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1、坡子街整合推广策略坡子街整合推广策略坡子街品牌运营理念。坡子街品牌运营理念。推广脉络：推广脉络：什么是国际版中华商街什么是国际版中华商街千年商道、千年财富千年商道、千年财富看得见的未来看得见的未来那确实长沙味道那确实长沙味道=新坡子街新坡子街确立商街概念 丰满商街内涵 体验商街不同 完美商街推广策略：推广策略：用商街理念突破市场用商街理念突破市场结合招商结合招商+结合销售结合销售工程结合期许希望工程结合期许希望正式开街体验不同正式开街体验不同=完美新形象完美新形象品牌策略：品牌策略：（品牌造势）（品牌造势）（品牌主张）（品牌主张）（品牌展望）（品牌展望）（品牌体验）（品牌体验）=（完美品牌）（
2、完美品牌）品牌规律品牌规律:认知度认知度 知名度知名度 美誉度美誉度 忠诚度忠诚度 =第一提及品牌第一提及品牌2005年年2006年年广广告告开开始始（7 7月月底底）56蓄势期蓄势期任务：确定推广执行方案；完成各项推广物料、方案及设计；形象广告发布，以软文、新闻报道为主；招商广告造势。引爆期引爆期7开盘日开盘日（8 8月中）月中）任务：售楼部及现场包装；开盘活动；开盘形象广告轰炸1、2号地销售广告；住宅内部认购广告；商铺VIP发售广告。巩固期巩固期89101112任务：强势广告推广，做到淡季不淡；形象开街广告；户外及全面更换内容卖点形象；把活动与产品恰当结合；活动分两条路线走：现场活动、外围
3、活动媒体报道焦点在“那确实长沙味道”核心指引下转向强制性卖点广告；住宅正式销售广告；主体商铺销售广告；引进主力商家宣传造势广告。强销期强销期正式开街日正式开街日（1010月月1 1日）日）1 2 3 4 5 6 7 8 910任务：商铺卖点促销广告；住宅卖点促销销售广告；商铺促招广告；开展各种促进招商、销售的主题活动开街开街巩固巩固期期1112任务：全面开街广告开街经营推广活动战略部署营销启用营销启用（8 8月初）月初）形象开街日形象开街日（1010月月1 1日）日）什么是国际版中华商街什么是国际版中华商街 千年商道、千年财富千年商道、千年财富 看得见的未来看得见的未来 那确实长沙味道那确实长
4、沙味道 确立商街概念 丰满商街内涵 体验商街不同第一阶段推广计划第一阶段推广计划（确立商街概念）7月预热市场、月预热市场、8月引爆市场月引爆市场坡子街形象建立“国际版中华商街”概念诠释解决问题：形成热点、焦点、高点；回答坡子街为长沙带来了什么？广告任务广告任务1、让市场深刻认知什么是国际版中华商街，确立项目在长沙市场上独一无二国际化商业地位。2、并启动品牌建设，建立项目美誉度，推进销售3、完成1、2号地块销售，为3、4号地销售作铺垫广告目的广告目的1、让市场明白坡子街是真正的第一次将长沙商业提升到国际化平台。2、面对大众消费者让其感受到坡子街是长沙传统商业国际化的升华，是长沙国际时尚潮流的桥头
5、堡；面对投资者让其感受到，在这里投资回报的保障；面对品牌商家让其感受到在长沙只有这里其品牌战略才得以发展，并且可以得到本土化的品牌提升。推广策略推广策略1、以营销节点为引爆点结合活动，滚动推动市场。2、轰炸集中，强势占领时间。软硬渗透，强势占领客户 3、以报纸为主力媒体冲击市场4、以国际先进的商业理念为先导，从业态、建筑规划、品牌 等方面入手，全面升级5、遵循“确立商街概念 丰满商街内涵体验商街不同”这一原则前行媒体策略策略组合：地块命名活动策略活动策略物料制作1、一个城市商业国际化的开始一个城市商业国际化的开始2、一条千年商街的复兴一条千年商街的复兴3、一个城市运营商的使命一个城市运营商的使
6、命4、坡子街，领衔进入商街时代坡子街，领衔进入商街时代什么是商街商街与你的未来商街与你的生活5、国际版中华商街之业态篇、商机篇、国际版中华商街之业态篇、商机篇软文：软文：6、5大标准，催生商街生活大标准，催生商街生活立体化交通体系可持续发展潜力一站式享受型综合业态 千年历史的人文体系高品位国际化商业氛围 7、坡子街坡子街“无法拒绝的邀请无法拒绝的邀请”四大理由：无法拒绝的湖湘人文（前年历史）无法拒绝的商圈无法拒绝的享受（一站式、招商：国际品牌、百年老店、民族品牌）无法拒绝的团队软文：软文：活动目的：1、以整合推广策略为主线，作为整合推广的重要组成部分，最大程度的展现项目运营理念及品牌主张，建立
