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1、LOGO城市经济学城市经济学（第五章）（第五章）讲授人：周讲授人：周 滔滔重庆大学建设管理与房地产学院重庆大学建设管理与房地产学院 2009-20102009-2010学年第二学期学年第二学期第五章第五章城市房地产经济城市房地产经济n住宅的经济分析住宅的经济分析n房地产市场房地产市场n城市住房政策城市住房政策背景背景v房地产：饿狼传说房地产：饿狼传说v房价：像雾像雨又像风房价：像雾像雨又像风v调控：你的柔情我永远不懂调控：你的柔情我永远不懂大家都想知道的问题大家都想知道的问题v高房价是什么引起的？高房价是什么引起的？v观点观点1：房价高都是开发商惹的祸。：房价高都是开发商惹的祸。v代表人物：广
2、大群众（是不是有你？）代表人物：广大群众（是不是有你？）v间接人证（开发商自己）：间接人证（开发商自己）：09年年8月，地产中国新思维论月，地产中国新思维论坛上，任志强说，北京房价都是潘石屹抬起来。潘石屹随坛上，任志强说，北京房价都是潘石屹抬起来。潘石屹随即不甘示弱地反驳到：即不甘示弱地反驳到：“房价是任总抬起来的。房价是任总抬起来的。”v理由：理由：房地产利润率高（钱都被开发商赚了）房地产利润率高（钱都被开发商赚了）开发商见利忘义，唯恐房价不涨（心眼不好）开发商见利忘义，唯恐房价不涨（心眼不好）欺上瞒下，囤积居奇，操控价格（手段恶劣）欺上瞒下，囤积居奇，操控价格（手段恶劣）.其他观点其他观点
3、v冯仑：房价高是冯仑：房价高是“红颜祸水红颜祸水”一手造就一手造就v老祖宗：老祖宗：有土斯有財有土斯有財房子只涨不跌房子只涨不跌大家都想知道的问题大家都想知道的问题2v中国的楼市是否会像日本一样崩盘中国的楼市是否会像日本一样崩盘v推荐阅读：推荐阅读：v房价是薛定谔箱子里的猫房价是薛定谔箱子里的猫v如何去思考这类问题？如何去思考这类问题？v不盲从、不盲信，有自己的思考不盲从、不盲信，有自己的思考v理智代替情感理智代替情感v多维思考代替单维思考多维思考代替单维思考v系统思维代替逻辑思维系统思维代替逻辑思维v别人的观点可以为你的观点加码别人的观点可以为你的观点加码几个基本界定几个基本界定1按国家统计
4、局按国家统计局国民经济行业分类国民经济行业分类的界定，房地产业属于的界定，房地产业属于第三产业第三产业。包括：。包括：房地产经营开发、物业管理、房地产中介服务、以及其他房地产活动。房地产经营开发、物业管理、房地产中介服务、以及其他房地产活动。2房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发房地产开发、建设、经、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性先导性、基础性、带动性和风
5、险性的产业。的产业。3.房地产是房地产是房产房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。下管线以及地面道路等。住宅的经济分析住宅的经济分析v住宅的自然特性住宅的自然特性v异质性异质性不同住宅的面积、房龄、类型、内部特征、公用系不同住宅的面积、
6、房龄、类型、内部特征、公用系统和区位都有显著差异。统和区位都有显著差异。v耐久性耐久性价值量大；随着时间的流逝，其价值递减，取决于价值量大；随着时间的流逝，其价值递减，取决于所有者维护或修补的决策。所有者维护或修补的决策。v不动性不动性（1）市场区域的局限性；（）市场区域的局限性；（2）所有权与使用权分）所有权与使用权分离的普遍性；（离的普遍性；（3）搬迁具有成本。）搬迁具有成本。住宅的经济分析住宅的经济分析v住宅的经济特性住宅的经济特性v昂贵性昂贵性v异质性异质性v区位性区位性v外部性（外部性（“一损俱损、一荣俱荣一损俱损、一荣俱荣”）v绩优性（绩优性（具有的真实价值比人们所认识的表面价值更
7、为优越具有的真实价值比人们所认识的表面价值更为优越）v房地合一性房地合一性v投资收益性（投资收益性（1.城市土地具有稀缺性；城市土地具有稀缺性；2.城市建设具有城市建设具有“积累积累性性”）v资金杠杆性资金杠杆性住宅的自然特性对住宅的经济影响住宅的自然特性对住宅的经济影响v（1）异质性与特征价格（）异质性与特征价格（hedonics）住宅具有异质性住宅具有异质性 每套住宅可以提供具有差异性的服务每套住宅可以提供具有差异性的服务 邻里特征不同（环境质量、公共品不同）邻里特征不同（环境质量、公共品不同）特征价格不同特征价格不同v住宅价格的构成住宅价格的构成v基础价格基础价格v易达性（通达性）价格易
