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1、iA杭州西溪排屋别墅市场2010年最新研究报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究一、西溪竞争个盘界定一、西溪竞争个盘界定 为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别：其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等；待售代表个盘主要有：香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡
2、等；二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究规划布局规划布局产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造？如何打造？坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5期悦宫拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局；西溪风情（5期悦宫）遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品；果岭遵循“章法天成 自然而然”规划设计理念，保留大量原生树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层、精装公寓等创新产品；和家园n
3、 n 规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避因素的规避因素的规避因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；n n 区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园
4、空区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；西溪里以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居“墙门”元素，以“前院中庭后院”布局模式
5、，营造自然采光和通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点；道路分级设置，组团空间明确四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发代表个盘规划图解和家园普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应组团道路双向入户，增加庭院面积代表个盘规划图解西溪里自然河道天然湾区布置低密度排屋产品，而沿街外围设置普通公寓及商业，根据地形与环境条件决定园区规划布局中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排产品的采光与舒适度问题。保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋产品的环境价值。（代表竞争个盘典型特
6、征图片例举说明）（注:果岭山地排屋规划鸟瞰图）（注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图）二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究车辆组织车辆组织车库设置车库设置产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造如何打造以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计全地下双车库，并免费赠送；和家园基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 西溪里果岭n n 坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式
7、沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的本可以做到高层公寓普遍采用的本可以做到高层公寓普遍采用的本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流人车分流人车分流人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；地下通道行
8、驶到达各户地下车库，地上为人行空间；地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；n n 坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；库设计，基本为双车库配置
9、，车库销售上都是采用随房赠送方式；和庄基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单车库为主，销售上随房赠送；（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪里人车分流系统图示）花园分割花园分割/装修装修产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造如何打造南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私家花园的遗憾，随房赠送；西溪风情用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约1
10、00多，无独立产权，随房赠送；西溪里琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100410不等；和家园n n 除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；无独立