7、坡子街国际版中华商街的品牌形象。2、8、9月份长沙酷暑难耐，房地产项目现场难以聚集人气，通过活动使坡子街现场形成热点，成为长沙酷暑下的一道亮丽风景。3、通过活动使坡子街的未来国际化景象得以提前展现，从而达到感动消费者的目的。坡子街是拥有千年的商业历史文化，积累了中国民族的千年商业精髓，孕育数家百年老店、数十种民族品牌的文化商街。此次坡子街以国际先进的商业理念为先导，从业态、建筑规划、品牌等方面入手，全面升级，可以说是东西方商业文化的一次大融合。坡子街的商业文化必将在此次融合当中，其商业文化得到质的升华。此次升华的结果也将形成坡子街独一无二的品牌内涵。这杨就形成了坡子街区隔市场的一把利刃，同时也
8、是消费者、投资者、经营者最终利益的保障。策略前思考如何展现坡子街的商业精髓，如何倡导新坡子街如何展现坡子街的商业精髓，如何倡导新坡子街的品牌主张，便成了我们急需解决的一大课题。的品牌主张，便成了我们急需解决的一大课题。商道馆商道馆因此，结合第二阶段的主题，我们建议成立可以展现坡子街的商业精髓，可以凸显新坡子街的品牌主张的机构：此阶段所有营销公关活动都以商道馆的名义开展，商道馆的整个建立经营过程，贯穿整个坡子街的营销过程。（打造企业品牌发展交流基地）（打造企业品牌发展交流基地）商道馆是一种俱乐部形式的实体组织形式商道馆是一种俱乐部形式的实体组织形式商道馆是商道馆是客户组织客户组织商道馆是商道馆是
9、商业物业管理组织商业物业管理组织所有的坡子街登记客户或意向加盟品牌，都可以成为商道馆的准会员,而所有的购买客户和加盟品牌根据申请，都可以成为商道馆的个人会员或集体会员，而不同级别的会员也可以享受商道馆不同级别的权利及优惠。有了这一组织，我们可以以招募会员的形式进行内部登记，这样也变向的扭转的政策所不允许的内部认购的不利局面。商道馆是什么？商道馆也是坡子街商业物业管理组织，我们将坡子街未来的经营管理公司，物业管理公司完全整合在商道馆当中，使商道馆作为一个独立品牌运作管理。商道馆是商道馆是商家、品牌相互交流的平台商家、品牌相互交流的平台商道馆定期举行各种培训、讲座、交流会等活动，使其成为商家商家之
10、间、品牌品牌之间、中西文化之间的沟通交流平台，同时也为企业出谋划策，协助企业制定品牌发展的解决之道。商道馆是商道馆是经营组织经营组织商道馆是一个经营性的组织，它不是靠坡子街来养商道馆，而是由独立的运作经营性组织，是可以拿来赚钱的。商道馆是商道馆是品牌输出组织品牌输出组织商道馆与坡子街既是两个独立性的品牌，也是两个相互关联性的品牌，二者之间相互影响相互支持。商道馆是坡子街由品牌向利润转化的最有力保障。在商道馆的经营平台下坡子街的整个营销活动可以变得更有张力、更有关联性、更能展现坡子街的品牌内涵，同时输出更多的子品牌,坡子街是社会工程文化工程,商道馆是坡子街文化的品牌输出组织，商道馆把坡子街的品牌
11、管理独立化。用全新的品牌激活坡子街，对坡子街进行强有力的支持。商道馆组织构成商道馆组织构成专家顾问团：专家顾问团：久和、大韵老总、经济学家、知名商家久和、大韵老总、经济学家、知名商家轮值主席：轮值主席：政府高官（区长、部长）五百强企业老总、经济学家政府高官（区长、部长）五百强企业老总、经济学家常规馆长：待定常规馆长：待定常规管理机构：常规管理机构：物业管理公司、商业经营管理公司、俱乐部管理公司物业管理公司、商业经营管理公司、俱乐部管理公司日常事务：组织的成立、组织、制度、地点、馆内的包装、日常活动日常事务：组织的成立、组织、制度、地点、馆内的包装、日常活动“坡子街坡子街商道馆商道馆”功能延展：
12、功能延展：商业管家、品牌专家、交流平台、活动基地商业管家、品牌专家、交流平台、活动基地具有四大角色：具有四大角色：“商道馆商道馆”取代传统物业管理公司。取代传统物业管理公司。全新管家形象一改传统蓝灰色服装保安形象，给人以更强的依赖感和信任感。全新管家形象一改传统蓝灰色服装保安形象，给人以更强的依赖感和信任感。更好的传达千年商道的品牌精神，提升整条街的品牌形象。更好的传达千年商道的品牌精神，提升整条街的品牌形象。商业管家：商业管家：建立品牌发展解决之道。建立品牌发展解决之道。“商道馆商道馆”与行政、商业专家顾问团、大型品牌企业建立长期的合作体系。与行政、商业专家顾问团、大型品牌企业建立长期的合作
13、体系。安安排排不不定定期期的的会会员员活活动动（如如：商商业业论论坛坛、高高尔尔夫夫精精英英赛赛、交交流流酒酒会会、商商业业讲讲座座等等），促促进会员之间的沟通和交流。进会员之间的沟通和交流。品牌专家品牌专家交流平台交流平台1 1、设设置置“商商道道馆馆”网网站站平平台台，在在整整条条坡坡子子街街设设立立商商道道馆馆局局域域网网，连连接接各户企业，建立各户企业，建立“千年商道网络沟通平台千年商道网络沟通平台”。2 2、在在坡坡子子街街开开设设咖咖啡啡厅厅、餐餐厅厅、红红酒酒坊坊、雪雪茄茄坊坊，为为企企业业与与企企业业之之间间、品牌与品牌之间搭建品牌与品牌之间搭建“面对面的沟通平台面对面的沟通平
