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1、地产景观品质提升地产景观品质提升 -深耕设计管理鼎翼联盟鼎翼联盟 曹阳曹阳上p满足客户使用需求满足客户使用需求p合理控制景观成本合理控制景观成本p提升绿化效果提升绿化效果p材料品质统筹化材料品质统筹化p 设计质量提升设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量搭建信息
2、平台，整合设计资源，提高设计质量 n 景观全面提升五步曲景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源客户、成本、效果、特色、设计资源)第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点16164 4景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！n 根据市场调查：景观所带来的溢价比是根据市场调查：景观所带来的溢价比是1 1：5 5景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 万科的景观产品基本分为四大类现代系列现代系列风风情情系系列列西班牙西班牙(南加州南加州/英式英式)泰式泰式(东南亚东南亚)现代中式现代中式现代西式现代西式(港式港式)代表作：代表作：第五园、
3、水晶城、润园第五园、水晶城、润园代表作：代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：代表作：金域蓝湾、十七英里一期金域蓝湾、十七英里一期代表作：代表作：金域华府、金色家园金域华府、金色家园p 景观竞争点 入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：入口的内容包括：1.1.引导空间序列（市政道路包装）引导空间序列（市政道路包装）2.2.车行流线设计（含指示及人员管理）车行流线设计（含指示及人
4、员管理）3.3.人行流线设计（同上）人行流线设计（同上）4.4.大门形象（特色、品质感）大门形象（特色、品质感）5.5.入口对景设计（强化特色）入口对景设计（强化特色）6.6.整体绿化（突出价值感）整体绿化（突出价值感）7.7.项目项目LOGO设置（突出特点）设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性物业管理设置完善性和创新性p 景观竞争点 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供
5、符合需求的服务内容 景观配置内容包括：景观配置内容包括：1.1.活动配套活动配套 a.a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.b.老人活动（同上）老人活动（同上）c.c.运动场地（同上）运动场地（同上）d.d.泳池（同上）泳池（同上）2.2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.a.配套内容配套内容 b.b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.c.人行流线设置（使用是否便利？）人行流线设置（使用是否便利？）3.3.会所配套内容（侧重室外部分）会所配套内容
6、（侧重室外部分）p 景观竞争点 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：绿化内容包括：1.1.特点（选取有优势的点）特点（选取有优势的点）a.a.原生树的利用原生树的利用 b.b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.2.灌木和小乔木的运用灌木和小乔木的运用 a.a.灌木的搭配和
7、布置方式灌木的搭配和布置方式 b.b.利用灌木和小乔木藏拙利用灌木和小乔木藏拙 c.c.品种的选择（成本因素）品种的选择（成本因素）3.3.苗木资源和施工单位资源苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？供货来源？合作方式？价格？p 景观竞争点 其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：特色内容包括：1.1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.a.湿地湿地 b.b.渗水铺装材料渗水铺装材料 c.c.垂直绿化（墙面）垂直绿化（墙面）d.d.生态边坡生态边坡2.2.水景（低成
8、本高品质）水景（低成本高品质）a.a.小水景，大效果小水景，大效果 b.b.水生植物的运用水生植物的运用 c.c.驳岸处理驳岸处理3.3.构筑小品等（系统性）构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统p 展示区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾p 住区景观定位案例分享1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 其他公司的景观特点 龙湖做照片！做照片！龙湖景观手法总结：龙湖景观手法总结：大乔木大乔木+高密度灌木高密度灌木/小乔小乔+部品小景部品小景+时令花卉时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节学习从镜头感中
9、修饰景观细节p 其他公司的景观特点 绿城做公园！做公园！绿城景观手法总结：绿城景观手法总结：石材石材+高密度灌木高密度灌木/小乔小乔+景观轴线景观轴线学习营造秩序感的品质小空间学习营造秩序感的品质小空间p 其他公司的景观特点 华润做大学校园！做大学校园！华润景观手法总结：华润景观手法总结：大草坪大草坪+集中大乔木集中大乔木+景观轴线景观轴线学习利用大草坪组织景观序列学习利用大草坪组织景观序列p 其他公司的景观特点 星河湾做高差！做高差！星河湾景观手法总结：星河湾景观手法总结：入户水景入户水景+地形造高差地形造高差+高密度灌木高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大学习利用设置高差使空间小中见大
10、p 其他公司的景观特点 仁恒做创新！做创新！仁恒景观手法总结：仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路自信肯定的设计思路+高品质的实施高品质的实施学习引进优质设计资源学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 景观学习要点 展示区画图写字！画图写字！记录要点：记录要点：1.1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.2.指示系统的设置（图纸照片）指示系统的设置（图纸照片）3.3.人员接引设置（图纸）人员接引设置（图纸）4.4.项目特色及亮点（配照片）项目特色及亮点（配照片）5.5.卖场围合包装（照片）卖场围合包装（照片）6.6.综合成本测算（
