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1、6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。第1页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析（2）财务内部收益率的计算 其公式为：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净
2、现值为接近于零时的负值的折现率。第2页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。第3页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析（3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得
3、投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。第4页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。第5页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 结论：将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率
4、）ic比较，当FIRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。第6页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析（4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾
5、。一是再投资利率问题；二是多重根问题。第7页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。第8页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 A当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。B但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高
6、于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾。C当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。第9页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 多重根问题 一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。第10页/共
7、62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：式中：n:为动态投资回收期；其它同前。其详细计算公式为：动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。第11页/共62页6 64 4现代的财务指标分析现代的财务指标分析 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。动态投
8、资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。第12页/共62页6 65 5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例某房地产开发项目财务分析事例6 65 51 1项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1用地面积：11 417；2建筑密度：35%；3容积率（地上）：4.62；4绿化率：25%；5人口密度：1 085人/公顷 6规划用途：商住综合楼第13页/共62页6 65 5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开
9、发项目财务分析事例某房地产开发项目财务分析事例6 65 52 2规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。第14页/共62页项 目单 位 数 量 项 目 单 位数 量占地总面积 11 417 居住人数 人1 064总建筑面积 52 426（地上）平均每户建筑面积 122居住面积 36
10、 898平均每户居住人数 人 3.5公建面积 4 280人均居住用地 34.68绿化用地 2 854道路面积 4 681居住户数户 304车库面积 7 200 表表6-16 6-16 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标(一一)第15页/共62页 层 数 功 能所占面积()总面积()裙 楼 4商 铺 11 248 15 528 公建面积 4 280 塔 楼19(2个)住 宅 1 942(每层)36 898地上总建筑面积 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 表表6-17 6-17 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标(二二)第16
11、页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例6 65 53 3项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表6-18所示。第17页/共62页序号 项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆迁 62前期工程3基础工程 64主体结构工程 75设备安装工程 6
12、6室内外装修工程 77红线内外工程 38公建配套工程 39竣工验收 210销售 27 表表6-18 6-18 项目实施进度计划表项目实施进度计划表第18页/共62页6 65 5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例某房地产开发项目财务分析事例6 65 54 4项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 060万元。上述两项合计：15 191万元。第
13、19页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30 966.4万元第20页/共62页
14、序 号项 目计 算 依 据 金 额 1规划设计费建安工程费3%33039 2可行性研究费建安工程费1.5%16520 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5%5506 4通水、通电、通路费建安工程费2.5%27533 5场地平整费 60元/6850 总 计 89448表表6-19 6-19 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位：万元单位：万元第21页/共62页序号项 目建筑面积土 建装 饰 设 备金额合计单 价金 额单 价金额单价金额1塔楼36 8981 4835 472161.35595351.721 2987 3652裙楼 15 528其中商铺：11 2481 4832 303514.72
15、799351.725463 6481 4831 668514.72579351.723962 643合计11 013表表6-20 6-20 建安工程费估算表建安工程费估算表 单位：万元单位：万元第22页/共62页序号项 目单 价计价数量合 计 1供电工程 65万元/公顷 52426公顷 340 2供水工程 15万元/公顷52426公顷 7864 3道路工程4213万元/公顷 04681公顷 1972 4绿化工程54万元/公顷03501公顷 189 5其他工程占建安工程费的2%11 013万元 22026 合 计 66051表表6-21 6-21 基础设施费估算表基础设施费估算表 单位：万元单位
16、：万元第23页/共62页序号 项 目金 额 估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税 55065 建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费 1 32156 建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费 4405 建安工程费4 4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49 住宅：0.3吨/人，600元/吨 商铺：0.1吨/人，600元/吨 5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他 22026 建安工程费的2%合 计 2 37464表表6-22 6-22 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位：万元
17、单位：万元第24页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 2开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售收入详见表6-27。第25页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产
