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1、房地产经济学房地产经济学房地产经营管理本科房地产经营管理本科2010年年9月月重庆大学建设管理与房地产学院重庆大学建设管理与房地产学院第二章第二章 城市地租城市地租美国欠日本地租美国欠日本地租朝日新闻朝日新闻（2007年）年）30日报道，美日报道，美国驻日大使馆向日本政府承租使用的东国驻日大使馆向日本政府承租使用的东京精华地段国有地，连续京精华地段国有地，连续10年未缴纳租年未缴纳租金。由于该租赁契约的法律追溯期即将金。由于该租赁契约的法律追溯期即将于今年于今年12月中旬届满，日本政府官员称月中旬届满，日本政府官员称在努力交涉之余也不排除提起民事诉讼。在努力交涉之余也不排除提起民事诉讼。许远明
2、许远明美国欠日本地租美国欠日本地租美国驻日大使馆自美国驻日大使馆自1890年起，向日本政年起，向日本政府承租东京府承租东京1.3万平方米的国有地使用。万平方米的国有地使用。日方后来因物价节节上涨，分别于日方后来因物价节节上涨，分别于1974以及以及1983年两度调涨租金。年两度调涨租金。1998年，日方决定暂时将年租金调涨为年，日方决定暂时将年租金调涨为约约10倍的倍的250万日元，引发美方不满，美万日元，引发美方不满，美国大使馆自此便拒绝缴纳租金。国大使馆自此便拒绝缴纳租金。许远明许远明“一女嫁二夫一女嫁二夫”，一地卖二主，一地卖二主2004年年9月月6日日,湖南省涟源市石马山镇人民政湖南省
3、涟源市石马山镇人民政府将位于该镇乌鸡坝村一镇办企业场地租给双府将位于该镇乌鸡坝村一镇办企业场地租给双兴公司十年，在场地尚未收回的情况下，兴公司十年，在场地尚未收回的情况下，2007年下半年又将该场地租赁给另外一个老板。年下半年又将该场地租赁给另外一个老板。“一女嫁二夫一女嫁二夫”的作法终于爆发冲突。的作法终于爆发冲突。2008年年5月月12日晚上，上演了该镇党委委员吴立新带领日晚上，上演了该镇党委委员吴立新带领80余名镇干部大闹私企双兴公司的闹剧。公司余名镇干部大闹私企双兴公司的闹剧。公司股东、吴建龙的妹妹气愤地说：股东、吴建龙的妹妹气愤地说：“对于少数人对于少数人组织策划的组织策划的暴力行政
4、行为暴力行政行为,公司全体股东将保公司全体股东将保留通过法律途径维护合法权益的权利，希望上留通过法律途径维护合法权益的权利，希望上级部门处理相关责任人。级部门处理相关责任人。”许远明许远明第一节第一节 地租理论地租理论一、地租和地租理论一、地租和地租理论（一）地租的含义（一）地租的含义地租首先是一个地租首先是一个经济范畴经济范畴，是，是土地使用者土地使用者为使用为使用土地而支付给土地而支付给土地所有者土地所有者的代价，这种代价可以的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳或者由使用土地的一方
5、交易者提供等价资产或劳动。地租是动。地租是土地所有权在经济上土地所有权在经济上的实现形式。的实现形式。地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。内容和形式也有很大的差异。许远明许远明土地制度和土地所有权土地制度和土地所有权土地制度土地制度：是指人们在占有、支配和使用土地的过是指人们在占有、支配和使用土地的过程中所结成的各种经济关系的总和，是一个国家或社程中所结成的各种经济关系的总和，是一个国家或社会人地关系及其人与人关系的法定结合形式。会人地关
6、系及其人与人关系的法定结合形式。土地所有权土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，是指土地所有者在法律规定的范围内，是指土地所有者在法律规定的范围内，是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利对土地享有占有、使用、处分和收益的权利对土地享有占有、使用、处分和收益的权利对土地享有占有、使用、处分和收益的权利地租地租：是土地使有者为租用土地而向土地所有者支是土地使有者为租用土地而向土地所有者支是土地使有者为租用土地而向土地所有者支是土地使有者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。付的经济代价
7、，是土地所有权在经济上的实现。付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。法律实现法律实现 经济实现形式经济实现形式许远明许远明我国城市土地属于国家所有，用地者要向国家缴纳我国城市土地属于国家所有，用地者要向国家缴纳“地租地租”。但国家利用。但国家利用强制权力征收的土地税收强制权力征收的土地税收与与所有所有者收取的地租者收取的地租是有区别的，主要表现在：是有区别的，主要表现在：（1）两者产生的前提不同。土地税收以国家存在为前）两者产生的前提不同。土地税收以国家存在为前提，随着国家产生而产生，随着国家消亡而消亡。地提，随着国家产生而产生，随着国家消亡而消亡。地租是以土地所有制为前提，任何一个社会，