8、达性（通达性）价格v面积面积v房龄房龄v周边环境（自然、人文环境）周边环境（自然、人文环境）v学区或学校学区或学校住宅的自然特性对住宅的经济影响住宅的自然特性对住宅的经济影响v（2）耐久性与住宅价格）耐久性与住宅价格v预备知识：边际成本与边际收益预备知识：边际成本与边际收益v案例：电影续集要拍多少部？案例：电影续集要拍多少部？电影续集的数量电影续集的数量1边际成本边际成本210300美元（百万）美元（百万）12523bcyadz160边际收益边际收益（1）对住宅质量水平的选择）对住宅质量水平的选择 住宅质量住宅质量美元美元 住宅质量住宅质量总收益总收益总成本总成本边际成本边际成本边际收益边际收
9、益BACQ*Q*美元美元v结论：结论：v为获得最大化利润（总收入与总成本之间的差额）为获得最大化利润（总收入与总成本之间的差额），住宅所有者将选择边际收益等于边际成本的住，住宅所有者将选择边际收益等于边际成本的住宅质量。宅质量。（2）住宅质量变化与退出）住宅质量变化与退出 住宅的质量住宅的质量q1初始边际成本初始边际成本美元美元q2q3高价格时的边际收益高价格时的边际收益jik初始边际收益初始边际收益旧住宅的边际成本旧住宅的边际成本（3）搬迁成本与消费失衡）搬迁成本与消费失衡(1)收入增长收入增长 住宅的质量住宅的质量q1U0其他所有的商品（美元）其他所有的商品（美元）q2收入较高时的预算线收
10、入较高时的预算线A0ik初始预算线初始预算线A2A1jU1U2（2）搬迁成本与消费失衡）搬迁成本与消费失衡(2)质量下降质量下降 住宅的质量住宅的质量q1U0其他所有的商品（美元）其他所有的商品（美元）q2i预算线预算线A2A1mU3（2）搬迁成本与消费失衡）搬迁成本与消费失衡v结论：结论：v家庭并不会立即对环境变化作出反应，相反，其家庭并不会立即对环境变化作出反应，相反，其会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的一定差距一定差距v当家庭进行搬迁时，将消除住宅之间的效用差异。当家庭进行搬迁时，将消除住宅之间的效用差异。住宅的供求与流通住宅的供求与流通
11、v（1）住宅的需求）住宅的需求v住宅需求：在各种可能的价格水平下，消费者愿住宅需求：在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。意并且能够购买的住宅服务的数量。v有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现，有有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现，有些只能在外界的公共资助下去实现（住房福利）些只能在外界的公共资助下去实现（住房福利）v两个概念：两个概念：v住宅存量：住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产，形成住宅结构的物质实体或物质财产，表现为住宅单元的数量，其由建筑材料（包括配表现为住宅单元的数量，其由建筑材料（包括配套的建筑设备）、占有土地和当初建造时所投入套的建筑设备
12、）、占有土地和当初建造时所投入的活劳动组成。的活劳动组成。v住宅服务流量：住宅服务流量：在单位时间内住宅向居住者提供在单位时间内住宅向居住者提供的服务的数量，其由住宅存量、人员劳动（物业的服务的数量，其由住宅存量、人员劳动（物业服务等）以及其他使住宅得以正常运行的必备条服务等）以及其他使住宅得以正常运行的必备条件（电力、电信、采暖、给排水、绿化等）组成件（电力、电信、采暖、给排水、绿化等）组成v两者之间的关系两者之间的关系v住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以进行准确的测量（有量纲），而住宅服务流量则进行准确的测量（有量纲），而住宅服务流量则是一
13、种非物质效果、一种主观感受并很难进行具是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具体的计量。体的计量。v任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生，而任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生，而任何住宅存量只要没有空置和报废，就一定能持任何住宅存量只要没有空置和报废，就一定能持续地产生住宅服务流量。续地产生住宅服务流量。v相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流量，反之亦然。量，反之亦然。v住宅需求的性质住宅需求的性质v住宅投资（存量）住宅投资（存量）v住宅消费（服务流量）住宅消费（服务流量）v业主自用（业主自用（owner-occupied）（存量）（存量
