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1、 县物业管理工作情况汇报 县人大常委会： 从20xx年开头，我县不断加大城市建立步伐，城市规模不断扩大，住宅小区建立长足进展，到目前为止，全县共有各类住宅小区36个，总面积到达152.38万平方米。同时，小区物业也应运而生，现在我县共有12家物业企业，包括肆级资质的8家、暂定资质2家、资质过期的2家，从业人员到达150余人。其中:物业效劳企业治理的小区有26家，面积约123.7万平方米；单位和自治治理的有9家，面积约26.88万平方米；商业小区1个，面积约为1.8万平方米。35个住宅小区中成立业主委员会有5家，其中备案的有3家，未备案2家。 一、近年我县物业治理工作状况 （一）加强领导，健全体
2、制机制。 近年来，县政府高度重视物业治理工作，坚固树立“物管”无小事理念，把抓好物业治理列入政府工作子地叧収的重要议事日程，并实行积极有力的措施抓好物业治理工作。 1、成立物业治理领导小组。由分管县长任组长，县建立、城管、发改、公安、质监、工商、财政、环保、司法、民政、文广、卫生、供电等部门和相关乡镇（街道）主要负责人为成员。 2、建立联席会议制度。讨论制定我县物业治理政策，决策部署物业治理重要事项，协调解决物业治理重大疑难问题。 3、理顺治理体制。依据xx市建立局关于进一步加强物业治理工作的实施意见（市建房发20xx12号）文件精神，根据“条块结合、以块为主，乡镇协调、属地治理”的原则，明确
3、新建住宅小区、老旧住宅小区、分散式住宅楼的物业治理模式，进一步理顺物业治理体制机制。 4、制定细则、细化治理。正在依据马上出台的xx市物业治理方法，已草拟xx县物业治理实施细则，现在正在征求意见，待市治理方法正式出台后，即可出台我县实施细则。细则中对物业治理工作中的乡镇、部门职责、业主大会和业主委员会、前期物业治理、物业治理效劳、物业的使用和修理、物业保修金和专项修理资金等事项进一步细化，操作性较强，预备近期下发。 （二）加强治理，提高物管水平。 1、建立和落实年检、检查、测评、通报、鼓励和聘用等治理制度。建立物业企业资质动态年检，物管小区年度检查，业主满足度年度测评，业主投诉年度通报等制度。
4、根据承诺效劳标准及合同商定事项，进展逐项打分，对检查测评结果进展通报，对问题突出的小区责令物管企业进展整改。严格资质治理，开展物业治理企业资质年检与升级换证工作，确保从业的物管企业资质合格。严格前期物业治理招投标备案制度，建立市场竞争机制，提高物业企业的效劳水平和竞争力。建立健全物业效劳企业信用档案和物业治理退出制度，完善临时物管效劳应急程序，严格资质评定、年审、物业招投票程序。建立和完善鼓励机制，开展物业治理示范小区（大厦）、优秀企业、先进单位年度评比工作，树立典型，鞭策后进。对治理水平低、收费不标准、业主满足率低、社会形象差的物业效劳企业将根据法律规定程序解聘，对违反规定擅自撤离的，将依法
5、责令改正并赐予行政惩罚，情节严峻的要建议发证机关撤消资质证书。 2、落实物业配套设施。严格执行xx市建立局关于加强房地产建立工程程序监管的通知的规定，实施与建立单位签订建立工程备案合同制度，从工程审批、规划设计方案审定、建立、验收等各个环节，加强对物业治理配套设施的治理，从源头杜绝由于物业治理配套设施建立与治理不标准所带来的纠纷和冲突。严格物业治理用房建立和收缴，统一将物业治理用房纳入小区竣工验收。 3、培训物管和安保人员。开展物业治理从业人员岗位培训和对物业保安负责人进展系统培训，提升物业从业人员的效劳水平。 4、实现收缴修理资金与物业治理用房缴交制度化。为保证物业修理基金的正常使用，确保物