8、只要存在租是以土地所有制为前提，任何一个社会，只要存在土地所有权并产生土地所有权与使用权分离，就存在土地所有权并产生土地所有权与使用权分离，就存在地租。地租。（2）两者存在的基础不同。土地税收存在的基础是国）两者存在的基础不同。土地税收存在的基础是国家的政治权力，国家凭借政治的力量，依照法律强制家的政治权力，国家凭借政治的力量，依照法律强制地、无偿地征税，取得收入；而地租存在的基础是土地、无偿地征税，取得收入；而地租存在的基础是土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的分离，是土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的分离，是土地所有者依据经济原则向土地使用者索取的一种收入，地所有者依据经济原则向土地
9、使用者索取的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。是土地所有权在经济上的体现。（3）两者的分配层次不同。土地税收属于国民收入的）两者的分配层次不同。土地税收属于国民收入的再分配；而地租属于国民收入的初次分配。再分配；而地租属于国民收入的初次分配。许远明许远明（二）地租理论的产生和发展过程（二）地租理论的产生和发展过程1、古典政治经济学的地租理论、古典政治经济学的地租理论威廉威廉配第配第弗朗索瓦弗朗索瓦魁奈魁奈亚当亚当斯密斯密大卫大卫李嘉图李嘉图许远明许远明2、庸俗政治经济学的地租理论、庸俗政治经济学的地租理论萨伊萨伊托马斯托马斯马尔萨斯马尔萨斯3、现代西方经济学的地租理论、现代西方经济学的地租
10、理论阿尔弗雷德阿尔弗雷德马歇尔马歇尔保罗保罗萨缪尔森萨缪尔森雷利雷利巴洛维巴洛维代表性地租理论主要观点代表性地租理论主要观点许远明许远明时时期期代表人物代表人物主要主要观观点和点和贡贡献献17世世纪纪中中叶到叶到19世世纪纪初初配第配第提出提出级级差地租的最初概念。差地租的最初概念。土地价格年租土地价格年租21。魁奈魁奈提出提出“纯产纯产品品”学学说说。农业农业中因自然界的帮助而生中因自然界的帮助而生产产的剩余的剩余产产品（品（纯产纯产品）以地租的形式品）以地租的形式归归土地所土地所有者所有。有者所有。杜杜尔尔阁阁“纯产纯产品品”是由是由农业劳动农业劳动者生者生产产出来，由于土地私有出来，由于
11、土地私有权权的存在使的存在使这这部分部分“纯产纯产品品”归归土地所有者所有。土地所有者所有。斯密斯密系系统统地研究地租理地研究地租理论论的古典的古典经济经济学家。学家。研究了研究了绝对绝对地租、地租、级级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森安德森提出了土地相提出了土地相对对肥沃的概念。肥沃的概念。地租来源于生地租来源于生产产土地土地产产品的品的劳动劳动。土地土地产产品的价格决定地租，而不是相反。品的价格决定地租，而不是相反。威斯特威斯特级级差地租以土地耕种的下降序列差地租以土地耕种的下降序列为为前提。前提。土地土地产产品的品的边际边际收
12、益是收益是递递减的。减的。李嘉李嘉图图在在劳动劳动价价值论值论的基的基础础上上阐阐明地租理明地租理论论。只承只承认级认级差地租，否差地租，否认绝对认绝对地租的存在。地租的存在。许远明许远明19世世纪纪上半叶上半叶萨萨伊伊提出提出“三位一体三位一体”的分配的分配论论：工：工资资是是劳劳动动的的补偿补偿；利息是；利息是资资本的本的补偿补偿；地租；地租是使用土地的是使用土地的补偿补偿。马马尔尔萨萨斯斯地租是自然地租是自然对对人人类类的的赐赐予。予。杜能杜能（屠能）（屠能）创创建建农业农业区位区位论论。主要研究主要研究级级差地租差地租I中由于位置的中由于位置的优优劣劣不同而不同而产产生的地租。生的地租
13、。19世世纪纪下半叶下半叶马马克思克思恩格斯恩格斯把把劳动劳动价价值论贯彻值论贯彻到地租理到地租理论论的始的始终终。资资本主本主义义地租是剩余价地租是剩余价值值的的转转化形式化形式之一。之一。地租分地租分为为3种形式：种形式：绝对绝对地租；地租；级级差地差地租；租；垄垄断地租。断地租。土地价格是地租的土地价格是地租的资资本化。本化。许远明许远明20世世纪纪初到初到20世世纪纪下半下半叶叶马马歇歇尔尔创创立均衡价格立均衡价格论论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际边际生生产产力。力。克拉克克拉克地租是土地地租是土地这这个生个生产产要素要素对产对产品的生品