14、+服务服务流量）流量）v住宅需求的阶段住宅需求的阶段v（1）温饱阶段：满足最基本的居住需求）温饱阶段：满足最基本的居住需求v（2）小康阶段：设施配套、功能分区、人均居住）小康阶段：设施配套、功能分区、人均居住面积面积8平方米以上，平方米以上，“每户一套房每户一套房”v（3）富裕阶段：私密性与舒适性提升，足够的居）富裕阶段：私密性与舒适性提升，足够的居住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务，住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务，人均居住面积人均居住面积12平方米以上平方米以上.v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（1）预算约束）预算约束v预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制，
15、预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制，即即vY为消费者的收入，为为消费者的收入，为Pi第种商品的价格，第种商品的价格，Xi是第是第种商品的消费数量，种商品的消费数量，n为商品的种类。为商品的种类。Ph，Xh分别为住房的单价及数量，分别为住房的单价及数量，Ps，Xs分别分别为基本生存消费的单价及数量，为基本生存消费的单价及数量，Pe，Xe分别为分别为子女教育消费的单价及数量，子女教育消费的单价及数量，Po，Xo分别为其分别为其他消费的单价及数量，他消费的单价及数量，S为收入中作为储蓄的为收入中作为储蓄的部分。部分。v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（2）流动性约束）流动性约束v流动性
16、约束是指行为人在低收入时期无法通过提流动性约束是指行为人在低收入时期无法通过提取金融资产或借款以保持正常的消费水平，即消取金融资产或借款以保持正常的消费水平，即消费者不能利用消费信贷进行负债消费。费者不能利用消费信贷进行负债消费。v抵押贷款抵押贷款v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（3）不确定性）不确定性v不确定性是指消费过程中，外部环境存在的一些不确定性是指消费过程中，外部环境存在的一些风险性的存在或不可预期性，包括收入不确定性风险性的存在或不可预期性，包括收入不确定性和将来各种消费支出的不确定性。由于不确定性和将来各种消费支出的不确定性。由于不确定性的存在，居民在消费安排上更加理性和
17、谨慎，预的存在，居民在消费安排上更加理性和谨慎，预防性储蓄增加。防性储蓄增加。v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（4）住宅价格）住宅价格vvEDP:住宅需求的价格弹性；住宅需求的价格弹性；P：住宅价格，：住宅价格，Q：住宅需求：住宅需求v住宅需求乏弹性：住宅需求乏弹性：基本没有替代品基本没有替代品搬迁成本（前面分析）搬迁成本（前面分析）v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（5）人口与家庭因素）人口与家庭因素v职业构成职业构成v年龄构成年龄构成v家庭构成家庭构成v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v（6）其他因素）其他因素v消费偏好消费偏好v居住传统与习惯居住传统与习惯v行为方式行为
18、方式v住宅市场发育情况住宅市场发育情况v金融市场情况金融市场情况住宅的供求与流通住宅的供求与流通v（2）住宅的供给）住宅的供给v存量供给存量供给v流量供给流量供给v住宅供给的方式住宅供给的方式v住宅生产（住宅供给量住宅生产（住宅供给量=住宅建设量住宅建设量-住宅灭失量）住宅灭失量）v住宅改进住宅改进v住宅维护住宅维护v影响住宅供给的因素影响住宅供给的因素v住宅价格因素（住宅供给的价格弹性较小）住宅价格因素（住宅供给的价格弹性较小）v要素投入因素（土地要素、资金要素）要素投入因素（土地要素、资金要素）v市场需求因素市场需求因素v政策法规因素（法律、行政、经济）政策法规因素（法律、行政、经济）住宅
19、的供求与流通住宅的供求与流通v（3）住宅价格）住宅价格v住宅售价的构成住宅售价的构成v1.土地成本土地成本v2.拆迁成本拆迁成本v3.建设成本建设成本v4.资金成本资金成本v5.管理成本管理成本v6.相关税费相关税费v7.企业利润企业利润v8.效用调节（户型差价）效用调节（户型差价）销售价销售价成本价成本价住宅的供求与流通住宅的供求与流通v（3）住宅价格）住宅价格v住宅租金的构成住宅租金的构成v1.地租地租v2.折旧费折旧费v3.保险费保险费v4.维修费维修费v5.管理费管理费v6.贷款利息贷款利息v7.缴纳税费缴纳税费v8.房东盈利房东盈利市场租金市场租金成本租金成本租金vD：折旧费，：折旧
