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1、第十一章 房地产开发项目的经济评价n n本章提要：房地产开发项目的经济评价是项目可行性研究的重点。它是在市场调查、预测及策划基础上，进行房地产项目的投资、成本费用、收入、利润和税金的估算。通过财务评价指标的计算，判别项目的财务可行性；通过不确定性分析与风险分析，预测开发项目的风险程度。n n学习目标：要求了解房地产市场调查、预测内容和方法以及项目策划。掌握房地产项目的投资、成本、收入、利润和税金的估算；熟悉资金筹措计划的编制；掌握财务评价的基本报表和评价指标；掌握房地产醒目不确定性分析和风险分析的方法。第一节 房地产市场的调查和预测一、主要内容一、主要内容1 1、投资环境调查和预测、投资环境调
2、查和预测2 2、市场状况调查和预测、市场状况调查和预测二、调查和预测方法二、调查和预测方法1 1、调查方法：普查、抽样调查、直接调查、间接调查。、调查方法：普查、抽样调查、直接调查、间接调查。2 2、预测方法：德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、预测方法：德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等。法、季节指数法等。第二节 房地产项目策划以市场和拟开发项目分析为基础，可形成策划方案，以市场和拟开发项目分析为基础，可形成策划方案，用来指导后续开发投资活动。用来指导后续开发投资活动。一、区位分
3、析与选择（一、区位分析与选择（LocationLocation）二、开发内容和规模的分析与选择二、开发内容和规模的分析与选择三、开发时机的分析与选择三、开发时机的分析与选择四、合作方式的分析与选择四、合作方式的分析与选择五、融资方式与资金结构的分析与选择五、融资方式与资金结构的分析与选择六、产品经营方式的分析与选择六、产品经营方式的分析与选择第三节 项目投资与成本费用估算一、总投资的构成一、总投资的构成1 1、出售型、出租型、出售型、出租型估算项目：估算项目：n n开发建设投资开发建设投资n n土地费用土地费用n n前期工程费用前期工程费用n n基础设施建设费基础设施建设费n n建筑安装工程费
4、建筑安装工程费n n公共配套设施建设费公共配套设施建设费n n开发间接费开发间接费n n管理费用管理费用n n财务费用财务费用n n销售费用销售费用n n开发期税费开发期税费n n其他费用其他费用n n不可预见费不可预见费n n经营资金n n项目总投资n n开发产品成本（开发建设投资）开发产品成本（开发建设投资）n n经营资金经营资金2 2、自营自用型、自营自用型估算项目：估算项目：n n开发建设投资开发建设投资n n土地费用土地费用n n前期工程费用前期工程费用n n基础设施建设费基础设施建设费n n建筑安装工程费建筑安装工程费n n公共配套设施建设费公共配套设施建设费n n开发间接费开发间
5、接费n n管理费用管理费用n n财务费用财务费用n n销售费用销售费用n n开发期税费开发期税费n n其他费用其他费用n n不可预见费不可预见费n n经营资金n n项目总投资n n固定资产投资固定资产投资n n经营资金经营资金二、房地产项目的经营成本n n开发销售模式：投入资金为流动资金，通过转让固定资产所有权或使用权收回投资。投资均转移到产品成本中了。n n自营模式：投资与成本概念与一般项目投资和成本概念相同。1、开发产品成本指项目建成时，按财务和会计制度，转入产品的开发建设投资。2、经营成本指产品出售、出租时，将开发产品成本按财务和会计制度结转的成本，包括：土地转让成本、商品房销售成本、配
6、套设施成本、房地产出租经营成本。三、房地产项目费用1、运营费用2、修理费用3、期间费用四、房地产开发项目投资、费用的估算方法四、房地产开发项目投资、费用的估算方法1 1、土地费用估算、土地费用估算n n以出让方式取得增量土地使用权以出让方式取得增量土地使用权n n土地使用权出让金土地使用权出让金n n农地征用税费农地征用税费n n土地补偿费土地补偿费n n青苗补偿费青苗补偿费n n地上附着物补偿费地上附着物补偿费n n安置补偿费安置补偿费n n耕地占用税（占用耕地的）耕地占用税（占用耕地的）n n耕地开垦费（占用耕地的）耕地开垦费（占用耕地的）n n新菜地开发建设资金（征用城郊菜地的）新菜地开
7、发建设资金（征用城郊菜地的）n n征地管理费（征地费总额的征地管理费（征地费总额的1.5%3%1.5%3%）n n其他费用其他费用n n以划拨方式取得增量土地使用权以划拨方式取得增量土地使用权n n与以上类似，仅少了土地使用权出让金。与以上类似，仅少了土地使用权出让金。n n以划拨方式取得存量土地使用权以划拨方式取得存量土地使用权n n土地使用权出让金土地使用权出让金n n房屋拆迁补偿安置费房屋拆迁补偿安置费n n房屋拆迁除偿费房屋拆迁除偿费n n搬迁补助费搬迁补助费n n临时安置补助费或周转房费用临时安置补助费或周转房费用n n停产、停业补偿费停产、停业补偿费n n拆迁管理费拆迁管理费n n
