风机的保养规程.docx

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1、 风机的保养规程_风机购销合同 水泵定期保养规程 水泵定期保养规程1.0目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2.0适用范围全部大厦安装的生活水泵，消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、空调水泵。3.0职责由治理处修理人员负责水泵定期保养。4.0内容4.1生活水泵和空调水泵每周进展一次日常检查保养，每半年进展一次全面保养。4.2消防水泵和喷洒泵每一个月、补压泵每二月进展一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进展一次全面保养。4.3排污泵、潜水泵每半年进展一次全面保养。4.4水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保

2、养。4.5泵体的保养4.5.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观干净、油漆完好。4.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。4.5.3检查盘根密封状况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。4.5.4联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进展清或更换。4.6电机的保养4.6.1外观检查应干净，铭牌完好，接地线连接良好。4.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。4.6.3电机接线盒内三相导线及连接片

3、应坚固严密。4.7相关阀门、管道及附件的保养4.7.1各个阀门的开关应敏捷牢靠，内外无渗漏。4.7.2单向阀动作应敏捷，阀体内外无漏水。4.7.3压力表指示精确，表盘清楚。4.7.4管道及各附件外表干净美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。4.7.5点动推断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4.8掌握柜的保养4.8.1断开掌握柜总电源，检查各转换开关，启动、停顿按钮动作应敏捷牢靠。4.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.8.3清洁掌握柜内外灰尘。4.8.4合上总电源，检查电源指示应正常。4.9保养完毕起动水泵，观看电流表、指示灯指示是否正

4、常。4.10观看水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，掌握柜各电器无不良噪音。5.0主要水泵保养工程5.1SB单吸清水离心泵保养工程及要求见表序号维护工程操作要求及技术要求1检查填料函本泵采纳填料函密封时，必需留意填料的松紧，太松漏水太多影响性能，在正常时，漏水量应在每分60滴左右，滴水为正常，四周溅水就不正常2检查机械密封本泵在采纳机械密封时，切忌断水状况下运转，调试时也只可作瞬间点动，该机械装置在正常运转时会有少量滴水从挡水圈前流出，当漏水量较多时，应检查磨擦环，检修或更换该机械密封正常状况下寿命为8000小时，一般不必整套更换只要调换动环和静环这一对磨擦环即可3润滑轴承本泵采

5、纳进口SKF系列轴承半封闭型，出厂时已加高温润滑脂，可连续运行2年以后，以后每年需加润滑脂一次4检查叶轮清理异物如遇特别状况，水泵叶轮损坏或轧入异物，需检查清理，则需拆下轴承体和尾盖，向后面拉出轴和叶轮，泵体及进出水接收不必拆动5检查易损件泵的主要易损件包括弹性联轴器，机械密封，动静环，O型橡胶卷，轴承，叶轮螺母，填料压板等，维保时应留意认真检查，如损坏应准时更换1.质量记录表格公共设施设备修理保养验证记录表供配电设备修理保养规程 供配电设备修理保养规程 供配电设备（设施）修理保养规程1.0目的准时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2.0适用范围适用于高压配电设备，低压配电设备，

6、变压器及附属设备的修理保养工作。3.0职责3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的修理保养，修理电工予以协作。3.2供配电负责人负责对修理保养工作进展指导、监视及外委修理的协调工作。3.3公司设备部负责委外修理合同确实定、安排。4.0工作程序4.1供配电修理保养工作程序4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责修理保养，修理电工予以协作，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排规划表，并按运行状况制订中修、大修规划。4.1.3修理保养过程中应遵守安全操作程序、停电治理工作程序。4.1.4值班电工按设备全

7、年维保工作安排规划表的要求进展修理保养，并将修理保养状况记录于保养记录表、设备修理记录，零部件更换及大修状况同时记录于设备登记卡。4.1.5供配电设备故障修理一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障缘由、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。4.1.6但凡夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严峻后果的供配电故障，可以由早班值班工进展修理。4.1.7供配电负责人供应工作指导及检查监视。 给排水设备（设施）的修理保养规程 给排水设备（设施）的修理保养规程 给排水设备（设施）的修理保养规程1.0目的准时处理给排水设备故障，确保设备性能。2.0适用范围大厦内给排水公