20、费，V0：房产原值，：房产原值，c：残值率，：残值率，N：折旧年：折旧年限限住宅的供求与流通住宅的供求与流通v（4）房价与房租的关系）房价与房租的关系vP:房屋售价；房屋售价；R：租金；：租金；i：市场折现率：市场折现率住宅的供求与流通住宅的供求与流通v（4）房价与房租的关系）房价与房租的关系vP:房屋售价；房屋售价；R：租金；：租金；：售租比：售租比v国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为200300v若若过大（过大（300），房产投资价值相对变小，房产泡沫已），房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现经显现；v若若过小
21、（过小（200），房产投资潜力相对较大，房产后市看），房产投资潜力相对较大，房产后市看好好；v合适区间（合适区间（200300）。）。v北京市、重庆市北京市、重庆市2008年住房售租比年住房售租比北京北京重庆重庆v第一季度：第一季度：335208v第二季度：第二季度：312194v第三季度：第三季度：291190v第四季度：第四季度：286188住宅市场住宅市场v住宅市场：住宅市场：以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商之间提供沟通机
22、会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的品完成交易的场所场所或或机制机制。v是一个垄断竞争的市场是一个垄断竞争的市场（1）可替代性很低）可替代性很低（2）市场门槛高）市场门槛高（3）信息不对称）信息不对称住宅市场住宅市场v住宅市场的特点住宅市场的特点v（1）地区性）地区性为市场垄断或半垄断提供了先天便利条件为市场垄断或半垄断提供了先天便利条件增大了市场风险增大了市场风险难以从全局把握市场走向难以从全局把握市场走向v（2）分散性）分散性整个地域内的住宅交易详情无法集中收集和发布，信息传递具整个地域内的住宅交易详情无法集中收集和发布，信息传递具有天然的缺损、失范和不透明。有天然的缺损、失范和不透明。
23、v（3）多元性）多元性商品属性多元商品属性多元交易形式多样交易形式多样v（4）反复性）反复性v住宅市场的住宅市场的过滤效应过滤效应v过滤过程有两个基本特征：过滤过程有两个基本特征：v（1）质量下降：住宅所提供的服务流量规模（即）质量下降：住宅所提供的服务流量规模（即质量）随着时间的推移而不断下降；质量）随着时间的推移而不断下降；v（2）所有者收入下降：当住宅沿着质量阶梯向下）所有者收入下降：当住宅沿着质量阶梯向下移动时，它将被那些收入水平不断降低的家庭所移动时，它将被那些收入水平不断降低的家庭所占据。占据。住宅市场的过滤模型住宅市场的过滤模型v假设：假设：v住宅每年质量都要损失住宅每年质量都要
24、损失1个单位；个单位；v潜在的质量下降趋势可以被逆转，但必须付出对潜在的质量下降趋势可以被逆转，但必须付出对其进行重新修建或技术改造所需的高额成本；其进行重新修建或技术改造所需的高额成本；v每个家庭理想的住宅质量与现实的之间差距都有每个家庭理想的住宅质量与现实的之间差距都有最大值（一旦这个差距达到最大值（一旦这个差距达到10个单位，该家庭可个单位，该家庭可以通过提高现住宅的质量或者搬迁到新的住宅来以通过提高现住宅的质量或者搬迁到新的住宅来缩小差距。）缩小差距。）过滤与质量阶梯过滤与质量阶梯 占有者收入占有者收入1002030住宅质量住宅质量200300ilzmnh10若政府对新住宅进行补贴若政
25、府对新住宅进行补贴 占有者收入占有者收入1002030住宅质量住宅质量200300kylprh10j2515mxz5住宅市场的空置现象住宅市场的空置现象v空置率：空置率：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。比率。v处于空置状态的商品房处于空置状态的商品房包括以下部分：包括以下部分：建成竣工后在一年以下的待售商品房建成竣工后在一年以下的待售商品房建成竣工后的时间多于一年，少于三年的滞销商品建成竣工后的时间多于一年，少于三年的滞销商品房房建成竣工后的实践大于三年的积压商品房建成竣工后的实践大于三年的积压商品房空置商品房空置商品房住宅市场的空置现象住宅市场的空置
