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1、新沂市场调查报告新沂市场调查报告 本章小结 经济分析 城市人口 城市概况 Contents 新沂 这 座 城 Contents 房地产市场分析房地产市场分析 重点楼盘扫描重点楼盘扫描新沂 这 座 城宏观经济分析宏观经济分析充足的经济发展空间，强劲的城市发展动力新沂市新沂市徐州市徐州市新沂位居江苏省北部，是江苏省北部重要的工业城市，沿东陇海线产业带中心节点城市，江北唯一的三级一类中心城，面积1616平方公里。城市概况城市概况徐州市2010年第六次全国人口普查主要数据公报新沂市经济的快速发展使新沂市城镇人口快速增加，城市化率09年达到42%的高位，进入高速发展期。人口的稳定增长、城市化的加速累积为
2、新沂市提供持续而大量的住宅需求、促进了房地产的快速发展新沂市近年来人口稳步增长，2010年为92万，这为房地产未来的需求提供支撑。不同发展阶段城市化特征不同发展阶段城市化特征发展次序发展次序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段发展阶段发展阶段 初步城市化 高速发展期 调整发展期 稳定发展期城市化率城市化率小于30%30%-50%50%-75%75%以上 城市人口城市人口GDP的高位增长昭示房地产的高速发展近几年，新沂市经济加速增长，年度增幅均在10%以上，快速增长的城市经济，为整体房地产市场的发展及需求得到长期、强有力的支持。根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看
3、出新沂市房地产处于高速发展期。GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 经济分析经济分析稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能2010年新沂市人均GDP为26419元，较上年同比涨幅15%。人均GDP水平显示，当地房地产市场处于快速发展期，刚需和改善型需求并重。人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系10000-40000元40000-80000元80000-200000元8000-10000元启动期启动期 快速发展快速发展 高速发展高速发展 减缓发展减缓发展生存需求
4、生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 经济分析经济分析2009年，新沂人均可支配收入达11422元，2010年城镇居民人均可支配收入达到13148元，农民人均纯收入达到7231元，分别比2005年增加6673元和3206元，年均分别增长15.2%和12.5%。经济分析经济分析由于当地人的消费水平和消费习惯，房地产发展水平仍然较低，随着收入和消费的增长，未来存在快速上升的空间。人均消费水平的提高是房地产发展的重要基础之一房地产开发投资/固定资产投资较低基本正常正常运行基本正常异常37
5、反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%新沂市房地产开发投资额显逐年上升趋势，2009年较上年同比增幅39%；2010年固定资产投资额为为201.2亿元固定资产投资与房地产开发投资09年新沂房地产投资占固定资产投资比例11.05%，可见当地房地产发展水平仍较低。经济分析经济分析房地产开发投资额平稳增加反映出房地产发展水平逐步提高n新沂处于快速发展与建设期，潜力巨大n城市经济快速发展，GDP始终保持较大幅度增长，宏观环境良好n房地产投资保持增长势头，未来发展潜力巨大n城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市住房需求将不断扩大 本章小结本章小结 主力价格 板块划分
6、 商品房市场 土地市场 Contents 房地产市场分析房地产市场分析 楼盘扫描楼盘扫描新沂 这 座 城宏观经济分析宏观经济分析 客户分析 产品分析 本章小结充足的土地供应，为房地产市场提供充足的开发用地。新沂土地供应充足，土地出让基本以起拍价成交。这降低了房地产开发土地成本，但也导致商品房市场供应量激增。土地市场土地市场 商品房市场商品房市场09年商品房供应量较08年同比增幅58%，供应量大幅提高。08年的宏观调控导致08年供应和需求的观望，由于工程的滞后性，积累的刚性需求在09年集中释放。这是09年市场供销两旺的真实原因。刚性需求为主导市场，从供需预测情况看，2011年商品住房供应量充足，
