能。2房地房地产：房地房地产是指土地、建筑物及固着在土地、是指土地、建筑物及固着在土地、建
2、筑物上不可分离的部分以及附建筑物上不可分离的部分以及附带的各种的各种权益。益。从房地从房地产存在的自然形存在的自然形态上来看，主要上来看，主要分分为两大两大类，即土地和建成后的物，即土地和建成后的物业。o所所谓“不可分离不可分离”，是指不能分离或，是指不能分离或虽能能分离但分离后会破坏房地分离但分离后会破坏房地产的功能或完整的功能或完整性。性。二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围房房产是指各种房屋是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、以及文教、体育、办公用房等；公用房等；地地产是指土地是指土地财产，在我国，土地，在我国，土地归国家和集国
3、家和集体所有，企体所有，企业只能取得土地使用只能取得土地使用权，所以企，所以企业的地的地产指的是指的是对土地的使用土地的使用权以及地下各以及地下各种基种基础设施，如供水、供施，如供水、供电、供气、供、供气、供热、排水、排排水、排污等地下管等地下管线及地面道路等。及地面道路等。4二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围5二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围1.土地开土地开发和建和建设土地是房地土地是房地产开开发的前提条件。土的前提条件。土地开地开发和建和建设是指是指对征用或受征用或受让的土地的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管行平整、建筑物的拆除、地下管线的的
4、铺设和道路、基和道路、基础设施的建施的建设等。等。谁能能生生做成熟做成熟6生地与熟地：生地与熟地：o熟地是指已熟地是指已经拆迁完拆迁完毕，达到，达到“三通一平三通一平”施工条件的土地。施工条件的土地。o生地生地则是相是相对应熟地而言的，是指尚未具熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。上述施工条件的土地。o三通一平：水通、三通一平：水通、电通、路通，通、路通，场地平整。地平整。o七通一平：七通一平：给水通、排水通、水通、排水通、电通、路通、通、路通、燃气通、通燃气通、通讯通、供通、供热通，通，场地平整。地平整。7二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围2.房屋、建筑物的开房
5、屋、建筑物的开发建建设和和经营房屋建筑物的开房屋建筑物的开发建建设是指在已开是指在已开发完工的土完工的土地上地上进行的房屋和建筑物的建行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要。其工作内容主要包括：可行性研究、包括：可行性研究、规划划设计、工程施工、竣工、工程施工、竣工验收、交付使用等。收、交付使用等。房地房地产开开发企企业对已开已开发完成的房屋，按用途完成的房屋，按用途可分可分为商品房、出租房、周商品房、出租房、周转房和代建房等。房和代建房等。房地房地产的的经营从狭从狭义上上讲是指是指对已建成的房地已建成的房地产进行出售、租行出售、租赁和抵押。目前，我国房地和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房
6、地主要是指房地产的出售和房地的出售和房地产的租的租赁业务。8二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围3.配套配套设施开施开发和建和建设配套配套设施的开施的开发和建和建设是指根是指根据城市建据城市建设总体体规划开划开发建建设的大的大配套配套设施施项目，包括：开目，包括：开发小区内小区内公共配套公共配套设施，如商店、施，如商店、银行、行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。局以及幼儿园、中小学、医院等。9二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围4.代建工程开代建工程开发和建和建设代建工程是指房地代建工程是指房地产开开发企企业接受接受当地政府和其他当地政府和其他单位的委托