14、台”。3 3、坡坡子子街街商商道道馆馆内内设设置置“品品牌牌文文化化展展示示空空间间”，让让企企业业之之间间在在轻轻松松愉愉快的环境下进行文化交流，快的环境下进行文化交流，“建立坡子街品牌邻里文化建立坡子街品牌邻里文化”。真正的商务餐厅，名厨烹制美食，精制而不奢侈。真正的商务餐厅，名厨烹制美食，精制而不奢侈。为发展商自营单位提供解决之道，也是商道馆会员活动场所之一。为发展商自营单位提供解决之道，也是商道馆会员活动场所之一。商务大厨：商务大厨：“馆厨馆厨”商道馆建立保健。商道馆建立保健。养生内容有健身、瑜伽、美容、健康饮食、健康保健、心理解压等，全方位养生内容有健身、瑜伽、美容、健康饮食、健康保
15、健、心理解压等，全方位关心会员的身心健康，传授保养之道。关心会员的身心健康，传授保养之道。活动基地活动基地只要购买或加盟坡子街只要购买或加盟坡子街的品牌企业或个人便成为商道馆团体会员。的品牌企业或个人便成为商道馆团体会员。企业个人也可申请个人会员。企业个人也可申请个人会员。外界企业及个人也可申请限量会员。外界企业及个人也可申请限量会员。“商道馆商道馆”的形成的形成本案推广采用的是本案推广采用的是“双角式双角式”推广战略，坡子街、商道馆品牌双重并进。推广战略，坡子街、商道馆品牌双重并进。商商道道馆馆作作为为坡坡子子街街的的附附属属品品牌牌出出现现，是是坡坡子子街街的的品品牌牌输输出出机机构构，与
16、与坡坡子子街街捆捆绑绑成成为为可复制连锁品牌。可复制连锁品牌。届时商道馆必然成为坡子街的届时商道馆必然成为坡子街的强势销售卖点强势销售卖点。“商道馆商道馆”的策略意义的策略意义活动营销建议活动营销建议建立建立“品牌展示广场品牌展示广场”1、让品牌的旗帜，在坡子街广场飘扬，形成品牌基地效应。2、在商道馆内建立品牌展示专区。商道讲述的是19世纪初朝鲜正祖时期著名历史人物、朝鲜巨商林尚沃从一个卑微的杂货店员成为天下第一商真实而传奇的一生，以及他在经商中悟得的“财上平如水，人中直似衡财上平如水，人中直似衡”的所谓“商道”。虽然是一本小说，但其中蕴藏着的哲学、禅学，在全亚洲企业界引起巨大反响，被著名企业
17、誉为“参悟商业最高境界”的奇书，小生意旨在得利、大生意旨在得人小生意旨在得利、大生意旨在得人，商道之奥妙尽现哲理故事之中，韩国企业CEO长置案头。商道作者：崔仁浩崔仁浩，1945年生于汉城，延世大学英语专业毕业。其他代表作包括：长篇小说他乡、我内心的风车、地球人、傻子们的进行、城市猎人、爱的条件、佛色、等。曾获现代文学奖、理想文学奖、天主教文学奖等。附：附：邀请商道作者崔仁浩与余世维邀请商道作者崔仁浩与余世维“商海论道商海论道”。活动营销建议措施活动营销建议措施VS商道馆商道馆以坡子街标志为形象核心向外延展，形成一个以坡子街标志为形象核心向外延展，形成一个“场场”，标志着商道馆，标志着商道馆是
18、一个是一个“沟通与交流的平台沟通与交流的平台”的属性，是基于坡子街为轴，向周边辐的属性，是基于坡子街为轴，向周边辐射的一个商业精英信息与思想交流的场所。射的一个商业精英信息与思想交流的场所。整个整个LOGOLOGO是一种向外晕开和延伸的状态，象征与外界无限联通与交流是一种向外晕开和延伸的状态，象征与外界无限联通与交流的状态。的状态。LOGOLOGO采用金色、橙色到黑色的渐变，不仅突出了商道馆的尊采用金色、橙色到黑色的渐变，不仅突出了商道馆的尊贵气质，也代表着商道馆强调沟通与变通的精神要旨，喻示度势而上，贵气质，也代表着商道馆强调沟通与变通的精神要旨，喻示度势而上，与时俱进，但同时又圆满稳重不失
19、本我的形象。与时俱进，但同时又圆满稳重不失本我的形象。LOGOLOGO线条采用毛笔的勾勒手法，内镶古式华贵花纹，强调商道馆的中线条采用毛笔的勾勒手法，内镶古式华贵花纹，强调商道馆的中国商务气质。写意的圆弧衍自中国的太极精神，标志柔中有刚、稳重国商务气质。写意的圆弧衍自中国的太极精神，标志柔中有刚、稳重内敛、合而共生的商务思想，与商道馆的主张相当吻合内敛、合而共生的商务思想，与商道馆的主张相当吻合方案（方案（1)1)采用古代壁画中的经典元素，承袭中国文化之精髓，在此象征中国自春秋采用古代壁画中的经典元素，承袭中国文化之精髓，在此象征中国自春秋时衍生与发展至今的商道精神和文化，体现了商道馆的经商思