7、市场运行供大于需。2011年，预测新沂市城区各类商品住房需求量约65万平方米左右；预计房地产市场可供应商品住房总量约128万平方米，其中，2010年度可售存量房商品住房面积38.2万平方米，2011年预计批准预售商品住房面积约90万平方米。资料来源：新沂市房管局住宅价格连年快速增加，2010年更是从激增31%，达到4100元的高位。热点区域城南和河东区呈现量价齐升的局面。价格分析价格分析房价增长速度快，市场竞争激烈。外地人置业较少，投资意识渐强。分析新沂市房价偏高的主要原因，一是商品房开发成本攀高推动房价上升。近年来，新沂市重点实施旧城改造，拆迁范围和面积较大，开发的房地产项目主城区占量较大，
8、楼盘多处于商业和人流集聚区，拆迁补偿标准逐年提高，目前房地产拆迁综合补偿价已达2800元/平方米左右，造成净地出让价格偏高，开发成本加大。二是住房刚性需求增加拉动房价上升。由于城市化进程加快，2010年新沂市城区人口近2626万人，占全市总人口的25%，进城购房人数增多。同时，城镇居民改善住房条件的需求逐年增加，以房抵贷二次投资购房等现象增多，在一定程度上拉升了房价。近期销售情况近期销售情况截止到2011年8月25日，新沂市当天成交17套，成交面积1946.86。2011年累计销售已达4872套，累计销售面积551896.3。目前的成交面积已经接近65万的预测需求量，房地产市场的火热可见一斑。
9、房地产市场依然活跃，每日交易数量在徐州市排名前列。资料来源：新沂爱房网 板块划分板块划分新沂市房地产分为5个片区，以老城区为中心，向四面扩展城中城中河东河东交通便利，内、外交通发达；生活配套齐全，商业氛围浓厚；有多所重点学校行政新区，规划两年内建成新型商住区，引进锡沂工业区；城南城南规划拥有两河景观带，建立河东商业中心，将三中、启明中学等迁入，形成新沂的文教区；政府着力打造的居住新区；新小区不断建成，区域居住氛围日趋成熟前景较好，高档物业较多。重点板块重点板块目前，新沂市房地产楼盘主要集中在三大片区环城路北京路大桥路市府路徐海路马陵山路连徐高速钟吾路公园路南京路临沭路利民路新华路轻工路公园路新
10、华路轻工路中吴南路公园南路新华南路轻工路四华里上海路天津路江苏路浙江路新东路黄沭路人民路戴西路五华路花厅路建业路富民路青年路新安路惠山露臧迂河沭沭河河黄墩河新戴运河金鼎名城巨融国际豪园四季阳光金色家园国信金邸世家罗马名城万恒东一号锦绣华庭玉融.瀚景园中央公园城市花苑苏州花苑盛世名门福成花园天都嘉园百力.凯瑞花园太湖东郡达信国际樱花御墅丰惠华丽家族香格里拉风景锦苑天泉风荷雅居莱茵名郡龙腾盛世市政府市政府项目项目广达新苑世纪豪园景润园御源华府丽锦花园安隆花苑滨河嘉园锦绣名苑金桥国际 楼盘分布楼盘分布风景翰苑 板块楼盘板块楼盘代表楼盘：代表楼盘：丽锦花园、天都嘉园、世纪豪园、中央公园、城市花苑、风景
11、锦苑、锦绣名苑、安隆花苑、广达新苑、苏州花苑、锦绣华庭、龙腾盛世、御园华府、景润园、玉融瀚景园、金桥国际花园1 1代表楼盘：代表楼盘：一一一巨融国际豪园、一一一百力凯瑞花园、一一一丰惠华丽家族一一一建成香格里拉、一一一金鼎名城、盛世名门、一一一滨河嘉园、莱茵名郡、一一一金色家园（经济适用房）一一一福成花园、风景翰苑2 2代表楼盘：代表楼盘：一一一万恒东一号、一一一天泉风荷雅居、一一一国信金邸世家、一一一太湖东郡、一一一罗马名城、达信国际、3 3城中城中城南区城南区河东区河东区案名雷同性太高，不便于客户识别记忆住宅主力均价分布住宅主力均价分布(单位单位:元元/M2)/M2)城中区城中区案名350
12、0-40004000-45004500-50005000-60006000以上世纪豪园6400锦绣华庭6500玉融瀚景园4300龙腾盛世4100中央公园4900景润园3900城南区城南区盛世名门4100巨融国际豪园4500金鼎名城4300丰惠华丽家族4000河东区河东区万恒东1号4100太湖东郡4200天泉风荷雅居4000国信金邸世家4000（多层）8500（别墅）达信国际3900 主力价格主力价格3900-4300为当前住宅市场主力价格段项目名称客户构成备注城中区城中区世纪豪园投资客户占到一定比例，客户主要为城中的原住民市中心，地段佳中央公园投资客户占到较大比例，自主主要是城中区的原住民和一
