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1、房地产估价理论与方法主讲：薛姝目录第一章房地产和房地产估价第二章房地产价格第三章房地产估价原则第四章比较法第五章成本法第六章收益法第七章假设开发法第八章长期趋势法第九章地价评估第十章房地产价格的影响因素分析第十一章房地产估价程序第一章房地产和房地产估价一、引言二、房地产的概念三、房地产的特性四、房地产的类型五、房地产估价的概念六、房地产估价的必要性房地产的概念房地产的整体概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者
2、虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%70%。房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。房地产的其他名称：land：地球的表面及上下垂直空间realestate：land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物realproperty：realestate+与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。土地的概念1、对
3、土地的各种定义：田地、地面；地球上陆地的表层，包括水域在内；土地是自然物、自然力或自然资源。2、房地产估价中的土地定义：横：面积大小、形状、四至；纵：地面、地上空间、地下空间。3、土地利用所受的限制：土地权利、相邻关系、土地使用管制4、对一块土地的基本认识：坐落；面积；形状；四至；地势；周围环境和景观；利用现状；产权状况；地质和水文状况；基础设施完备程度和土地平整程度；土地使用管制；其他。建筑物的概念1、建筑物的定义：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。2、对建筑物的基本认识：坐落；面积；层数和高度；结构；设备；装修；公共配套设施完备程度；平面布置；外观；建成年月；维修、保养及完损
4、程度；利用现状；产权状况；其他。房地产的特性1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、保值增值性房地产的类型按开发程度来划分的类型：1、生地；2、毛地；3、熟地；4、在建工程；5、现房估价对象（从实物角度看）1、无建筑物的空地2、有建筑物的土地3、地上建筑物4、土地与建筑物的合成体5、在建工程6、未来状态下的房地产7、已经消失的房地产8、现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分9、房地产的局部10、包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体11、作为企业整体中的一部分的房地产估价对象
5、（从权益角度看）1、干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产2、干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产3、干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产4、部分产权的房地产5、共有的房地产6、有租约限制的房地产7、设有抵押权的房地产8、设有典权的房地产9、设有地役权的房地产10、手续不完备的房地产11、产权不明确或有争议的房地产估价对象（从权益角度看）12、临时用地或临时建筑的房地产13、违法占地或违章建筑的房地产14、已被法院查封、监管的房地产15、已被确定为拆迁或征用范围内的房地产16、房地产的租赁权，即承租人权益17、房地产的典权（典权人可以将出典的房地产出租、转典于他人，或者将典权转让他
6、人。典权转让的，受让人处于典权人的地位）18、房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）估价目的 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的的不同，估价的依据可能不同，估价应采用的价值标准可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选取的估价方法也可能不同。（例如有租约限制的房地产评估，如为买卖目的，则要考虑租约租金与市场租金差异的影响，如为城市房屋拆迁目的，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。）估价时点应该是估价时点确定在先，评估价值确定在后；而不是评估价值确定以后，附设在某一估价时点上n拆迁估价目的统一表述为“为确定被
7、拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。n拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。n实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。n因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第二章房地产价格的
8、基础知识房地产价格的概念与形成条件房地产的供求与价格房地产价格的特征房地产价值和价格的种类房地产价格的形成条件房地产的有用性；房地产的稀缺性；房地产的有效需求影响房地产需求的因素1、该种房地产的价格水平；2、消费者的收入水平；3、相关房地产的价格水平；4、消费者的偏好；5、消费者对未来的预期影响房地产供给量的因素1、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、开发商对未来的预期房地产的均衡价格均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下
9、降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。房地产的需求弹性和供给弹性房地产需求变化的百分比房地产的需求价格弹性=房地产价格变化的百分比某种房地产需求量变化的百分比房地产的需求收入弹性=消费者收入量变化的百分比房地产供给量变化的百分比房地产的供给价格弹性=房地产价格变化的百分比弹性数值的类型1、弹性数值大于1，富有弹性；2、弹性数值小于1，缺乏弹性；3、弹性数值等于1，单一弹性；4、弹性数值无尽大，完全弹性；5、弹性数值等于零，完全无弹性房地产供求与价格之间关系的特殊性1、全国房地产总的供求状况；2、本地区房地产的供求状况；3、全国本类房地产的供求状况；4、本地区本类房地产的供求状况。地价与一般物价
10、的不同1、生产成本不同；2、折旧不同；3、价格差异不同；4、市场性质不同；5、形成时间不同；6、供求变化不同房地产价格的特征1、房地产价格实质上是房地产权益的价格；2、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；3、房地产价格是在长期考虑下形成的；4、房地产价格一般是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。房地产价值和价格的种类1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、原始价值、帐面价值和市场价值4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价格5、市场调节价、政府指导价和政府定价6、基准地价、标定地价和房屋重置价格7、土地价格、建筑物价格和房地价格8、总价格、单位价格和楼面
11、地价房地产价值和价格的种类9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格10、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值11、实际价格和名义价格12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格13、起价、标价、成交价和均价14、保留价、起拍价、应价和成交价15、拍卖价格、招标价格和协议价格16、补地价第三章房地产估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则合法原则1、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为依据；3、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；4、在其他方面，如评出的价格必