8、共设备的修理保养工作。3.0职责3.1给排水修理工负责给排水设备（设施）的修理保养，日常巡检路线及内容由治理处依据设备详细状况另行制定规程。3.2设备部机电主管负责修理保养工作指导、检查监视。3.3公司设备部负责委外修理合同确实定、安排。4.0工程规程4.1给排水设备修理保养工作程序。4.1.1给排水修理工负责给排水设备的修理保养，重大修理外委修理。4.1.2机电主管每年12月制定下年度的设备全年维保工作安排规划表，并按运行状况安排规划的详细实施。4.1.3给排水修理工按保养规划表的要求，将修理状况记录于修理记录表，零配件的更换及大修同时记录于设备登记卡上。4.1.4给排水设备故障的处理一般不

9、超过8小时。4.1.5凡夜间发生的不会产生严峻后果的给排水设备故障由早班修理工进展修理。4.1.6机电主管供应工作指导及检查监视。4.1.7需停水进展修理保养时，遵守停水治理工作程序执行。4.2给排水设备故障一般处理程序4.2.1供水泵消失故障时，值班工应立刻启用备用泵，然后马上通知修理工准时修理。4.2.2排污泵消失故障，首先检查故障缘由，如是掌握回路消失故障，检查排解，如是水泵故障，先调换另一台水泵，再检修出故障水泵。4.2.3供水管网消失故障，发生泄漏等影响正常供水，值班工马上关闭总阀，并通知抢修。4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅，应马上进展疏通，并报告班长、主管至现场指导处

10、理。5.0相关文件5.1水泵定期保养规程5.2排水及生活污水装置保养规程6.0质量记录表格6.1公共设备委外修理申请表6.2设备全年维保工作安排规划表6.3设备登记卡6.4停供通知单6.5内部工作事宜联系单6.6公共设施设备修理保养验证记录表 中心空调修理保养标准作业规程 中心空调修理保养标准作业规程 1.0目的 标准中心空调修理保养工作，确保中心空调各项性能完好。 2.0适用范围 适用于物业治理公司辖区内各类中心空调的修理保养。 3.0职责 3.1主管经理负责审核中心空调修理保养年度规划并检查该规划的执行状况。 3.2设备部主管负责组织制定中心空调修理保养年度规划并组织、监视该规划的实施。

11、3.3设备部制冷技工详细负责中心空调的修理保养。 3.4公共事务部负责向有关用户通知停用中心空调的状况。 4.0程序要点 4.1中心空调修理保养年度规划的制定。 4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起讨论、制定中心空调修理保养年度规划并上报公司审批。 4.1.2制定中心空调修理保养年度规划的原则： a)中心空调使用的频度； b)中心空调运行状况(故障隐患)； c)合理的时间(避开节假日、特别活动日等)。 4.1.3中心空调修理保养年度规划应包括如下内容： a)修理保养工程及内容； b)详细实施修理保养的时间； c)估计费用； d)备品、备件规划。 4.2对中心空调进展修

12、理保养时应按中心空调修理保养年度规划进展。 4.3制冷技工负责中心空调的日常修理保养、中心空调的大型修理及pC中心处理器的故障处理由外委完成。 4.4冷却塔修理保养：制冷技工每半年对冷却塔进展一次清洁、保养。 4.4.1用500摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M,否则应枯燥处理电机线圈，枯燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。 4.4.2检查电机、风扇是否转动敏捷，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有特别磨擦声则应更换同型号规格的轴承。 4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴协作是否松动，如是则应

13、整修。 4.4.4检查布水器是否布水匀称，否则应清洁管道及喷嘴。 4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。 4.4.6检查补水浮球阀是否动作牢靠，否则应修复(不定期)。 4.4.7拧紧全部紧固件。 4.4.8清洁整个冷却塔外表。 4.5风机盘管修理保养：制冷技工每隔半年对风机盘进展一次清洁、保养。 4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排解盘管内的空气(不定期)。 4.5.2检查风机是否转动敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有特别摩擦响声则应更换风机轴承。 4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5M,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则

