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1、aAAA房地产投资项目基础数据的分析估算 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望房地产投资项目基础数据的分析估算房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措借款还本付息的估算5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。估算方法。5 5 5 51 1 1
2、 11 1 1 1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项
3、目总投资基本就等于房地产项目至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。的总成本费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2 2房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表（见表5-15-1）。）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安费用、前期工程费用、基础设施建设费
4、用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等其他费用以及不可预见费用等（见表（见表5-25-2）。）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。转资金。序序 号号 项项 目目 总总 投投 资资 估算估算说说明明 1 1开开发发建建设设投投资资1.1.1 12.2.2 23.3.3 34.4.4 45.5.5 56.6.6 67.7.7 78.8.8 89.9.9 910.10
5、.10101 111111 11212土地土地费费用用前期工程前期工程费费基基础设础设施建施建设费设费建筑安装工程建筑安装工程费费公共配套公共配套设设施建施建设费设费开开发间发间接接费费管理管理费费用用财务费财务费用用销销售售费费用用开开发发期税期税费费其他其他费费用用不可不可预见费预见费2 2经营资经营资金金3 3项项目目总总投投资资（1 1）+（2 2）3 31 1 3 32 2 3 33 3 开开发产发产品成本品成本固定固定资产资产投投资资经营资经营资金金表表5-1 5-1 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位：万元单位：万元序序 号号项项 目目开开发产发产品成本品成本 固定固定资产资
6、产投投资资合合计计 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 12 12 土地土地费费用用 前期工程前期工程费费用用 基基础设础设施建施建设费设费 建筑安装工程建筑安装工程费费 公共配套公共配套设设施建施建设费设费 开开发间发间接接费费 管理管理费费用用 财务费财务费用用 销销售售费费用用 开开发发期税期税费费 其他其他费费用用 不可不可预见费预见费 合合 计计表表5-2 5-2 开发建设投资估算表开发建设投资估算表 单位：万元单位：万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3开发产品成
7、本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费
8、用、公共配套设施建设费）和开发间接费装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。开发期税费、不可预见费等）。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 49 781781平方米，其中，住宅部分为平方米，其中，住宅部分为47 58147 581，休养所为，休养所为1 2001 200，综合商场为，综合商场为1 0001 000。住宅部分全部预售，。住宅
9、部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 13 057057万元，其中开发建设投资万元，其中开发建设投资13 04913 049万元，由开发产万元，由开发产品成本品成本12 86712 867万元和自营固定资产的万元和自营固定资产的182182万元组成；万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8 8万元，万元，到项目结束时一次性收回。到项目结束时一次性收回。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 上述开发项目总投资构成见图上述开发项目总投
10、资构成见图5-15-1所示。所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金部分，那么其总投资就不包括经营资金8 8万元；其中万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产的开发建设投资也不包括自营固定资产182182万元，而万元，而只余下开发产品成本只余下开发产品成本12 86712 867万元。此时，总投资等于万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本开发建设投资也等于开发产品成本12 86712 867万元。万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基
11、本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图图5-15-1房地产开发项目总投资构成图示房地产开发项目总投资构成图示5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5 5 5 51 1 1 12 2 2 2房地产开发项
12、目总成本费用的具体估算房地产开发项目总成本费用的具体估算房地产开发项目总成本费用的具体估算房地产开发项目总成本费用的具体估算 1 1土地费用估算土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。对土地费用的估算要依实际情况而定。1 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2 2）土地出让地价款）土
13、地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等城市基础设施建设费或征地费等 。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
14、3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序序 号号项项 目目金金 额额估算估算说说明明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6土地出土地出让让金金征地征地费费拆迁安置拆迁安置补偿费补偿费土地土地转让费转让费土地租用土地租用费费