6、业能准时得到修理，对新建竣工用于销售的小区，在交付使用办理权属初始登记手续时，根据购房总额2%的比例一次性交纳住宅专项修理资金。为加强物业治理用房确认治理工作，保证物业治理用房按规定配置比例准时到位，特地制定物业治理用房缴交方法。 （三）强化宣传，深厚物管气氛。 积极利用电视播送、报纸刊物、网络等媒体，加强对物业治理有关政策法规和物业治理学问的宣传，提高全社会对物业治理重要作用的熟悉，引导广阔群众和小区业主树立正确的物管意识、主体意识，争取广阔群众对物业治理的认同和支持。通过举办社区活动、聘请专家和有阅历的人士解答广阔业主及住户的疑难问题，引导业主转变传统房屋治理观念，积极参加物业治理。 二、
7、目前我县物业效劳行业存在的问题和产生缘由 尽管我们做了不少工作，但是由于治理难度大，效劳水平低，机制不健全，致使物业有冲突，业主不满足，群众意见大。 （一）历史缘由造成的问题。 局部住宅区开发比拟早、特殊是老旧住宅区物业治理配套设施不完善，消失问题多，修理难度大，物业费也比拟低，物业治理企业不愿或无法治理。局部小区内道路狭窄，车位、车库不配套等问题，特殊是在业主利益受到损害时（如车辆碰擦等现象），其矛头直接指向物管企业。局部开发企业房屋质量或配套设施不到位，售前宣传与实际不符，业主心生怨气，造成心情偏激，影响物业治理。 （二）物业企业效劳水平问题。 依据当前物管费的收费标准低，人员费用不断攀升
8、，造成物管企业利润较低，导致企业不愿或无力聘用素养较高的从业人员。所以，聘请的从业人员一般都为社会下岗人员或农夫工，学问层次较低，素养参差不齐。效劳水平低，满意不了业主要求，导致业主对物业效劳企业的不满，致使少数业主不交物业效劳费。同时，还有一些企业忽视自身形象，对业主遇到的问题不能尽心尽责处理，能过则过，效劳仅限于表象治理，缺少物业治理必备的人性化效劳；少数物业企业在小区治理中对员工的要求低，导致职工只限于“应付”，缺乏“尽心尽职”的工作标准，导致效劳水平低下。 （三）少数业主熟悉偏差问题。 不少业主将物业效劳看作是“包管一切”，要求物业企业解决许多非职责范围内的问题，当问题得不到解决时，不
9、是以积极的态度一分为二地理解责任担当问题，或是通过正面渠道解决，而是以简洁、偏激的拒缴物业效劳费的方法对待，由此引发其他业主的效仿，使拖欠交纳物业效劳费成为普遍现象，造成恶性循环；局部业主对物业治理的有偿效劳怀有抵触心情，过分强调权利，不愿担当义务，不听从治理，乱装修、乱搭建、乱停车等现象不断发生；还有一些业主在维权需要时，要求小区成立业主委员会或要求业主委员会发挥作用，但在需要业主行使权利时不重视，对小区治理漠不关怀。如不愿参加物业效劳企业选聘和业主委员会的成立等等。局部居民认为，物业治理可有可无，认为治安、绿化、环境卫生应由政府管，不愿出钱“买效劳”。而且旧住宅区低收入家庭和老弱居民较多，
10、收入相对较低，导致旧住宅区效劳收费困难，造成物业企业利益无法保障，致使物管企业不愿入驻或退消失象发生。 （四）老住宅区物业治理问题。 老住宅区房屋普遍建筑于20世纪80至90年月中期，大多是规划经济年月的单位福利房，夹杂着低矮破旧的平房；且通过住房制度改革，房屋产权形成多元化格局，绝大多数公有住房转为私人全部，变房改前的单位治理为房改后的产权人自行治理，消失物业治理的真空现象，治安、消防、公共部位及设备设施维护保养、修缮、环境绿化、清洁卫生等都存在不少问题，居民生活质量难以提高，社会化、市场化、专业化的现代化治理模式无法推行地地子，影响着全县物业治理整体水平的提高。 （五）工作体制机制问题。