20、想和中国商时衍生与发展至今的商道精神和文化，体现了商道馆的经商思想和中国商务气质。务气质。向前奔驰的飞马，寓意一种向前飞奔的状态，朝气勃发、欣欣向荣，体现向前奔驰的飞马，寓意一种向前飞奔的状态，朝气勃发、欣欣向荣，体现商道馆与时俱进，关注未来的精神面貌。商道馆与时俱进，关注未来的精神面貌。整个整个LOGOLOGO尊贵而有张扬的姿态，符合商道馆的精英荟萃的定位，稳重大方尊贵而有张扬的姿态，符合商道馆的精英荟萃的定位，稳重大方沉重而不失活力的形象。沉重而不失活力的形象。君子取道而行，共襄盛举，本君子取道而行，共襄盛举，本LOGOLOGO另一重意义喻为参商之道，象征着沟通另一重意义喻为参商之道，象征
21、着沟通与交流的状态，共建一个平台。与交流的状态，共建一个平台。方案（方案（2)2)坡子街坡子街商道商道馆馆服务人员名字也可绣于服装上服务人员名字也可绣于服装上坡子街的所有公关活动都在商道馆这平台上组织进行，坡子街的所有公关活动都在商道馆这平台上组织进行，组织形式为商道馆的主题周、主题月、主题年会等组织形式为商道馆的主题周、主题月、主题年会等，所所有活动都贯穿其中。有活动都贯穿其中。根据营销阶段任务，公关活动分两条线进行：根据营销阶段任务，公关活动分两条线进行：一、针对招商销售任务的活动一、针对招商销售任务的活动二、针对形象树立任务的活动二、针对形象树立任务的活动开盘前一周开盘前一周1、沃尔玛中
22、国区首席行政官孟广明讲座暨坡子街项目推介会：、沃尔玛中国区首席行政官孟广明讲座暨坡子街项目推介会：主题：主题：“谈沃尔玛经营选址策略谈沃尔玛经营选址策略”备选：备选：请沃尔玛中国区长沙区总经理讲座请沃尔玛中国区长沙区总经理讲座一、针对招商销售任务的活动一、针对招商销售任务的活动2、湖南青和集团成立、湖南青和集团成立政府系统政府系统扎根长沙扎根长沙集团发展工程集团发展工程强化投资商、建立发展商品牌，开盘之前强化投资商、建立发展商品牌，开盘之前二、针对形象树立任务的活动二、针对形象树立任务的活动商道馆商道馆“感感触坡子街触坡子街”主题活动月主题活动月主题月核心：主题月核心：“玩玩”在坡子街举行系列
23、展示性、互动性活动展示坡子在坡子街举行系列展示性、互动性活动展示坡子街的历史与未来，让消费者了解感受坡子街。街的历史与未来，让消费者了解感受坡子街。每周六晚上在营销中心进行表演。每周六晚上在营销中心进行表演。系列活动：系列活动：感感触坡子街之一触坡子街之一“南狮闹星城南狮闹星城”（营销中心落成）（营销中心落成）邀请黄飞鸿狮艺馆表演队进行现场表演，邀请黄飞鸿狮艺馆表演队进行现场表演，体现出中国传统文化的博大精深。体现出中国传统文化的博大精深。感感触坡子街之二触坡子街之二“明星学院见面会明星学院见面会”此次见面会以古典为主题，用现代的风格演绎古典曲目此次见面会以古典为主题，用现代的风格演绎古典曲目
24、从而体现出坡子街国际版中华商街的内蕴。从而体现出坡子街国际版中华商街的内蕴。系列活动：系列活动：感感触坡子街之三触坡子街之三“长沙奇人见面会长沙奇人见面会”邀请越策越开心节目中的民间艺人进行现场表演。邀请越策越开心节目中的民间艺人进行现场表演。体现出中国传统文化的博大精深。体现出中国传统文化的博大精深。感感触坡子街之四触坡子街之四“私人收藏点评私人收藏点评”联合都市频道的私人收藏节目将其出现过的私人联合都市频道的私人收藏节目将其出现过的私人收藏品，进行展示及点评，估价等。收藏品，进行展示及点评，估价等。感感触坡子街之五触坡子街之五“再现千年繁华再现千年繁华古今时装展古今时装展”邀请新丝路模特队
25、进行现场邀请新丝路模特队进行现场T台秀，展示从唐朝、明台秀，展示从唐朝、明清至现在每个时期的女装共清至现在每个时期的女装共48套，寓意着坡子街的千套，寓意着坡子街的千年发展历程，从侧面见证坡子街的历史。年发展历程，从侧面见证坡子街的历史。开盘活动：开盘活动：第二阶段推广计划第二阶段推广计划（丰满商街概念）9、10月巩固市场月巩固市场展现坡子街的千年商业精髓倡导坡子街的品牌主张解决问题：通过坡子街的品牌主张，展现坡子街的商业内涵，带给消费者以良好的品牌印记。从而带来丰厚持久性的财富，消除投资者、品牌商家的后顾之忧。广告任务广告任务1、深化国际版中华商街的内涵，让消费者切身体会到坡子街的与众不同。
26、2、并启动品牌建设，巩固项目美誉度，推进销售3、完成3、4号地块蓄水，促进3、4号地销售4、配合完成招商任务。广告目的广告目的1、让市场明白坡子街的真正商业价值及历史意义2、消费者明白这里是充满欢乐、充满故事、充满时尚 的地方；让商家认识到坡子街的品牌价值，可以对 自身的品牌带来提升；让投资者明白坡子街可以给 他们带来源源不断的财富推广策略推广策略1、以活动事件营销为主，让消费者有切身体验。2、品牌建设为主的阶段，重在品牌展示3、遵循“确立商街概念 丰满商街内涵体验商街不同”这一原则前行活动策略活动策略九月中旬九月中旬1、邀请商道作者崔仁浩与余世维邀请商道作者崔仁浩与余世维“商海论道商海论道”