12、须符合国家的价格政策。合法原则（合法产权）n农民集体所有的土地不能当做国有土地来估价n行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价n违法占地不能当做合法占地来估价n临时用地不能当做长久用地来估价n违章建筑不能当做合法建筑来估价n临时建筑不能当做长久建筑来估价n产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价n手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价n部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价n共有的房地产不能当做独有的房地产来估价最高最佳使用原则具体内容：最佳用途；最佳规模；最佳集约度筛选程序：1、法律上的许可性；2、技术上的可能性；3、经济上的可行性；4、能否使估价对象的价值最大
13、最高最佳使用原则估价前提的判断和选择当估价对象已做了某种使用，估价时应根据当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1、保持现状前提；、保持现状前提；2、转换用途前提；、转换用途前提；3、装修改造前提；、装修改造前提；4、重新利用前提；、重新利用前提；5、上述情形的某种组合。、上述情形的某种组合。替代原则1、如果附近有若干相近效应的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象房地产的价格。2、不能孤立地思考估
14、价对象的价格，而要考虑相近效应的房地产价格的牵制。估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去过去现在现在现在未来未来未来未来估价时点举例说明1、估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状态下的情形，是估价是最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如房地产的预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测，为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来
15、建成后的价值。在建工程在不同估价时点下的估价1、估价时点为现在，估价对象为现在状况下的估价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少2、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少3、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。公平原则1、各方当事人均是理性的、精明的。2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格。3、估价人员要以专家的身份反复、精细地权衡价格。4、估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响。第四章比较法比较法的基本原理搜集交易实例选取可比实例建立价格可
16、比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格比较法的基本原理1、比较法的概念和理论依据2、比较法适用的对象：具有交易性的房地产3、比较法适用的条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易4、在比较法中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正比较法的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格交易实例资料收集内容1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、交易情况。可比实例的选取1可比实例应与估价对象处在同一地区或是处在
17、同一供求圈内2可比实例的用途应与估价对象的用途相同3可比实例的规模应与估价对象的规模相当4可比实例的档次应与估价对象的档次相当5可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7可比实例的成交日期应与估价时点接近8可比实例的交易类型应与估价目的吻合9可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格建立价格可比基础1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位交易情况修正1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的
18、交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易8、受债权、债务关系影响的交易买卖双方应负税费下价格的计算1、卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方负担的税费2、买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方负担的税费某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方给卖方23252325元平方米，买卖中涉及的税费均由买元平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方缴纳的，应由买方缴纳
19、的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的5 5。则该宗房地产交易的。则该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格为：23252325（1 17 725002500（元平（元平方米）方米）某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方付给卖方26252625元平方米，买卖中涉及的税费均元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的方缴纳的税费为正常成交价格的5 5。则该宗房
20、地产交易的正常成交则该宗房地产交易的正常成交价格为：价格为：26252625（1 15 5）25002500（元平方米）（元平方米）交易日期调整房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价格水平，评估要求的是估价对象在估价时点格水平，评估要求的是估价对象在估价时点的价格，可比实例的交易时期与估价对象房的价格，可比实例的交易时期与估价对象房地产的估价日期（估价时点）往往有一定的地产的估价日期（估价时点）往往有一定的差异，因此，应将可比实例在其成交日期时差异，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，以符合的价格调整为在估价时点时的价格，以
21、符合估价时的市场行情，这种调整称交易日期调估价时的市场行情，这种调整称交易日期调整。整。某某个个可可比比实实例例房房地地产产20022002年年2 2月月1 1日日的的价价格格为为10001000美美元元平平方方米米，该该类类房房地地产产以以人人民民币币为为基基准准的的价价格格变变动动，平平均均每每月月比比上上月月上上涨涨0.20.2。假假设设人人民民币币与与美美元元的的市市场场汇汇率率20022002年年2 2月月1 1日日为为1 1美美元元8.268.26元元人人民民币币，20022002年年1010月月1 1日日为为1 1美美元元8.298.29元元人人民民币币。对对该该可可比比实实例例