14、的生产产所作的一种所作的一种贡贡献。献。地租是一种地租是一种“经济经济盈余盈余”。胡佛胡佛建立了建立了竞竞价曲价曲线线理理论论。这这种理种理论论同同时处时处理不同理不同类类型土地型土地使用的使用的竞标竞标。阿阿兰兰索索解决了城市土地地租、地价的解决了城市土地地租、地价的计计算算问题问题。丁伯根丁伯根土地的影子价格。土地的影子价格。康托洛康托洛维维奇奇土地的影子价格。土地的影子价格。萨缪萨缪尔尔森森地租是否成地租是否成为为决定价格的成本，取决于决定价格的成本，取决于观观察察问题问题的角度。的角度。哥德伯戈哥德伯戈钦钦洛依洛依用制度用制度经济经济学的方法学的方法对对城市地价城市地价进进行分析。行分
15、析。许远明许远明（三）马克思主义的地租理论（三）马克思主义的地租理论马克思着重考察了资本主义马克思着重考察了资本主义农业地租农业地租，科学地解，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉释了地租产生的原因、条件和源泉马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。人。地租产生的前提：地租产生的前提：A土地所有权垄断；土地所有权垄断；B土地所土地所有权与使用权分离有权与使用权分离马克思将马克思将
16、地租分为级差地租、绝对地租和垄断地地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。租。许远明许远明租地农场租地农场主和主和地主地主谈判，租谈判，租用地主的用地主的土地。土地。租地农场主租地农场主雇佣农业工雇佣农业工人。人。租地农场主租地农场主组织组织农业工农业工人生产人生产。租地农场主向租地农场主向地主交地租地主交地租许远明许远明1、级差地租、级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于
17、这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。农产品的农产品的社会生产价格是由劣等地的生产条件决社会生产价格是由劣等地的生产条件决定的，定的，于是，经营劣等地的农业资本家可以获得于是，经营劣等地的农业资本家可以获得平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家，平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家，由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这个超额利润就转化为级差地租。个超额利润就转化为级差地租。许远明许远明造成土地等级差异大致有三个原因：造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性一是不同
18、地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。异性。许远明许远明我我的地很肥沃，的地很肥沃，得到得到10万利润万利润和和180万超额利万超额利润（级差地租）润（级差地租）我的地我的地比较肥沃，比较肥沃，我可以得我可以得10万元利万元利润和润和120万元超额万元超额利润（级差地租）利润（级差地租）许远明许远明我的地我的地比较肥沃，比较肥沃，我可以得我可以得10万利润万利润和和60万超额利润万超额利润（级差地租（级差地租）我这块地我这块地太差了
19、，太差了，只得只得10万利润，不万利润，不产生超额利润，所产生超额利润，所以没有级差地租。以没有级差地租。许远明许远明总结总结与土地生产条件差别相联系的地租。与土地生产条件差别相联系的地租。与土地生产条件差别相联系的地租。与土地生产条件差别相联系的地租。A A A A、超额超额超额超额利润；利润；利润；利润；B B B B、优、中等地可得；、优、中等地可得；、优、中等地可得；、优、中等地可得；C C C C、个别价格低于社会价、个别价格低于社会价、个别价格低于社会价、个别价格低于社会价格的差额格的差额格的差额格的差额概念概念：条件条件条件条件：土地本身的等级差别。：土地本身的等级差别。：土地本
20、身的等级差别。：土地本身的等级差别。地块、地理位置、连续投资地块、地理位置、连续投资原因：原因：土地资本主义经营权的垄断。与所有权无关土地资本主义经营权的垄断。与所有权无关土地资本主义经营权的垄断。与所有权无关土地资本主义经营权的垄断。与所有权无关 土地有限土地有限 价格由劣等土地产品价格决定价格由劣等土地产品价格决定 超额利润稳定广泛超额利润稳定广泛 来源：来源：农业工人创造的剩余价值农业工人创造的剩余价值农业工人创造的剩余价值农业工人创造的剩余价值许远明许远明市场上小麦每斤市场上小麦每斤1.5元，元，D地有人耕种了地有人耕种了市场上市场上小麦每小麦每斤斤20元元,C地有地有人耕种人耕种了了