13、些做生意的私营业主，教师、医生、普通公务员，少量拆迁户地段优，高层房型差，一单元多户城南区城南区金鼎名城主要为城南片区原住民、工薪阶层，普通公务员，私营个体等城南靠近工业区，有一定污染，洋房设计户型创新巨融国际豪园主要为政府公务员、高级公务员，政府退休干部等城南较早复合型社区，欧式风格河东区河东区太湖东郡主要是老城的私营业主、教师、公务员、富有的工薪阶层，（无锡）工业园区内中高层管理者，外出高级务工回乡置业项目强势推广，花园洋房产品创新 客户分析客户分析以刚需为主，改善型购房和投资型购房的需求开始增长 产品分析产品分析在物业类型的选择上，多层比例占一半，其次为小高层，随着市场的发展，客户观念将
14、发生转变；由于多层和小高层的需求较大，为了保证容积率，导致楼间距较窄。小区基本上没有会所。在户型选择上，延续新沂的市场特征，100-130的三房是需求的绝对主力，这与新沂客户的居住习惯、家庭结构有着密切的关系。多层的一楼二楼、三四楼做成复式住宅是本地的一种特色产品。顶楼是销售难点，基本上附赠阁楼。对多层和三房接受度最高，对小高层刚刚进入认知阶段案名一房二房三房四房五房及以上世纪豪园55.291.82114.55、116.41、116.73、131.2、136.05中央公园56.3787.64、88.67、95.1、96.11、96.58、98.45、124.45、133.74玉融瀚景园113.
15、68、117.8、121.5、盛世名门85.596.1、102、115.6、121.7136.9巨融国际豪园69107138天泉风荷雅居116110.15、118.25223.66万恒东1号89.08、90108、112、124204.25（复式）216.72（复式）224-231（复式）太湖东郡103、121、133140、189、206、国信金邸世家125、131、137、206、242.97（联排）166.02（叠加）194.8（叠加）179.62（多层）242.97（联排）351.72（联排）产品分析产品分析90-120的两房、三房产品为当期市场主力产品，其中100-130三房为热销户
16、型结论 本章小结本章小结n总体经济水平有待提升，新城建设将会提速，房地产面临机遇与挑战。n异地开发商看好市场需求及房价获益空间，房价上涨速度较快。n住房需求迅速增长，投资性需求开始增加。相应的市场供应量也大，竞争激烈。n区块特征日趋附明显，楼市日渐由楼盘竞争向区块竞争过渡，房价因区块定位而拉开差距。n项目的资源、规模、推出时间都大致相同，争夺相同客群，同质竞争突出。Contents 房地产市场分析房地产市场分析 重点楼盘扫描重点楼盘扫描新沂 这 座 城宏观经济分析宏观经济分析 本章小结 河东区 城南区 城中区 城中区城中区世纪豪园世纪豪园高层，共5栋建筑，其中1栋为酒店，3栋为24层办公和公寓
17、，4栋为22层住宅，2、5号楼为18层住宅，属于综合楼。项目基本信息占地面积：24746平方米 建筑面积：136000平方米容 积 率：4.91总户数：350户装修状况：毛坯建筑类别：高层物 业 费：1.20元/平方米月停车位：445个开发商：徐州市万福房地产开发有限公司位于江苏省新沂市城市核心区，东侧为南京路，西侧为钟吾路，北门为新沂市火车站站前广场，南临上海公馆项目，地理位置优越。其中钟吾路是贯穿城市南北的主要道路，南京路为新沂市最老的、而且是唯一的一条商业街。位于新沂市CBD,地理位置优越,纯高层项目世纪豪园2、4、5号楼在售，房源仅剩10%左右在售，户型面积55.5-136.05平米，
18、起价5980元/平米，均价约6400元/平米左右，按揭9折，全款88折。城中区城中区世纪豪园户型21室1厅1卫1厨55.20世纪豪园户型43室2厅1卫1厨116.73 城中区城中区中央公园中央公园两栋28层为主体的商住楼，地下两层11700平方米，为人防工程和停车位，地上两层为商铺，3层以上为住宅，包括公寓共605户，其中90平方米左右占总户数95%以上。城中区城中区项目基本信息：占地面积：10176平方米 建筑面积：71378平方米 容 积 率：7.10户 数：总共 527 户装修状况：毛坯建筑类别：高层，两栋28层物 业 费：1.20元/平方米月停车位：700个开发商：新沂市玉华园房地产开