18、开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 3）财务费用。指建设期借款利息。第1 年借款10 000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10 0002）7.11%=355.5 第2年应计利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年应计利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1 459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。开发费用小计：4 998.97万元 总成本费用合计：35 965.72万元。第26页/共62页6.56.5房地产投资项目财
19、务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例3投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。第27页/共62页序号项 目金 额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/)商铺分摊建房成本(元/)1 开发成本 30 966.4以下(1)(7)项合计 5 648 7 815 (1)土地费用 15 191 2 769 4 442 (2)前期工程费 894.48 186 186 (3)基础设施建设费 660.51 137 137 (4)建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5)开发期税费 2 374.64 444 584 (6)不可预见费 8
20、32.77 116 116 2 开发费用 4 998.97以下(1)(3)项合计 789 1 379 (1)管理费用 832.77 116 116 (2)销售费用 2 706.28销售收入5%370 960 (3)财务费用1 459.92 303 3033 合 计 35 965.72 6 437 9 194表表6-23 6-23 投资与总成本费用估算汇总表投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元单位：万元第28页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例4项目销售收入估算 1）销售价格估算。销售价格的估
21、算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表6-24和表6-25。第29页/共62页序号项目名 称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正交
22、易情况修正比准价格（元/）交通配套环境小计装修使用率小计 1 A7 9861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/1007 250 2 B8 6601.02 0+5+3100/108+5+2100/107100/1007 644 3 C8 5001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/1007 444 4 D8 2001.02 0+2 0100/102+5+3100/108100/1007 593表表6-24 6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表第30页/共62页项 目 名 称 A B C D 合计比准
23、价格（元/）7 250 7 644 7 444 7 593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/）5 945 2 675 4 243 6 530 19 393本项目住宅销售价格（元/）7 458表表6-25 6-25 本项目住宅价格市场比较法本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表销售状况权重系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米第31页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与
24、总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）第32页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后
25、采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表6-26。第33页/共62页序号项目名称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交 通繁华程度小计 1广场22 000102+2 +3100/105100/100100/10019 429 2大厦18 000101 0 0100/100100/95100/10019 137表表6-26 6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米第34页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财
26、务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）第35页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分
27、的销售单价为：住宅：7 400元/商铺：19 200元/车位：25万元/个第36页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表6-27。3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。第37页/共62页用 途可 售 数 量 建议销售单价销 售 收 入住 宅 36 898 7 400元/27 304.52 商 铺 11 248 19 200元/21 596.16 车 位 209个 250 000
28、元 5 225 合 计 54 125.68表表6-27 6-27 销售总收入预测表销售总收入预测表 单位：万元单位：万元第38页/共62页 销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22 152.31（）16 392.7132 475.41商铺：60%6 748.8（）12 957.70车位：60%125（个）3 125 第3年住宅：40%14 745.6910 911.8121 650.27商铺：40%4 499.28 638.46车位：40%84 2 100 合 计 100%100%32 475.4121 650.27
29、54 125.68表表6-28 6-28 销售收入分期按比例预测销售收入分期按比例预测 单位：万元单位：万元第39页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6-29。2）土地增值税估算。详见表6-30。第40页/共62页序 号类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1 营业税销售收入5%1 623.771 082.51 2 城市维护建设税营业税7%113.6675.78 3教育费附加营业税3%48.71 32.48 4 教育专项基金营业税4%64.95 4
30、3.30 5 防洪工程维护费销售收入1.8%58.46 38.97 6 印花税销售收入0.05%16.24 10.83 7 交易管理费销售收入0.5%162.38 108.25合 计销售收入6.43%2 088.171 392.11表表6-29 6-29 销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表 单位：万元单位：万元第41页/共62页序 号 项 目 计 算 依 据计算过程 1 销售收入 54 125.68 2 扣除项目金额 以下4项之和 45 638.93 21 22 23 24 开发成本 开发费用 销售税金及附加 其他扣除项目 取(2.1)项的20%30 966.4 4 998.97 3 4
31、80.28 6 193.28 3 增值额 (1)-(2)8 486.75 4 增值率 (3)/(2)18.6%5 增值税率 (4)50%取30%6 土地增值税(3)(5)(2)(6)2 546.03表表6-30 6-30 土地增值税估算表土地增值税估算表 单位：万元单位：万元第42页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本
32、金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。第43页/共62页 序 号 项目名称合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1建设投资35 965.7215 734.73 8 422.4611 808.53 2资金筹措35 965.72 2.1自有资金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借贷资金10 00010 000 0 0 2.3预售收入再投入12 965.72 0 4
33、063.3 8 902.42表表6-31 6-31 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元单位：万元第44页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 7借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。第45页/共62页序号项目名称合 计 计 算 期第1年 第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计 010 355.55 177.751.2本年借款10 00010 000 0 01.3本年应计利息1 459.92 355.