26、现象v空置率的计算空置率的计算v美国的空置率计算方法美国的空置率计算方法（区分了存量和服务流量）（区分了存量和服务流量）v自有住房空置率整年空置待售房/（自住私房整年空置已售待住房整年空置待售房）（Homeowner vacancy rate=Vacant year-round units for sale only/（Owner occupied units+Vacant year-round units sold but awaiting occupancy+Vacant year-round units for sale only）v出租房屋空置率整年空置待租房/（已租房屋整年出租待住房
27、整年空置待租房）（Rental Vacancy rate=Vacant year-round units for rent/（Renter occupied units+Vacant year-round units rented but not yet occupied+Vacant year-round units for rent）住宅市场的空置现象住宅市场的空置现象v空置率的计算空置率的计算v国内的空置率计算方法国内的空置率计算方法v商品房空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和v为何会有空置？为何会有空置？v“市场的不完美市场的不完美”v需求因素需求因素v信息不对称信息
28、不对称v交易成本（直接费用、间接费用）交易成本（直接费用、间接费用）v预期预期v偏好偏好住宅空置率标准住宅空置率标准空置率（空置率（%）对应区间对应区间20商品房积压区房地产市场房地产市场v宏观视角宏观视角1.房地产的发展阶段房地产的发展阶段2.房地产周期波动房地产周期波动1.房地产的发展阶段房地产的发展阶段合理价格合理价格繁荣阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段v房地产行业的发房地产行业的发展在理论上讲，展在理论上讲，是存在周期的，是存在周期的，一般会经历复一般会经历复苏阶段、繁荣苏阶段、繁荣阶段、危机阶阶段、危机阶段、萧条阶段段、萧条阶段等循环过程。等循环过程。v房地产行业的发房地产行业的发展水平
29、在这种展水平在这种周期的循环中周期的循环中不断提高，合不断提高，合理价格平稳上理价格平稳上升。升。v房地产行业的发展是周期性的房地产行业的发展是周期性的1999年年-2009年全国商品房销售面积和销售额年全国商品房销售面积和销售额判断房地产发展的阶段除了参照以上特征外，经判断房地产发展的阶段除了参照以上特征外，经济增长的速度亦能反映房地产行业的发展状态济增长的速度亦能反映房地产行业的发展状态当宏观经济增长当宏观经济增长GDP低于低于4%的时候，的时候，房地产发展处于萎房地产发展处于萎缩期；当宏观经济缩期；当宏观经济增长处于增长处于4%到到5%左右时，房地左右时，房地产业的发展状况处产业的发展状
30、况处于停滞时期，当宏于停滞时期，当宏观经济在观经济在5%到到8%之间的时候，之间的时候，房地产业的发展处房地产业的发展处于稳定增长期，当于稳定增长期，当宏观的经济增长高宏观的经济增长高于于8%的时候，房的时候，房地产业的发展将处地产业的发展将处于高速发展阶段。于高速发展阶段。宏观经济增长（GDP）房地产发展状况小于小于4%萎缩萎缩4-5%停滞停滞5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%高速发展高速发展来源：库兹涅茨各国的经济增长判断行业发展水平在发展阶段所处的地位，判断行业发展水平在发展阶段所处的地位，人均人均GDP是一个重要的依据。是一个重要的依据。反应一个城市经济发展水平最常用的指标就是人均反
31、应一个城市经济发展水平最常用的指标就是人均GDP，人均GDP在在8003000美元之间的城市，其房地产业的发展处于之间的城市，其房地产业的发展处于启动阶段；人均人均GDP在在30004000美元之间的城市，其房地产业处于之间的城市，其房地产业处于快速发展阶段；人均；人均GDP在在40008000美元之间的城市，其房地产之间的城市，其房地产业处于业处于平稳发展阶段；当人均；当人均GDP达到达到8000美元以上时，该城市时，该城市的房地产业将处于的房地产业将处于减缓发展阶段。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段衰退发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000美元
