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1、房地产业房地产业房地产业房地产业营改增业务培训营改增业务培训营改增业务培训营改增业务培训 2016 2016年年年年4 4月月月月 淮北市国税局淮北市国税局淮北市国税局淮北市国税局1 目录目录一、增值税政策入门二、营改增简介三、房地产业“营改增”后热点知识2增值税政策入门增值税政策入门增值税特点：增值税特点：一、按全部销售额计税，但只对其中的新增价值计税一、按全部销售额计税，但只对其中的新增价值计税二、实行税款抵扣制二、实行税款抵扣制三、税款随货物销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款三、税款随货物销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款增值税性质：增值税性质：一、以全部流转额为计税销售额一、以
2、全部流转额为计税销售额二、税负具有转嫁性二、税负具有转嫁性三、按产品比例税率三、按产品比例税率 3增值税政策入门增值税政策入门 计税依据不同：计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可。计税原理不同：计税原理不同：增值税实行扣税链条制，即“道道征收、环环抵扣”，而营业税是“道道征收、全额征税”,由此可看出增值税避免了重复征税。4增值税政策入门增值税政策入门增值税是对增值额征税最大的优点是避免重复征税营业税存在重复征税现象增值税是流转税税负转嫁，最终消费者承担，营业税相
3、同增值税是价外税增值税游离于价格之外，不是价格组成部分营业税是价内税，是价格的组成部分5增值税与营业税的比较增值税与营业税的比较假设征收营业税（税率10%）：假设征收增值税（税率10%）：增值税的特点：1、不重复征税，具有税收中性；2、便于对出口商品实现退税；3、多数采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。6增值税政策入门增值税政策入门增值税纳税人的分类增值税纳税人的分类 n增值税纳税人的分类增值税纳税人的分类 小规模纳税人和一般纳税人n标准标准 （1）从事货物生产或者提供加工、修理修配劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提加工、修理修配劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值
4、税销售额：50万元；（2）销售货物的上述规定以外的纳税人，年应税销售额：80万元；（3）从事销售服务、无形资产、不动产的纳税人，年应税服务额标准为 500万元。n计税方法计税方法 一般纳税人实行一般计税方法（凭发票抵扣税款）小规模纳税人实行简易计税方法 7增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算小规模纳税人小规模纳税人n简易计税方法：简易计税方法：不得抵扣进项税额：应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率销售额不含税：不含税销售额不含税销售额=含税销售额含税销售额 （1 1征收率）征收率）n一般纳税人一般纳税人登记后，不可再转回小
5、规模纳税人。登记后，不可再转回小规模纳税人。n一般计税方法：销项一般计税方法：销项-进项进项n一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵减当期进项税额后一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵减当期进项税额后的余额，应纳税额的大小主要取决于这两个因素。计算公式：的余额，应纳税额的大小主要取决于这两个因素。计算公式：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期销项税额-当期进项税额当期进项税额n如果当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。如果当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。8增值税政策：应纳税额的
6、计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算销项税额的确定销项税额的确定 纳税人销售货物或者提供应税劳务，按照销售额和税法规纳税人销售货物或者提供应税劳务，按照销售额和税法规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额的计算公式：销项税额的计算公式：销项税额销项税额=销售额销售额税率税率n销售额的确定销售额的确定 销售额为纳税人销售货物或提供相应的劳务向购买方收取销售额为纳税人销售货物或提供相应的劳务向购买方收取的的全部价款和价外费用全部价款和价外费用，但，但不包括收取的销项税额不包括收取的销
7、项税额。9增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n应税销售额具体包括以下内容：应税销售额具体包括以下内容：（1）销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部价款。（2）向购买方收取的各种价外费用。具体包括：手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、延期付款利息、滞纳金、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费及其他各种性质的价外收费。上述价外费用无论其会计制度如何核算，都应并入销售额计税。但上述价外费用不包括以下费用：受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。10增值税政策：应纳税额
8、的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算 同时符合以下两个条件的代垫运费：一是承运部门的运费同时符合以下两个条件的代垫运费：一是承运部门的运费发票开具给购买方，二是纳税人将该项发票转交给购买方发票开具给购买方，二是纳税人将该项发票转交给购买方的。的。同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政
9、事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；所收款项全额上缴财政。财政票据；所收款项全额上缴财政。销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。费。（3 3）消费税税金。）消费税税金。11增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算进项税额的确定进项税额的确定 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资
10、产或者不动产，支付或者负担的增值税额。包括：n（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。n（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。n（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。n（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。12增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n不得从销项税额中抵扣的进项税
11、额不得从销项税额中抵扣的进项税额n （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。n纳税人的交际应酬消费属于个人消费。13增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n不得从销项税额中抵扣的进项税额n1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。n增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海
12、关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。n纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。n。14增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n不得从销项税额中抵扣的进项税额不得从销项税额中抵扣的进项税额n（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。n（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。n（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货
13、物、设计服务和建筑服务。15增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n不得从销项税额中抵扣的进项税额不得从销项税额中抵扣的进项税额n（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。n纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。n（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。n（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。n有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：n（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供
14、准确税务资料的。n（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。16增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n进项税额的税务调整n1.适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：n不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额n主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。17增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增