11、产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；n n 花园分割面积在花园分割面积在花园分割面积在花园分割面积在100-410100-410100-410100-410之间，多数集中在之间，多数集中在之间，多数集中在之间，多数集中在100100100100多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求；现了一种对庭院更高水平的要求；现了一种对庭院更高水平的要求；现了一种对庭院更高水平的要求；用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随房赠送约100多；和庄传承绿城精装庭院营造理念，
12、用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多，无独立产权，随房赠送；溪上玫瑰园二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究西溪里的花园分割和庄的花园分割和家园的花园分割溪上玫瑰园的花园分割园林景观园林景观产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造？如何打造？主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用17万平米西溪原生水域、3万余平米中央生态景观湖、约1000米西溪自然水岸（悦宫）、约1500米东西景观内河（悦宫）、70余处园林景观。西溪风情现代中式园林风格，以再现自然山水为设计原则，追求建筑和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。在景观的营造中，主要采用借景、对景、等种种
13、手法来组织空间，以营造园林中曲折多变、小中见大、虚实相间的艺术效果。和庄以中央景观轴为界进行组团划分，构筑两个宁静、私密的围合式蝶翅形花园空间。18000平方米英式大花园运用了大面积的坡地绿化、简洁的立体景观层次和大量水景。逾100米的最大楼间距营造了尺度的奢华感。西溪望庄n n 西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对如西溪风情对如西溪风情对如西溪风情对西溪自
14、然河道的借用、果岭对自然山地的利用西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（的考虑（的考虑（的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；）；）；）；溪上玫
15、瑰园以法国经典建筑和法式园林为原型，采用法式园林的对称规则布局，设定明确轴线，体现出浓郁西方园林风格。二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪望庄2大围合式蝶翅形中央花园鸟瞰）（注:西溪望庄围合式蝶翅形中央花园效果图）（注:西溪风情以西溪天然河道为基础修建的滨河景观带及游艇码头实景）（注:和庄中央景观轴线效果图）（注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图）（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造？如何打造？二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究建筑风格建筑风格建筑细节建筑细节/材
16、料材料海派建筑风格外立面采用赭石色“过火砖”立面及同色系屋面和家园现代中式墙门大宅外立面为白墙涂料为主局部褐色面砖、素墙灰钻压线 西溪里欧陆新古典主义风格花岗岩群墙、伊通保温砌块、砂岩板、进口墙面漆、陶土瓦屋面西溪风情n n 建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多；格，整体上还是照搬
17、或改进发达国家的欧式美式风格偏多；格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多；格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多；n n 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料
18、；除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；和庄以清朝官邸为基本调性，重现高墙灰瓦的大户宅院的显赫气势。建引入中式庭院生活理念，形成合院的布局形式，既能满足中国人“喜聚”的居住习惯，又能提供现代人需求的私密生活环境。地中海风格层层退台、底部文化石贴面、木质廊架、拱形窗、装饰烟囱果岭留庄新古典主义风格官邸，外形构图规整，追求庄重、经典 外立面全天然石材，深灰色坡屋顶，高台阶、粗柱廊、厚山花 外立面大面积采用赭石色“过火砖”，烟囱柱采用文化石，实木窗框，及同色系坡屋顶，与周边大片绿色完美融
19、合，透出简约古朴气息。代表个盘建筑风格图解和家园浅灰色铁艺栏杆，南向观景大露台及入户精装庭院等细节的设计也相当到位，确保百万平米大盘品质感 代表个盘建筑风格图解果岭高低错落的坡屋顶拥有地中海风格建筑的某些元素，但设计得并不纯粹，层层退台式设计表现更多是山地建筑的特性。装饰的烟囱木质廊架拱形窗底部文化石贴面层层退台代表个盘建筑风格图解闲湖城高低错落的坡屋顶相比于果岭山地地形的地中海风格，闲湖城曲线元素更多，风格上营造得更纯粹些，红瓦屋顶，米黄色墙面和周边蓝色湖泊、绿色植物融为一体，但目前仍是期房阶段，实际建造效果还有待观察。装饰木窗木质廊架园拱形门窗圆弧形八角窗手摸墙铁艺栏杆（注:留庄传统中式风
20、格建筑效果图）（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:留庄全石材立面新古典主义风格官邸建筑效果）（注:西溪里现代中式墙面建筑效果图）（注:溪上玫瑰园巴洛克风格建筑效果图）（注:西溪风情欧陆风格建筑实景）二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究户型配比户型配比产品设计细分产品设计细分代表项目代表项目如何打造？如何打造？n n 在售代表性排屋的户型面积集中在在售代表性排屋的户型面积集中在在售代表性排屋的户型面积集中在在售代表性排屋的户型面积集中在300300300300左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目