14、应更换同规格电容；检查各接线头是否坚固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。 4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)去除盘管内壁的水垢。 4.5.6拧紧全部紧固件。 4.5.7清洁风机盘管外壳。 4.6冷凝器、蒸发器修理保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进展一次清洁、保养。 4.6.1柜式蒸发器修理保养： a)每周清洗一次空气过滤网； b)清洁蒸发器散热片； c)清洁接水盘。 4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器修理保养(去除污垢)： a)配制10的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)； b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液

15、，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时； c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最终再用清水冲洗3次以上； d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委修理；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组修理保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进展一次清洁、保养。 4.7.1电动机修理保养： a)用500摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M,以上，否则应进展枯燥处理或修复； b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承； c)检查电动机

16、风叶有无擦壳 中心空调修理保养标准作业规程第2页 现象，如有则应修整处理。 4.7.2水泵修理保养： a)转动水泵轴，观看是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵； b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。 4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 4.7.4清洗水泵过滤网。 4.7.5拧紧水泵机组全部紧固螺栓。 4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严峻，则应重新油漆一遍。 4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进展一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处

17、是否有大量的凝聚水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 4.9阀类修理保养：制冷技工每半年对阀类进展一次保养。 4.9.1克制阀与调整阀的修理保养： a)检查是否泄漏，如是则应加压填料； b)检查阀门开闭是否敏捷，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； c)如阀门裂开或开闭失效，则应更换同规格阀门； d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 4.9.2电磁调整阀、压差调整阀修理保养： a)枯燥过滤器：检查枯燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的枯燥过滤器； b)电磁调整阀、压差调整阀： 通断电检查电磁调整阀、压差调整阀是否动作牢靠，如有问题则更换同规格电磁调整阀，压差调整阀； 对压差

18、调整阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。 4.10检测、掌握局部修理保养：制冷技工每半年对检测、掌握局部进展一次保养。 4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)修理保养： a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换； b)送检温度计、压力表合格前方可再使用； c)检测传感器参数是否正常并做模拟试验，对于不合格的传感器应拆换； d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 4.10.2掌握局部修理保养： a)清洁掌握柜内外的灰尘、脏物； b)检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换； c)沟通接触器修理保养： 去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 去除触头外表及四

19、周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严峻则应更换同规格沟通接触器； 清洁铁芯上的灰尘及脏物； 拧紧全部紧固螺栓。 d)热继电器修理保养： 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 e)自动空气开头修理保养： 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理； 去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； 去除触头外表上的小金属颗粒(不要修锉)。 f)信号灯、指示仪表修理保养： 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； 检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作

20、适当调整，调整后偏差仍较大应更换。 g)中间继电器、信号继电器修理保养：对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检查二者的动作是否牢靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器； h)pC中心处理器、印刷线路板如消失问题，则申请外委修理。 4.11压缩机修理保养：制冷技工每年对压缩机进展一次检测、保养。 4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观看镜的1/2位置，则应查明漏油缘由并排解故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。 4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。 4.11.3详细检查压缩机如下参数： a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5M以上)

21、； b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相根本平衡)； c)压缩机油压(正常1015kgf/Cm2)； d)压缩机外壳温度(正常85以下)； e)吸气压力(正常值4.95.4kgf/cm2)； f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)； g)检查压缩机是否有特别的噪音或振动； h)检查压缩机是否有特别的气味。 通过上述检查综合推断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委修理)。 4.11.4拧紧全部紧固件并清洁压缩机。 4.12中心空调修理保养的时间规划不允许超过8小时，如必需超过8小时，则应由主管填写申请延时修理保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意前方可延时。 4.13对于规划中未

22、列出的修理保养工作，应由设备部主管尽快补充至规划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。 4.14中心空调因修理保养等缘由需停用时，应由设备部主管填写停用申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中心空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。 5.0记录 相关支持文件 给排水设备设施修理保养标准作业规程 给排水设备设施修理保养标准作业规程 1.0目的 标准给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。 2.0适用范围 适用于物业治理公司辖区内给排水设备设施(含消防供

23、水机组)的修理保养。 3.0职责 3.1主管经理负责审核给排水设备设施修理保养年度规划并检查该规划的执行状况。 3.2设备部主管负责组织制定给排水设备设施修理保养年度规划并组织、监视该规划的实施。 3.3水泵房组长/治理员详细负责实施给排水设备设施的修理保养。 3.4公共事务部负责向有关用户通知停水的状况。 4.0程序要点 4.1给排水设备设施修理保养年度规划的制定。 4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/治理员一起讨论、制定给排水设备设施修理保养年度规划并上报公司审批。 4.1.2制定给排水设备设施修理保养年度规划的原则： a)给排水设备设施使用的频度； b)给排水设