22、进进行交易日期修正，修正到行交易日期修正，修正到20022002年年1010月月1 1日的价格为：日的价格为：10008.2610008.26（1 10.20.2）8 883938393（人人民民币币元元平平方米）方米）房地产状况调整1、区位状况调整：、区位状况调整：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。2、权益状况调整：、权益状况调整：土地使用权年限、城市规划限制条件土地使用权年限、城市规划限制条件3、实物状况调整：、实物状况调整：土地土地：面积大小、形状、基础设施完
23、备程度（内）、：面积大小、形状、基础设施完备程度（内）、土地平整程度、地势、地质水文状况土地平整程度、地势、地质水文状况建筑物建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量装修、平面布置、工程质量等直接比较修正与调整公式估价对象价格=可比实例价格综合比准价格的求取方法1、平均数、平均数（1）简单算术平均数）简单算术平均数（2）加权算术平均数）加权算术平均数2、中位数、中位数3、众数、众数4、其他方法、其他方法第五章成本法成本法的基本原理房地产价格构成成本法的基本公式重新建造价格建筑物折旧现行商品房价格构成现行房屋折旧制度现行房屋完损等
24、级评定标准 成成 本本 法法(cost(cost approachapproach或或 Contractors Contractors method)method)，又又称称成成本本法法、逼逼近近法法、原原价价法法、承承包包商商法法或或重重置置成成本本法法，是是求求取取估估价价对对象象房房地地产产在在估估价价时时点点的的重重新新购购建建价价格格(重重置置价价格格或或重重建建价价格格)，扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象房房地地产产的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法，它它实实际际上上是是以以房房地地产产价价格格构构成成部部分分的的累累加加来来估估算算房房地地产产
25、价价格格的方法。成本法求得的价格叫的方法。成本法求得的价格叫积算价格积算价格。成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。来考虑。从卖方的角度考虑，从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格值论，即卖方愿意接受的最低价格卖价，不能低卖价，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方的角度考虑，从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重即买方
26、愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发或者委托另外的人开发建造建造)。成本法的适用对象和条件 一一般般而而言言，只只要要是是可可以以估估算算出出其其成成本本的的房房地地产产，都都可可以以采采用用成成本本法法估估价价。但但成成本本法法一一般般用用于于既既无无收收益益又又很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产的的评评估估，如如住住宅宅、学学校校、图图书书馆馆、医医院院、政政府府办办公公楼楼、军军队队营营房房、公公园园等等公公用用、公公
27、益益房房地地产产，以以及及特特殊殊工工业业厂厂房房、油油库库、发发电电站站、码码头头、油油田田等等有有独独特特设设计计或或只只针针对对个个别别用用户户的的特特殊殊服服务务体体系系而而建建的的房房地地产产的的估估价价。单单纯纯的的建建筑筑物物的的估估价价基基本本上上也也是是采采用用成成本本法法。另另外外，成成本本法法也也适适用用于于市市场场不不完完善善或或狭狭小小市市场场上上无无法法运运用用比比较较法法进进行行估估价价的的房房地地产产。此此外外，由由于于成成本本法法应应用用简简便便，也也广广泛泛应应用用于于一一些些特特殊殊目目的的的的估估价价，如如在在房房地地产产的的征征税税工工作作中中，法法庭
28、庭解解决决房房地地产产权权益益纠纠纷纷中中都都经经常常采采用用成成本本法法估估价价。在在房房地地产产保保险险及及赔赔偿偿中中通通常常也也采采用用成成本本法法估估价价，因因为为往往往往仅仅是是局局部部损损毁毁，从从而而必必须须使使其其恢恢复复到到原原有有的的设设计计、布布置置或或者者完完全全重重置置。成成本本法法还还经经常常用用于于市市场场比比较较法法和和收益还原法的估价结果的验证。收益还原法的估价结果的验证。由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。价，其结果不一定能真实地反映房地产
29、的市场价值。因为，房因为，房地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于花地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于花费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定的误供的贡献的评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定的误差。比如，对于过度开发的房地产，利用成本法评估的价格，差。比如，对于过度开发的房地产，利用成本法评估的价格，往往要在一定程度上超过目前的市场
30、价值。又比如，采用建筑往往要在一定程度上超过目前的市场价值。又比如，采用建筑物的重置成本扣除折旧，计算建筑物现值，使成本法的估价结物的重置成本扣除折旧，计算建筑物现值，使成本法的估价结果具有一定的真实性，但房地产市场是不完全性市场，可能由果具有一定的真实性，但房地产市场是不完全性市场，可能由于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等，导致真实售价超过这于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等，导致真实售价超过这个估价值。所以，成本法是有其局限性的，这也正是成本法不个估价值。所以，成本法是有其局限性的，这也正是成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估，尤其是不宜直接利用成适合普遍地用于一般房地产价格评估，尤其
31、是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，再从房地产总价值中扣除建筑物价值估本法评估建筑物价值，再从房地产总价值中扣除建筑物价值估算土地价格的缘故。算土地价格的缘故。要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时
32、，价值应向下调整，当求值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。大于供时，价值应向上调整。成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。造价等方面的专业知识。成本法的操作步骤1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2、估算重新构建价格3、估算折旧4、求取积算价
33、格房地产价格构成房地产价格构成1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售税费6、开发利润成本法的基本公式1、积算价格=重新购置价格折旧2、新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润3、新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4、旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格建筑物的折旧某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地的代价平方公里，取得该荒地的代价为为1 12 2亿元，将其开发成亿元，将其开发成“五通一千五通一千”熟地的开熟地的开发