15、土地投土地投资资折价折价合合 计计 表表5-3 5-3 土地费用估土地费用估 单位：万元单位：万元 5 51 1房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算与总成本费用的估算 2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。序序 号号项项 目目金金 额额估算估算说说明明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6规规划、划、设计设计、可研、可研费费水文、地水文、地质质勘察勘察费费道路道路费费供水供水费费供供电费电费土地平整土地平整费费合合 计计 表表5-4 5-4 前期工程费估算表前期工程费
16、估算表 单位：万元单位：万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3 3基础设施建设费基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物基础设施建设费是指建筑物2 2米以外和项目用地规米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估一般按实际工程量
17、估算。算。序序 号号项项 目目建建设费设费用用接口接口费费用用 合合 计计 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 供供电电工程工程 供水工程供水工程 供气工程供气工程 排排污污工程工程 小区道路工程小区道路工程 路灯工程路灯工程 小区小区绿绿化工程化工程 环卫设环卫设施施合合 计计表表5-5 5-5 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位：万元单位：万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4 4建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建
18、筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。估算。项项 目目 建筑面建筑面积积建安工程建安工程费费装装饰饰工程工程费费金金额额合合计计单单价价金金额额单单价价金金额额单项单项工程工程1 1单项单项工程工程2 2合合 计计表表5-6 5-6 建筑安装工程费用估算表
19、建筑安装工程费用估算表 单位：万元单位：万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5 5公共配套设施建设费公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。一般按规划指标和实际工
20、程量估算。序序 号号项项 目目建建 设设 费费 用用 估算估算说说明明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6居委会居委会派出所派出所托儿所托儿所幼儿园幼儿园公共公共厕厕所所停停车场车场合合 计计表表5-7 5-7 公共配套设施建设费用估算表公共配套设施建设费用估算表 单位：万元单位：万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。5 51 1房地产开发项
21、目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7 7管理费用管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。用。管理费可按项目投资或前述管理费可按项目投资或前述1515项直接费用的一个项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为百分比计算，这个百分数一般为3%3%左右。左右。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借
22、款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1 1）长期借款利息的估算）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下：每年应计利息的近似计算公式如下：每年应计利息每年应计利息=（年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款额本年借款额2 2）年利率（有效年利率）年利率（有效年利率）2 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。用，每年照付，期末一次还本。3 3）利息以外的费用一
23、般占利息的）利息以外的费用一般占利息的10%10%左右。左右。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9 9销售费用销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售
24、服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：1 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%2%3%。2 2）销售代理费，一般约为销售收入的）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%1.5%2%。3 3）其他销售费用，一般约为销售收入的）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%4%6%。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10 10其他费用其
25、他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的定的费率估算，一般约占投资额的2%3%2%3%。序序 号号 项项 目目 金金 额额 估算估算说说明明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 12 12临时临
26、时用地用地临临建建费费施工施工图预图预算或算或标标底底编编制制费费工程合同工程合同预预算或算或标标底底审查费审查费招招标标管理管理费费总总承包管理承包管理费费合同公合同公证费证费施工施工执执照照费费工程工程质质量量监监督督费费工程工程监监理理费费竣工竣工图编图编制制费费工程保工程保险费险费 合合 计计 表表5-8 5-8 其他费用估算表其他费用估算表 单位：万元单位：万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估
27、算。序序 号号 项项 目目 金金 额额 估算估算说说明明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8固定固定资产资产投投资资方向方向调节调节税税土地使用税土地使用税市政支管市政支管线线分分摊费摊费供供电贴费电贴费用用电权费电权费分散建分散建设设市政公用市政公用设设施建施建设费设费绿绿化建化建设费设费电话电话初装初装费费 合合 计计 表表5-9 5-9 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位：万元单位：万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12 12不可预见费不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。房地产
