《资产配置中的作用 (2).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产配置中的作用 (2).ppt（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 REITs在我资产配置中的作用 保险保险债券债券债券债券基金基金基金基金股票股票股票股票住宅房地产住宅房地产住宅房地产住宅房地产人生财产的保障：人生财产的保障：回报率低，占净资产的回报率低，占净资产的1-2%1-2%，不宜多投，不宜多投。是信用及杠杆性投资的现金流保护神：是信用及杠杆性投资的现金流保护神：占净资产投资的占净资产投资的10-20%10-20%，8-12%8-12%增值，增值，4-8%4-8%抗风险。抗风险。保本金。保本金。成长性投资：成长性投资：必要时可用于现金流。占净资产的必要时可用于现金流。占净资产的10-20%10-20%。进取性投资：进取性投资：成长快、利润高，有较大的
2、复利增长收益。占成长快、利润高，有较大的复利增长收益。占净资产的净资产的20-30%20-30%。进取性加杠杆投资：进取性加杠杆投资：单利增长，总资产放大为单利增长，总资产放大为主要增长点。占净资产的主要增长点。占净资产的10-20%10-20%。激进性加长杠杆投资：激进性加长杠杆投资：单利增长，总资产单利增长，总资产每年以倍数增长。占净资产的每年以倍数增长。占净资产的20-40%20-40%。商业地产商业地产商业地产商业地产REITSREITS资产配置中资产配置中6种基本工具的功能种基本工具的功能2资产配置组合资产配置组合有大配置，其中也有小配置有大配置，其中也有小配置顾问公司顾问公司资产管
3、理人资产管理人资产管理人负责用专业眼光进行组合投资，履行专业投资管资产管理人负责用专业眼光进行组合投资，履行专业投资管理人的职权理人的职权,对置业公司的不动产投资提供建议和进行管理。对置业公司的不动产投资提供建议和进行管理。同时作为资产管理人按照投资收益收取约定回报。同时作为资产管理人按照投资收益收取约定回报。房地产开发的十三个步骤房地产开发的十三个步骤1、土地拆迁、土地拆迁2、七通一坪、七通一坪3、规划、设计、规划、设计4、地基、地基5、土建（框架土建）、土建（框架土建）6、基础设施（管道、空调、水等）、基础设施（管道、空调、水等）7、内外装修、内外装修8、验收（建筑质量等各种验收）、验收（
4、建筑质量等各种验收）9、售楼（预售、或现售）、售楼（预售、或现售）10、交楼验收（管理委员会进场）、交楼验收（管理委员会进场）11、招商、招租、装潢、装饰、装修开业、招商、招租、装潢、装饰、装修开业12、两年商业发展和培育期、两年商业发展和培育期13、业态成熟、物业增值，二手交易流通（越秀）、业态成熟、物业增值，二手交易流通（越秀）开发周期：开发周期：2-3年年自有资金自有资金+贷款贷款+赊账赊账利润率利润率30%周期长，资金量大周期长，资金量大资金利用率低资金利用率低增值少增值少风险大风险大周期：周期：1-2年年按揭购买按揭购买增值增值30%100%杠杆购买杠杆购买周期短、投入少周期短、投入
5、少回报高、风险小回报高、风险小可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换具备资产证券化的全部条件具备资产证券化的全部条件写字楼：写字楼：写字楼：写字楼：杠杆最大化杠杆最大化杠杆最大化杠杆最大化信用、人脉、品牌（信用背书最高级别）信用、人脉、品牌（信用背书最高级别）信用、人脉、品牌（信用背书最高级别）信用、人脉、品牌（信用背书最高级别）商商商商 铺：铺：铺：铺：资产增值加长期稳定现金流资产增值加长期稳定现金流资产增值加长期稳定现金流资产增值加长期稳定现金流酒店式公寓：酒店式公寓：酒店式公寓：酒店式公寓：独立金融产品独立金融产品独立金融产品独立金融
6、产品（资产证券化起始规模）（资产证券化起始规模）（资产证券化起始规模）（资产证券化起始规模）三种商业房地产的对比三种商业房地产的对比 REITSREITSREITSREITS 10101010亿以上亿以上亿以上亿以上 酒店式公寓酒店式公寓 商铺商铺 5 5亿亿-10-10亿亿 写字楼写字楼 1 1亿亿-5-5亿亿 1 1 1 1千万千万千万千万-1-1-1-1个亿个亿个亿个亿 第第第第12121212年年年年 第第第第23232323年年年年 第第第第35353535年年年年 IPOIPOIPOIPO公众发行公众发行公众发行公众发行 创办期创办期创办期创办期 成长成长成长成长期期 发展期发展期
7、 复制扩张期复制扩张期投资写字楼、商铺、酒店式公寓顺序投资写字楼、商铺、酒店式公寓顺序我的我的投资投资理财之路理财之路200720118一、一、2007-新手上路新手上路人有多大胆，地有多大产！人有多大胆，地有多大产！总资产！总资产！2007年12月 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值2007.07云峰花园云峰花园23万万90万万102255300100万万100万万2007.10隆德公寓隆德公寓12万万42万万42252200330053万万53万万房产合计房产合计35万万132万万75003300153万万153万万证券证券7