34、成本和管理费用为发成本和管理费用为2 25 5亿元，开发期为亿元，开发期为3 3年，年，贷款年利率为贷款年利率为8 8，销售费用、销售税费和开发，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的利润分别为可转让熟地价格的2 2、5 55 5和和1010，开发完成后可转让土地面积的比率为，开发完成后可转让土地面积的比率为6060。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。重新购建价格是假设在估价时点重新取得重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价
35、对象所或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。必要的支出和应获得的利润之和。重新购建价格1、重新构建价格的概念、重新构建价格的概念重新购建价格是估价时点的重新购建价格是估价时点的重新购建价格是客观的重新购建价格是客观的建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点下的价格。土地的重新购建价格是估价时点下的价格。2、重新构建价格的求取方式、重新构建价格的求取方式（1）重置价格又称重置成本）重置价格又称重置成本（2）重建价格又称重建成本）重建价格又称重建成本3、重新构建价格的求取方法、重新构建价格的求取方法单位
36、比较法单位比较法分部分项法分部分项法工料测量法工料测量法指数调整法指数调整法建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)(1)重置价格又称重置成本，重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。用的新建筑物的正常价格。(2)(2)重建价格又称重建成本，重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物是采用
37、与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为象地称为“复制复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件
38、、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。通常重置价格要比重建价格低。通常重置价格要比重建价格低。建筑物的折旧建筑物的折旧估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。在实际估
39、价中，建筑物折旧分为物质折旧、在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。功能折旧和经济折旧三个方面。建筑物折旧1、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧2、求取建筑物折旧的方法：年限法、实际观察法、成新折扣法、折旧方法的综合运用3、求取建筑物折旧应注意的事项：（1）应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别（2）应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为进一步可以归纳为4个方面：个方面：自然经过的自然经过的老朽
40、；老朽；正常使用的磨损；正常使用的磨损；意外的破坏意外的破坏损毁；损毁；延迟维修的损坏残存。延迟维修的损坏残存。功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。过度充足所造成的失效成本。经济折旧经济折旧又称外部性折
41、旧，是指建筑物又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。规划改变、政府政策变化等。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验工验收合格之日起预期产生的收人大于运
42、营费用的收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数。持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；
43、数相当；建筑物的维修养护比正常维修养护好或建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修养护比正建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。剩余经济寿命相应较短。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。应为剩余经济寿命。因此，有效经过年
44、数经因此，有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命济寿命一剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是则它们的价值会
45、相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。调整后得到。某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积l00，有效经过年，有效经过年数数10年，单位建筑面积年，单位建筑面积的重置价格的重置价格500元，经济寿命元，经济寿命30年，残值率年，残值率5。试。试用直线法计算该建筑物的用直线法计算该建筑物的年折旧额、折年折旧额、折旧总额，并计算其现值。旧总额，并计算其现值。实际观察法不是直接以建筑物的有关年限实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特特别是实际经
46、过年数别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。面的折旧因素所造成
47、的折旧总额。成新折扣法是根据建筑物的建成年代、成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：接求取建筑物的现值。其计算公式为：V=Cq式中：式中：q建筑物的成新率建筑物的成新率(%)。成新折扣法适用于同时需要对大量建成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略。物现值调查统计，但比较粗略。针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的人员有时同时采用几
48、种折旧方法确定建筑物的折旧额。对于采用不同方法所得出的折旧结果，折旧额。对于采用不同方法所得出的折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。后判定，这就是综合法。在估价实务上往往采用综合法，即先以耐用在估价实务上往往采用综合法，即先以耐用年限为基准计算折旧额，然后再依实际观察法年限为基准计算折旧额，然后再依实际观察法进行修正，从而确定出折旧额。通过这样的综进行修正，从而确定出折旧额。通过这样的综合方法，能有效地克服各种方法所存在的缺点，合方法，能有
49、效地克服各种方法所存在的缺点，并使之优点得以发挥。并使之优点得以发挥。求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和命项目和长寿命项目，如将
50、建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，便得到建项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。筑物的折旧总额。某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180万元，经济寿万元，经济寿命为命为50年，有效经过年数为年，有效经过年数为10年。其中，年。其中，门窗等损坏的修复费用为门窗等损坏的修