15、值税政策：应纳税额的计算n进项税额的税务调整n2已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述第2项所列情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。18增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n进项税额的税务调整n3.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述第2项所列情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：n不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率n固定资产、无形资产或者不
16、动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。19增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n进项税额的税务调整n4.按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：n可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率n上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。20增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算增值税政策：应纳税额的计算n
17、进项税额的税务调整n5.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具开具红字增值税专用发票信息表的当月，依据开具红字增值税专用发票信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出。21营改增政策：房地产业征税范围营改增政策：房地产业征税范围n注释规定n营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。22营改增政策：
18、房地产业征税范围营改增政策：房地产业征税范围n不动产，包括建筑物、构筑物等。n建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。n构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。n转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时，一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。23营改增政策：房地产业征税范围营改增政策：房地产业征税范围n租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目n（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产
19、租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。n按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。24营改增政策：房地产业征税范围营改增政策：房地产业征税范围n租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目n（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。n按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。n将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广
20、告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。n注意：这条原来争议很大，涉及原营改增纳税人可能有使用广告业等注意：这条原来争议很大，涉及原营改增纳税人可能有使用广告业等税目（税目（6%6%）的税率，现在要调整为）的税率，现在要调整为11%11%税率，需要在税率，需要在4 4月前对纳税人加月前对纳税人加大宣传，避免将来换票、申报的麻烦。大宣传，避免将来换票、申报的麻烦。n车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。25营改增政策：房地产业营改增政策：房地产业营改增政策：房地产业营改增政策：房地产业税率税率税率税率 征收率征收
21、率征收率征收率 预征率预征率预征率预征率n（一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%n（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。n预征率26营改增政策：特殊规定和过渡政策营改增政策：特殊规定和过渡政策n（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。n房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。n注意：对于尚未开工的老项目，纳税人可以选择
22、简易，也可以选择一注意：对于尚未开工的老项目，纳税人可以选择简易，也可以选择一般计税法般计税法27营改增政策：特殊规定和过渡政策营改增政策：特殊规定和过渡政策n差额扣除n纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。n注意：注意：1.1.土地价款（财政部门提出的概念）比土地出让金概念大。土地价款（财政部门提出的概念）比土地出让金概念大。n 2.2.扣除的土地价款必须取得财政票据扣除的土地价款必须取得财政票据n 3.3.文件规定必须支付给政府，但目前开发商支付的土地款不是文件规定必须支付给政府，但目前开发商支付
23、的土地款不是支付给政府，而是支付给土地收储中心。税务部门必须认同土地收储支付给政府，而是支付给土地收储中心。税务部门必须认同土地收储中心。中心。28营改增政策：特殊规定和过渡政策营改增政策：特殊规定和过渡政策n（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。n老项目的进项已发生，按照一般计税，则抵扣不足，但可抵扣土地出让金。n（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。n（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。n（五）房地产开发企业
24、中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。29营改增政策：纳税义务发生时间营改增政策：纳税义务发生时间n（一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。n收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。n取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。n（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发
25、生时间为收到预收款的当天。30营改增政策：增值税纳税义务发生时间营改增政策：增值税纳税义务发生时间n纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人应当承担纳税义务的起始时间。纳税人销售服务、无形资产或者不动产，其纳税义务发生时间为：n1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。n收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。n取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。31营改增政策：增值税纳税义务发生时间营
26、改增政策：增值税纳税义务发生时间n2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。n3.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。n4.纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为（不包括用于公益事业或者以社会公众为对象），其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。n5.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。32营改增政策：试点前发生的业务的处理。营改增政策：试点前发生的业务的处理。n（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵
27、减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。n（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。n（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。33营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件 国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告n营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不
28、动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。34营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件n不动产进项税额分期抵扣暂行办法n分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。n60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。n房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定35营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件n购进时已全额抵扣进项税额的货物和服
29、务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。n不动产进项税额分期抵扣暂行办法n用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。36营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法n台账n纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、