27、。主题：主题：“商海论道商海论道”一、针对招商销售任务的活动一、针对招商销售任务的活动十一月中旬十一月中旬2、邀请邀请“杰克杰克韦尔奇韦尔奇”坡子街现场讲座坡子街现场讲座主题：主题：“国际商业国际商业&中国商道中国商道”二、针对形象树立任务的活动二、针对形象树立任务的活动商道馆商道馆“玩玩赚坡子街赚坡子街”主题活动月主题活动月主题月核心：主题月核心：“赚赚”在坡子街举行系列互动性活动展示坡子街的财富在坡子街举行系列互动性活动展示坡子街的财富魅力，让消费者在玩乐当中感受到财富。魅力，让消费者在玩乐当中感受到财富。每周六晚上在营销中心进行表演。每周六晚上在营销中心进行表演。玩玩赚坡子街之一赚坡子街
28、之一“高端手机拍卖展高端手机拍卖展”将市面上已经出现的或即将上市的摩托罗拉、诺基将市面上已经出现的或即将上市的摩托罗拉、诺基亚、三星等品牌的高端手机进行现场展示和拍卖，亚、三星等品牌的高端手机进行现场展示和拍卖，从而展示坡子街是时尚前沿阵地从而展示坡子街是时尚前沿阵地玩玩赚坡子街之二赚坡子街之二“商务汽车新车试驾商务汽车新车试驾”联系汽车经销商，将坡子街营销中心作为商务车试联系汽车经销商，将坡子街营销中心作为商务车试驾基地，将新款奥迪、皇冠、别克、雷克萨斯等商驾基地，将新款奥迪、皇冠、别克、雷克萨斯等商务车在坡子街进行展示试驾等（针对富有阶层）务车在坡子街进行展示试驾等（针对富有阶层）系列活动
29、：系列活动：玩玩赚坡子街之三赚坡子街之三“中秋共赏月活动中秋共赏月活动”与某食品厂合作共度中秋参与式月饼节（饕餮）与某食品厂合作共度中秋参与式月饼节（饕餮）玩玩赚坡子街之四赚坡子街之四“见证历史、见证未来见证历史、见证未来”（形象开街活动）（形象开街活动）一、古典式开街一、古典式开街1、百人传递开街（男女老少、老外）、百人传递开街（男女老少、老外）2、巨锣开街、巨锣开街3、40名长嘴铜壶倒茶表演名长嘴铜壶倒茶表演4、坡子街、坡子街商道馆开馆仪式商道馆开馆仪式5、总理为商道馆题字、总理为商道馆题字谢谢 谢！谢！如何成就一段文雅与居住的良缘如何成就一段文雅与居住的良缘?文庭雅苑项目提案文庭雅苑项目
30、提案名钻传播机构名钻传播机构20072007年年5 5月月 在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。所以，名钻传播机构将首先从前期策划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为项目做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销策划基础。它决定了项目“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”。在明确研究这些问题后，方能在后期的营销策划阶段把“怎样卖房子”的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化。前前言言第一部分第一部分扫荡一个区域的勘查清单扫荡一个区域的勘查清单市场如是说市场如是说用地分析用地分析市场市场分析分析政策分析政策分析区域
31、分析区域分析一一、用地分析用地分析宏观分析宏观分析城市尺度城市尺度中观分析中观分析区域尺度区域尺度微观分析微观分析地块尺度地块尺度宏观分析宏观分析城市尺度城市尺度 本部分主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。区域区域的的功能特征功能特征区域区域的的认可度认可度区域区域的的发展趋势发展趋势城市尺度城市尺度(一一)、区域的功能特征、区域的功能特征1 1、区域经济、区域经济2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速发展的重要力量。2 2、区域人文、区域人文开发区内
32、设有18所全日制高等学校、39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、计划生育、环境保护等各项事业发展迅猛。3 3、区域产业、区域产业开发区致力于发展生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五大主导产业，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术项目和高附加值项目占全区工业总产值的90%以上。(二二)、区域的认可度、区域的认可度1 1、区域档次、区域档次一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区。2 2、区域形象、区域形象长春高新区