7、，代位的委托，代为开开发的各种工程的各种工程项目，包括土地开目，包括土地开发工程、工程、房屋建房屋建设工程、道路工程、道路铺设工程，供工程，供热、供气、供水管道及其他公用的供气、供水管道及其他公用的设施等。施等。10二、房地二、房地产产开开发发企企业业的的经营经营范范围围5.物物业管理和服管理和服务有些房地有些房地产企企业还从事物从事物业经营。房地房地产物物业的的经营管理是指管理是指对出售或租出售或租赁后的房地后的房地产所所进行的管理和各种服行的管理和各种服务，包括房屋和基包括房屋和基础设施的施的维修与保养、房修与保养、房屋的装屋的装饰与装潢，住宅小区的清与装潢，住宅小区的清洁与与绿化及治安和
8、通化及治安和通讯等。等。11三、房地三、房地产产开开发发企企业业的的经营经营特点特点12第二第二节 房地房地产开开发企企业的会的会计核算核算对象象o一、一般表达一、一般表达o房地房地产开开发企企业的会的会计核算核算对象具体来象具体来说，就是运用价，就是运用价值开式开式对企企业开开发经营过程中的程中的资金及其金及其资金运金运动进行核算。行核算。o资金运金运动 经济关系关系 复式复式记账 13二、房地二、房地产产会会计计的科目的科目设设置置o第一第一类类是是资产类资产类科目，本科目，本类类科目用来核算和科目用来核算和反映企反映企业业各各类类不同的不同的资产资产增减增减变变化情况，其化情况，其中包括
9、了流中包括了流动资产动资产和各和各项长项长期期资产资产。o在在资产类资产类科目中，科目中，“开开发产发产品品”、“周周转转房房”、这这两个科目是房地两个科目是房地产产开开发发企企业业特特设设置的科置的科目。其他科目是属于各目。其他科目是属于各类类企企业业通用的科目。通用的科目。14二、房地二、房地产产会会计计的科目的科目设设置置o第二第二类类科目是科目是负债类负债类科目，本科目，本类类科目用来核科目用来核算和反映企算和反映企业业各各类类不同的不同的负债负债增减增减变变化情况，化情况，其中包括了各其中包括了各项项流流动负债动负债和各和各项长项长期期负债负债。o负债类负债类科目都是各科目都是各类类
10、企企业业通用的会通用的会计计科目。科目。15二、房地二、房地产产会会计计的科目的科目设设置置o第三第三类类是所有者是所有者权权益益类类科目，是用来核算各科目，是用来核算各项项所有者所有者权权益增减益增减变变化的科目。化的科目。o这这些科目也是各些科目也是各类类企企业业通用的科目。通用的科目。16二、房地二、房地产产会会计计的科目的科目设设置置o第四第四类类是成本是成本类类科目，科目，这类这类科目有三个，即：科目有三个，即：“开开发发成本成本”、“开开发间发间接接费费用用”和和“研研发发支出支出”。其中前两个科目是房地。其中前两个科目是房地产产开开发发企企业业特有特有的科目，是用于的科目，是用于
11、进进行房地行房地产产企企业业成本核算的成本核算的科目。如果房地科目。如果房地产产企企业业本身也有施工本身也有施工队队伍，伍，有施工有施工业务业务，那么，那么还还需要在成本需要在成本类类科目中增科目中增设设“工程施工工程施工”和和“施工施工间间接接费费用用”、“工程工程结结算算”、“机械作机械作业业”等科目。等科目。17二、房地二、房地产产会会计计的科目的科目设设置置o第五第五类类科目是科目是损损益益类类科目。科目。损损益益类类科目是科目是用于用于计计算企算企业损业损益的科目。益的科目。损损益益类类科目在会科目在会计计期末都要期末都要转转入本年利入本年利润账户润账户，不留余，不留余额额。o这这些