8、万万9万万信用卡：信用卡：10万万(已用已用7万万)私人借款私人借款:20万万总资产：总资产：162万万总负债：总负债：159万万净资产：净资产：3万万净总比：净总比：2%种类种类项目项目流入流入流出流出余额余额经营性工资1515融资性信用卡1025其它2045投资性房产3510证券73现金流量表现金流量表（万元）（万元）二、二、2008-头破血流头破血流投资有风险，入市需谨慎！投资有风险，入市需谨慎！现金流！现金流！2008年12月 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值2007.10隆德公寓隆德公寓12万万42万万42252200
9、330053万万53万万2008.05Reits3030万万3030万万房产合计房产合计42万万42万万2200330083万万证券证券7万万3万万信用卡：信用卡：30万万(已用已用27万万)私人借款私人借款:40万万总资产：总资产：86万万总负债：总负债：109万万净资产：净资产：-23万万净总比：净总比：-26%种类种类项目项目流入流入流出流出余额余额经营性工资3融资性信用卡20203其它301023投资性房产203013证券13现金流量表现金流量表（万元）（万元）三、三、2009重新上路重新上路磨刀不误砍柴功，认真对待基本功！磨刀不误砍柴功，认真对待基本功！资产配置！资产配置！2009年
10、12月 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值2007.10隆德公寓隆德公寓12万万42万万42252200330053万万84万万2008.05Reits5050万万7979万万房产合计房产合计62万万42万万22003300163万万证券证券7万万6万万信用卡：信用卡：45万万(已用已用40万万)私人借款私人借款:40万万总资产：总资产：169万万总负债：总负债：122万万净资产：净资产：47万万净总比：净总比：28%种类种类项目项目流入流入流出流出余额余额经营性工资13融资性信用卡15325其它101025投资性房产205证券5
11、现金流量表现金流量表（万元）（万元）四、四、2010雨后阳光雨后阳光一分耕耘，一分收获！一分耕耘，一分收获！财富财富=在最短的时间内帮助最多的人！在最短的时间内帮助最多的人！五大定律！五大定律！2010年12月 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值2007.10隆德公寓隆德公寓12万万42万万42252200330053万万97万万2008.05Reits5050万万163163万万房产合计房产合计62万万42万万22003300260万万证券证券17万万21万万信用卡：信用卡：55万万(已用已用45万万)私人借款私人借款:50万万
12、总资产：总资产：281万万总负债：总负债：137万万净资产：净资产：144万万净总比：净总比：51%种类种类项目项目流入流入流出流出余额余额经营性工资5融资性信用卡10510其它201020投资性房产20证券1015现金流量表现金流量表（万元）（万元）五、五、2011小试牛刀小试牛刀本小利大利不大，本大利小利不小。本小利大利不大，本大利小利不小。他人恐惧时，该我贪婪了！他人恐惧时，该我贪婪了！投资格局！投资格局！2011年3月 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值2008.05Reits100100万万186186万万2011.03
13、珠江新城8080万万600600万万263M263M4 4万万650650万万868868房产合计房产合计200万万600万万4万万1054万万证券证券47万万51万万信用卡：信用卡：255万万 (已用已用49万万)私人借款私人借款:70万万总资产：总资产：1105万万总负债：总负债：719万万净资产：净资产：386万万净总比：净总比：35%种类种类项目项目流入流入流出流出余额余额经营性工资5065融资性信用卡200265其它5030285投资性房产71130226证券30196现金流量表现金流量表（万元）（万元）2011年7月23日 资产表（单位：元）年限年限项目项目首付首付贷款贷款面积面积
14、年限年限月供月供月租月租资产资产现值现值1995.10西丽苑西丽苑1616万万1616万万9090万万2008.05Reits150150万万150150万万345345万万2011.05汇景新城汇景新城100万万490万万214273.5万万560万万 705万万2011.05白朗峰白朗峰50万万500万万5112.8万万500万万690万万房产合计房产合计1830万万证券合计证券合计25万万25万万公司股权公司股权140万万保险保险30270300万万信用卡：信用卡：80万万(已用已用50万万)私人借款私人借款:415万万(已用已用275)总负债：总负债：1585万万总资产：总资产：229
