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1、君信地产达拉特旗项君信地产达拉特旗项目规划分析目规划分析按事物的本来面目去认识它按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它按事物的应有面目去创造它 帕特里克帕特里克 格迪斯格迪斯迎迎 宾宾 街街 项项 目目 前前 期期 整整 合合 规规 划划 定定 位位 分分 析析实现一个城市的理想实现一个城市的理想发展商：君信置业前期整合：决策机构目目 录录一一城城市市环环境境分分析析城市概况城市气候交通环境国民经济居民收入未来地产发展方向二二市市场场研研究究分分析析项目位置基础指标地块价值住宅/商业/酒店市场分析项目市场机会三三项项目目定定位位分分析析区域定位客户特征市场定位价格定位形象定位项目定位
2、四四产产品品相相关关建建议议规划设计概念户型选择原则户型面积配比园林景观层次建筑风格建议附录/建筑案例5 5项项目目总总精精神神项目总体开发思路财务概算推广思路第一部分第一部分 城市环境分析城市环境分析城市概况城市气候交通环境国民经济居民收入未来地产发展方向城市概况城市概况达拉特位于自治区西南部，黄河中游南岸，鄂尔多斯高原北端。东西长133公里，南北宽66公里，总面积为8188平方公里。地理坐标：东经10910011045，北纬40004030。北与国家钢铁稀土基地包头市隔河相望，东南西分别与准格尔旗、东胜市、杭锦旗接壤。地处蒙中经济区，内蒙古自治区最主要的“呼和浩特包头乌海”产业带与连通我国
3、中西部的神骅铁路产业带的“T”字型结合部。旗人民政府树林召镇，是包头西安210国道和包神铁路线上的重镇，是包头通往鄂尔多斯市、陕西、山西等地的交通要道，是鄂尔多斯市的北大门。小结：属典型的温带大陆性气候，大陆度75%，干燥少雨，冬寒夏热，昼夜温差大，年均日照时数约3000小时，年均气温6.17.1C，无霜期135150天，太阳能、风能资源充裕。年均降水量240360毫米，主要集中在79月份。城市气候城市气候全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至1000米。分三大自然类区，南部属鄂尔多斯台地北端，占总面积的24%，系丘陵土石山区，土壤属栗钙土类，矿藏丰富，地势起伏较大，水土流失严重，分布有7
4、个乡镇、89个村、604个村民小组、67950口人；中部为库布其沙带，占总面积的49%，土壤属沙壤土，宜林宜牧，水土流失特别严重，分布有1个苏木、5个村（嘎查）、262个村民小组、6724口人；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区，分布有12个乡镇、138个村、673个村民小组、258461口人。鄂托克旗鄂托克前旗伊金霍洛旗乌审旗包头市呼和浩特市宁夏回族自治区石嘴山市准格尔旗杭锦旗乌兰镇山西省鄂鄂 尔尔 多多 斯斯 市市210109乌海市巴彦淖尔市N铁西区东胜区康巴什达拉特旗陜西省银川市碱柜镇在交通上处于经过包头-东胜的一线要道上
5、,铁路的中转要道,受包头/东胜区域的经济发展影响,成为连接呼/包/鄂等城市发展的纽带交通状况交通状况人口状况人口状况全旗总人口约34万多人，男性184121人，女性160014人，人口密度40.7人/平方公里。有蒙、藏、满、回、壮、达斡尔等14个少数民族，少数民族人口12872人，占全旗总人口的3.86%。是一个以蒙古族为主体、汉族占大多数的多民族杂居区。旗政府所在地树林召镇占地14.33平方公里，总人口73749人。达拉特旗辖9个镇、10个乡、1个苏木：树林召镇、白泥井镇、大树湾镇、解放滩镇、高头窑镇、耳字壕镇、中和西镇、吉格斯太镇、王爱召镇、乌兰乡、昭君坟乡、树林召乡、榆林子乡、德胜泰乡、
6、蓿亥图乡、青达门乡、盐店乡、敖包梁乡、马场壕乡、展旦召苏木。资源条件资源条件目前已发现的有煤、芒硝、石英砂、耐火粘土、泥炭、白粉球、砂金、大理石、石灰石、铁等。煤探明储量98亿吨，属长烟煤、褐煤和不粘结煤，低硫、低磷、低灰、挥发性高，发热量47006300大卡/千克，是优质动力煤。主要矿区有高头窑镇、青达门乡、耳字壕镇和敖包梁乡。年产量300万吨。芒硝矿区位于德胜泰乡、大树湾镇一带，控明储量70亿吨，远景储量100亿吨，居世界之首，含硫酸钠大于40%，品位高，质量好，含杂质少。伊化集团曾利用水溶法试采成功。石英砂主要产于敖包梁，埋藏浅，易开采，探明储量4720万吨，二氧化硅含量96%99.85