21、许远明许远明市场上市场上小麦每小麦每斤斤30元，元，B地有地有人耕种人耕种了了市场上市场上小麦每小麦每斤斤60元元A地有地有人耕种人耕种了了许远明许远明级差地租由于形成的具体条件不同，分级差地租由于形成的具体条件不同，分为两种形态；为两种形态；级差地租级差地租和级差地租和级差地租。由于土地肥沃程度不同、位置优劣不同由于土地肥沃程度不同、位置优劣不同所产生的超额利润而转化成的地租，称所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第一形态或级差地租为级差地租第一形态或级差地租。由于。由于对同一土地作追加投资提高生产率所产对同一土地作追加投资提高生产率所产生的超额利润而转化成的地租，称为级生的超额利润
22、而转化成的地租，称为级差地租第二种形态或级差地租差地租第二种形态或级差地租。许远明许远明1.1.1.1.它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和耕种方式造成。耕种方式造成。耕种方式造成。耕种方式造成。级差地租和级差地租和级差地租级差地租级差地租级差地租的区别的区别的区别的区别2.2.2.2.它们为谁占有也有所不同。级差地租它们为谁占有也有所不同。级差地租它们为谁占有也有所不同。级差地租它们为谁占有也有所不同。级差地租在租约有在租约有效期间归农业资本家所有效期间
23、归农业资本家所有，续约时才可能归土，续约时才可能归土地所有者成为地租，级差地租地所有者成为地租，级差地租直接归土地所直接归土地所有者占有。有者占有。级差地租和级差地租和级差地租级差地租级差地租级差地租的联系的联系的联系的联系1.1.级差地租级差地租先于先于级差地租级差地租级差地租级差地租。2.2.级差地租级差地租是是级差地租级差地租级差地租级差地租的基础和出发点的基础和出发点的基础和出发点的基础和出发点。3.3.两者的本质相同两者的本质相同许远明许远明第一次投第一次投100万万元，产量近元，产量近100斤，没有超额斤，没有超额利润。利润。第第 二次投二次投100万元生产万元生产200斤，斤，得
24、到得到30万元超万元超额利润。额利润。第三次投第三次投100万万元生产元生产300斤，斤，得到得到60万元超万元超额利润。额利润。第四次投第四次投100万万元生产元生产400斤，斤，得到得到90万元超万元超额利润。额利润。许远明许远明你的地你的地那么差那么差就别要地租了，就别要地租了，白让人种算了白让人种算了不行不行那你得把那你得把地地租定的低点租定的低点那那不行，再不行，再差也要交地差也要交地租，现在粮租，现在粮食供不应求，食供不应求，我不怕租不我不怕租不出去！出去！地租地租是不是不是与是与产品产品价值价值无关无关的加的加价？价？许远明许远明2、绝对地租、绝对地租马克思把这种只要使用所有者的
25、土地绝对需要支付的马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。生产价格的差额。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差
26、额。于其价值的差额。许远明许远明概念概念原因原因 土地所有权的垄断土地所有权的垄断土地所有权的垄断土地所有权的垄断由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。缴纳的地租。缴纳的地租。缴纳的地租。条件条件使使使使农业中的超额利润农业中的超额利润农业中的超额利润农业中的超额利润可能保留在农业内部可能保留在农业内部可能保留在农业内部可能保留在农业内部并形成绝对地租并形成绝对地租并形成绝对地租并形成绝对地租使使使使农产品可以按高于社会生农产品可以按高于社会生农产品可以按高于社
27、会生农产品可以按高于社会生产价格的价值出售，形成超产价格的价值出售，形成超产价格的价值出售，形成超产价格的价值出售，形成超额利润并转化为绝对地租额利润并转化为绝对地租额利润并转化为绝对地租额利润并转化为绝对地租农业农业农业农业 资本有机构成低于社会平均资本有机构资本有机构成低于社会平均资本有机构资本有机构成低于社会平均资本有机构资本有机构成低于社会平均资本有机构 成，农产品价值高于社会生产价格（成，农产品价值高于社会生产价格（成，农产品价值高于社会生产价格（成，农产品价值高于社会生产价格（第一种情第一种情第一种情第一种情况况况况）许远明许远明5元元1把把咱们的成本就咱们的成本就是是5元啊？元啊
28、？没有办法，没有办法，现在市场上现在市场上的生产价格的生产价格就是就是5元，元，否则咱们就否则咱们就卖不出去！卖不出去！在我在我土地上土地上生产的产品生产的产品就可以按高就可以按高于生产价格于生产价格的价格卖的价格卖许远明许远明生产部门资本有机构成（元）剩余价值（元）M=100%平均利润P=20%产品价值（元）产品社会生产价格（元）绝对地租（元）工业80C+20V20201201200农业60C+40V402014012020许远明许远明农业农业农业农业 资本有机构成等于或高于社会平均资本有机资本有机构成等于或高于社会平均资本有机资本有机构成等于或高于社会平均资本有机资本有机构成等于或高于社会
