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1、西安博曦房地产营销筹划- 10 -精于筹划招商长于运营治理项 目 招 商可 行 性 报 告筹划单位：西安博曦房地产营销筹划目录一、运营理念二、工程优劣三、招商方案四、运营治理五、可行性分割方案 六、成功运营工程案例七、局部协议客户名单一、运营理念工程位于城南电视塔西北方向地铁二号线会展中心站 A2 出口商业群底商；经工程实地调研与市场分析，本工程商业业态处于前置期，虽有大型居民区围绕及地铁沿线优势，但由于周边小区综合入住率低周边配套设施不完善等因素制约，估量需二年培植期可根本达成商业业态成熟稳定。业态培植方向依据周边现有配套和人群消费基准暂定为流淌性便民社区效劳性，并针对周边小区居住人群构成建
2、议其主力招商行业为：餐饮类、休闲类、零售类及其他日常便民配套行业。具体行业划分及分割方案见第四条招商方案与第七条可行性分割方案二、工程优劣工程优势（1） 地标区位-地处西安地标建筑电视塔辐射商圈及地铁沿线（2） 进展潜力-周边大型居民区及向北延长学府林立（3） 商铺格局-户型合理铺张面积小（4） 消费基准-周边人群消费力量较高工程劣势（1） 配套未完善-道路及停车均未到位制约业态进展（2） 围墙未撤除-连通地铁人流和南向居民区人流最大制衡（3） 养铺周期长-除各类连锁及知名品牌均不易招商、（4） 工程单价高-不利于招驻小额投资商招商时限必定延长三、招商方案可行性方案心里预期：留意正确的经营理念
3、和长期稳定投资回报率经营思路：先做好合理规划本工程商产配套设施建设例如：烟道、排污、停车位等有利于品牌主力性行业进驻的条件，限制品牌实力和装修风格档次；以完善的配套和合理价位引进主力性品牌入驻。联系各连锁及品牌协议客户做好前期工程推介，争取在最短时间内形成良性业态进展趋势并达成预定运营模式。参数：按此方案形成的商业业态将具有可持续性及稳定回报率本工程目前由于配套设施未完善包含水电入户、停车位预留及工程围墙未撤除建议在根本条件达成之前均为工程空置期，可做前期宣传及招商推广工作在根底配套完成后正式营业收益；附表一：商产回报率 20 年收益概算10 年回报预估为：3764.39 万元20 年回报预估
4、为：9210.69 万元方案优势：1. 合理的规划和有效的执行，提高商业回报率，达成经济效益和社会效益的最大化；2. 品牌业态一旦成型，后期商产回报必定会成倍增涨。方案劣势：1. 前期需要投入较多精力并需要定量的资金注入；2. 需要匹配专业的运营团队来进展长期治理和日常维护。注：商产的收益主要取决于运用合理可行的方案匹配精准的市场分析和价格定位，而尽可能的缩短租赁时限是其中的重中之重。必备配套设施（1） 烟道、排污、供电量及水电入户保障餐饮行业入驻先决条件；（2） 依据商铺架构，合理铺设水路，保障各入驻商户正常用水、排污。（3） 一次消防完备，并可以供给消防审验报告；（4） 在不影响整体美观和
5、安全的前提下可以改动非承重墙；（5） 准许门窗合理性改造，提升外立面档次和有用性；（6） 物业独立，专业、高效的物业治理团队是商业业态形成的重要因素之一；（7） 商业工程前停车位保障有效无碍利用。四、运营治理1、运营治理对商业工程的必要性随着高速经济时代的降临，在产生大量的个体投资者的同时知名企事业和开发商纷纷将目光转向商业地产，住 宅区扩建内商业占比，写字楼配套及商业综合体等越来越多，已经成为将来进展的必定趋势但大多数参与者只留意 高收益，高曝光率，快速提高知名度等方面。但在今日看来，较为成功的并不多见，缘由有很多种，不做市场调研， 不顾地标需求，不生疏消费者消费习惯等均是失败的典型问题；但
6、最圆满的是，很多工程在已经成功完成招商后， 无视运营治理而导致烂尾尤其惋惜。对于商业工程的后期治理，就像在艰辛建国成功后的国家治理。所以成功的商 产进展走向，取决于正确的决策和长期可实施性的有效治理。2、建议运营治理人员配备和职责工程核心招商目标定位为各类连锁及知名品牌，推举管家式运营治理模式，再供给工程日常维护的同时需留意商业业态的即时变化并作出有效合理的改动，具体建议如下：主 管：1 名 负责运营部人员治理、业态进展报告及二次招商等并处理工程发生的应急性大事； 水电工：1 名 负责准时有效的处理承租商户运营过程中，消灭的硬件设施问题；保 洁：2 名 负责承租商户垃圾清运和日常公共区域卫生维
7、护问题；保 安：2 名 负责商业区维护秩序、安保、监控等工作，确保承租商户日常安全及正常营运； 财 务：1 名 负责运营部账务治理，物业、水、电等费用的核算，存档等问题；以上运营治理人员均需针对效劳内容进展相关正式培训后上岗，并依据合理的工作时间安排保障 24 小时供给有效的效劳。五、可行性分割方案依据前期市场调研和工程商铺格局状况建议以一二层分别划分不同的业态分割方案。工程一层建议招商行业附表二-1；工程二层建议招商行业附表二-2；图 1：一层主力招商方向为：连锁快餐酷酷连锁、沙县、袁计、傻得冒等；美发店椰岛、金剪等；家纺店紫罗兰、圣路易丝等；两到三家 ATM 机；蛋糕甜品西点蛋糕、米旗等；医药连锁百姓福、同仁堂、怡康等、便利店或小型超市爱得宝、益友、7-11、海星等；图 2：二层主力招商方向为：休闲消遣上岛咖啡、慢咖啡、聚祥春茗茶等、美容养生行业欧洁蔓、罗兰佩蒂等、中型餐饮各菜系均可。后期结合招商开展后市场反响进展准时性调整保障商业区业态趋势良好进展。六、成功运营工程案例附表三 七、局部协议客户名单附表四感谢贵方百忙中阅览我方工程招商可行性报告，假设对报告书中有任何异议我方将慎重考虑并准时修改，已保障本案商业工程核心利益最大化，最终祝贵方工程蒸蒸日上，财源广进。西安博曦房地产营销筹划2022年七月一日