7、%,耐火度1750C，透气性850，能满足铸钢和玻璃用砂要求。粘土（陶土）产于敖包梁乡、高头窑镇等地，埋藏浅，大都裸露，属优质、软质粘土，探明储量1662万吨。泥炭（草炭）产于沿河平原，探明储量153万吨，含有机质和氮36.6%，含氯化钙45%以上，是水泥、白灰的天然原料，亦可作化工原料。国民经济国民经济/居民收入居民收入根据根据2010年工作回顾及年工作回顾及“十一五十一五”发展成就发展成就:2010年全年完成地区生产总值335.6亿元，同比增长19.7；实现财政收入40.4亿元，增长54.2（其中新口径财政收入26.9亿元，增长27.1）；完成固定资产投资165.4亿元，增长8.7；万元G
8、DP创造财政收入1203.8元，增长28.7。经济运行质量不断提高，抗风险能力明显增强，在第十届全国县域经济基本竞争力与科学发展评价中，位列中国西部百强县（市）第11位，较上年前进三个位次。城乡居民收入水平不断提高，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到21320元和8800元，分别增长15.1和11.9。全旗社会消费品零售总额达到36.6亿元，增长24；全旗金融机构各项贷款余额108.4亿元，增长18.3，存款余额71.8亿元，增长23.4。“十二五十二五”期间全旗经济社会发展的主要奋斗目标为：期间全旗经济社会发展的主要奋斗目标为：到2015年，全旗地区生产总值达到800亿元，年均
9、增长19；新口径财政收入达到80亿元，年均增长24.4；全社会固定资产投资累计完成1500亿元以上；城镇居民人均可支配收入达到50000元，年均增长18.6；农牧民人均纯收入达到20000元，年均增长17.8；全社会消费品零售总额达到100亿元，年均增长22.3；城镇登记失业率控制在2.5以下，人口出生率控制在11.5政策对房地产发展的机会：政策对房地产发展的机会：政府报告中提出:一、立足建设大城市，打造面向沿黄开发开放的现代化中心城区。紧紧抓住“呼包鄂”一体化的有利契机，把城市建设放在打造“呼包鄂”城市核心区层面上去思考、去摆布、去突破，着力完善城市功能，改造城市景观，提高城市品位，构筑背倚
10、鄂尔多斯、面向呼包二市的开发开放平台。二、全力搞活大物流，建成服务“呼包鄂”、辐射“京津冀”的无水物流港。引进知名物流企业，重点发展煤炭、化工、建材、农畜产品物流和电子商务、物联网产业。城市规划及未来发展方向城市规划及未来发展方向城市空间结构的总体格局，概括而言可归纳为“一核两轴外围组团”的圈层状组团式空间结构：“一核”指中心城区树林召镇；“两轴”指以规划中的得胜大街为横轴，以新华街为纵轴的镇内交通主轴；“外围组团”指外围三大工业园区，即三晌梁工业园区、王爱召工业园区和解放滩工业园区。以中心城区为核心，布局四层圈层区：第一层，永久性生态田园区；第二层，绕城公路以及两侧生态林带；第三层，外围的三
11、大工业园区；第四层，广阔的自然生态区,共同构成圈层状组团式空间结构。城市城市职能职能鄂尔多斯市域副中心城市，以电力、能源化学工业、农畜产品深加工和旅游业为主的富有民族特色的现代城市。城市职能职能一：蒙西电网枢纽；职能二：蒙中城镇经济区能源化工基地的主要生产基地之一和重要生产服务基地之一；职能三：呼包鄂城镇群重要的二级城市，承担区域功能转型重任；职能四：包头都市区的南部中心城市，接受包头的产业辐射；职能五：鄂尔多斯市域副中心，北部经济区核心增长极；职能六：内蒙古自治区中部旅游区的重要旅游城市。旗域人口与城镇化水平旗域总人口：2015年为40万人，2020年为43万人，远景2030年为48万人。城
12、镇化水平：2015年为53%，2020年为63，远景2030年为79%。中心城区人口规模：近期2015年总人口18万人，远期2020年总人口21.5万人。远景2030年总人口按30万人计。中心城区用地规模：2015年控制在27km2左右，2020年控制在32km2左右.。远景2030年建议控制在44km2左右。统筹包头-达拉特都市区发展建立六条公路快速交通和三条铁路交通联系，实现两市中心城区15-20分钟可达。作为包头南部中心城市，重点吸纳包头转移出来的中小制造企业，同时发展周末度假、分时度假旅游。完善鄂尔多斯与包头市级协调机制城市远期规划发展城市远期规划发展总体结构“一体两翼，四轴四片区”。
13、一体：中心城区两翼：东翼指老城和达电用地；西翼指铁路西侧新城和亿利工业园区。近期重点完善东翼功能结构，同时充分考虑城市远期发展需求，积极培育西翼。四轴：包括城市传统发展主轴、城市传统发展次轴、城市新兴发展主轴、城市新兴发展次轴。规划依托210国道形成城区发展的传统发展主轴，依托南园街建设城市传统发展次轴，依托迎宾街建设城市新兴发展主轴，在铁路以西新城地区规划新兴发展次轴四片区：依托现有老城片区和新区片区、南部工业片区，形成西部新城片区，各个片区有一定的规模，能够容纳满足组团内日常生活和工作的需要，减少片区间交通压力，各片区间要加强联系，至少应有两条以上的联系通道。强调片区的合理分工，功能和性质