28、项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%3%7%估算。估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：算下列费用：13 13运营费用运营费用 14 14修理费用修理费用5 5 5 51 1 1 13 3 3 3房地产投资估算各种报表房地产投资估算各种报表房地产投资估算各种报表房地产投资估算各种报表5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收
29、入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5 5 5 52 2 2 21 1 1 1经营收入估算经营收入估算经营收入估算经营收入估算 1 1租售方案的确定租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容：租售方案一般应包括以下几个方面的内容：1 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？2 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑）可出售
30、面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；物中的位置；3 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；4 4）售价和租金水平的确定；）售价和租金水平的确定；5 5）收款方式与收款计划的确定。）收款方式与收款计划的确定。这一过程在实际工作中，可参照表这一过程在实际工作中，可参照表5-105-10、5-115-11、5-125-12、5-135-13进行。进行。销销售期售期间间 第第1
31、1期期 第第2 2期期 第第 N N期期合合计计销销售售计计划划面面积积百分百分比比100%100%收收款款计计划划期期 间间百分百分比比销销售收售收入入百分百分比比销销售收售收入入百分百分比比销销售售收入收入第第1 1期期第第2 2期期第第3 3期期 第第N N期期总总计计 房地产开发项目销售计划及收款计划表房地产开发项目销售计划及收款计划表表表5-10 5-10 单位：建筑面积（），销售收入（元）单位：建筑面积（），销售收入（元）序序 号号项项 目目名名 称称 建建设设期期 经营经营期期第第1 1期期第第2 2期期第第3 3期期第第N-1N-1期期第第N N期期 1 1可出租建筑面可出租建
32、筑面积积 2 2单单位租金位租金 3 3 可能毛租金收入可能毛租金收入 4 4出租率（出租率（%）5 5有效毛租金收入有效毛租金收入 6 6转转售收入售收入 7 7转转售成本及税售成本及税费费 8 8净转净转售收入售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表房地产开发项目出租计划及出租收入计划表表表5-11 5-11 单位：建筑面积（）销售收入（元）单位：建筑面积（）销售收入（元）项项 目目建筑建筑面面积积（）（）售售 价价（元（元/）2001 2001年年 2002 2002年年 2003 2003年年合合计计上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年地上商地
33、上商业业部分部分公寓楼公寓楼部分部分地下商地下商业业部分部分地下地下车车库库部分部分总总 计计表表5-12 5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）单位：万元单位：万元物物业业类类型型初始初始租金租金（元（元/）年期年期3 34 45 514141515总总 计计入住率入住率地上商地上商业业部分部分收收 入入（万元）（万元）公寓楼部公寓楼部分分地下商地下商业业部分部分地下地下车库车库部分部分其他面其他面积积总总 计计 表表5-13 5-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）单位：万元单位：万元 5
34、 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2 2租售价格的确定租售价格的确定 1 1）房地产开发产品定价方法）房地产开发产品定价方法 房地产开发项目经济评价方法中规定：房地产开发项目经济评价方法中规定：租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到实例，通过对其成交价格的分析与修正，
35、最终得到房地产项目的租售价格。房地产项目的租售价格。这个定价过程就是市场比较定价法的运用。这个定价过程就是市场比较定价法的运用。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措2 2）市场比较法定价过程）市场比较法定价过程 搜集交易实例搜集交易实例 选择比较实例房地产选择比较实例房地产 建立价格可比基础建立价格可比基础 比较实例的比较和修正比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格确定该房地产的比准价格5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税
36、金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3 3经营收入估算经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。自营收入。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资
37、金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5 5 5 52 2 2 22 2 2 2税金估算税金估算税金估算税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：1 1经营税金及附加经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。（通常也叫两税一费）。目前营业税的税率是
38、目前营业税的税率是5%5%；城市维护建设税的税率，纳税人；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为所在地为县城、镇的，税率为5%5%；教育费附加的税率一般为；教育费附加的税率一般为3%3%。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2 2土地使用税土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。国有土地应缴纳的一种税。3 3房产税房产税 房产税是投
39、资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除产，以房产原值一次减除1030%1030%后的余额为计税依据计算缴后的余额为计税依据计算缴纳。纳。4 4企业所得税企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。税。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房
40、地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5 5土地增值税土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四级超率累进税率，从土地增值税实行四级超率累进税率，从30%60%3