21、的户型左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型设计相对偏小，实用性大于舒适性；设计相对偏小，实用性大于舒适性；设计相对偏小，实用性大于舒适性；设计相对偏小，实用性大于舒适性；n n 纯排屋的和庄户型面积都在纯排屋的和庄户型面积都在纯排屋的和庄户型面积都在纯排屋的和庄户型面积都在300300300300以上，最大边套达以上，最大边套达以上，最大边套达以上，最大边套达528528528528，300-400300-400300-400300-400户型约占户型约占户型约占户型约占90909090；和家园和家园（琉园）西溪里西溪里（珺园）和庄和庄房型面积范围（）比例（%）房型面积范围（）比例（%）
22、房型面积范围（）比例（%）B2约34041%中套约26516%中套约29074%B1约37043%中套约27540%边套约32526%B5约3746.4%边套约2896.5B4约4325.5%边套约300 37B3约5283.7%和家园约占和家园约占40%比例的比例的275中间套户型中间套户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约2754房3厅5卫4层719.33.9140-21033145-1652通过下沉式庭院与中庭的设计，一定程度上改善了地下室采
23、光问题。前中后都有庭院，特别是中庭设计化解了 0.36：1开间进深比带来憋屈与采光问题，但北庭院面积较小。南北3卧中，南向卧室采用套房设计，带有独立卫生间、衣柜与阳台，南北卧室通过连廊相连，更为私密。同样套房化设计的主卧空间带观景大露台和家园约和家园约300边套户型边套户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约3005房3厅5卫4层719.33.9100-41033180-2902通过下沉式庭院与小院的设计，一定程度上改善了地下室采光问题。前中后侧都有
24、庭院，特别是侧院的设计将前、中、后的3个院子连成一个有机的整体。南北共4个卧室，将其中的两间改成书房，就成为南北相对独立的双套房。同样套房化设计的主卧空间带观景大露台西溪里约占西溪里约占40%比例的比例的290中间套户型中间套户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约2903房3厅5卫4层7.220.93.9100多50多120多2通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光问题。前中后各有40左右庭院空间，特别是中庭设计化解了 0.34：1开间进深比带来
25、憋屈与采光问题南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为私密。主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。西溪里西溪里325边套户型边套户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约3253房3厅5卫4层8.1213.9100多53.41603通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光问题。8.1米大开间可停3 辆车前中后各有40左右庭院空间，增加了各空间的采光度。南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为
26、私密。主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。和庄目前剩余较多以中间套为主的和庄目前剩余较多以中间套为主的370户型户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约3704房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。南北各有50左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。中西餐厅分开设置，9.8米大开间，视
27、觉很宽敞，不足之处为客厅无挑高。全套房3卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。和庄目前剩余较多以中间套为主的和庄目前剩余较多以中间套为主的340户型户型建面建面（m m2 2）房型房型层数层数开间开间（米）（米）进深进深（米）（米）客厅客厅层高层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位约3404房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室
28、整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。南北各有50左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。9.8米大开间，视觉很宽敞，不足之处为客厅无挑高。全套房2卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。代表代表个盘个盘面积面积开间开间进深进深客厅客厅卧室卧室厨房厨房餐厅餐厅卫生间卫生间庭院庭院地下室地下室露台露台阳台阳台车位车位和家和家园园将售琉园有4个户型，265、275 、289、300，以275中间套与300边套户型居多，整
29、体面积偏小。开间7米进深19米开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，并带观景大露台封闭式厨房与餐厅一体化设计每层都配置卫生间，二楼卧室多配2个卫生间赠送面积100-410 不等，形式有前、中、后、侧及下沉式庭院抬高阳光地下室，面积140-290不等二层南北双阳台，顶层30-50大露台中间套地下双车库边套地下3车库西溪西溪里里将售珺园仅290 和325两种户型，其中290户型所占比例超7成，面积同样偏小。开间7.2-8.1米，进深约21米，开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，但舒适性不足封闭式厨房与餐厅一体化设计全套房设计，每个房间都