19、发有限公司中央公园项目位于新沂市城市核心区域，北临市府路，西依新华路，周边有大型体育场和人民公园。在小户销售受阻情况下，灵活拼合成大户型以适应市场需求变化中央公园房源共527套，剩余100多套左右，主要户型面积90-98多平米，均价4900元/平米左右 城中区城中区中央公园F户型1室2厅1卫1厨56.37中央公园精品户型组合二 城中区城中区玉融玉融瀚景园瀚景园该项目集小高层、多层、商业于一体，其中商业面积约4万平方米，26栋住宅，8栋16F的高层，18栋多层 城中区城中区项目基本信息：占地面积：72000平方米 建筑面积：200000平方米 容 积 率：2.35户 数：总共 1300 户装修状
20、况：毛坯建筑类别：多层、小高层物 业 费：多层0.3元/月，小高层约0.6元/月停车位：汽车停车位600多个，每栋楼下面还设有露天停车位，独立的自行车库开发商：徐州玉融房地产开发有限公司大型商业街和大型停车场玉融瀚景园8、11、14、21、25号楼在售房源约70余套，为小高层，主要户型面积100-150平米，起价3800元/平米，均价4300元/平米，3房总房款优惠3万，4房总房款优惠4万。城中区城中区玉融瀚景园A户型3室2厅2卫121.50 城中区城中区 城南区城南区丰惠丰惠华丽家族华丽家族项目由多层、小高层、高层组成，共35栋，分三期开发。小区设有会所，规划有2万方商业，主要分为外街商业和
21、内街商业。项目基本信息：占地面积：30000平方米 建筑面积：93000平方米 容 积 率：2.16户 数：总共 1600 户，当期287装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、高层物 业 费：0.50元/平方米月停车位：701个开发商：丰惠（徐州）置业有限公司分3期开发：一期是多层住宅（6层），二期是小区中心商业广场及小高层（11层和18层），三期是高层住宅（24层）。一期户型总共分为8种，户型有90.8的两房、99-128的三房、136.6的四房，其中以三房为主力户型。丰惠华丽家族7栋多层热销，均价3800-4000元/，现不足100套，户型面积100-130，订房享98折优惠。推盘节奏明确
22、，依据市场需求推出产品 城南区城南区丰惠华丽家族A6户型3室2厅2卫1厨124 城南区城南区金鼎名城金鼎名城以中式大宅为基调，产品多样，涵盖多层、高层、洋房、双拼。洋房为退台花园洋房。城南区城南区项目基本信息占地面积：166673平方米 建筑面积：3159421平方米 容 积 率：1.56总户数：2545户装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层、洋房、双拼开发商：新沂市苏阳房地产开发有限公司以规模优势和发展综合商住区，通过少量别墅拉高社区档次，并放大自身首席花园洋房社区的优势。多层墅级花园洋房 刚需首选 低总价28万起 指定房源3298元/城南区城南区金鼎名城3房2厅2卫1厨118.86 城南区城
23、南区巨融巨融国际豪园国际豪园多层、小高层、联排别墅、复式、公寓、办公楼、酒店、商业等多类物业形态，欧式现代派建筑风格，23万方。城南区城南区现代派欧式建筑风格，6000平米中心湖泊，15000平米景观绿地，并有人车分流系统，智能化系统，运动休闲设施，以及20000平米全配套商业。项目基本信息：占地面积：133200平方米 建筑面积：260000平方米 容 积 率：1.78总户数：2000户装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、联排别墅、楼中楼、公寓、办公楼、酒店、商业等多类物业形态开发商：新沂斯尔克地产开发公司 明确的欧式定位，较好的实现了差异化竞争。城南区城南区金柏盛金柏盛 盛世名门盛世名门
24、56万平米新古典主义建筑群，12万平米商业及附属配套设施，8万平米社区绿化，4028平米中心水景。城南区城南区项目基本信息：占地面积：近400亩建筑面积：56万平方米 总户数：3225户装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、高层停车场：1640个开发商：江苏金柏盛置业有限公司新沂市目前规模最大的楼盘8月6日首次开盘，推出218套房源 城南区城南区资料来源：徐州房地产信息网，截止至8月25日 河东区河东区太湖东郡太湖东郡多层5+1层，高层 18+1层，两梯两户，4套商铺在售，户型面积为200平米以上，均价8000元/平米左右。项目基本信息：占地面积：26667平方米 建筑面积：50000平方米