14、相近的部门相对集中。城市区域规划城市区域规划组团功能组织老城片区：功能：行政中心、历史文化中心、传统商业中心。规模：规划老城片区用地规模1404.46公顷，人口规模10.9万人。新区片区：功能：交通运输中心、物流中心、居住中心。规模：规划新区片区用地规模1011.45公顷，人口规模7.9万人。新城片区：功能：科技服务中心、商业服务中心、现代商业中心、物流信息中心。规模：规划新城片区用地规模289.67公顷，人口规模2.2万人。工业片区：功能：电力基地、重工业中心、循环经济示范基地。规模：规划达电组团用地规模409.86公顷，人口规模0.5万人。随着城市的发展随着城市的发展,城市规模的加强城市规
15、模的加强,旧城的改造以及城市主轴旧城的改造以及城市主轴的改造规划的改造规划,为房地产发展注入了强劲的动力为房地产发展注入了强劲的动力,也为项目的发展提也为项目的发展提供了良好的机会供了良好的机会!第二部分第二部分 市场研究分析市场研究分析项目位置基础指标地块价值住宅/商业/酒店市场分析项目市场机会十一中五中开心乐园本本案案完美生活会馆双骏广场御芙楼美食城妇幼保健所信用社迎宾大街迎宾大街市府街市府街金金鹏鹏路路达达拉拉特特路路配套：十一中、五中，完美生活会馆，双骏广场，开心乐园，妇幼保健所，信用社及周边小型生活配套齐全。交通：达拉特路（国道210），市府街，金鹏路及迎宾大街。交通便利，配套齐全，
16、但日常交通便利，配套齐全，但日常生活比较疏散生活比较疏散项目区域位置项目区域位置 基础指标基础指标南区住宅南区住宅北区北区南区南区308.52米米355.5米米288.8米米245.3米米253米米264.5米米349.8米米225.8米米48.1米米118.7米米地块技术指标项目指标拆迁量一、占地面积232024.32166665（703户）其中1、北地块148115.9694500（420户）2、南地块83908.3672165（283户）二、住宅容积率2.2三、商业容积率3.2-3.5四、建筑密度小于等于30%项目区域位置项目处于地表节点的位置上，所以打造代表性的建筑形态是本项目研究的目
17、的，典型商务区典型高尚住宅区项目价值项目价值地理位置地理位置市府路与西园路交汇十字路口东南角项目鄂尔多斯广场开发公司开发公司鄂尔多斯控股集团和东大蒙古王集团电话物业类别物业类别住宅、商业、酒店、写字楼、公寓、公共娱乐总户数建筑类别建筑类别高层车位占地面积占地面积133000户型面积容积率容积率4.4 主力户型项目特色项目特色城市大型综合体主力客群装修状况装修状况毛坯销售情况建筑面积建筑面积585000销售率均价均价住宅起价4800物业费 住宅分析住宅分析地理位置地理位置达拉特旗林荫路与平原大街交口东南角项目领秀尚城开发公司开发公司达拉特旗领秀恒源房地产开发有限责任公司电话物业类别物业类别酒店、
18、住宅总户数建筑类别建筑类别高层、多层车位占地面积占地面积 平平米米95000户型面积建筑面积建筑面积 平平米米210000主力户型容积率容积率2.2 主力客群项目特色项目特色高品质住宅示范区销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 元元/平平米米未定物业费地理位置地理位置达拉特路与德胜大街交汇十字路口东北角项目蒙达城市广场开发公司开发公司鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司电话物业类别物业类别酒店、写字楼，会展、商业总户数建筑类别建筑类别多层、高层车位占地面积占地面积 平平米米130000户型面积建筑面积建筑面积 平平米米220000主力户型容积率容积率1.7 主力客群项目特色项目特色纯商业
19、用地销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 元元/平平米米地下8000 地上9000-19000物业费地理位置地理位置得胜路与商城路交汇十字路口西南角项目北国花苑开发公司开发公司未知电话物业类别物业类别住宅、商业、酒店总户数建筑类别建筑类别多层、小高层车位占地面积占地面积 平米平米85000户型面积建筑面积建筑面积 平米平米130000主力户型容积率容积率1.5 主力客群项目特色项目特色生态小区销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 元元/平米平米4700物业费地理位置地理位置树林召镇的东区迎宾街旁边项目东达商业广场开发公司开发公司东达蒙古王集团电话物业类别物业类别酒店、写字楼、商业、
