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1、第十章第十章 不动产估价方法之路线价法不动产估价方法之路线价法第1页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容：重点掌握内容：重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。深度修正系数表的制作。第2页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产
2、学院北京师范大学珠海分校不动产学院概念概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。该街道其他临街土地价值的一种估价方法。第第1节节 路线价法的基本原理路线价法的基本原理第3页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠
3、海分校不动产学院理论依据：理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。运用。第4页，此课件共21页哦
4、北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院适用对象和条件适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐侧临街土地的排列较整齐 第5页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院v路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤运用
5、路线价法一般可以分为下列运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：大步骤进行：划分路线价区段；划分路线价区段；设定标准临街深度；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；选取标准临街宗地；调查评估路线价；调查评估路线价；制作深度价格修正系数表；制作深度价格修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；计算临街土地的价值。计算临街土地的价值。第6页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院第第2节节 路线价法的估价步骤路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段（一）划分路线价区段 一个路线
6、价区段是指具有同一个路线价的地段。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。著差异的地点。（二）设定标准临街深度（二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设
7、定的标准临街深度通常是路线价区段内的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。各宗临街土地的临街深度的众数。第7页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院（三）选取标准临街宗地（三）选取标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：一面临街；一面临街；土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深
8、度；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度临街宽度为标准临街宽度临街宽度与临街深度的比例适当；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。第8页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院（四）调查评估路线价（四）调查评估路线价 路线价是附
9、设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法益法(通常是其中的土地剩余技术通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。数，即得该路线价区段的路线价。第9页，此课件共2
10、1页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院（五）制定深度价格修正系数表（五）制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价街
11、道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。值也就越低。第10页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院深度价格修正的各种方法深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从
12、街道方向算起，第一个从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的40，第二个，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的30，第三，第三个个25英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的20，第四个，第四个25英尺等英尺等份的价值占整块土地价值的份的价值占整块土地价值的10。如果超过。如果超过100英尺，则以九英尺，则以九八七六法则来补充八七六法则来补充。（2）霍夫曼法则）霍夫曼法则（3）苏幕斯法则）苏幕斯法则（4）哈柏法则）哈柏法则第11页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分
13、校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院深度价格修正率表的编制深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。三种。单独深度价格修正率的关系为：单独深度价格修正率的关系为：a1 a2 a3 an-1 an累计深度价格修正率的关系为：累计深度价格修正率的关系为：a1 a1+a2 a1+a2+a3 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 (a1+a2+a3+an-1+an)
14、/n 第12页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院以四三二一法则为例，以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：单独深度价格修正率为：403020109876 累计深度价格修正率为：累计深度价格修正率为：407090100109117124353.02521.819.517.816.25 再将平均深度百分率中标准深度再将平均深度百分率中标准深度100h的深度百分率的深度百分率25转换转换成成100保持不变，因此在上述不等式各边同乘以保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得，即可得:平均深
15、度百分率：平均深度百分率：16014012010070.865.0 第13页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：如下公式表示：平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率X标准临街深度标准临街深度所给临街深度所给临街深度第14页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分
16、校不动产学院制作临街深度价格修正率表的要领是：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。格修正率或平均深度价格修正率。第15页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院（六）编制其他宗地条件修正系数表（六）编制其他宗地条件修正系数表1宽度修正；宽度修正；2宽深比率修
17、正；宽深比率修正；3容积率修正；容积率修正；4出让、转让年期修正；出让、转让年期修正；5朝向修正；朝向修正；6地价分配率修正。地价分配率修正。第16页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院（七）计算临街土地的价值（七）计算临街土地的价值 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确
18、定。率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。第17页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率度价格修正率(即：即：单独深度价格修正率单独深度价格修正率)。第18页，此
19、课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院(2)当以单位宽度的标准临街宗地当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度如临街宽度l英尺、临街深度英尺、临街深度100英尺英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：率，计算公式为：第19页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价当以标准临街宗地
20、的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：格修正率，计算公式为：第20页，此课件共21页哦北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院高层建筑地价分摊的意义高层建筑地价分摊的意义通过高层建筑地价分摊可以解决：通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。各部分享有的地价数额等。可操作方法注意有：可操作方法注意有：按建筑物面积分摊；按建筑物面积分摊；按房地价值分摊；按房地价值分摊；按剩余技术分摊。按剩余技术分摊。第第3节节 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊第21页，此课件共21页哦