32、美元以上以上来源：世界银行经济理论中国的房地产行业整体处于发展阶段，发展水平中国的房地产行业整体处于发展阶段，发展水平不一，低级城市可以以高级城市为发展前瞻。不一，低级城市可以以高级城市为发展前瞻。减缓减缓发展阶段发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段如：深圳、北京、上海快速发展阶段快速发展阶段如：大部分二线城市启动阶段启动阶段三线城市市市场场成成熟熟度度逐逐渐渐提提高高2008年年全国上海（大）重庆人均人均GDP(美元)3313105292625v从国内房地产行业发展历从国内房地产行业发展历程来看，取消福利分房制程来看，取消福利分房制度是房地产行业市场化的度是房地产行业市场化的重要标志。目前，国内
33、房重要标志。目前，国内房地产行业处于发展阶段，地产行业处于发展阶段，但由于各个城市的发展基但由于各个城市的发展基础及其他条件的不同，市础及其他条件的不同，市场成熟度水平不同。像上场成熟度水平不同。像上海、北京等一线城市处于海、北京等一线城市处于平稳发展阶段，而国内的平稳发展阶段，而国内的二线城市和其他绝大部分二线城市和其他绝大部分地区，房地产行业处于启地区，房地产行业处于启动阶段或尚未启动阶段。动阶段或尚未启动阶段。因此，处在低级水平的城因此，处在低级水平的城市的发展是可以以高级地市的发展是可以以高级地位城市为发展前瞻的。位城市为发展前瞻的。数据来源：国家统计局阶段特征阶段特征阶段外部环境竞争
34、条件启动阶段v市场正在启动市场正在启动v几家垄断性的投资者几家垄断性的投资者v区域平行发展区域平行发展v竞争者较少竞争者较少v需求简单需求简单v市场结构单一市场结构单一快速发展阶段v消费者收入水平显著提高消费者收入水平显著提高v区域市场发展不平衡，地段特征明显区域市场发展不平衡，地段特征明显v土地和商品房市场存在不规范操作土地和商品房市场存在不规范操作v政策因素影响大、住房福利大量存在政策因素影响大、住房福利大量存在v大量的新竞争者进入、大量的新竞争者进入、v需求复杂、市场细分显现需求复杂、市场细分显现v以市场份额的竞争为主以市场份额的竞争为主平稳发展阶段v土地市场、商品房市场规范操作土地市场
35、、商品房市场规范操作v政府对房地产业的调控主要通过城市规划政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行及土地供应等宏观调控手段间接进行v政府的住房福利少量存在政府的住房福利少量存在v竞争者数量减少竞争者数量减少v市场细分充分、得到市场细分充分、得到/占有新的占有新的细分市场较难细分市场较难v注重效益注重效益减缓发展阶段v房地产市场以二级市场交易为主、房地产市场以二级市场交易为主、v市场为大地产商所主导市场为大地产商所主导v土地市场与商品房市场完全规范土地市场与商品房市场完全规范v但政府的住房福利依旧少量存在但政府的住房福利依旧少量存在v竞争者数量继续减少竞争者数量继续减
36、少v消费者需求减少消费者需求减少阶段特征阶段特征续续阶段供应特征需求特征启动阶段v单纯数量型单纯数量型v产品形式单一产品形式单一v基本无附加值基本无附加值v满足基本生存需求满足基本生存需求v客户结构简单客户结构简单快速发展阶段v住宅价格与投资猛增，大量住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现不成熟发展商及产品出现v数量与质量并重数量与质量并重v产品形式逐渐多样化产品形式逐渐多样化v产品附加值提高产品附加值提高v生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有v需求急剧增加需求急剧增加v客户层面扩大客户层面扩大平稳发展阶段v以质量为主，以质量为主，v数量与质量并重数量与质量并重v产品价值构成广泛产品价
37、值构成广泛v需求增长趋于平稳需求增长趋于平稳v改善需求为主改善需求为主v客户结构复杂客户结构复杂减缓发展阶段v产品形式极为丰富产品形式极为丰富v改善需求为主改善需求为主v需求多样需求多样2.房地产周期波动房地产周期波动v房地产波动房地产波动包含了房地产经济的各个层面，包括包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率房地产经济增长率(国内生产总值、国民收入或社国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门的总产会生产总值等宏观经济变量中房地产部门的总产出水平的波动出水平的波动)、房地产消费水平、房地产就业水、房地产消费水平、房地产就业水平、房地产价格平、房地产价格(物价物价)