15、5万万净资产：净资产：710万万净总比：净总比：31%现金流量表现金流量表项目项目流入（流入（+）流出（流出（-）结余结余现金现金10私人借贷及成本私人借贷及成本350 360现可用信用现可用信用30 390月供（一年）月供（一年）84 306信用打造成本信用打造成本24 282银行信贷及成本银行信贷及成本60060 822还私人借贷及成本还私人借贷及成本413 409保险保险270300 379债券债券50 329基金基金50 279股票股票80 199REITs100 99个人收入个人收入50 149防火墙防火墙1、REITS到年底约有到年底约有385万，预计现金分万，预计现金分 红红47
16、万万2、工作收入、工作收入50万万3、基金、股票、债券可作备用，原有、基金、股票、债券可作备用，原有25万，今年配万，今年配置可达置可达180万万4、启动夫妻两人的信用，必要时可周转用，、启动夫妻两人的信用，必要时可周转用，预计两人可启动信用预计两人可启动信用600万万5、按标准所购买的豪宅增值、按标准所购买的豪宅增值，可从银行加贷出来，可从银行加贷出来或通过经营贷款或通过经营贷款6、公司股权的分红、公司股权的分红7、积极培养人脉，必要时可启用私人信用。、积极培养人脉，必要时可启用私人信用。REITs在资产配置中的作用在资产配置中的作用（一）（一）2011.07 -345万市值（其中万市值（其
17、中136万有派现资格）万有派现资格）假设：假设：136X1.2X1.2X1.2=235万万X0.2=47万万47万万豪宅年供豪宅年供48万万闭环现金流闭环现金流2008年年5月月投资投资100万万100万万2009年年6月月分红分红20%120万万2009年年9月月扩股扩股20%144万万2009年年12月月扩股扩股20%172.8万万2010年年3月月扩股扩股20%207.36万万2010年年6月月分红分红10%扩股扩股10%248.83万万2010年年9月月扩股扩股20%298.6万万2010年年12月月分红分红20%358.31万万2011年年3月月扩股扩股20%429.97万万2011
18、年年6月月扩股扩股20%515.97万万2011年年9月月扩股扩股20%619.16万万2011年年12月月分红分红20%742.99万万三年成长：（三年成长：（742.99100）100=642.99%*历史数据，不构成未来收益的承诺历史数据，不构成未来收益的承诺23 REITs在资产配置中的作用（二）在资产配置中的作用（二）项目名称项目名称面积面积买入单价买入单价（元（元/m/m2 2）买入总价（元）买入总价（元）现值单价现值单价（元（元/m/m2 2）现值总价（元）现值总价（元）济南永安济南永安911.3911.310,88010,8809,914,9449,914,94415,0001
19、5,00013,669,500 13,669,500 广州耀中广州耀中53153125,00025,00013,275,00013,275,00031,00031,00016,461,000 16,461,000 上海华润上海华润779.45779.4525,25025,25019,681,11319,681,11338,00038,00029,619,100 29,619,100 济南万达商济南万达商铺铺1 12181218122,44922,44948,961,83348,961,83338,00038,00082,878,000 82,878,000 济南万达商济南万达商铺铺2 2281
20、5281520,92320,92358,900,00058,900,00036,00036,000101,340,000 101,340,000 成都喜年广成都喜年广场场1300130021,53421,53428,000,01028,000,01028,10028,10036,530,000 36,530,000 重庆金融街重庆金融街1952.681952.6815,18015,18030,032,21830,032,21818,00018,00035,148,240 35,148,240 宁波环球中宁波环球中心心55055027,05027,05015,000,00015,000,0002
21、7,50027,50015,125,000 15,125,000 首开商铺首开商铺41251.341251.39,0009,000371,261,880371,261,88025,00025,0001,031,282,500 1,031,282,500 首开酒店首开酒店40434404346,1836,183250,000,000250,000,00015,00015,000606,510,000 606,510,000 小计小计845,026,998845,026,9981,968,563,340 1,968,563,340 截至截至截至截至20102010年年年年1212月购买物业总览月购买物业总览月购买物业总览月购买物业总览 REITs在资产配置中的作用在资产配置中的作用（三）（三）1 1、创造长期稳定的现金流、创造长期稳定的现金流2 2、信用最大化、信用最大化3 3、灵活使用融资杠杆、灵活使用融资杠杆4 4、学学习习拥拥有有自自己己熟熟悉悉的的投投资工具资工具5 5、做做好好资资产产配配置置,定定期期优优化化投投资资组组合合,降降低低风风险险,使使财财富增长最大化。富增长最大化。投资理财五大定律谢 谢！