20、公寓总户数建筑类别建筑类别高层车位占地面积占地面积 平平米米60000户型面积建筑面积建筑面积 平平米米270000主力户型容积率容积率4.5 主力客群项目特色项目特色纯商业销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 元元/平平米米未定物业费地理位置地理位置达拉特路西运输公司南项目安隆小区开发公司开发公司达拉特兴林房地产开发有限公司电话物业类别物业类别住宅总户数建筑类别建筑类别小高层、高层车位占地面积占地面积 平平米米27464.47户型面积建筑面积建筑面积 平平米米54310主力户型容积率容积率2.0 主力客群项目特色项目特色纯住宅小区销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 元元/平平米
21、米未定物业费地理位置地理位置德胜东街与新华北街交接十字路口东南处项目雅馨家园开发公司开发公司达拉特旗兴林房地产开发有限公司电话物业类别物业类别酒店、写字楼、住宅总户数建筑类别建筑类别多层、小高层、高层车位占地面积占地面积 27464.47户型面积建筑面积建筑面积 36808主力户型容积率容积率1.3 主力客群项目特色项目特色城市综合体销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 多层4000 小高层4300物业费地理位置地理位置迎宾大街南，建设路东，市府街北项目万通祥和花园开发公司开发公司达拉特万通房地产开发有限责任公司电话物业类别物业类别住宅、酒店、写字楼、公寓总户数建筑类别建筑类别小高层、高
22、层车位占地面积占地面积 47600户型面积建筑面积建筑面积 130600主力户型容积率容积率2.7 主力客群项目特色项目特色城市综合体销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 住宅4500物业费地理位置地理位置迎宾路与新华路角会十字放路口东项目新华时代商业广场开发公司开发公司泰和房地产开发公司电话物业类别物业类别酒店、写字楼、商业、住宅总户数建筑类别建筑类别多层、小高层、高层车位占地面积占地面积 70000户型面积建筑面积建筑面积 200000主力户型容积率容积率2.9 主力客群项目特色项目特色城市综合体销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 4800元物业费地理位置地理位置树林召东街，
23、长征路民族幼儿园斜对面项目世景园开发公司开发公司鄂尔多斯世景房地产开发有限公司电话物业类别物业类别商铺、公寓、5A写字楼、星级酒店总户数建筑类别建筑类别多层、高层车位占地面积占地面积 77704.2户型面积建筑面积建筑面积 107925.38主力户型容积率容积率1.4 主力客群项目特色项目特色成熟社区黄金旺铺销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 商业：18000 公寓：6000物业费地理位置地理位置新园路与西园路交汇处项目海业欣园开发公司开发公司海业房地产开发有限公司电话物业类别物业类别住宅、别墅、商业、酒店总户数建筑类别建筑类别多层、小高层、高层车位占地面积占地面积 83000户型面积
24、建筑面积建筑面积 115000主力户型容积率容积率1.4 主力客群项目特色项目特色城市综合体销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 未开盘物业费地理位置地理位置迎宾路与新华路交汇十字路口西南角项目瑞莹小区开发公司开发公司鄂尔多斯环球房地产开发有限责任公司电话物业类别物业类别写字楼、酒店、商业、住宅总户数建筑类别建筑类别高层、多层车位占地面积占地面积 60000户型面积建筑面积建筑面积 113320.2主力户型容积率容积率1.9 主力客群项目特色项目特色公园地产销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 起价4588物业费地理位置地理位置达旗新园街与西园路交汇处项目华丽家族开发公司开发公司内