8、其他费用其他费用n n以划拨方式取得存量土地使用权n n与出让方式类似，仅少了土地使用权出让金。与出让方式类似，仅少了土地使用权出让金。n n以房地产转让方式取得土地使用权n n利用房地产估价方法对转让费估算利用房地产估价方法对转让费估算2、前期工程费用估算n n规划设计费（建安工程费的3%左右）n n可行性研究（总投资的1%-3%）n n勘察费（设计概算的0.5%）n n临时道路费n n临时供水、供电费、场地平整费（三通一平）n n其他费用3、基础设施建设费估算n n供电、水、气费n n排污、道路、路灯、绿化、环卫、通信工程费。4、建筑安装工程费估算n n方法：单元估算法、单位指标估算法、工
9、程量匡算法、概算指标法n n包括多个单项工程时，应分别估算。5、公共配套设施建设费估算n n居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场、物业管理用房、其他。6、开发间接费估算n n工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳保、周转房摊销、其他。7、管理费估算8、财务费用9、销售费用估算10、开发期税费估算11、其他费用估算（未计入上述的费用）12、不可预见费估算（以上各项费用之和的3%-7%）13、经营资金估算第四节 收入、利润、税金估算一、房地产开发项目收入估算1、租售收入估算2、自营收入估算二、房地产开发项目利润估算n n利润总额=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
10、n n经营收入=销售收入+租金收入+自营收入n n销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入n n租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入n n期间费用=管理费用+销售费用+财务费用n n经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加n n经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本n n利润总额=经营利润+营业外收支净额n n税后利润=利润总额-所得税n n可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润）三、房地产开发项目税金估算n n经营税金及附加的估算n n城镇土地使用税及房产税的估算n n土地增值税n n企业所得税第五节
11、房地产项目财务评价一、财务评价内涵在市场调查与预测、项目策划、投资、成本和费用估算，收入估算等数据资料基础上，通过财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。二、财务评价报表二、财务评价报表1 1、基本报表：现金流量表、资金来源与运用表、损、基本报表：现金流量表、资金来源与运用表、损益表（利润和利润分配表）、资产负债表。益表（利润和利润分配表）、资产负债表。2 2、辅助报表：总投资、投资建设、经营成本、土地、辅助报表：总投资、投资建设、经营成本、土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开
12、发期税费、工程费用、公共配套设施建设费、开发期税费、其他费用、销售收入与经营税金及附加、出租收其他费用、销售收入与经营税金及附加、出租收入与经营税金及附加、自营收入与经营税金及附入与经营税金及附加、自营收入与经营税金及附加、投资计划与资金筹措和借款还本付息等的估加、投资计划与资金筹措和借款还本付息等的估算表。算表。三、房地产开发项目财务盈利能力评价指标是考察房地产项目盈利能力水平的指标。1、静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期。2、动态指标：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。计算方法如前所述，不重复。四、房地产开发项目清偿能力评价指标1、借款偿还期2、利
13、息备付率3、偿债备付率（偿债覆盖率）五、房地产开发项目财务可行性分析1、单方案分析n n财务内部收益率指标n n财务净现值指标2、方案比选n n主要步骤n n比选指标和方法n n开发经营期异同与比选指标选择第六节第六节 房地产项目的不确定性分析及风险分析房地产项目的不确定性分析及风险分析一、含义分析不确定性因素变化时，对项目经济评价指标产生的影响。不确定性分析和风险分析是房地产项目经济评价的重要组成部分。二、主要因素三、分析方法三、分析方法1 1、敏感性分析、敏感性分析2 2、临界点分析：、临界点分析：n n含义：测算一个或多个不确定因素变化时，房地含义：测算一个或多个不确定因素变化时，房地产
14、项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以临界值组合显示项目的风险程度。以临界值组合显示项目的风险程度。n n分析因素：最低售价和最低销售量、最低租金和分析因素：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；最高土地取得价；最高建筑安装工最低出租率；最高土地取得价；最高建筑安装工程费。程费。3 3、风险分析（概率方法）：期望值法、蒙特卡洛法。、风险分析（概率方法）：期望值法、蒙特卡洛法。第七节 房地产开发项目经济评价案例 某房地产开发项目经济评价过程（省略项目概况）一、市场调查分析1、投资环境调查与分析n n国家宏观投资环境n n当地房地产投资环境：历史