33、是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一。根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位。被誉为“东北硅谷”。3 3、区域特性、区域特性长春高新区以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划发展，创造了超常规的建设和发展速度。近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列。(三三)、区域的发展趋势、区域的发展趋势1 1、综合性产业园区、综合性产业园区园区作为产业经营的最大载体，通过核心园区把人才、技术、项目、
34、资金等创新要素高度集中，构筑了龙头企业带动、一区多园的产业化发展格局。其中，长春软件园、光电技术产业园等先后被批准为“国家火炬计划光电信息技术产业化基地”、“国家留学人员创业示范基地”、“国家级大学科学园”和国内第一个由科技部批准的中俄及独联体国家科技合作基地。将成为富有生机活力的综合产业区。2 2、现代化的新城区、现代化的新城区努力把高新区建设成为功能齐全、结构合理、设施配套、管理科学、环境优美、综合优势明显的现代化的新城区。创新、交流、发展、活力，是长春高新技术产业开发区的理念3 3、特色化城市风貌、特色化城市风貌依托规划景观特色，使高新区建筑规划与景观规划有机融合，使城区真正反映出开放、
35、进取、现代、繁荣的气息。中观分析中观分析区域尺度区域尺度 本部分主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值。区域区域的的交通条件交通条件区域区域的的环境条件环境条件区域区域的的配套条件配套条件区域尺度区域尺度(一一)、区域的交通条件、区域的交通条件1 1、可达性、可达性本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心。3 3、标志性、标志性超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、
36、娱乐为一体的多功能活动中心。(二)、区域的环境条件1 1、周边地块功能、周边地块功能本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地。2 2、周边环境体系、周边环境体系区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低。(三三)、区域的配套条件、区域的配套条件1 1、教育配套、教育配套125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学。2 2、生活配套、生活配套超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店。3 3、交通配套、交通配套 193 193 路、路、52 52路、路、9 9路、路、20 20路、路、153 153路、路、
37、129 129路、轻轨。路、轻轨。微观分析微观分析地块尺度地块尺度 本部分主要分析本案的地块规划条件，即项目的规划设计。1 1、建设地点、建设地点：繁荣路南，前进西街西。2 2、用地性质、用地性质：公建、居住用地。3、用地面积：300000 公顷。4 4、建筑面积、建筑面积：300000平方米。5 5、容、容 积积 率率：二二、市场分析市场分析 宏观宏观市场市场宏观经济条件宏观经济条件 中观分析中观分析整体市场分析整体市场分析 微观分析微观分析竞争项目对比分析竞争项目对比分析宏观分析宏观分析宏观经济条件宏观经济条件 本部分主要分析城市整体经济条件，切实的了解项目的宏观投资环境。GDPGDP及及
38、各产业各产业运行态势运行态势 物价变动物价变动及消及消费品零售费品零售 固定资产固定资产投资及投资及主动力主动力 宏观经济条件宏观经济条件居民可支居民可支配收入配收入及支出及支出 (一一)、GDP GDP及各产业运行态势及各产业运行态势 1 1、长春市各年、长春市各年GDPGDP情况情况 过去六年，长春市经济保持了良好的发展势头，GDP由2001年的1003亿元增加到2006年的2000亿元，六年接近翻一番，年均增长125。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP1003亿元 1150 亿元1338亿元1535亿元1712亿元2000亿元2 2、区域市场各产业运行