25、蒙古汇金房地产有限公司电话物业类别物业类别洋房、豪宅总户数建筑类别建筑类别高层车位占地面积占地面积 30000户型面积建筑面积建筑面积 60000主力户型容积率容积率2.0 主力客群项目特色项目特色纯高层住宅社区销售情况装修状况装修状况毛坯销售率均价均价 住宅3850 商业12000物业费地理位置地理位置南绕城路与建设路角汇东北角项目景泰苑开发公司开发公司蒙子骄国际集团电话物业类别物业类别住宅总户数建筑类别建筑类别多层车位占地面积占地面积 200000户型面积建筑面积建筑面积 256000主力户型容积率容积率1.3 主力客群项目特色项目特色马兰滩项目整体规划版图比较大销售情况装修状况装修状况毛
26、坯销售率均价均价 4300物业费地理位置西园路东纬三街南项目亿成世纪家园开发公司鄂尔多斯亿成房地产开发有限公司电话5295941物业类别酒店、商业、住宅总户数516建筑类别多层车位1：0.8占地面积 46000户型面积130-140 130-140建筑面积 84260主力户型140平米两居容积率1.8 主力客群本地公务员，投资者大车司机项目特色城市综合体销售情况2009年7月开盘，已售80%装修状况毛坯销售率已售80%均价 4000物业费未定地理位置德胜大街与长胜路交口处项目龙腾华府开发公司华夏龙地产电话5298649物业类别住宅、写字楼、商业总户数258建筑类别多层、高层车位1：0.8占地面
27、积 20526户型面积130-160建筑面积 36808（26万主力户型130、160平米两居容积率2.56主力客群本地公务员，大车司机，部分投资客项目特色地段优越销售情况6月开盘，已售80%。装修状况毛坯销售率80%均价 住宅：4500物业费未定地理位置达拉特旗新园街响沙大酒店南侧项目千昊国际开发公司鄂尔多斯千昊房地产开发有限责任公司电话5290258物业类别住宅、酒店、会所、商业总户数待开盘约建筑类别高层车位1：0.8占地面积 80000户型面积130、160 130-440建筑面积 210000(总48万)主力户型130-160平米三居容积率2.6 主力客群本地公务员，投资者,大车司机项
28、目特色生态环保地产销售情况项目未开盘，咨询阶段。装修状况毛坯销售率未售均价 预计4380物业费未定地理位置德胜街路南 五中对面项目锦绣华庭开发公司内蒙古正鑫置业电话52959265295926物业类别住宅、商业、酒店总户数328建筑类别多层、小高层、高层车位1：0.8占地面积 40000户型面积建筑面积 78000(总建筑面积48万平米)主力户型110平米两居容积率2.32 主力客群本地公务员，投资者大车司机项目特色城市综合体销售情况一期9栋多层，3月开盘，已售90%，二期2011年4月开盘。装修状况毛坯销售率已售90%均价 4200物业费未定 市场总结市场总结通过对达期市场的初步调研，以及项
29、目周边其它项目的了解，对市场销售状况以及产品销售对比有以下了解：09年下半年：区域其它项目100平米以下销售力旺盛（如嘉苑汇江部分）大部分项目120平米以上大户型相对滞销（如东方雅苑、时代尚雅）。典型项目如海业家园大户型销售良好。达旗房地产住宅市场发展相对不成熟，项目客群层次定位以及产品细分不明确，高品质的住宅不多。10年5月份以来市场逐步好转，居住需求成为购房的主要，大户型销售旺盛，市场需求旺盛！经过统计分析，达拉特旗在售项目中20万平方米以上的项目总面积达到了近300万平方米，所占比例98%，30万平方米以上的占72%，可以认为达旗进入大盘时代达旗进入大盘时代 样本楼盘中，销售价格4000
30、-50004000-5000的占72.19%，品质好的楼盘，且市场接受程度非常高，销售去化速度极快。小高层、高层楼盘在市场上相继出现，有一定的抗性，但将会成为市场的主流。通过对以上销售良好的楼盘的分析：2010年销售良好的达到30006000平米平米/月月1北国商城2流行前线3北国购物广场4达拉特购物中心5腾达商业街6腾达家电城7旭科家电城8荣兴建材城9华龙家居10泰升家具城11日泽汽车城12富通汽贸城13百阳建材市场14四季青农贸市场 商业分析商业分析达旗商场北国购物广场达旗商场北国商城达旗商场腾达商城达旗家装建材市场本案位置达拉特路与锡尼街交汇处西北角开业时间2009年底开发商鄂尔多斯市黑
31、胡子房地产开发公司建筑面积约56000平米层数4层（无地下）层高3.5-4米得房率60%-65%停车位路面停车主力店大型超市，规模约7000平米处置方式全部散售达拉特旗典型商业分析达拉特旗典型商业分析预计为餐饮娱乐女装、配饰男士服装、童装、鞋、内衣文胸、饰品、时尚包类珠宝首饰、化妆品、电器、箱包、健身、婚纱、工艺品、花卉、钟表眼镜2F1F3F4F该项目首层布置承租能力强，对沿街面要求比较高的珠宝、化妆品类。项目四层预计安排餐饮娱乐等消费型商家，以便将消费人群吸引到较高楼层。该项目在整体规划方面有较大提该项目在整体规划方面有较大提升，但业态布置上较为升，但业态布置上较为低档和杂乱低档和杂乱。从商
