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1、房地产估价概述(2)一、学习本课程的意义二、本课程学习内容三、中国房地产估价行业发展现状产生背景产生背景初期形式（不规范）初期形式（不规范）一是房地产估价师执业资格通过一是房地产估价师执业资格通过认定认定产生，没有产生，没有通过严格的考试。通过严格的考试。二是估价机构属政府机构，房地产估价成为二是估价机构属政府机构，房地产估价成为政府政府垄断性的行业。垄断性的行业。房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述城镇住房制度改革城镇住房制度改革/房屋商品化房屋商品化 国有土地使用制度改革国有土地使用制度改革-有偿有限期可流转有偿有限期可流转 房地产估价发展综述房地产估价
2、发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述规范化发展规范化发展9494年确立了房地产估价的法律地位年确立了房地产估价的法律地位实行了房地产估价师执业资格考试制度实行了房地产估价师执业资格考试制度-1995-1995年年至今至今房地产估价行业组织的成立房地产估价行业组织的成立-中国房地产估价师中国房地产估价师学会（学会（CIREACIREA）房地产估价机构实行脱钩改制房地产估价机构实行脱钩改制-2000-2000年年-打破了行打破了行业垄断和地区市场分割业垄断和地区市场分割 中华人民共和国国家标准房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范-19991999年年8 房地产估价概述房地产估
3、价概述第一章第一章房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念、存在形态存在形态存在形态存在形态与与与与类型类型类型类型房地产估价的概念房地产估价的概念及及估价原则估价原则房地产估价概述房地产估价概述实物看得见、摸得着看得见、摸得着实体质量功能实体质量功能1 1、房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念指指土地土地、建筑物建筑物及及其他地上定着物其他地上定着物。是是实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位三者的综合体。三者的综合体。无形、不可触摸无形、不可触摸权利权利(rights)(rights)利益利益(interests)(interests)收益收益
4、(benefits)(benefits)权益载体载体主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、权、租赁权、抵押权、权、租赁权、抵押权、权、租赁权、抵押权、典权、地役权典权、地役权典权、地役权典权、地役权区位位置、交通、环境位置、交通、环境和配套设施和配套设施1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念 土地土地地球陆地表面及其地上、地下一定范围内的空间。地球陆地表面及其地上、地下一定范围内的空间。土地利用的限制：土地利用的限制：1 1）土地权利的设置以及权利）土地权利的设置以及权利行使的限制行使的限制2 2）房地产相邻关系的限
5、制）房地产相邻关系的限制:通风采光排水排污等；险情通风采光排水排污等；险情危害危害3 3）土地使用管制土地使用管制地上空间地上空间地下空间地下空间地面地面土地使用权在我国包括：出让土地和划拨土地土地使用权在我国包括：出让土地和划拨土地使用权、临时用地、土地承包经营权、宅基地使用权、临时用地、土地承包经营权、宅基地使用权使用权+容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度）的比值（反映地块开发强度）+建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，又称建筑覆盖率占建筑用地面积
6、的比率，又称建筑覆盖率土地管制中的几个概念土地管制中的几个概念 建筑物建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建筑指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。屋和构筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备设备1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念房地产估价概述房地产估价概述建筑面积：房屋建筑面积：房屋外墙外墙勒脚勒脚以上以上各各层水平投影面积层水平投影面积使用面积：房屋使用面积：房屋内墙面水平投影内墙面水平投影面积面积户型户型 其他地上定着物其他地上定着
7、物 指与土地、建筑物不能分离，或虽分指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。整性的物体。1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念房地产估价概述房地产估价概述树木树木花草花草庭院庭院假山假山围墙围墙地下管线、地下管线、设施设施临时搭建的帐篷戏台？临时搭建的帐篷戏台？2 2、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态土土地地建建筑筑物物房房地地现实中的估价对象现实中的估价对象无建筑物的空地；无建筑物的空地；有建筑物的空地；有建筑物的空地；地上建筑物；地上建筑物；建筑物与土地；建筑物
8、与土地；土地与未建成建筑物；土地与未建成建筑物；未来状况下的房地产；未来状况下的房地产；已经消失的房地产；已经消失的房地产；现在状况下的房地产与过现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异去状况下的房地产的差异部分；部分；房地产的局部；房地产的局部；3 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型房地产估价概述房地产估价概述用途用途居住房地产居住房地产 商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产娱乐房地产娱乐房地产工业和仓储房地产工业和仓储房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合房地产综合房地产分类方式：用途、开发程度、有无分类方
9、式：用途、开发程度、有无 收益及使用方式四种收益及使用方式四种3 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型房地产估价概述房地产估价概述开发开发程度程度生地生地-荒地、农地荒地、农地 毛地毛地-有一定基础设施但未完有一定基础设施但未完成拆迁安置成拆迁安置熟地熟地-能直接进行房屋建设能直接进行房屋建设在建工程在建工程-不具备使用条件不具备使用条件现房（含土地）现房（含土地）有无有无收益收益收益性房地产收益性房地产 非收益性房地产非收益性房地产-政府办公楼、教堂、寺政府办公楼、教堂、寺庙、学校、私人宅邸庙、学校、私人宅邸1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，