39、态势、区域市场各产业运行态势 2005年长春市三次产业占GDP的比重是l07：468：425，与2001年的143：432：425相比，主要变化来自于第一、第二产业。(二二)、物价变动及消费品零售、物价变动及消费品零售 2006年长春市社会消费品零售总额为552.2亿元，同比增长10.8%。其中市内实现519亿元，同比增长10.9%；外（市）县实现33.2亿元；批零贸易业实现490亿元；餐饮业实现62亿元。(三三)、固定资产投资及主动力、固定资产投资及主动力 2006年，长春市市完成固定资产投资950.1亿元，同比增长48.7%，其中，房地产投资占24.27%以上。可见，长春市房地产项目产业集
40、聚效应已经产生，已开发项目和已引进项目带动作用已全面显现。(四四)、居民可支配收入及支出、居民可支配收入及支出 2006年长春市经济增长幅度上升明显。仅一季度长春市城市居民人均可支配收入就已达到2814元，增长10.3%。城市居民人均消费支出2196元，增长5.3%。城市居民消费价格总水平上涨2%。中观分析中观分析整体市场条件整体市场条件 本部分主要分析城市整体市场条件，发现其地产发展状况的变化，了解其发展趋势。投资额度投资额度 市场需求市场需求 整体市场条件整体市场条件价格涨幅价格涨幅 (一一)、投资额度、投资额度1 1、行业发展前景乐观、行业发展前景乐观整体房地产开发投资保持20%以上的增
41、长速度，这表明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，发展前景十分乐观。年年 份份 投资额度投资额度 同比增长同比增长 2004年 90.4 16.3 2005年 123.56 26.8 2006年 174 29.0 2 2、行业间竞争激烈、行业间竞争激烈从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧。(二二)、市场需求、市场需求长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。年 份 销售面积（万）同比增长%交易额（亿 元）同比增长%2004年 28
42、8.7 33.6642.7 7.3 2005年482.2 40.1 56.92 24.98 2006年509.65.38 81.2 30.0(三三)、价格涨幅、价格涨幅 受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升。年度 商品住宅均价（元/平方米）2004年 2014.4 2005年 2083.5 2006年 2142.3 微观分析微观分析竞争项目对比分析竞争项目对比分析 本部分主要分析项目周边竞争对手，通过比较以达到充分了解区域市场状况。产品产品档次档次对比对比竞争项目对比分析竞争项目对比分析地理地理位置位置对比对比建筑建筑 面积面积对比对比产品产品类型类型对比
43、对比销售销售 价格价格对比对比销售销售率率 对比对比 区域区域 配套配套 对比对比地图(一一)、地理位置对比地理位置对比咖啡咖啡小镇小镇光谷大街与飞跃路交汇处 伟业伟业星城星城开运街以南飞跃路以西 怡众怡众名城名城光谷大街2008号 飞跃飞跃经典经典飞跃路与光谷大街交汇 枫桦枫桦美地美地繁荣路与桦甸街交汇大禹大禹城邦城邦南湖中街1555号 湖畔湖畔诚品诚品前进大街与湖光路交汇 1、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。2、该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的
44、硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍则成为中低档楼盘的聚集地。3、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘。咖啡小镇咖啡小镇中高档中高档伟业星城伟业星城中高档中高档怡众名城怡众名城高档高档飞跃经典飞跃经典中高档中高档枫桦美地枫桦美地中中大禹城邦大禹城邦高档高档湖畔诚品湖畔诚品高档高档 本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高。(二二)、产品档次对比产品档次对比(三三)、建筑面积对比建筑面积对比咖啡咖啡小镇小镇占地面积占地面积25.525.5万万建筑面积建筑面积40