15、、城市定位、综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和建设。2、房地产市场状况调查和预测n n供求状况n n相近房地产价格n n相近房地产投资、费用n n相近房地产开发周期二、规划设计方案1、项目规划设计要求（略）2、主要技术经济指标序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注1 1规划建设用地面积规划建设用地面积2700327003商商业业用用房房550055002 2总建筑面积总建筑面积2136172136172.12.1住宅住宅1071511071512.22.21414层商业用房面积层商业用房面积53700537002.32.3-1-1层商业用房及停车场面层商业用房及停车场面积积2971
16、6297162.42.4-2-2层停车场及设备层面积层停车场及设备层面积23050230503 3建筑基底面积建筑基底面积13433134334 4建筑密度建筑密度%50%50%5 5 以上部分容积率以上部分容积率5.965.966 6绿化率绿化率%30%30%7 7住宅户数住宅户数户户107210723、项目开发经营期（具体安排略）4、项目投资、运营费用估算 土地费用：“熟地”出让，取得费用6255万元。前期工程费：勘察、测绘、设计，计716.40万元。基础设施费：电、水、气、路、排污，计1623.36万元。建安费：65316.59万元。公共配套费：不予考虑。开发间接费：直接计入管理费。管理
17、费：-项之和为基数，费率2%，实为1478.23万元。财务费：利息、手续费、代理费，3510万元。销售费：-项之和为基数，费率2%，实为1478.23万元。开发期税费：4429.02万元。1.1.还有其他费用（889.53万元）、不可预见费用（3695.57万元）、经营资金（预售房，不需准备）等。五、项目收入估算1、销售单价估算n n住宅：n n商业用房：n n有偿停车位：2、可销售实际情况：n n住宅建筑面积：n n商业用房建筑面积：n n停车位：990个3、销售比例估算：根据当地实际情况按年度估算。4、销售收入及经营税金估算六、资金筹措计划七、财务评价1、项目的基本财务报表：损益表、资金来
18、源与运用表、全部投资及资本金现金流量表。2、财务盈利能力指标的计算与分析n n静态评价指标n n利润总额：利润总额：20329.8420329.84万元万元n n税后利润总额：税后利润总额：13620.9913620.99万元万元n n投资利润率：投资利润率：5.89%5.89%n n资本金利润率：资本金利润率：19.40%19.40%n n资本金净利润率：资本金净利润率：10.98%10.98%n n动态评价指标n n全部投资财务净现值（全部投资财务净现值（FNPVFNPV全全）及财务内部收益率）及财务内部收益率（FIRRFIRR全全）n ni=MARR=10%i=MARR=10%n nFN
19、PVFNPV全全（10%10%）=4274.07=4274.07万元万元n nFNPVFNPV全全（10%10%）0 0，项目可行。，项目可行。n nFIRRFIRR全全 =15.16%MARR=15.16%MARR，项目可行。项目可行。n n资本金财务净现值（资本金财务净现值（FNPVFNPV资资）及财务内部收益率）及财务内部收益率（FIRRFIRR资资）n n可接受最低收益率可接受最低收益率12%12%n nFNPVFNPV资资（12%12%）=4011.95=4011.95万元万元 0 0，项目可行。，项目可行。n nFIRRFIRR资资 =20.31%MARR=20.31%MARR，项
20、目可行。，项目可行。八、不确定性分析和风险分析1、敏感性分析：n n设销售单价下降 10%时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略）n n设土地费用上升 10%时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略）n n建筑安装工程费上升 10%时，主要盈利能力指标数据（可列表，此略）结果是，本项目不确定性因素对主要盈利能力指标的敏感排序为：销售单价、建筑安装工程费、土地费用。2 2、临界点分析、临界点分析本项目临界点分析采用的盈利能力指标为资本金利润率，本项目临界点分析采用的盈利能力指标为资本金利润率，投资者接受的资本金利润率的最低值为投资者接受的资本金利润率的最低值为12%12%。因为销售单价对盈利能力指标最敏感，而商用房单价、停因为销售单价对盈利能力指标最敏感，而商用房单价、停车位价格下降的可能性小，所以分析的主要是住宅销售车位价格下降的可能性小，所以分析的主要是住宅销售单价的临界点。单价的临界点。计算可知：住宅销售单价临界点为计算可知：住宅销售单价临界点为（计算过程略）（计算过程略）九、结论1、投资可行性分析：拟建项目在财务上是可行的；2、投资风险分析：根据敏感性分析和临界点分析结果可知，拟建项目有较强的抗风险能力。