24、备设施运行状况(故障隐患)； c)合理的时间(避开节假日、特别活动日等)。 4.1.3给排水设备设施修理保养年度规划应包括如下内容： a)修理保养工程及内容； b)备品、备件规划； c)详细实施修理保养的时间； d)估计费用。 4.2水泵房治理员对给排水设备设施进展修理保养时，应按给排水设备设施修理保养年度规划进展。 4.3小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及掌握柜内变频器、pC中心处理器的修理保养由外委完成，其余修理保养由水泵房治理员负责。 4.4水泵机组修理保养。水泵房治理员每年的4月、10月份应对小区内全部水泵机组进展一次清洁、保养。 4.4.1电动机修理

25、保养： a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复； b)检查电动机轴承有无阻滞或特别声响，如有则应更换同型号规格轴承； c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； d)清洁电动机外壳； e)检查电动机是否脱漆严峻，如脱漆严峻则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 4.4.2水泵修理保养： a)检查水泵轴承是否敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有特别磨擦声响，则应更换同型号规格轴承； b)转动水泵轴，假如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；假如轴键槽损坏严峻，则应更换同规格水泵轴； c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根； d)清洁水

26、泵外表； e)如水泵脱漆或锈蚀严峻，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。 4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。 4.5掌握柜修理保养。水泵房治理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的掌握柜进展一次清洁、保养。 4.5.1用压缩空气、洁净干抹布清洁柜内全部元器件，清洁掌握柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物； 4.5.2检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换； 4.5.3检查柜内全部线头的号码管是否清楚，是否有脱落现象，如是则应整改； 4.5.4沟通接触器修理保养： a)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； b)

27、去除触头外表及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换； c)清洁铁芯上的油污及脏物； d)检查复位调簧状况； e)拧紧全部紧固件。 4.5.5自耦减压启动器修理保养： a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于05MI，否则应进展枯燥处理； b)外壳应牢靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 4.5.6热继电器修理保养： a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换； b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 4.5.7自动空气开关修理保养： a)用500摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOM，否则应

28、烘干处理； b)去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩裂开则应更换； c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动局部与灭弧室的零头 给排水设备设施修理保养标准作业规程第2页 应无卡住现象； d)检查触头外表是否有小的金属颗粒，如有则应将其去除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 4.5.8中间继电器、信号继电器修理保养： a)对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否牢靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 4.5.9信号灯、指示仪表修理保养： a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换一样规格的小灯泡； b)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作

29、适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 4.5.10远传压力表修理保养： a)检查表内是否有积水，如有则应枯燥处理； b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严峻则应重新焊接； c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位掌握器修理保养。 4.6.1闸阀修理保养： a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油； c)对闸阀阀杆加黄油润滑； d)对锈蚀严峻的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 4.6.2止回阀修理保养： a)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； b)检

30、查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严峻则应处理后重新油漆。 4.6.3浮球阀修理保养： a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直； c)检查浮球阀连杆插销是否磨损严峻，如磨损严峻则应更换。 4.6.4液位掌握器修理保养： a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； b)去除压力室内污物，疏通掌握水道； c)检查掌握杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； d)紧固全部螺母。 4.7潜水泵或排污泵修理保养。 4.7.1用500摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M以上，否则应拆开

31、潜水泵或排污泵，对线圈进展烘干处理。 4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 4.7.3检查轴承磨损状况，如转动时有明显的特别声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。 4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严峻则应在外表处理后重新油漆一遍。 4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否坚固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的全部螺母。 4.8明装给排水管修理保养(每年10月进展一次)。 4.8.1检查支持托架是否坚固，否则应加强。 4.8.2检查流向标示是否鲜亮醒目，否则应整改。 4.8.3检查爱护漆是否完好，如脱漆较严峻则应重新油漆一遍。 4.8.4检查各连接处是否