41、0%60%。（1 1）增值额未超过扣除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%（包括本比例数，下同）（包括本比例数，下同）的部分，税率为的部分，税率为30%30%；（2 2）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额50%50%，但未超过扣除项目金额，但未超过扣除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；（3 3）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额100%100%，但未超过扣除项目金额，但未超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；（4 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为
42、的部分，税率为60%60%。综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表5-5-1515。序序 号号项项 目目 计计 算算 基基 础础 1 1转让转让房地房地产总产总收入收入详见销详见销售收入表售收入表 2 2 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5扣除扣除项项目金目金额额取得土地使用取得土地使用权权所支付的金所支付的金额额开开发发成本成本开开发费发费用用与与转让转让房地房地产产有关的税金有关的税金财财政部政部规规定的其他扣除定的其他扣除项项目目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.1+2.2+2.3+2.4
43、+2.5地价款与相关手地价款与相关手续费续费土地征用及拆迁土地征用及拆迁费费、前期工程、前期工程费费、建筑安装工、建筑安装工程程费费 、基、基础设础设施施费费、公共配套、公共配套设设施施费费、开、开发间发间接接费费等等管理管理费费用、用、销销售售费费用、用、财务费财务费用（用（详见书详见书中中阐阐述）述）营业营业税、城市建税、城市建设维护设维护税、教育税、教育费费附加、印花附加、印花税税（土地使用（土地使用权权金金额额+开开发发成本）成本）20%20%3 3增增值额值额 (1)-(2)(1)-(2)4 4增增值值率率 (3)(3)(2)(2)5 5适用增适用增值值税率税率增增值额值额50%50
44、%以下部分：以下部分：30%30%增增值额值额超超过过50%50%至至100%100%部分：部分：40%40%增增值额值额超超过过100%100%至至200%200%部分：部分：50%50%增增值额值额超超过过200%200%部分：部分：60%60%6 6增增值值税税 应纳应纳税税额额=土地增土地增值额值额适用税率适用税率表表5-15 5-15 土地增值税计算表土地增值税计算表 5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5 5 5 52 2 2 23
45、 3 3 3销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表附加报表附加报表附加报表 在进行房地产投资项目的财务分析时，应按期编在进行房地产投资项目的财务分析时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。加估算表。其表格形式见表其表格形式见表5-16 5-16、5-175-17、5-18 5-18。序号序号 项项 目目合合计计
46、 1 1 2 2 3 3 N N 1 1销销售收入售收入1 11 11 12 21 13 3可可销销售面售面积积（平方米）（平方米）单单位售价（元位售价（元/平方米）平方米）销销售比例（售比例（%）2 2经营经营税金及附加税金及附加2 21 12 22 22 23 3营业营业税税城市城市维护维护建建设设税税教育教育费费附加附加 表表5-16 5-16 销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元序号序号 项项 目目合合计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1租金收入租金收入1 11 11 12 21 13 3可出租面可出租面积积（平方米）（平方米）单单
47、位租金（元位租金（元/平方米）平方米）出租率（出租率（%）2 2经营经营税金及附加税金及附加2 21 12 22 22 23 3营业营业税税城市城市维护维护建建设设税税教育教育费费附加附加 3 3净转净转售收入售收入3 31 13 32 23 33 3转转售价格售价格转转售成本售成本转转售税金售税金表表5-17 5-17 出租收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元序号序号 项项 目目合合计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1自自营营收入收入1 11 11 12 21 13 3商商业业服服务业务业其他其他 2 2经营经营税金及附加税金及附加2 21
48、12 22 22 23 3营业营业税税城市城市维护维护建建设设税税教育教育费费附加附加表表5-18 5-18 自营收入与经营税金及附加估算表单位：万元自营收入与经营税金及附加估算表单位：万元5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5 5 5 52 2 2 24 4 4 4房地产投资项目的资金筹措房地产投资项目的资金筹措房地产投资项目的资金筹措房地产投资项目的资金筹措 1 1房地产投资资金来源分析房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主
49、要有：资本金房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。（股本金）、银行贷款、预售收入。1 1）资本金）资本金 资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。通常来自投资者的自有资金。从投资者的角度来说，从投资者的角度来说，只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率，就只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率，就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。5 5 5 52 2 2 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资
50、金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2 2）银行贷款）银行贷款 任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。融机构的支持。房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70%70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。3 3）预售款）预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。房者收取的价款。这种筹资方式较受欢迎