30、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。n用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。37营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售自行开发自行开发自行开发自行开发的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法n自行开发n指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。n房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立
31、项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。n一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。n建筑工程施工许可证38营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售自行开发自行开发自行开发自行开发的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法n房地产开发企业中的一般纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式
32、：n销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）n第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：n当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款n当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。n房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。n支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。39营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件房地产开发企业销售房地
33、产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售自行开发自行开发自行开发自行开发的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法n一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。n应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%n适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。n小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。n第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：n
34、应预缴税款=预收款（1+5%）3%40营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售房地产开发企业销售自行开发自行开发自行开发自行开发的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税的房地产项目增值税征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法征收管理暂行办法n一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。n不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设
35、规模房地产项目总建设规模）41营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法行办法行办法行办法n一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：n（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。n异地预交n一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。42营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件营改增：新文件纳税人
36、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法行办法行办法行办法n小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：n（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。n（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额43营改增：新文件营改增：新文件营改增
37、：新文件营改增：新文件纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法n纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。n上述凭证是指：n（一）税务部门监制的发票。n（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。44举例、应纳税额的计算举例、应纳税额的计算举例、应纳税额的计算举例、应纳税额的计算n举例举例 某公司为小规模纳税人，某
38、公司为小规模纳税人，20162016年年1 1月提供应税服务月提供应税服务取得收入取得收入20.620.6万元，水电费等成本万元，水电费等成本1212万元，请计万元，请计算算1 1月份应纳税额？月份应纳税额？解：应纳税额解：应纳税额20.6/(1+3%)20.6/(1+3%)*3%3%0.60.6万元万元453 3、发票的开具与抵扣、发票的开具与抵扣发票开具方式发票开具方式（一）增值税一般纳税人必须通过增值税防伪税控系统使用专用发票。使用，包括领购、开具、缴销、报税、认证等。（二）防伪税控系统，是指经国务院同意推行的，使用专用设备和通用设备、运用数字密码和电子存储技术管理专用发票的计算机管理系
39、统。463 3、发票的开具与抵扣、发票的开具与抵扣发票开具规定发票开具规定开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。473 3、发票的开具与抵扣
40、、发票的开具与抵扣发票开具规定发票开具规定纳税人销售货物、提供应税劳务和服务，应当向索取增值税专用发票的购买方、接受方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：向消费者个人销售货物、提供应税劳务和应税服务。适用免征增值税规定的销售货物、应税劳务、应税服务。483 3、发票的开具与抵扣、发票的开具与抵扣扣税凭证的抵扣期限 根据国税函【2009】617号规定，自2010年1月1日起，增值税一般纳税人取得的增值税专用发票、公路内河货物运输统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主
41、管税务机关申报抵扣进项税额。取得的海关缴款书，应在开具之日起180日后的第一个纳税申报期结束之前，向主管税务机关申报抵扣进项税额。49三、四大行业三、四大行业“营改增营改增”后热点知识后热点知识n建筑业的下游企业抵扣问题？n一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分分2 2年年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。n取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。n融资租入
42、的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。50三、四大行业三、四大行业“营改增营改增”后热点知识后热点知识n不动产的销售和租赁方面的特殊规定？n个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。n个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。n其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房
43、），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。51三、四大行业三、四大行业“营改增营改增”后热点知识后热点知识n不动产的销售和租赁方面的特殊规定？n不动产销售增值税免税政策：n纳税人销售其取得的不动产属于以下情形之一的，免征增值税。n（一）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房。n（二）个人销售自建自用住房。n（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房（不含北京市、上海市、广州市和深圳市的住房）对外销售。n（四）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房（仅指北京市、上海市、广州市和深圳市
44、的普通住房）对外销售。n（五）财政部和国家税务总局规定的其他情形。52三、四大行业三、四大行业“营改增营改增”后热点知识后热点知识n不动产的销售和租赁方面的特殊规定？n不动产租赁政策：n（一）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。n（二）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。n（三）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。53三、四大行业三、四大行业“营改增营改增”后热点知识后热点知识n试点前发生的业务的处理。n（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。n（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。n（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。54