30、配置卫生间赠送面积100多，形式有前、中、后及下沉式庭院3.9米层高阳光地下室，面积120-160不等二层南北双阳台，顶层50左右大露台户户地下双车库和庄和庄户型面积从340-528，共有5个基本户型，但以340、370为主，所占比例超8成。开间9.8米，进深15.9米，开间进深比1：2普通3米层高，未进行挑高顶层为主卧专用层，细分空间多，注重享受厨房面积较大，部分设计中西餐厅全套房设计，每个房间都配置卫生间，一层最多有3个赠送面积100多，形式有前、中、后及下沉式庭院主力面积170 多顶层为北阳台南露台，面积较小户户地下双车库西溪里、和家园、和庄排屋户型空间对比表西溪里、和家园、和庄排屋户型
31、空间对比表n 因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从1591815918元到元到6300363003元都有，元都有，均价区间值相差均价区间值相差4 4倍之多，成交均价从倍之多，成交均价从22098-5070422098-50704元不等，其中最高成交均价为和家园最元不等，其中最高成交均价为和家园最新组团琉园，最低成交均价为和庄；新组团琉园，最低成交均价为和庄；n 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从作为西溪板块的开拓者，西溪风情从20042004年左右年左右40004000多元到现在接近多元到现在接近4000040000元，价格
32、增长元，价格增长接近接近1010倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值；倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值；在售/已售排屋别墅楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪里（芦园）2953252774224823-37570和家园（琉园）260-3005070441018-63003和庄340-5202209815918-32490西溪风情（悦宫）286-37034563/备注销售率为最新推出房源批次计算，不涉及楼盘未推出部分其中只有和庄已推出全部房源,和庄同时涉及拼接户型问题，价格均以分割单元计算（以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得）
33、二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究营销细分营销细分代表项目代表项目价格水平如何？价格水平如何？n 西溪非排屋产品的均价水平在西溪非排屋产品的均价水平在18041-3640018041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSETOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取
34、了类排屋的空间设计，也非常强调享受性；也非常强调享受性；在售/已售非排屋产品楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪诚园（精装电梯公寓）128-2692908927184-35860和家园（懿园电梯公寓）104-1442374622089-27882西溪碟园（空中TWONHOUSE）180-20018041/香墅（花园洋房）168-2702948422216-41696西溪天堂悦居（精装酒店式公寓）138-2003640033279-38767备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中香墅已推出全部房源二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究（以上数
35、据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得）营销细分营销细分代表项目代表项目价格水平如何？价格水平如何？形象定位形象定位宣传卖点宣传卖点营销细分营销细分代表项目代表项目如何形象定位及卖点宣传？如何形象定位及卖点宣传？n形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之外形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之外就是概念创新，如西溪风情就是概念创新，如西溪风情“游艇游艇”、西园、西园“岛居岛居”、西溪里、西溪里“墙门墙门”、西溪碟园、西溪碟园“空中空中楼墅楼墅”、果岭、果岭“非平面非平面”等；等；代表个盘代表个盘形象定位形
36、象定位宣传卖点宣传卖点西溪风情西溪游艇排屋别墅大区西溪、规模、“游艇”概念西溪望庄西溪经典低层电梯花园府邸中国西溪湿地生态景观大宅西溪、产品西溪、产品西园流水庭院西溪首府西溪、庭院、“岛居”概念西溪里墙门大宅传世之家“墙门”概念西溪蝶园情绪住品原创空中叠加院落原创空中楼墅“情绪住品”概念“空中楼墅”概念西溪诚园绿城第二代高层公寓典范之作品牌溪上玫瑰园300亩西溪纯排屋贵族庄园源自绿城玫瑰系西溪、规模品牌和家园西溪上游的城市珍藏七山十园百万城西溪、地段环境、规模和庄城市独院西溪官邸西溪、地段、“独院”概念果岭找到一种与山生活的方式/非平面社区环境、“非平面”概念（斜体部分为更换广告公司后的新形象
37、定位）二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究（区域竞争个盘出街报广图片例举）内容上紧扣内容上紧扣“西溪游艇排屋别墅大区西溪游艇排屋别墅大区”形象定位诉求，形式上多用实景和效果图形象定位诉求，形式上多用实景和效果图（区域竞争个盘出街报广图片例举）一手抓一手抓“湿地湿地”环境，一手抓环境，一手抓“墙门墙门”概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列（区域竞争个盘出街报广图片例举）形象定位多诉求形象定位多诉求形象定位多诉求形象定位多诉求“环境环境环境环境”和和和和“风格风格风格风格”，并运用了，并运用了，并运用了，并运用了“书卷书卷书卷书卷”、“田字格田字
38、格田字格田字格”等中式元素等中式元素等中式元素等中式元素（区域竞争个盘出街报广图片例举）地理学上的地理学上的“等高线等高线”元素形象表现了元素形象表现了“非平面社区非平面社区”形象定位中的主题概念形象定位中的主题概念（区域竞争个盘出街报广图片例举）形象推广中紧紧抓住两个关键词形象推广中紧紧抓住两个关键词“西溪西溪”与与“岛居岛居”（区域竞争个盘出街报广图片例举）广告诉求点较多，缺少系统性，表现形式上也相对缺少新意广告诉求点较多，缺少系统性，表现形式上也相对缺少新意（区域竞争个盘出街报广图片例举）无论是马一丁无论是马一丁“西溪上游的城市珍藏西溪上游的城市珍藏”还是捷群还是捷群“七山十园百万城七山