25、容 积 率：1.8户 数：总共 282 户装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层物 业 费：0.50元/平方米月开发商：新沂市太湖世家房地产有限公司太湖东郡首批房源为3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#总共7栋，共156户。主力面积在103-206的三房、四房，一层前后带院，另外赠送50 的半地下室。7月18日为二期开盘，房源126套，其中30套的多层，面积从110到202，户型跟一期部分户型一样，其他96套房为高层，价格从3779元起，最高层18层最贵。体量小，楼盘品质较高 河东区河东区太湖东郡A5户型3室2厅2卫1厨119.00万恒万恒东东1 1号号多层、小高层、复式楼，新杭派建筑风格。多
26、层5+1层，小高层11+1层 河东区河东区项目基本信息：占地面积：89503平方米 建筑面积：136210平方米 容 积 率：2.35户 数：总共 1100 户装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层物 业 费：多层0.3元/月，小高层约0.6元/月停车位：800开发商：新沂市万恒置业有限公司 河东区河东区资料来源：徐州房地产信息网，截止至8月25日万恒东1号E户型3室2厅1卫1厨112.00 河东区河东区达信国际达信国际百将团对面、江景房，多层6+1、小高层11+1、高层18+1，另有复式、别墅房源 河东区河东区项目基本信息：占地面积：137333平方米 建筑面积：300000平方米 容 积 率
27、：1.79户 数：总共 1500 户 当期 300 户装修状况：毛坯建筑类别：多层6+1、小高层11+1、高层18+1，另有复式、别墅房源物 业 费：0.8-1.05不等停车位：891开发商：江苏达信地产 河东区河东区江景房，风水为宣传点之一 河东区河东区国信国信金邸世家金邸世家一期：12栋多层，为5层和6层；25栋联排别墅 河东区河东区项目基本信息：占地面积:130000平方米 建筑面积:130000平方米 容 积 率：1户 数：总户数744户 当期户数180户装修状况：毛坯建筑类别：一期多层、联排别墅物 业 费：0.8-1.05元不等停车位：车位配比1:1开发商：新沂市国信置业有限公司多层
28、、别墅在售，多层57、59#楼在售，价格4000元/平左右，别墅5200-13000元/平左右。河东区河东区资质开发商项目，品质相对较高、容积率低江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，房地产开发一级资质，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。目前，江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面，在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等城市，先后投资开发了住宅、商业、办公、工业、教育、高档酒店等诸多物业类型，投资领域涉及住宅地产、旅游地产、城市综合体，年开发量已近200万平方米。本章小结
29、本章小结n新沂市城中区纯高层项目，开发商引导消费者开始慢慢接受高层。n城南区项目以大盘为主，新项目盛世名门达到56万方的体量。n河东区产品较为多样，有江景房、品牌开发商项目。n户型设计有明显缺陷，例如卫生间正对大门、厨房面积普遍偏小。户型设计有待近一步提高。在售项目基本以三房为主力户型。n部分小区内部配套规划有会所、幼儿园。n楼间距普遍较窄，居住舒适度和私密性不高。n售楼中心人员服务不够，起码的茶水、点心都极少楼盘提供。配备看房车的楼盘也多。近期楼市风暴 城市花苑业主讨伐项目基本信息：占地面积：60000平方米 建筑面积：220000平方米 容 积 率：3.2装修状况：毛坯建筑类别：9栋多层，15栋高层，12栋联排。户型配比：90-105左右两房60%，110-155三房40%开发商：新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司 城市花苑整个楼盘被查封资料来源：徐州房地产信息网 达信国际非法融资风景锦苑不大，6座楼，2座11层的高层，4座多层，现有房子销售超过60%，风景锦苑停工樱花御墅是以别墅的证拿到的土地，但为了分担别墅的成本，盖起两栋高层，高层也以二居居多。开发商是本地的开发商，借了很多的高利贷。樱花御墅老总卷款潜逃房产资料网房产资料网感谢聆听感谢聆听THANKS