32、业平面布局来看，其内部空间安排较为拥挤，商业过道狭窄，商业使用率高，对购物环境有负面影响。商业单层面积约14000平米，但内部缺乏消费者休憩或停留场所的设计，不利于吸引消费者长期驻留。该项目该项目购物环境差购物环境差，铺位安排拥，铺位安排拥挤，容易让消费者产生疲劳感，无挤，容易让消费者产生疲劳感，无法将其长期留在商场内部。法将其长期留在商场内部。商业布局商业布局项目评价项目评价l地理位置优越、展示性好l达旗目前单体商业规模最大的项目，有助于规模效应的发挥，扩大辐射力l业态构成丰富，包括超市、服装和餐饮娱乐，消费类型多元化，对人群的吸纳能力强。l引入有影响力的主力店，通过主力店带动整l体商业的经
33、营。l项目为“大盒子”的商业楼形式，单层面积大，内部分割成若干个铺位销售，造成大量铺位靠内，临街面少，不利于招商和运营。l商业定位不清晰，项目内部投资者意见不统一，造成开业日期一拖再拖，对项目的市场形象/口碑造成不利影响。l不同位置店铺（临主路和不临主路）租金差异很大，且不临主要道路的铺位l招商困难，开发商未对商业定位做统一规划不利于商业长期经营优势优势商业前期规划应有商业前期规划应有统一的思路；统一的思路；销售型商业规划时应尽量销售型商业规划时应尽量增加临街面增加临街面，保证商铺的，保证商铺的“均好性均好性”，在，在展示面不佳的位置可通过展示面不佳的位置可通过引入主力店引入主力店的形式带动氛
34、围提升的形式带动氛围提升劣势劣势启示启示序号项目开业时间规模（平米）产品类型1北国商城199932600室内大棚式批发市场2腾达商城200615000-20000多栋商业楼，有电器城、商场、超市、购物街、餐饮和KTV3达旗购物中心2008年底10000集中商业楼，地上二层4北国购物广场商业街2009年初不详底商/商业街5金色世家购物城2009.82500-3000集中商业楼，地上三层 6北国购物广场2009年底56000集中商业楼，地上四层7兴达美食城2009年底不详底商/商业街从达旗供应的项目特点来看，还没有出现真正意义上的购物中心或百货；2006年以前，北国商场作为大型的批发市场几乎垄断了
35、当地的商业市场；随着城市建设步伐的加快，未来将有不少新的商业项目入市，商业市场竞争将逐渐加剧。供应特点供应特点商业类型代表项目产品主要特征经营商品类型品牌日常购物（珠宝、首饰、服装服饰等）生活便利消费餐饮娱乐消费集中商业北国购物广场商业楼设计，地上3-4层。中央空调。扶梯：达旗购物中心（共2层）有上下各一部。金色世家（共3层）没有扶梯。铺位面积20-40平米。层高3.5-4米。丰富一般较少基本上都是当地品牌，少数几个国内知名品牌达旗购物中心金色世家腾达商城商业街锡尼街购物环境差别较大，新建成的商业街店铺设计新颖，有集中空调配置。单层或是1+2层。单店面积60-150平米。丰富无较少国内知名品牌
36、，如劲霸、海澜之家、老人头、李宁、周大生等北国购物广场商业街批发市场北国商城大棚大集市。铺位面积9-16平米。丰富无无没有品牌达旗主要商场在服装、珠宝首饰等日常购物类商业方面发展较好，但生活便利、餐饮娱乐类消费发展则有明显的空白。商品品牌方面以在国内二、三线城市较为知名的品牌为主，品牌数量十分有限。资料来源：尚达信市场部达拉特旗商业模式研究达拉特旗商业模式研究品牌分析品牌分析位置项目状况售价（元/平米）销售率达旗购物中心底层临街2008年底开业10000100%北国购物广场2009年底开业首层：20000-25000；三层6700首层至少三层：100%。四层持有。锡尼街南侧底商2010年初开业
37、20000左右100%燕东城时尚金街道2010年临街：均价14500；内街：650090%-100%十一中商铺2010年3月150001800090%以上从目前在售商业价格来看，首层临街店铺售价可达20000-25000元/平米，售价高，销售情况好。不临街或楼层较高的店铺售价仅为首层临街店铺的30%-40%。提醒本案在设计上应该充分利用临街面充分利用临街面。达拉特旗商业模式研究达拉特旗商业模式研究销售情况销售情况目前，树林召镇大型购物商城比较欠缺，只有北国购物广场、北国商城、流行前线、腾达购物广场、达拉特购物中心共5个购物商城，然而，从现场的购物情况来看，人流量却不大，商场业态不能绝对吸引顾客