39、十园百万城”，“印章印章”元素被贯穿始终元素被贯穿始终二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究营销细分营销细分代表项目代表项目最新推盘房源去化特征如何？最新推盘房源去化特征如何？n n西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里09090909年最新批次的销年最新批次的销年最新批次的销年最新批次的销售都接近售都接近售都接近售都接近100%100%100%100%，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，
40、以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在代表的在代表的在代表的在2009200920092009年年终和年年终和年年终和年年终和2010201020102010年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足50%50%50%50%；在售已售个在售已售个盘
41、盘（排屋产品）最新最新开开盘时间盘时间最新推最新推盘盘房源房源户户型区型区间间（平方米）推推盘盘套数套数（套）去化套数去化套数（套）去化率去化率（%）西园西园2010-02-712、39、44-47#260-354381436.8华华元和庄元和庄2009-4-105-20#楼340-52035835599西溪山庄西溪山庄2009-07-4泊恩郡23-26、31-42#楼185-2286161100新湖果岭新湖果岭2009-12-13舞谷苑36-38、40#楼307-38516850东东海海闲闲湖城湖城2009-12-18钻石湾13-21#楼170-210542342.6西溪里西溪里2009-5
42、-11芦园1-5#楼259-325 504998溪上玫瑰园溪上玫瑰园2010-01-30香榭苑6-15#楼300-430491530.6和家园和家园2009-08-17琉园1-14#楼260-300623556二、在售竞争个盘对比研究二、在售竞争个盘对比研究营销细分营销细分代表项目代表项目最新推盘房源去化特征如何？最新推盘房源去化特征如何？n n西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了09090909年年年年10101010月推盘的西溪望庄去化率为月推盘的西溪望庄去化率为月推
43、盘的西溪望庄去化率为月推盘的西溪望庄去化率为64.3%64.3%64.3%64.3%和和和和09090909年年年年12121212月推盘的西溪天堂悦居的去化为月推盘的西溪天堂悦居的去化为月推盘的西溪天堂悦居的去化为月推盘的西溪天堂悦居的去化为71.7%71.7%71.7%71.7%之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源的去化率都在次房源的去化率都在次房源的去化率都在次房源的去化率都在90%90%90%90%以上；以上；以上；以上；在售已售个在售已售个盘盘(非排屋产品)最新最新开开盘
44、时间盘时间最新推最新推盘盘房源房源户户型区型区间间（平方米）推推盘盘套数套数（套）去化套数去化套数（套）去化率去化率（%）西溪望庄西溪望庄2009-10-19东院1、2、7#楼（平层大宅）176-340563664.3西溪天堂悦居西溪天堂悦居2009-12-251#、2#、3#楼（酒店式公寓）138-200604371.7西溪西溪诚诚园园2009-11-27知敬苑1-9#楼（精装电梯公寓）128-26985382997.2西溪碟园西溪碟园2009-04-255#-、6#楼（空中别墅）180-200118118100香墅香墅2009-09-199#-、10#、11#楼（花园洋房）168-2704
45、54293.3客群构成客群构成营销细分营销细分代表项目代表项目签约成交客户是哪里人？签约成交客户是哪里人？早期价格较便宜而且生活配套不足，投资客居多，后期价格逐步上涨同时区域配套逐渐成熟，私营老板、浙大教授、城西改善性置业原住民选择作为第一居所。西溪风情以全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民、投资客为主。西溪里n n 从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于从西溪风情、西溪里、和家园
46、等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源；资客也是不可忽视的重要构成来源；资客也是不可忽视的重要构成来源；资客也是不可忽视的重要构成来源；和家园排屋以全省各地私营业主、政府高级官员为主；高端公寓以城西改善性置业原住民、投资客为主。二、在售竞争个盘对
47、比研究二、在售竞争个盘对比研究1 1 1 1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有4 4 4 4个和个和个和个和3 3 3 3个项目在开发建
48、设，从个项目在开发建设，从个项目在开发建设，从个项目在开发建设，从2001200120012001年算起，西溪风情在西溪已年算起，西溪风情在西溪已年算起，西溪风情在西溪已年算起，西溪风情在西溪已开发开发开发开发10101010年，年，年，年，2009200920092009年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个10101010年年年年；2 2 2 2、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避、规划上统一体现出对地形、地势
49、、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；3 3 3 3、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身、区域大
50、盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；4 4 4 4、车辆组织和车位设置上：坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，、车辆组织和车位设置上：坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，、