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1、第八章第八章 土地增值税土地增值税这一章从历年的考题看，基本只有3题（题型分别为单选、多选和判断），分值大约是3分，也是一个小税种。这一章的重点和难点是扣除项目金额的确定，另外，还应该掌握应纳税额（主要是掌握超率累进税率）的计算。第一节纳税义务人第一节纳税义务人这一节的内容了解、能够做题就可以转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等举例下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）A.建造房屋的施工单位 B.中外合资房地产公司C.出售国有土地使用权的事业单位D.房地产管理的物业公司 第二节征税范围第二节征税范围这一节的内容熟悉，要多看几
2、遍，有印象就可以一、征税范围一、征税范围（一）转让国有土地使用权（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让注意：1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权二、征税范围的界定二、征税范围的界定是否确定为土地增值税的征税范围，需要同时满足下面三个标准：（一）（一）使用权是否为国家所有使用权是否为国家所有必须是国有土地使用权的转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。（二）土地使用（二）土地使用权权、建筑物及其附着物产权、建筑物及其附
3、着物产权是否是否发发生生转让转让（二级市场的转让）。注意：一级市场（即国家转让）出让行为是国家转让，不纳税；二级市场转让（即再转让）要纳税。（三）转让房地产是否取得收入（三）转让房地产是否取得收入收入指的是货币收入、实物收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定（一）以出售方式转让的一）以出售方式转让的1、购买者缴纳土地出让金后，不进行开发，而只是将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去应纳入征税范围 2、取得土地后进行房地产开发后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。3、存量房地
4、产的买卖既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金（二）（二）以以继继承、承、赠赠与方式与方式转让转让房地房地产产的的继承：原所有人未取得收入，不属于征税范围赠与：未取得收入，不属于征税范围“赠与”仅指如下情况：1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（三）房地产的出租三）房地产的出租出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。（四）房地产的抵押（
5、四）房地产的抵押在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。(判断或选择题)（五）房地产的交换（五）房地产的交换这种行为既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。（六）六）以房地产投资、联营的以房地产投资、联营的将房地产转让到所投企业中时，暂免征收（因为是将所有权转换成了股权，并获取收益，并没有完全转让）；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。（七）合作建房（七）合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应
6、征收土地增值税。（八）企业兼并转让房地产（八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（九）房地产的代建房行为不属于征税范围（九）房地产的代建房行为不属于征税范围（十）重新评估增值的，不属于征税范围（十）重新评估增值的，不属于征税范围原因：产权没有转让 简单总结：只要发生了产权转让、取得了收入就要征税，个人换房免征，自建自用免征，用于投资免征。举例：1.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。（2002）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产2.下列各
7、项，不属于土地增值税征税范围的有（）（2003）A.以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的C属于土地增值税的征税范围，但暂免征。下列各项中，应当征收土地增值税的是（）（2006）A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房后按比例分配自用房产没有发生房屋产权的转移属于是免缴土地增值税的情况；没有发生房屋土地的转让业务第三节税率第三节税率税率要记住（四级超率累进税率）增值额占扣除项目金额
8、比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%第四节应税收入与扣除项目的确定第四节应税收入与扣除项目的确定一、应税收入一、应税收入主要包括货币收入、实物收入和其他收入其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利（专利权、商标权）二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定这是这一章的难点，也是这一章的重点，需要掌握这部分内容由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税增值额销售收入可扣除项目金额因此扣除项目的确定就非常重要了按照暂行条例和实施细则的规定，可以扣除的项目组要包括
9、六大类：（一）基本扣除项目之一（一）基本扣除项目之一取得土地使用权支取得土地使用权支付的金额付的金额1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；其他方式取得的，为支付的土地出让金。2.按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。举例：在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（）（2002）A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款C.以拍卖方式取得土地使用权的，为为支付的土地出让金D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出
10、让金（二）基本扣除项目之二（二）基本扣除项目之二房地产开发成本房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一平3.建筑安装工程费4.基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出5.公共配套设施费6.开发间接费用直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等前面这两项为基本扣除项目（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用管理费用、销售费用、财务费用不能据实扣除，应按标准扣除第一种情况：能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的1、财务费用中的利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的
11、，可以据实扣除，但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额2、其它费用：在基本扣除项目的5%以内计算扣除(具体标准由省级政府掌握)房房地地产产开开发发费费用用扣扣除除总总额额利利息息基基本本扣扣除除项项目目5%第二种情况：不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的基本扣除项目的10%以内计算扣除房地产开发费用扣除总额基本扣除项目房地产开发费用扣除总额基本扣除项目10%举例：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，第一种情况：其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。第二种情况：房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+
12、520)10%，超限额部分不得扣除。（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加1、非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城市维护建设税7%5%1%、教育费附加3%、印花税0.5可扣除。2、房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除举例：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）（2005）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税（五）其他扣除项目（五）其他扣除项目（p174）这一项仅指房地产开发纳税人其他扣除项目金额基本