29、平均资本有机构构构构 成的情况也存在绝对地租。成的情况也存在绝对地租。成的情况也存在绝对地租。成的情况也存在绝对地租。在这种情况下，在这种情况下，绝对地租绝对地租“只能来自产品的垄断价格只能来自产品的垄断价格”农业农业农业农业 资本有机构成等于或高于社会平均资本资本有机构成等于或高于社会平均资本资本有机构成等于或高于社会平均资本资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构有机构有机构有机构 成时绝对地租的来源：成时绝对地租的来源：成时绝对地租的来源：成时绝对地租的来源：1.1.农业资本家的部分平均利润和农业工人农业资本家的部分平均利润和农业工人农业资本家的部分平均利润和农业工人农业资本家的部分平均
30、利润和农业工人的部分工资的部分工资的部分工资的部分工资2.2.农产品的垄断价格农产品的垄断价格农产品的垄断价格农产品的垄断价格第二种情况第二种情况许远明许远明3、垄断地租、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品些特别名贵又非常稀缺的产品这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购
31、买者的购买欲望和支付能力决定买者的购买欲望和支付能力决定 许远明许远明垄断地租可以分为两种垄断地租可以分为两种：由于土地所有权垄断，：由于土地所有权垄断，不付地租在不付地租在非耕地上非耕地上进行投资受到限制（在这进行投资受到限制（在这种情况下，绝对地租种情况下，绝对地租“只能来自产品的垄断价只能来自产品的垄断价格格”），以致土地产品按照高于它们价值的垄），以致土地产品按照高于它们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化断价格出售，由此而形成超额利润转化为垄断为垄断地租地租；由于某一土地的独特的自然特性，所生；由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，产出的产品
32、具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基础的垄断价格出售，以至于能够以超出价值基础的垄断价格出售，由由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。租。许远明许远明前一种垄断地租前一种垄断地租，实质上就是农业资本，实质上就是农业资本有机构成较高情况下的绝对地租有机构成较高情况下的绝对地租，是由，是由于于地租的存在而产生垄断价格地租的存在而产生垄断价格；后一种；后一种垄断地租，是由于土地的较好的自然特垄断地租，是由于土地的较好的自然特性引起的，性引起的，实质上就是级差地租，在这实质上就是级差地租，在这里，是垄断价格产生地租里，是垄断价格产生地租。较好
33、的土地。较好的土地自然特性，既可以产生自然特性，既可以产生较大量的产品较大量的产品(这这种情况更普遍种情况更普遍)，也可能，也可能产生较独特的产产生较独特的产品。独特产品极为稀少，导致其能够以品。独特产品极为稀少，导致其能够以垄断价格出售。垄断价格出售。许远明许远明是是是是地租的一种特殊的形式，是由垄断价地租的一种特殊的形式，是由垄断价地租的一种特殊的形式，是由垄断价地租的一种特殊的形式，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。格带来的超额利润所形成的地租。格带来的超额利润所形成的地租。格带来的超额利润所形成的地租。垄断地租垄断地租：形成条件：形成条件：原因：原因：基础基础 土地的经营垄断，土
34、地所有权不起作用土地的经营垄断，土地所有权不起作用土地的经营垄断，土地所有权不起作用土地的经营垄断，土地所有权不起作用 垄断价格，与一般垄断价格不同，是以特殊土垄断价格，与一般垄断价格不同，是以特殊土垄断价格，与一般垄断价格不同，是以特殊土垄断价格，与一般垄断价格不同，是以特殊土地经营垄断为前提地经营垄断为前提地经营垄断为前提地经营垄断为前提某种土地的某种土地的某种土地的某种土地的特殊优越性和稀缺性特殊优越性和稀缺性特殊优越性和稀缺性特殊优越性和稀缺性计算案例计算案例许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租一、城市地租及其形态一、城市地租及其形态（一）城市地租的含义（一）城市地租的含义所谓城