45、40万万伟业伟业星城星城占地面积占地面积2525万万建筑面积建筑面积3636万万怡众怡众名城名城占地面积占地面积5858万万建筑面积建筑面积7272万万飞跃飞跃经典经典占地面积占地面积1212万万建筑面积建筑面积15.715.7万万枫桦枫桦美地美地占地面积占地面积5 5万万建筑面积建筑面积8 8 万万湖畔湖畔诚品诚品占地面积占地面积7 7万万建筑面积建筑面积1717万万大禹大禹城邦城邦占地面积占地面积5050万万建筑面积建筑面积8080万万 截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。(四四)、产
46、品类型对比、产品类型对比咖啡小镇咖啡小镇多层多层 高层高层伟业星城伟业星城多层多层怡众名城怡众名城多层多层 高层高层飞跃经典飞跃经典多层多层 高层高层枫桦美地枫桦美地多层多层 高层高层湖畔诚品湖畔诚品高层高层大禹城邦大禹城邦多层多层 高层高层 不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变。(五五)、销售价格对比、销售价格对比咖咖啡啡小镇小镇价格区间价格区间2500350025003500元元/销售均价销售均价28002800元元/伟业伟业星城星城价格区间价格区间 未定未定销售均价销售均价
47、 未定未定怡众怡众名城名城价格区间价格区间2788388827883888元元/销售均价销售均价30003000元元/飞跃飞跃经典经典价格区间价格区间未定未定销售均价销售均价29002900元元/枫桦枫桦美地美地价格区间价格区间未定未定销售均价销售均价未定未定湖畔湖畔成品成品价格区间价格区间3300495033004950元元/销售均价销售均价37003700元元/大禹大禹城邦城邦价格区间价格区间3030368030303680元元/销售均价销售均价35003500元元/1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在25005000元/之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的
48、趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。2、硅谷大街区间内的房价也在向南的号角声中有所上涨，与此形成鲜明对照的是购房者在城南区间的购房需求不但没有因房价上涨而放慢脚步，反而有强势上升的趋势。(六六)、销售率对比、销售率对比咖啡小镇咖啡小镇80%80%伟业星城伟业星城未售未售(客流量达到客流量达到3000_40003000_4000人人)怡众名城怡众名城目前在售三期目前在售三期，一一、二期已基本售罄二期已基本售罄 飞跃经典飞跃经典未售未售(已团购已团购6.7%)6.7%)枫桦美地枫桦美地未售未售湖畔诚品湖畔诚品78%78%大禹城邦大禹城邦一期售罄一期售罄
49、，二期排号二期排号 目前本区域各家楼盘销售情况较火爆，主要由于居民需求水平和房地产开发商对自身品牌、产品品质的不断提升，同时也反映出该区域中高档住宅供不应求。(七七)、区域配套对比、区域配套对比对比对比项目项目教育配套教育配套交通配套交通配套咖啡咖啡小镇小镇吉林省第二实验学校、三佳子小学市吉林省第二实验学校、三佳子小学市政府机关第二幼儿园政府机关第二幼儿园267267路、路、134 134路、路、239 239路、路、193 193路、路、9 9路、路、轻轨轻轨 伟业伟业星城星城吉林省第二实验学校吉林省第二实验学校 193193路、路、52 52路、路、9 9路、路、20 20路、轻轨路、轻轨
50、 怡众怡众名城名城吉林省第二实验学校、三佳子小学、吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园市政府机关第二幼儿园267267路、路、134 134路、路、239 239路、路、193 193路、路、9 9路、路、轻轨轻轨 飞跃飞跃经典经典吉林省第二实验学校、三佳子小学、吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园市政府机关第二幼儿园 267267路、路、134 134路、路、239 239路、路、193 193路、路、9 9路、路、轻轨轻轨 枫桦枫桦美地美地南岭小学、光机小学、师大附小、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、朝阳小学、电台小学、69 69 中、中、