11、尽管政府前期已出台了加强物业治理方面的相关政策，但总体上抓落实的力度还不够，成效还不明显，特殊是有物业治理任务的职能部门，对物业治理工作还没有引起足够的重视，从而导致抓落实的力度不够。同时，全县物业治理的体制机制还不健全，当前的现状是由县住建局房地产物业股来治理指导全县的物业治理工作，力气明显偏弱，工作协调难度也很大，迫切需要进一步完善工作的体制机制。 三、今后物业治理工作举措 下一步，县政府将着重抓好以下几方面的工作： （一）齐抓共管，进一步形成物业治理合力。 进一步加强对物业治理工作的领导，根据县政府当前已经出台的相关政策，根据“条块结合、以块为主、乡镇协调、属地治理”的原则，不断完善各项
12、体制机制，明确职责，落实责任，切实发挥乡镇（街道）、部门的作用，形成抓好物业治理工作的合力。依据当前我县物业治理工作实际，积极组织物业企业外出学习取经，进一步总结阅历，查找问题，加强整改，努力提高我县物业治理工作水平。同时，依据当前的物业治理现状，进一步理顺物业治理的体制机制，使物业治理做到有钱办事、有章理事、有人管事。 （二）分类治理，进一步理顺物管体制。 一是新建立小区。严格根据规划设计方案等要求进展建立，完善物业治理移交手续，保证前期物业治理落实到位。业主委员会组建后，开发建立单位、前期物业效劳企业、业主委员会三方按规定做好物业治理连接，确保新建住宅小区全面实行标准的等级性治理效劳。 二
13、是老旧住宅区。由产权单位对物业治理工作负责，无产权单位的，由辖区乡镇（街道）和社区居委会对物业治理工作负责，准时组织召开业主大会，组建业主委员会，由业主委员会选聘物业效劳企业实施物业治理效劳。实行的模式： （1）催促并组织住户实行“栋楼治理”或“庭院式居民自治治理”模式，确保卫生保洁、安全防范、共用设施设备修理有人管。 （2）由产权单位和管委会（社区）协同建立等部门进展合理划片整合，并由产权单位或社区居委会牵头，组建物业效劳队，落实以卫生保洁、安全防范、共用设施设备修理为主要内容的根底性治理效劳。 （三）突出重点，进一步标准物管运作机制。 一是完善物业治理用房配置方法，标准物业治理用房和公共效
14、劳设施建立。严格物业工程交付使用规定，严格开发建立单位与物业效劳企业物业承接验收手续。 二是严格小区专项修理基金收缴比例，逐步变由开发企业代收为购房业主自行交纳，进一步避开开发商占用修理基金现象发生。 三是标准小区公共秩序治理工作。 根据部门工作职责，准时指导业主大会的成立和物管小区的日常检查，严格对物业治理区域内的户外广告、牌匾设置审批和监视治理，依法查处物业治理区域内破坏绿地、乱设摊点、乱涂乱画、私自搭建、犬类豢养以及烟尘污染、噪声扰民等行为。四是逐步建立开发企业房屋质量保修金制度。新建竣工、用于销售的小区，在交付使用办理权属初始登记手续时，根据小区建筑安装总造价2%的比例一次性交纳房屋质量保修金，以便房屋在保修期内消失质量问题，开发企业和施工企业不积极协作修理时，应急使用，超出质保期后，将全额退还。 （四）依法行政，进一步加强物管行业监视。 严格建立健全物业效劳企业信用档案、物业治理退出机制，严格资质评定、年审、物业招投标程序。对治理水平低、收费不标准、业主满足率低、社会形象差的物业效劳企业将根据法律规定程序解聘，对违反规定擅自撤离的，将依法责令改正并赐予行政惩罚，情节严峻的要建议发证机关撤消资质证书。在严格治理的同时，逐步建立市场竞争、鼓励机制，积极开展达标创优活动，不断提高物业治理监管水平。