34、5736.28 368.141.4年底还本付息11 459.92 05 914.035 545.891.5年末借款累计10 355.55 177.75 0 2借款还本付息的资金来源2.1投资回收11 459.92 05 914.035 545.89表表6-32 6-32 借款还本付息估算表借款还本付息估算表 单位：万元单位：万元第46页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例6 65 55 5项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表6-33。评价指标：（1
35、）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6 431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%第47页/共62页序号项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 032 475.4121 650.27 1.1销售收入 032 475.4121 650.27 2现金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建设投资 15 734.737 508.4311 262.64 2.2销售税金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值税 01 527.621 0
36、18.41 2.4所得税 02 402.461 607.58 3净现金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折现净现金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5税前净现金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6税前折现净现金流量-14 435.5317 970.906 159.79表表6-33 6-33 现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）单位：万元单位：万元第48页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务
37、分析事例事例 2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值5 154.98万元第49页/共62页序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1现金流入 0 32 475.41 21 650.27 11销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 24销售税
38、金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 26所得税 0 2 402.46 1 607.58 3税后净现金流量（1）-（2）-5 734.73 12 120.67 277.75 4折现净现金流量-5 261.22 10 201.73 214.47表表6-34 6-34 现金流量表（资本金）现金流量表（资本金）单位：万元单位：万元第50页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例3）动态盈利分析（1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所
39、发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可
40、行。第51页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。第52页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用
41、某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。第53页/共62页序号 项目名称 计算依据 计 算 期合 计 1 2 3 1销售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68 2总成本费用 0 21 579.4314 368.2935 965.72 3销售税金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值税 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利润总额（1-2-3-4）0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得税（5）33%0 2 402.461 6
42、07.584 010.04 7税后利润（5）-（6）0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公积金（7）10%0 487.77 326.39 814.16 9可分配利润（7）-（8）0 4 389.962 937.497 327.45表表6-35 6-35 损益表损益表 单位：万元单位：万元第54页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100%=（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投
43、资的投资利税率利税总额/总投资额100%=（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100%=50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金100%=（12 151.65/13 000）100%=93.47%（4）资本金净利润率税后利润/资本金100%=8 141.61/13 000100%=62.63%第55页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。第56页/共6
44、2页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例3资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表6-36。2）资金平衡能力分析 根据表6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。第57页/共62页序 号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1资金来源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1销售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3银行借款 10 000 0
45、 0 2资金的运用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1建设投资 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2借款还本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得税 0 2 402.46 1 607.58 3盈余资金(1)-(2)0 16 479.83 3 183.86 4累计盈余资金 0 16 479.83 19 663.69表表6-36 6-36 资金来源与运用表资金来源与运用表 单位：万元单位：万元第58页/
46、共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例6 65 56 6项目财务分析指标汇总 详见表6-37 表表6-37 6-37 项目财务分析指标汇总表项目财务分析指标汇总表 类别项目 静 态 指 标 动 态 指 标投资利润率投资利税率税 前税 后税 前税 后全部投资 3379%5054%9 695166 43169662%4782%自有资金 9347%5 15498 11362%第59页/共62页6.56.5房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析某房地产开发项目财务分析事例事例 6 65 57 7结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。第60页/共62页END!第61页/共62页感谢您的观看！第62页/共62页