10、建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（）A、8 B、5.6 C、5 D、0.72、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m23、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方鞍中最可行的是（）A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为
11、5000 C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为25004、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000元/m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900专业估价人员专业估价人员专业估价人员专业估价人员根据根据估价目的估价目的估价目的估价目的遵循遵循估价原则估价原则估价原则估价原则按照按照估价程序估价程序估价程序估价程序选用适宜的选用适宜的估价方法估价方法估价方法估价方法综合分析综合分析房地产价格影响因素房地产价格影响因素房地产价格影响因素房地产价格影响因素的基
12、础上的基础上对房地产在对房地产在估价时点估价时点估价时点估价时点的的的的客观合理价格或客观合理价格或客观合理价格或客观合理价格或价值价值价值价值进行估算和判定活动。进行估算和判定活动。1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的职业道德良好的职业道德对专业人员要求对专业人员要求考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书注册取得房地产估价师注册证书注册取得房地产估价师注册证书1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念
13、房地产估价概述房地产估价概述 专业估价人员专业估价人员 诚实正直；独立性；根据专业能力接受估诚实正直；独立性；根据专业能力接受估价委托；妥善保管委托人资料；执行政府价委托；妥善保管委托人资料；执行政府估价收费标准；不得讲资格证书借给他人估价收费标准；不得讲资格证书借给他人使用或允许他人使用自己名义使用或允许他人使用自己名义估价目的估价目的 u委托人将未来完成后的估价报告拿委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用去做什么用u不同的估价目的源于对估价的不同不同的估价目的源于对估价的不同需要需要u不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估价结果u估价目的限制估价报告的用途估价目的限制估价报告
14、的用途1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述例：对买卖带有租约的房地产，要考虑租约租金与市例：对买卖带有租约的房地产，要考虑租约租金与市场租金的影响；若为城市房屋拆迁目的估价则不考虑场租金的影响；若为城市房屋拆迁目的估价则不考虑房屋租赁的影响；房屋租赁的影响；估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、评估时估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日表示。应的日期，通常以年、月、日表示。估价时点需根据估价目的来确定。估价时点需根据估价目的来确定。估价的
15、估价的作业日期作业日期：从开始估价至完：从开始估价至完成估价作业，即进行估价的起止日期。成估价作业，即进行估价的起止日期。注意两注意两者的区者的区别！别！1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述客观合理价格或价值客观合理价格或价值 基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。不等于房地产交易双方的实际成交价格。1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产
16、估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则估价（技术）原则估价（技术）原则+某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。幢原为厂房，后自行改为办公楼。+1 1）应根据何
17、种用途对该两幢房屋进行估价？）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？+2 2）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可获利最多的用途进行估价+该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地
18、改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 合法原则合法原则-以估价对象的合法权益为前提以估价对象的合法权益为前提合法产权合法产权合法使用合法使用城市规划、土地用途管制城市规划、土地用途管制合法处分合法处分法律、法规、合同依据法律、法规、合同依据以房地产权属证书和有关证件为依据以房地产权属证书和有关证件为依据土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。地使用证、土地他项权利使用证。房屋：房屋所有权证房屋
19、：房屋所有权证/房屋共有权证房屋共有权证/房屋他项权证房屋他项权证统一的房地产权证书：房地产权证统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共有权证、房地产共有权证、房地产他项权证房地产他项权证法律规定法律规定不得抵押的房地产不得抵押的房地产没有抵押价值；以划拨方式取得的房没有抵押价值；以划拨方式取得的房地产的抵押价值不应该包括土地使用权出让金；评估拖欠工程款地产的抵押价值不应该包括土地使用权出让金；评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值额部分才是其抵押价值其他方面：其他方面：符合国家的价格政
20、策符合国家的价格政策注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆集体所有的土地 国家所有的土地行政划拨的土地 有偿出让的土地违法占地 合法占地临时建筑 永久建筑违法建筑 合法建筑产权有争议的房地产 产权无争议的房地产手续不完备的房地产手续完备的房地产部分产权的房地产 完全产权的房地产共有的房地产 独有的房地产l）权属有争议的房地产；2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4）列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；6）未依法登记领取权属证书的房地产；某宗房产位于小区入口处的第一