32、有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。 4.9每次给排水设备设施的修理保养时间规划不允许超过8小时，如必需超过8小时，则应由设备部主管填写申请延时修理保养表经主管经理批准前方可延时。 4.10对于规划中未列出的修理保养工作，应由设备部主管尽快补充至规划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。 4.11水泵房治理员应将上述修理保养工作清楚、完整、标准地记录在修理保养记录表内，并于每次修理保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。 4.12停水治理。给排水设备设施因修理保养等缘由需要停水时，应由设备部主管填写停申请

33、表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特别状况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。 5.0记录 6.0相关支持文件 空调设备的保养规定 空调设备的保养规定 空调设备的保养规定1.0目的确保系统安全正常地工作，保障空调设备具有良好的性能。2.0适用范围公司治理的大厦空调设备，包括空调主机、冷却水塔、冷却水泵、全部管线、阀门。3.0职责3.1治理处机电主管制定保养规划报公司设备部审批。3.2空调工负责保养。3.3治理处机电主管负责现场督导。3.4遇需停机保养时，应事先发出停供通知单，尽量削减对业主（住户）的影响。4.0内容4.1月保养:4.1

34、.1水系统的保养：4.1.1.1检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；4.1.1.2清洗冷却水塔、塔盘；4.1.1.3清洗冷却水管上的过滤器；4.1.1.4在冷却水系统中参加缓蚀剂；（委外进展。）4.1.1.5检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；4.1.1.6检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的外表。4.1.2盘管风机的保养：4.1.2.1清洁过滤网，风机传动部位注油，检查电动调整阀和温控开关。4.1.3水泵保养：见水泵定期保养规程。4.2半年保养：4.2.1主机保养：主机由外委厂家每半年全面保养一次，治理处空调工和机电主管检查合格后在保养记录上签字。4.2.2辅机的保养：4.2

35、.2.1冷冻泵、冷却水泵保养见水泵定期保养规程。4.2.2.2掌握柜保养见低压配电柜掌握柜保养规程。4.2.2.3电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。4.2.3冷却塔：4.2.3.1风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，刮塔壁。4.2.3.2齿轮箱油位检查、补油，皮带及皮带轮检查，轴承温升检查并补加润滑油。4.2.3.3布水器转动状况检查。4.2.3.4塔盘、塔体倾斜校正。4.2.4管道系统：4.2.4.1阀门漏水检修，保温层修补。4.2.4.2冷却水管道加药除垢、除水藻。4.2.4.3冷水管道加药除水垢。4.2.4.4外表去锈油漆。5.0中心空调及附属设备的年保养维护要求及表格5.1冷冻机运行正

36、常，掌握系统灵敏、安全，对设备进展内部清洁，润滑，局部解体检查修理委外进展；5.2变风量空调器各部位清洁，保持畅通、严密，保温良好；5.3各种泵体运转正常，无泄漏；5.4电气掌握设备箱内无积灰，各种电器装置固定坚固，绝缘性能好，无爬痕、碳化现象，且操作灵敏；5.5各种阀门开关自如；5.6冷却塔维保后次年能正常运行；5.7分水器、集水器压力表以及温度计计量精确；5.8膨胀水箱水质洁净，箱体无积垢；5.9年保养工程及要求（表）名称序号维护工程操作要点及技术要求冷却塔1检查减速机皮带减速机内的皮带在停机是应保持松弛状态2检查轴承减速机内的轴承在停机后应加润滑油3检查循环水停机后必需将管路之循环水全部

37、排解4检查热水盘热水盘中如有污物堵塞时应疏通5检查冷水盘冷水盘的排水管应随时翻开，以便雨水溶液能流出变风量空调器6清洗过滤器（包括风口滤网、回风口滤网、风机）发觉风量下降时，应马上清洗。清洗方法：可在肥皂水内轻轻揉擦及冲洗，然后用清水冲洗洁净7清洗热交换器水管内部机组运转2-3年时应清洗热交换器水管内部，用压缩空气或水冲洗热交换器外部翅片8检查风道和管路留意风道及管路的严密性和保温状况，防止能量损失9检查软接风口细帆布软接口应妥加爱护，长期使用产生老化或磨损引起漏风时应准时修补更换10检查门密封条如有漏风应准时更换11检查回风过滤器如有污物或灰尘堵塞过滤器，可用吸尘器清理或用一般肥皂水清洗，在