13、扣除项目其他扣除项目金额基本扣除项目20%某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。（2003年）A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元房地产开发费用10其他扣除项目20（六）旧房及建筑物的评估价格（六）旧房及建筑物的评估价格评估价格评估价格重置成本价重置
14、成本价成新度成新度转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，转让旧房的扣除额评估价取得土地使用权所转让旧房的扣除额评估价取得土地使用权所支付的地价款按国家规定交纳的费用转让环支付的地价款按国家规定交纳的费用转让环节缴纳的税金节缴纳的税金举例：某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有
15、关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。A.90万元B.198万元C.415万元D.441万元评估价格120070%840万元增值额2000-840-500660增值率：660134010049.25应纳土地增值税66030198万元第五节应纳税额的计算第五节应纳税额的计算一、增值额的确定一、增值额的确定增值额土地增值税计税依据土地增值额=转让收入扣除项目金额对于纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价计算征收。1、隐瞒、虚报成交价的2、提供扣除金额不实的，3、转让成交价低于评估价又无正当理由的。举例：按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）（
16、2001）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减出30%后的余值扣除二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法这一方法需要掌握应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率)或:应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数举例：1.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产
17、开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费170万元，请问如何缴纳土地增值税。解析：第一步，计算商品房销售收入第一步，计算商品房销售收入 400010000=4,000万 第二步，计算扣除项目金额第二步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1500元10000平方米1500万元 3、房地产开发费用因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（3001500）10180万元，4、计算其他扣除（3001500）20180020360万元5、税金：170万元 扣除项目金额300+1500+180+36
18、0+1702510万元第三步，计算增值额第三步，计算增值额增值额商品房销售收入扣除项目金额 400025101490万元第四步，确定增值率第四步，确定增值率增值率1490251010059.36 增值率超过扣除项目金额50，未超过100第五步，计算土地增值税税额第五步，计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额514904025105470.50万元2.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的
19、土地增值税为（）。A.180万元B.240万元C.300万元D.360万元 3.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）（2004）A、96.75万元 B、97.50万元C、306.75万元 D、307.50万元扣除项目金额3700+277.53977.5万元土地增值额5000-3977.51022.5万元增值率1022.53977.510026应纳土地增值税1022.530306.95万元注意：印花税金是否可以扣除？4.2004年，某房地产
20、开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收人1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销 售 商 品 房 应 缴 纳 的 土 地 增 值 税 为（）（2005）A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元 D.3080.5万元第六节税收优惠第六节税收优惠这一节的内容了解一下即可，注意以下几个方面1、纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；增值额超过扣除项目金
21、额20%的，就其全部增值额计税。2、对个人转让房地产(自用住房)，凡居住满5年或以上的，免征；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不优惠。3、因国家建设需要依法征用收回的房地产，免征4、1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征。举例：1.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）（2004）A、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，减半征收土地增值税B、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税C、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D
22、、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税2.下列各项中，符合土地值税有关规定的有（）（2005）A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有()。（2006）A.国家机关转让自用的房产B
23、.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产第七节征收管理与纳税申报第七节征收管理与纳税申报这一节的内容了解，但注意新增内容一、土地增值税的征收管理一、土地增值税的征收管理了解二、房地产开发企业土地增值税的清算二、房地产开发企业土地增值税的清算2006年12月28日发布国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）2007.2.1开始执行（一）清算单位（一）清算单位房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开
24、发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）清算的条件（二）清算的条件1.应进行土地增值税清算的三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。2.四种特殊情况的处理符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。（三）非直接销售和自用房
25、地产的收入确定（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目（四）土地增值税的扣除项目1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及
26、与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3.开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的
27、，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（五）土地增值税清算应报送的资料（五）土地增值税清算应报送的资料清算土地增值税书面申请、纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合
28、同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；其他资料（六）土地增值税清算项目的审核鉴证（六）土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。房地产开发企业有下列情形之一的，（七）土地增值税的核定征收（七）土地增值税的核定征收出现下列情形，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资
29、料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（八）清算后再转让房地产的处理（八）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积三、纳税地点三、纳税地点纳税人是法人的转让的房地产座落地与其机构所在地或经营地一致的，在办理税务登记地纳税；如果不一致的，在在房地产座落地纳税纳税人是自然人的：如果转让的房地产座落地与居住地一致的，在居住地纳税；如果转让的房地产座落地与居住地不一致的，在办理过户手续所在地的申报纳税。举例：土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。()（2003)