21、层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（）万元A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 张某欲购买建筑面积100 m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/m2，则该房地产的适合价格为（）元 A、180000
22、 B、179500 C、159500 D、900001、含义：在合法使用方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大收益的使用方式的估价结果，包括用途（或用途组合）、规模和集约度最佳。最佳用途：某处房产，城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争和优选的结果。+土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。+例：在美国中西部某城市所作出的一种研究：在一块价值150万元的地面上，一座5层大楼的投资利润是4.36；一座10层大楼的投资利润是
23、6；15层是6.82%，20层是7.05%，25层是6.72%，30层是5.65%。+若某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。有有A A、B B两两宗宗位位置置、面面积积、形形状状、用用途途等等相相当当的的旧旧城城区区土土地地，A A是是空空地地、B B是是有有20002000平平方方米米破破旧旧建建筑筑物物的的土土地地，估估计计拆拆除除旧旧建建筑筑物物的的费费用用为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积200200元元，建建筑筑物物残残值值为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积
24、5050元元，求求B B地地块相对于块相对于A A地块的减价额。地块的减价额。B B地块相对于地块相对于A A地块的减价额地块的减价额=（200-50200-50）2000=302000=30万元万元如某建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但如某建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，则该建筑物价值应如何调整？发挥，则该建筑物价值应如何调整？先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：+法律上的许可性;+技术上的可能性：建筑材料性能，施工技术;+经济上的可行性;+能否使估价对象的价值最大
25、。1）保持现状前提）保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/5000 5000元元/3000 3000元元/2）装修改造前提）装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费3）转换用途前提）转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4）重新利用前提：拆除现有建筑物）重新利用前提：拆除现有建筑物5）上述情形组合）上述情形组合使估价结果不明显偏离使估价结果不明显偏离类似房地产类似房地产在同等条件下的在同等条件下的正常价格正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明
26、两点：可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、结构等相同或相似结构等相同或相似估价时点估价对象状况 房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来 估价时点估价时点：指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。采用替代原则时，必须采用替代原则时，必须要把不同时间的比较实例的价格都修正相同估价时点才可比复核估价复核估价期房价值期房价值损害赔偿预测预测问题：某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议
27、，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（）A、1998年6月30日B、原估价作业日期C、现在D、要求重新估价的委托方指定的日期+甲公司甲公司19931993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为权，土地用途为高档住宅，楼面地价为35003500元元/m2/m2。甲。甲公司拟分两期建设公司拟分两期建设8080栋别墅。当第一期栋别墅。当第一期4040栋于栋于19961996年年1212月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖2020栋还债。栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为拍卖行委托乙房地
28、产估价所评估出拍卖底价为38003800元元/m2/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6 6栋，平均栋，平均价格为价格为38603860元元/m2/m2，其余，其余1414无人承接，退还给甲公司。无人承接，退还给甲公司。当当19961996年年6 6月第二期工程竣工后，建成的别墅以月第二期工程竣工后，建成的别墅以52005200元元/m2/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高价高300300元元/m2/m2
29、，远低于其投入的建设成本，很不合理。，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。+任务：结合本次课程内容，分析乙房地产估价所坚持任务：结合本次课程内容，分析乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？当时估价结论的理由有哪些？+答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售
30、，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。此此课件下件下载可自行可自行编辑修改，修改，仅供参考！供参考！感感谢您的支持，我您的支持，我们努力做得更好！努力做得更好！谢谢!