35、市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租土地而交付给土地所有者的地租建筑地段地租和其他非农业地租都是由农业地租建筑地段地租和其他非农业地租都是由农业地租决定的。决定的。从土地用途的转化来看，建筑地段地租理论上由从土地用途的转化来看，建筑地段地租理论上由位置地租和农业地租位置地租和农业地租构成，事实上是难以区分的。构成，事实上是难以区分的。许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租（二）城市级差地租（二）城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等
36、级不同。这城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面齐全等方面城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企最为敏
37、感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的相关的许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一城市土地和农
38、村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。城市级差地租城市级差地租的数量要比农业级差地租的数量要比农业级差地租大得多大得多。农业。农业土地的追加投资能产生级差地租土地的追加投资能产生级差地租I，但是由于农业生产受气，但是由于农业生产受气候、技术等多方面的制约，农产品的产量不可能成倍成倍候、技术等多方面的制约，农产品的产量不可
39、能成倍成倍地提高，因此农业级差地租地提高，因此农业级差地租一般较小。一般较小。许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租（三）城市绝对地租和垄断地租（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租、城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租与农
40、村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定位置确定 许远明许远明城市绝对地租是由农业地租调节的。城市劣等城市绝对地租是由农业地租调节的。城市劣等土地，即西方经济学所称的边际土地，它们不土地，即西方经济学所称的边际土地，它们不提供城市级差地租，它们一般处于城市的边缘提供城市级差地租，它们一般处于城市的边缘地区，与周边的农业用地相
41、接，也许去年还是地区，与周边的农业用地相接，也许去年还是农业的优等地，今年划入城市土地，成了城市农业的优等地，今年划入城市土地，成了城市的劣等地。的劣等地。那么这些城市劣等地的绝对地租就应该与面积那么这些城市劣等地的绝对地租就应该与面积相当的可比的周边农业优等地所提供的全部地相当的可比的周边农业优等地所提供的全部地租相等，而不仅是该土地作为农业用地时的绝租相等，而不仅是该土地作为农业用地时的绝对地租量。否则，土地所有者就不会改变这些对地租量。否则，土地所有者就不会改变这些土地的用途。必须指出，这仅是城市绝对地租土地的用途。必须指出，这仅是城市绝对地租的低限，而且不仅这种劣等地要提供绝对地租，的
42、低限，而且不仅这种劣等地要提供绝对地租，其他更优的土地也要提供绝对地租。其他更优的土地也要提供绝对地租。许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租2、城市垄断地租、城市垄断地租城市垄断地租，是指城市中由某些特城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租转化来的地租垄断地租是一种以真正的垄断价格为垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是
43、由购买者的需要和的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定支付能力决定许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租三、地租与城市房地产三、地租与城市房地产（一）地租与房地产价格（一）地租与房地产价格1、地租与土地价格、地租与土地价格无论从经济学意义上还是建筑学意义上讲，无论从经济学意义上还是建筑学意义上讲，土地都是城市房地产真正的基础土地都是城市房地产真正的基础。许远明许远明什么是土地价格什么是土地价格什么是土地价格什么是土地价格？它是它是它是它是地租收入的资本化地租收入的资本化地租收入的资本化地租收入的资本化许远明许远明资本化是什么意资本化是什么意资本化是什么意资本化是什么意思？思？思？思？