11、绿植、部品、家具等）综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.7.工期及资源工期及资源研究流线和布置要点研究流线和布置要点p 景观学习要点 住区内有的放矢！有的放矢！记录要点：记录要点：1.1.交通模式（图纸）交通模式（图纸）2.2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.3.活动配套量化（图纸和表格）活动配套量化（图纸和表格）4.4.指示系统（配照片）指示系统（配照片）5.5.入户前空间处理（照片）入户前空间处理（照片）6.6.架空层（照片）架空层（照片）7.7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.8.综合成本测算（
12、绿植、硬景、部品、家具等）综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.9.工期及资源工期及资源研究重点和亮点研究重点和亮点第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值产品分类景观的成本设计审控p 地产景观的逻辑 客户客户 土地土地 产品产品 景观景观定位定位景观景观配置配置景观景观成本成本不同品类产品的景观侧重点景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？p 喜达屋酒店集团的产品品牌策略
13、尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower）甜梦之床（Sheraton Sweet Sleeper Bed）福适之床（Four points Comfort Bed）特色W床（Signature W Bed）特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无p 万科住宅产品分类G2G2孩子三代孩子三代 10%10%后小太阳后小太阳 40%40%小太阳小太阳 40%40%老年一代老年一代 10%10%G3G3青年之家青年
14、之家 85%85%青年持家青年持家 15%15%C C小小太阳小小太阳 30%30%青年持家青年持家 5%5%孩子三代孩子三代 10%10%后小太阳后小太阳 20%20%小太阳小太阳 30%30%老年一代老年一代 5%5%T1T1青年之家青年之家 50%50%小小太阳小小太阳 20%20%青年持家青年持家 20%20%孩子三代孩子三代 10%10%老年一代老年一代 10%10%T2T2孩子三代孩子三代 50%50%后小太阳后小太阳 50%50%12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4
15、%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%p 根据万科产品分类推导的人口构成活动场地的功能配置活动场地的功能配置品类人口构成品类人口构成 再改再改首改首改首置首置景观定位景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序景观品质关注点排序 No.1 No.1 No.1 No.1 No.2No.2 No.3No.3No.3No.3水景、休闲配套水景、休闲配套软景软景硬景、泳池硬景、泳池泳池泳池软景软景架空层配置架空层配置活动配套活动配套入户空间入户空间软景软景不同产品的景观成本投入重点应不同！不
16、同产品的景观成本投入重点应不同！前提：前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致应基本一致策略：策略：根据客户关注点根据客户关注点加大重点投入加大重点投入加大重点投入加大重点投入优化：优化：根据地区和产品不同，根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本缩减或增加非关注重点的成本p 不同景观产品的成本预算马斯洛需求马斯洛需求客户景观需求排序客户景观需求排序景观载体景观载体成本预算（元成本预算（元/m/m2 2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层100
17、0水景450硬景200软景653.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160p 不同景观产品的成本预算产品分类景观的成本设计审控硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比硬景
18、平均面积占比49%p 万科地产景观成本剖析硬景均造价硬景均造价425元元/软景均造价软景均造价187元元/p 万科地产景观成本剖析面积比例成本比例硬景硬景20%20%软景软景硬景平均单方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：最大成本：石材、大乔木石材、大乔木p 万科地产景观成本剖析硬景所占面积过大，成本居高硬景所占面积过大，成本居高成本高成本高在有
19、限的成本控制下软景无法达到即时效果在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高再增高p 万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例最有效成本优化：控制硬景比例p 万科地产景观成本剖析前提：保证景观效果同时降低景观成本前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比措施：控制软硬景比+低造价的景观面积低造价的景观面积+控制大乔木控制大乔木基本原则基本原则1 1：硬景：软景：硬景：软景 =3=3：7 7（面积比）（面积比）37基本原则基本原则2 2：草坪、灌木、硬景非石材面积：草坪、灌木、硬景非石
20、材面积53%53%景观细项面积分配景观细项面积分配p 地产景观成本控制原则景观单方造价景观单方造价指指标标内容内容指指标标控制控制乔乔木数量木数量单单棵棵乔乔木覆盖面木覆盖面积积 5050控制特大控制特大乔乔木木特大特大乔乔木数木数/大大乔乔木数木数/中小中小乔乔木数木数1 1：2 2：7 7不同季不同季节节效果效果常常绿乔绿乔木数木数/落叶落叶乔乔木木数数1 1：3 3与与1 1：4 4集中采集中采购购前五名前五名乔乔木集中数木集中数50%50%乔乔木数量木数量2525种种灌木种灌木种类类3535种种高层社区乔木指标高层社区乔木指标基本原则基本原则3 3：控制大乔木数量；景观单方造价：控制大