12、科目也是各些科目也是各类类企企业业通用的会通用的会计计科目。科目。18三、三、房地房地产开开发企企业会会计特点特点o1.资金筹集渠道的多源性：金筹集渠道的多源性：o资金来源的形式与渠道主要有：金来源的形式与渠道主要有：o（1）预售售购房定金或房定金或预收建收建设资金；金；o（2）预收代建工程款；收代建工程款；o（3）土地开）土地开发及商品房及商品房贷款；款；o（4）发行股票、行股票、债券；券；o（5）联合开合开发，吸收其它，吸收其它单位投位投资；o（6）占用施工企）占用施工企业款款项。19 o2.资金占用形金占用形态的多元性：的多元性：o（1）表）表现为直直线运运动：货币资金储备资金在建资金成
13、品成品资金金 o（2）表）表现为多向平行运多向平行运动：土地开发项目在建资金土地开发项目在建资金商品房项目在建资金商品房项目在建资金 配套设施项目在建资金配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在建资金市政工程项目在建资金经营房、周转项目在建资金经营房、周转项目在建资金（结结算算资资金金）储储备备资资金金成成品品资资金金o3.结算算业务频繁性和繁性和财务关系的复关系的复杂性：性：房房地地产产开开发发企企业业供应单位供应单位建筑产品购买单位建筑产品购买单位施工单位施工单位勘察设计单位勘察设计单位房屋承租单位房屋承租单位采购业务预付、应付采购完成结算销售业务预收定金
14、等房屋移交结算施工业务预付工程、备料款根据工程进度结算预付设计费等完成结算预收保证金租金等o由于开由于开发产品往往会跨越一个或多个会品往往会跨越一个或多个会计年度，年度，这就引起了开就引起了开发企企业会会计核算核算从开工从开工结算到竣工决算算到竣工决算为止整个周期的止整个周期的长期性。期性。4.开发产品长期性导致核算周期长期性开发产品长期性导致核算周期长期性附附录录：o房地房地产产建建设设流程流程o房地房地产产成本流程成本流程24项目目选址址立立项规划划地地形形勘勘查扩初初设计联合合会会签土土地地使使用用证建建设工工程程规划划许可可证 开开工工基基础主主体体竣竣工工验收收验收收备案案定定价价（
15、一）房地（一）房地产开开发建建设流程流程建建设工工程程施施工工许可可证上上图销售售入住入住分解分解1项目目国家政策国家政策总体体发展展选址址立立项市市场调查定位定位可研可研报告告资金落金落实验资报告告分解分解2规划划总详规划划初步初步设计规划院划院规划局划局选址意址意见书用地用地规划划许可可证地形勘地形勘查地形勘地形勘查报告告 分解分解3扩初初设计市拆迁市拆迁办安置用房安置用房审批表批表 市市规划局划局规划划审定定书联合合会会签消防局消防局防疫局防疫局建委建委民政局民政局人防人防办消防消防审批意批意见书卫生防疫意生防疫意见书项目注册目注册社区用房社区用房协议人防人防审批意批意见书建建委委收收费
16、办建建设工工程程规划划许可可证规划局划局分解分解4建建设工工程程规划划许可可证规划院划院综合管网合管网设计规划局划局综合管网合管网审图给、排水、排水、热网、网、电讯、煤气、煤气许可可证勘勘测院院定定线验线开工开工1三通一平三通一平园林管理所园林管理所自来水公司自来水公司交通大交通大队电业局局平平 整整 场 地地树木砍伐手木砍伐手续临时水水临时占道手占道手续临时电开工开工2分解分解5建建设工工程程规划划许可可证施施工工图设计院院标底制作底制作招招标文件文件工程工程招招标招招标办施工施工队伍伍资质审查外埠施工外埠施工单位位备案案工工程程施施工工合合同同工商局工商局合同合同鉴证质量站量站安全站安全站
17、劳保保办定定额站站建建设工工程程施施工工许可可证市建委市建委开工开工开工开工1开工开工2开工开工3施工施工图审查开工开工3分解分解6开工开工基基础主体主体区内区内大配套大配套室内外室内外装修装修供供电供水供水排水排水煤气煤气供暖供暖环境境设施施挂表送挂表送电卫生防疫生防疫施工施工施工施工报户卫生生许可可证开栓开栓联网网区内道路区内道路景点景点绿化化残土外运残土外运地名地名办门牌号牌号区建委区建委挂信挂信报箱箱竣工竣工工程工程监理理技技术档案档案工程量工程量分解分解7验收收质检站站规划局划局消防消防人防人防卫生防疫生防疫设计院院街道街道办事事处施工施工单位位项目部目部验收收备案案测绘院院上上图定价定价物价局物价局住宅住宅办销售售入住入住(二二)成本生成流程成本生成流程图