44、就是这种货币收入，可以被看就是这种货币收入，可以被看就是这种货币收入，可以被看就是这种货币收入，可以被看作一个想象资本的利息作一个想象资本的利息作一个想象资本的利息作一个想象资本的利息许远明许远明能不能举个例子能不能举个例子能不能举个例子能不能举个例子？可以啊！可以啊！可以啊！可以啊！许远明许远明就是说土地的价格就可就是说土地的价格就可就是说土地的价格就可就是说土地的价格就可以按若干年内可以带来以按若干年内可以带来以按若干年内可以带来以按若干年内可以带来一定收入的资本的数量一定收入的资本的数量一定收入的资本的数量一定收入的资本的数量来计算了？来计算了？来计算了？来计算了？假定平均利息率是假定平
45、均利息率是假定平均利息率是假定平均利息率是5%5%，那么一个，那么一个，那么一个，那么一个每年每年每年每年200200镑的地租就可以看作是镑的地租就可以看作是镑的地租就可以看作是镑的地租就可以看作是40004000镑资本的利息镑资本的利息镑资本的利息镑资本的利息是是是是这样！这样！这样！这样！许远明许远明原始土地不是劳动产品，自身没有价值，但在原始土地不是劳动产品，自身没有价值，但在市场经济条件下，一切物品都商品化，土地也市场经济条件下，一切物品都商品化，土地也随之商品化，土地的所有权与使用权相分离，随之商品化，土地的所有权与使用权相分离，土地可以买卖。因而具有价格。土地价格土地可以买卖。因而
46、具有价格。土地价格不是不是价值的货币表现，也不是土地的购买价格价值的货币表现，也不是土地的购买价格，而，而是土地所提供的地租的购买价格（是是土地所提供的地租的购买价格（是资本化的资本化的地租。土地价格地租。土地价格=地租地租/利息率利息率）。）。是土地在使用中所能提供的长期地租价格。是土地在使用中所能提供的长期地租价格。可以看作是按利息率计算的地租价格可以看作是按利息率计算的地租价格是地租资本化的年限，是一定年限的年地租的乘积。是地租资本化的年限，是一定年限的年地租的乘积。许远明许远明形成形成原因：原因：土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权的的的的存存存存在在在在土土土土地地地地所所所所有
47、有有有者者者者能能能能够够够够凭凭凭凭借借借借土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权定定定定期期期期地地地地获获获获得得得得地地地地租租租租收收收收入入入入。所所所所有有有有者者者者出出出出卖卖卖卖和和和和出出出出租租租租土土土土地地地地实实实实际际际际是是是是将将将将获获获获得得得得地地地地租租租租收收收收入入入入的的的的权权权权利利利利出出出出卖卖卖卖或或或或出出出出租。租。租。租。土地价格发展趋势：上涨趋势土地价格发展趋势：上涨趋势土地价格发展趋势：上涨趋势土地价格发展趋势：上涨趋势价格决定：价格决定：地租和其他收益地租和其他收益地租和其他收益地租和其他收益许远明许远明举例来说：如果有
48、一个房地产开发商，有一定举例来说：如果有一个房地产开发商，有一定的资本，希望购买土地，那么他必然考虑这一的资本，希望购买土地，那么他必然考虑这一笔资本的收入，在不同用途中所产生的收入应笔资本的收入，在不同用途中所产生的收入应该是大致相等的。他购买了一块土地，价格是该是大致相等的。他购买了一块土地，价格是V，当这笔钱不购买土地而放在银行里，则会，当这笔钱不购买土地而放在银行里，则会产生利息，设利率为产生利息，设利率为i，则利息为，则利息为vi；这块土地；这块土地会产生地租，设地租为会产生地租，设地租为R，R在数量上应该等在数量上应该等于于vi，即，即Rvi，变换得：土地价格，变换得：土地价格vR
49、i。当购买的当购买的土地为有限年期的土地使用权土地为有限年期的土地使用权时，土时，土地价格只是土地地价格只是土地年期租金的现值年期租金的现值。许远明许远明2、地租和房地产价格、地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。可地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降地租水平降低，将使房地产价格下降房价有两种情况，一种情况房屋连同土地
50、全房价有两种情况，一种情况房屋连同土地全部买下，这样房价实际是房屋的价格加上土部买下，这样房价实际是房屋的价格加上土地的价格。另一种情况是只买下房屋而没有地的价格。另一种情况是只买下房屋而没有买下土地的所有权，只是买下了这块土地的买下土地的所有权，只是买下了这块土地的使用权，那就相当于租用这块土地。这时的使用权，那就相当于租用这块土地。这时的房价实际上包括房价实际上包括房屋的价格加上一定年限的房屋的价格加上一定年限的地租地租。许远明许远明第二节第二节 城市地租城市地租（二）地租与城市房地产开发（二）地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地租水平的高低，进而土地价格的高低