21、乔木数量；景观单方造价p 地产景观成本控制原则产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计审控硬景石材分析硬景石材分析价格适宜XX公司案例一种材料21种规格，价格差异巨大硬景石材分析硬景石材分析价格适宜硬景非石材分析硬景非石材分析接近石材接近石材价格价格硬景用材比较硬景用材比较：石材与非石材：石材与非石材石材尺寸石材尺寸-不符合不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨影响石材价格的三大因素：影响石材价格的三大因素：石材厚度石材厚度-20毫米板材比毫米板材比50毫米板材便宜毫米板材便宜50%以上以上铺贴方式铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便
22、宜一倍，碎拼人工价规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价材料价机切面机切面/烧毛面烧毛面 荔枝面荔枝面 斧凿面斧凿面/自然面自然面面层处理每平米价格比较：面层处理每平米价格比较：X X+10 X+20X X+10 X+20控制设计尺寸：控制设计尺寸：所有尺寸必须符合所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在模数，石材规格宜在5种以内种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本控制设计厚度：控制设计厚度：人行路面尽量使用人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面厚，压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工
23、成本有效控制设计才能降低材料和人工成本控制铺贴方式：控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼尽量使用规整铺装，减少碎拼产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控问题问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？人行路（人行广场）基层成本是多少？根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差十几种，价格相差5050元元/！此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工前和施工后都这部分施工前和施工后都“看不见看不见”的东西，我们该不该控制成本？的东西，我们该不该控制成本？目目 标：标：保
24、证路面质量，合理控制造价保证路面质量，合理控制造价现状现状：各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。或者配置太低导致路面沉降。基层材料价格分析：基层材料价格分析：影响基础层价格的因素：影响基础层价格的因素：1.1.非自拌非自拌2.2.泵送泵送3.3.总包施工总包施工+2030+2030元元/m3+10+10元元/m3-2030-2030元元/m3推荐做法推荐做法：人行路基层：人行路基层说明：说明：基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）43.5元元/，社区内部人行路面及，社
25、区内部人行路面及广场推荐此做法。广场推荐此做法。基础做法：基础做法：100100厚厚 C15C15混凝土混凝土综合价格：综合价格：35元元/垫层做法：垫层做法：8080厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 /级配砂石级配砂石综合价格：综合价格：8.5元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层面层与基层价格分析面层与基层价格分析：人行：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝
26、土标号！问题问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？车行路（消防通道）基层成本是多少？由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板地库顶板或或地质地质较好较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。推荐做法推荐做法：车行路基层：车行路基层说明：说明：基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）49元元/，社区内部非消防通道车，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。行路及停车位推荐此做法。基础做法：基础做法：100100厚厚 C20C20混凝土混凝土综合价格：综合价格
27、：38元元/垫层做法：垫层做法：100100厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 /级配砂石级配砂石综合价格：综合价格：11元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层推荐做法推荐做法：消防路基层：消防路基层说明：说明：基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）97元元/，社区内部消防通道车行，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。路及等高面推荐此做法。基础做法：基础做法：200200厚厚 C20C20混凝土混凝土综合价格：综合价格：75元元/垫层做法：垫层做法：200200厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 /级配
28、砂石级配砂石综合价格：综合价格：22元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层车行基层价格分析车行基层价格分析建议：建议：控制设计图纸：控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定合理控制，保证质量合理控制，保证质量控制结合方式：控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层产品分类景观的成本设计审控万科景观万科景观控制流程图：控制流程图：控制流程，保证品质控制流程，保证品质万科景观绿化施工控制表万科景观绿化施工控制表（见附表）（见附表）