38、。购物中心档次低，称不上百货，需要进一部升级！商业街比较发达，业态分布比较集中，但主题性商街比较少，顾客对商铺投资旺盛，吸引60%以上客户，是当地商业的重要业态之一。专业市场规模比较小，如电子，数码等相对不集中；娱乐、餐饮比较发达：家装建材门店比较大多为个体独立经营，大多规模不超过10000平米，但众多的家装建材门店侧面反映出了近几年达拉特旗房地产市场的兴起。商业小结商业小结1宴嘉大酒店2百元宾馆3祥和宾馆4元泰恒酒店5星旺大酒店6东达假日酒店7金帝快捷酒店8远鑫大酒店9天义大酒楼10誉藤商务酒店11金珠商务酒店12蓝宝商务酒店13速8酒店14如家宾馆15鼎鼎宾宴楼16君悦宾馆17德瑞大酒店1
39、8凯利源宾馆19嘉兴商务酒店20同舟商务酒店21晨鑫如宾馆22东杨宾馆23福鑫宾馆24凯信宾馆25隆德新大酒店26蒙达大酒店27尚华大酒店28神虎大酒店29昇泰大酒店30天隆商务酒店31泰鸿园酒店32盛阳楼宾馆33宇恒商务酒店34亿达宾馆35旭辉大酒店酒店分析酒店分析酒店效果图达拉特旗酒店汇总表达拉特旗酒店汇总表2011-12011-1酒店名称地址星级客房数入住成交价入住率配套标间套间宴嘉大酒店市府路与西园路十字路口交接口西北角33998128100%餐饮百元宾馆树林召西街与西园路交汇十字路口往西100米3898128100%祥和宾馆树林召西街与西园路交汇十字路口往西200米561281381
40、00%元泰恒酒店火车站往南150米3811012070%星旺大酒店火车站往南200米408820070%东达假日酒店树林召西街与西园路交汇十字路口西南角420020060090%金帝快捷酒店达拉特路与树林召西街交汇十字路口东南角808812865%远鑫大酒店树林召东街与太兴路交汇十字路口西南角6815044880%天义大酒楼西尼路与建设路交汇十字路口东北角4015818880%餐饮誉藤商务酒店西尼路与金鹏路角会十字路口往东300米6815860860%金珠商务酒店南园路与达拉特路交汇十字路口往南300米5015818855%达拉特旗酒店汇总表达拉特旗酒店汇总表2011-12011-1酒店名称地
41、址星级客房数入住成交价入住率配套标间套间蓝宝商务酒店平原路与金鹏路交汇十字路口西北角313813818870%速8酒店西园路与市府街交汇处西南角106188218100%餐饮如家宾馆金鹏路火车站广场南 6213980%鼎鼎宾宴楼达旗达拉特路黑胡子商城北200米36138228100%餐饮晶晶宴会城210国道华宇食品厂路口48128188100%餐饮百圆宾馆树西街与西园路交汇处西100米路南38128/80%君悦宾馆树西街与西园路交汇处西100米路北4811022060%祥和宾馆树西街与西园路交汇处西200米路南56128/德瑞大酒店迎宾大街与金鹏路交汇处西南角415224849850%餐饮凯利
42、源宾馆市府路与林荫路交汇处28108/40%餐饮酒店总结达拉特的酒店也比较发达，但高档酒店的数量偏少，在酒店的管理上普遍存在问题，如本土化管理严重影响入住率等问题，成为制约发展的主要因数，正规管理的酒店品牌效应好，入住率相对提高。从整体来看，酒店存在一定的饱和，但经济型酒店普遍受欢迎，从某种程度来看，功能配套与服务品牌的提升成为达旗酒店的市场空缺！市场小结/项目市场机会参考住宅：住宅：10年5月份以来市场逐步好转，居住需求成为购房的主要，大户型销售旺盛，市场需求旺盛！10年销售达到30006000平米平米/月月商务：商务：从达期现在的办公商务需求来看，存在较大的需求空间，但达期现有的高档成品商
43、务楼很少，10年出现的SOHO等新型业态，成为市场新品；项目所在区域的办公需求与市场需求成为规划设计的关键！（嘉信售楼部数据反馈）商业：商业：商场欠缺规模档次与品牌，商业街比较发达，业态分布比较集中，但主题性商街比较少，顾客对商铺投资旺盛，吸引60%以上客户，是当地商业的重要业态之一。酒店：酒店：特色功能与品牌的提升成为达旗酒店的市场空缺！第三部分第三部分 项目定位分析项目定位分析项目SWOT分析客户特征区域定位价格定位市场定位形象定位项目定位/功能分区劣势、威胁策略（W、T）劣势、机会策略（W、O）劣势（W）优势、威胁策略（S、T）优势、机会策略（S、O）优势（S）威胁（T）机会（O）大盘双
44、地块规划 有利于项目发展迎宾与达拉干道交通、通达性好周边人居环境成熟,认可度高教育配套优势突显地块比较规整目前项目处于拆迁阶段,前期形象欠缺地块处于新旧区交汇处,未来规划产生 一定难度周边缺少高档次住宅与商业配套,使项 目缺少参照对象政府的硬性规划规定,使项目规划缺少灵性地块1东北角酒店给项目规划造成难度市场对住宅以及商务办公的需求城市优化、拆迁改造造成刚性需求区域具备商务与居住的双重选择功能旁边中学成为项目可以利用的资源项目的高形象支持提升项目的档次市场上出现的高档次产品为项目的机会来自于拆迁以及未来市场不确定的威胁商业的可行性威胁政策等对项目未来销售的影响塑造高档次住宅楼盘成为必要突出城市