38、水平以及产业结构等方面水平以及产业结构等方面的波动。的波动。v也称其为也称其为房地产经济波动房地产经济波动。v由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响，政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响，房地产业在发展过程中也会表现出周期性波动的房地产业在发展过程中也会表现出周期性波动的变化，出现房地产业发展的高峰期和低谷期，即变化，出现房地产业发展的高峰期和低谷期，即房地产业发展的周期性波动规律。房地产业发展的周期性波动规律。v所谓所谓房地产房地产(经济经济)周期周期，是指房地产业在发展过，是指房地产业在发展过
39、程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。其一方面同宏观经济总的发展态复运动的过程。其一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。经济的协调程度紧密联系。房地产周期波动的阶段表现房地产周期波动的阶段表现v房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程缩过程v在这两个过程中又可分为四个阶段在这两个过程中又可分为四个阶段:复苏与增长阶段复苏与增长阶段繁荣阶段繁荣阶段危机与衰退阶段危机与衰退阶段萧条阶段萧条阶段房
40、地产周期各阶段示意图房地产周期各阶段示意图v最关键的点位最关键的点位a：峰顶：峰顶b：萧条转折点：萧条转折点c：谷底：谷底d：繁荣转折点：繁荣转折点v房地产周期的四阶段房地产周期的四阶段a-b：衰退期：衰退期b-c：萧条期：萧条期c-d：复苏期：复苏期d-a：繁荣期：繁荣期处在不同周期阶段的市场有着不同的特点处在不同周期阶段的市场有着不同的特点复苏阶段复苏阶段繁荣阶段繁荣阶段v投资回报率高投资回报率高v用家带动市场用家带动市场v现房价格大于期房价格现房价格大于期房价格v开发商的合理行为：买地，储备，暂开发商的合理行为：买地，储备，暂缓销售物业缓销售物业v用家持续买楼，长期投资者增加用家持续买楼
41、，长期投资者增加v地价上升速度大于房价上升的速度地价上升速度大于房价上升的速度v现楼价格与期房价格相当现楼价格与期房价格相当v投资回报率下降投资回报率下降v开发商大量买地、卖楼开发商大量买地、卖楼衰退阶段衰退阶段萧条阶段萧条阶段v用家比例下降，投资者比例增大用家比例下降，投资者比例增大v期房价格大于现房价格期房价格大于现房价格v地价上升大于房价上升速度地价上升大于房价上升速度v价格上升快，成交量逐步下滑价格上升快，成交量逐步下滑v开发商迅速卖楼开发商迅速卖楼v现房、期房价格下跌现房、期房价格下跌v投资者退出，供过于求投资者退出，供过于求v租房不买房租房不买房v地价下跌比楼价下跌快地价下跌比楼价
42、下跌快v开发商迅速卖楼，回笼资金，购置土开发商迅速卖楼，回笼资金，购置土地地房地产周期与经济周期房地产周期与经济周期v关于经济周期（关于经济周期（BusinessCycle）v经济周期经济周期(BusinessCycle)：也称商业周期、：也称商业周期、景气循环，景气循环，它是指经济运行中周期性出现的经济它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变
43、化。过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复波动变化。过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，现在一般叫做衰退、谷底、扩张和苏四个阶段，现在一般叫做衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。顶峰四个阶段。房地产周期与经济周期房地产周期与经济周期v（1）基钦周期：短周期）基钦周期：短周期是是1923年英国经济学家基钦提出的一种为期年英国经济学家基钦提出的一种为期3-4年的经济周期。基钦认为经济周年的经济周期。基钦认为经济周期实际上有主要周期与次要周期期实际上有主要周期与次要周期2种。种。主要周期即中周期，次要周期为主要周期即中周期，次要周期为34年一次的年一次的短周期。这种短周期就称基钦周期。短周期。这种短周
44、期就称基钦周期。v（2）朱格拉周期：中周期）朱格拉周期：中周期是是1860年法国经济学家朱格拉提出的一种为期年法国经济学家朱格拉提出的一种为期910年的经济周期。该周期是以年的经济周期。该周期是以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。v（3）康德拉季耶夫周期：长周期或长波）康德拉季耶夫周期：长周期或长波是是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期50-60年的经济周期。年的经济周期。v（4）库兹涅茨周期：另一种长周期）库兹涅茨周期：另一种