38、重新装入机组以前，应使过滤器枯燥12检查微电脑处理系统微电脑处理系统应能在安全和有效的方式下供应必要的安全性、联锁、容量掌握和指示冷13检查冷冻机油系统的油过滤部件不合格的油及油过滤部件应准时更换冻机14检查热交换器当发觉机组 空调设备的保养规定第2页 冷凝器冷媒温度及冷凝出水温度差大于华氏8度时，应清洗热交换器冷冻泵15检查填料函的松紧必需留意填料函的松紧，太紧时填料函要发热，太松则漏水太多影响性能，漏水量应在每分钟60滴左右为正常16检查磨擦环该泵的机械密封装置在正常运转时会有少量滴水从档水圈前流出，当漏水量较多时应检查磨擦环，检修或更换17检查SKF系列轴承该轴承每年应加润滑脂二次，当轴

39、承磨损严峻时应予更换18检查水泵叶轮如叶轮损坏或轧入异物时应准时检修清理，检查时则需拆下轴承和尾盖，向后面拉出轴和叶轮，泵体及进出水接收不必拆动19检查泵的其它易损件这些易损件包括联轴器弹性块、O型橡胶卷叶轮螺母，如损坏应准时更换电动调节阀20检查接收内和管道中的状况接收内内锈，管道中有污垢等杂质含阻碍电磁阀正常工作与缩短寿命，应拆开电磁阀进展清洗，清洗时应用煤油三氯已烯等溶液，但应留意橡胶件可能会溶涨，因此要更换橡胶件；在维护之前，必需切断电源，但线圈组件不易拆开电控箱21检查电控箱对电控箱进展检查，去除聚拢的灰尘；电器装置牢靠，各种器件绝缘性能良好；检查设备绝缘外表有无爬电痕迹和碳化现象膨

40、胀水箱22检查膨胀水箱膨胀水箱应半年清洗一次，并做好相应的保温防冻措施 室内修理规程（一） 室内修理规程（一） 室内修理规程1.0目的加强对业主室内修理的治理，确保业主室内生活环境及设施处于正常运作状态，为业主供应便利。2.0修理原则2.1坚持经济、合理、安全、有用的原则，在保证使用功能和正常使用的前提下，留意修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件。2.2修理及更换配件应尽量选用与原有配件型号规格全都的配件。2.3便利业主（住户）的原则。3.0修理依据3.1符合修缮设计或修缮方案的要求，满意合同的规定。3.2符合房屋修缮工程质量检验评定标准中相关条款标准。4.0业主室内修理标准4.1楼层面漏水

41、4.1.1修理程序4.1.1.1预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。4.1.1.2假如是浴缸下水管堵塞而漏水，应准时疏通，假如是马桶漏水，应准时检修马桶。4.1.1.3假如是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面翻开，重做防水层和饰面。4.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位准时进展处理。4.1.1.5检验：修理完成后24小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。4.1.1.6修理完毕后，请业主在效劳（修理）单上签名验收。4.1.2告知业主使用须知：应爱惜使用任何用水设施。4.2换锁（木门、铁门）4.2.1修理程序4.2.1.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，准时修理，如锁不能修理至正常使用，则应

42、马上更换。4.2.1.2检验：查看锁盖与锁孔是否协作严密，反复开关数次，查看开关是否敏捷自如。4.2.1.3修理完毕后，请业主在效劳（修理）单上签名验收。4.2.2告知业主使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。4.3个别楼层停水。4.3.1修理程序4.3.1.1先检查是哪一层没有水。4.3.1.2然后关掉总阀。4.3.1.3拆开支阀，取出滤网。4.3.1.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，翻开总阀供水。4.3.1.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查业主是否已正常供水。4.3.1.6修理完毕后，请业主在效劳（修理）单上签名验收。4.3.2告知业主使用须知：楼层停水应准时通知设备部派专业人员前来检查修理。4.4修理墙内水管。4.4.1修理程序4.4.1.1先查找缘由。4.4.1.2关好室内全部用水阀门。4.4.1.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。4.4.1.4修理时先关水表前的总阀，后打通漏处墙面，取出破损水管。4.4.1.5装入新水管。4.4.1.6翻