45、、区位、产品三重价值做教育文化地产增加产品含量建筑商住两用公寓成为必要差异化、典型化产品路线，引导市 场消费早立项、早拆迁、早开发、早上市占据市场先机,以利抗险精确的定位,精准的户型以及产品设计成为关键加强项目整体策划与营销能力，塑 造高档楼盘形象。加强项目优势宣传，规避劣势。整合有利资源，突出主干道区位典 型化原则以项目档次品牌提升企业品牌有效的客群定位与市场 产品内部分析产品内部分析外部环境分析外部环境分析项目SWOT分析客户群层次客户群层次小康阶层小康阶层顶峰势力阶层顶峰势力阶层行政管理阶层行政管理阶层富裕阶层富裕阶层中产阶层上层中产阶层上层中产阶层中下层中产阶层中下层客群定位客群定位势
46、力客户财富阶层基本背景基本背景大型私营企业老总、大型煤矿主、房地产老板，地下钱庄组织者等经济实力经济实力达旗最富有的人，代表着整个城市产业和财富的积聚方向居住现状居住现状多次置业，除市内居住需要外，对居住环境以及置业向往档次等要求较高行为特征行为特征视野广阔，具备优质资产判断力；极强占有欲，行为强势，对于优质高端产品具有持续的购买能力及购买欲望置业特征置业特征追求“唯一”性产品，如好的地段、好的产品、好的园林环境以及完善的配套户型以130280为主，以休闲、会客、朋友聚会居住为主，3室、4室、5室，强调客厅以及休闲功能38503850岁为主力购买人群岁为主力购买人群高端客户权力阶层基本背景基本
47、背景政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等经济实力经济实力权利人群，收入颇丰，居住现状居住现状有多处物业，以满足现有居住需求以及生活优越感行为特征行为特征爱面子，追求身份标签，十分关注消费品的外形和品牌置业特征置业特征追求形象高尚、高档的产品、大尺度户型户型以140180为主，以休闲、会客、朋友聚会居住为主，3室、4室、强调客厅以及休闲功能35453545岁为主力购买人群岁为主力购买人群高尚客户新富阶层基本背景基本背景企事业单位中等管理层、生意人、教师、文体等高文化人经济实力经济实力年收入20万以上，收入稳定，有一定积蓄居住现状居住现状他们换房或者购置新房行为特征行为特征本项目的主要面对客
48、群以及拉动人群，城市普通主流人群的引领者置业特征置业特征明星项目的小户型购买者；对项目主力客群的财富等级十分看重，同时关注项目的投资价值户型以100140为主，30383038岁为主力购买人群岁为主力购买人群投资客户新富阶层基本背景基本背景其它拆迁户来本项目购买,大车司机,中青年投资以及结婚需求经济实力经济实力年收入10万以上，收入稳定，有一定积蓄居住现状居住现状他们换房或者购置新房行为特征行为特征财富人群的入门级成员和跟随型成员；置业特征置业特征明星项目的小户型购买者；对项目主力客群的财富等级十分看重，同时关注项目的投资价值户型以80110为主，2535 2535岁为主力购买人群岁为主力购买
49、人群区域定位迎宾路：城市规划改造的主轴达拉特路：交通主干道区域：根据政府规定的城市功能以及项目所处的交通主干道环境迎宾路西：市十一中迎宾路东：会所以及未来商务广场所以项目应该满足以下功能：典型高挡以及高尚住宅区典型商务区满足休闲娱乐、商务办公抵档商务金融、酒店、商场购物以及区域生活配套典型高档以及高尚住宅区典型高档以及高尚住宅区一站式商务商业配套综合体一站式商务商业配套综合体通过区域其它产品的对比：住宅：均价4300商务：均价6000商业：均价12000（3层）价格定位从价格以及其它来看,项目将是一处中高档物业。项目项目档次档次高端高端中端中端低端低端项目价值项目价值本案本案城市价值区位价值品
50、牌价值产品价值引领城镇地产文化居住方向达旗高端住宅城镇人居样板 市场定位市场定位 包包头达拉特旗达拉特旗东胜 首席首席 互互动式式商商务综合体合体.高知本菁英聚居地高知本菁英聚居地沟通式人文建筑沟通式人文建筑形象定位形象定位形象主形象主题定位延展于两个方向定位延展于两个方向以酒店服以酒店服务、优越品越品质、商、商务交流交流为功能功能满足的定位：足的定位：高知本酒店式会所公寓高知本酒店式会所公寓 以休以休闲舒适，身份交流，人文智慧舒适，身份交流，人文智慧为核心功能核心功能满足的定位：足的定位：高知本人文互高知本人文互动聚居地聚居地功能设计分区功能设计分区商务商业区商务商业区办公办公酒店商场酒店商