45、长周期是是1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为年，平均长度为20年左右的年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为划分的，所以也被称为“建筑周期建筑周期”。v（5）熊彼特周期：一种综合）熊彼特周期：一种综合1936年，经济学家熊彼特以他的年，经济学家熊彼特以他的“创新理论创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。熊彼特认为，每一个长周期包括合分析后提出的。
46、熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括三个中周期，每一个中周期包括三个短周期。短周期约为个短周期。短周期约为40个月，中周期约为个月，中周期约为910年，长周期为年，长周期为4860年。年。房地产周期与经济周期房地产周期与经济周期v房地产周期是经济周期重要组成部分，与经济周房地产周期是经济周期重要组成部分，与经济周期有本质相似性，即期有本质相似性，即:房地产业的发展同宏观经济房地产业的发展同宏观经济增长过程相似，也呈现出扩张收缩交替出现、波增长过程相似，也呈现出扩张收缩交替出现、波峰波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。峰波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。房地产周期波
47、动与宏观经济周期相协调，二者波房地产周期波动与宏观经济周期相协调，二者波动方向相同，是一种动方向相同，是一种正相关关系正相关关系。房地产周期与经济周期（差别）房地产周期与经济周期（差别）v（1）周期波动次序的差别（不一致性）周期波动次序的差别（不一致性）v房地产周期波动房地产周期波动在复苏阶段往往滞后在复苏阶段往往滞后于宏观经济于宏观经济周期，周期，在繁荣和衰退阶段则快于在繁荣和衰退阶段则快于宏观经济周期，宏观经济周期，萧条阶段要长于萧条阶段要长于宏观经济周期。但在特定的发展宏观经济周期。但在特定的发展阶段也会有例外，如房地产市场受到其它外生因阶段也会有例外，如房地产市场受到其它外生因素的影响
48、（如二战结束后西欧的房地产市场）。素的影响（如二战结束后西欧的房地产市场）。v房地产周期波动与宏观经济周期波动的不一致性是由房地房地产周期波动与宏观经济周期波动的不一致性是由房地产自身的商品特性和市场特性造成的：产自身的商品特性和市场特性造成的：一是房地产供给的一是房地产供给的“时滞效应时滞效应”；二是不动产的二是不动产的“财富效应财富效应”；三是不动产的三是不动产的“价格粘性价格粘性”。v价格粘性价格粘性：由于不动产具有投资属性，降价意味着物业贬：由于不动产具有投资属性，降价意味着物业贬值，从短期看越降越卖不出去，所以开发商不到万不得己值，从短期看越降越卖不出去，所以开发商不到万不得己的情况
49、不会降价，由于价格粘性的影响，即使在很高空置的情况不会降价，由于价格粘性的影响，即使在很高空置率的情况下，仍然有一段时间的过量开发，进一步恶化了率的情况下，仍然有一段时间的过量开发，进一步恶化了供求关系，使萧条阶段延长。供求关系，使萧条阶段延长。房地产周期与经济周期（差别）房地产周期与经济周期（差别）v（2）波幅与波长不同）波幅与波长不同v一般来说，房地产周期波动的幅度要大于宏观经一般来说，房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，而波谷要济周期，即波峰要高于宏观经济周期，而波谷要低于宏观经济周期。低于宏观经济周期。v房地产周期的波长通常小于宏观经济周期房地产周期的波长
50、通常小于宏观经济周期例如，英国宏观经济周期平均波长为20年，而房地产周期的平均波长为9年。v有人认为我国房地产周期的波长与宏观经济周期有人认为我国房地产周期的波长与宏观经济周期的波长基本一致，均为的波长基本一致，均为4一一5年。年。房地产波动与房地产周期波动房地产波动与房地产周期波动v房地产周期必然表现为房地产波动房地产周期必然表现为房地产波动v房地产波动不一定都表现为房地产周期房地产波动不一定都表现为房地产周期v房地产波动并不必然全部都呈现出周期特点，除了房地产波动并不必然全部都呈现出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势、房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势