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1、会计学1物业经理部门主管如何有效执行日常管理物业经理部门主管如何有效执行日常管理工作工作(戴德梁行戴德梁行n n物业管理的宗旨：物业管理的宗旨：n n提高物业价值，保持良好的维修和保养，提高物业价值，保持良好的维修和保养，而不会因日久失修残破，提高物业投资的而不会因日久失修残破，提高物业投资的延续性和其使用价值。延续性和其使用价值。n n建立有效率的管理，尽量降低成本。建立有效率的管理，尽量降低成本。n n提供不间断的优质服务及管理。提供不间断的优质服务及管理。n n保持与业主、住户、发展商、管委会、客保持与业主、住户、发展商、管委会、客户及政府机构的良好关系和沟通。户及政府机构的良好关系和沟
2、通。第1页/共56页 物业管理处的部门划分 物业经理物业经理/主管主管 物业部 行政人事部 财务部 保安部 工程部 商场部 住宅部 会所部 清洁部 绿化部第2页/共56页物业部的工作内容物业部的工作内容物业部的工作内容物业部的工作内容n n清洁清洁 合同、范围、标准、计划、人员合同、范围、标准、计划、人员/物品配置、物品配置、预算、执行、监督、结果预算、执行、监督、结果 注意：注意：物品控制、地漏、石材养护、外墙、物品控制、地漏、石材养护、外墙、灭虫灭虫n n绿化绿化 注意：原定品种及摆放品种、安置水注意：原定品种及摆放品种、安置水.电源电源n n保险保险 为什么需保险？为什么需保险？注意：险
3、种注意：险种 条款厘定条款厘定第3页/共56页n n管理费收取管理费收取 规定、流程、追缴、诉讼规定、流程、追缴、诉讼n n业主业主 收楼、整改、移交、二次装修、入住收楼、整改、移交、二次装修、入住/出租出租n n接待工作接待工作 通知通知/通告、收发信报、问讯、有偿服务通告、收发信报、问讯、有偿服务(清清单单)、单元、单元/公共维修、公共维修、加时空调（办公楼加时空调（办公楼/商场）商场）*投诉处理投诉处理第4页/共56页投诉处理技巧投诉处理技巧投诉处理技巧投诉处理技巧n n对待住户投诉应持的基本态度对待住户投诉应持的基本态度 作为改进管理与服务的机会作为改进管理与服务的机会 n n处理投诉
4、的基本原则处理投诉的基本原则 真心诚意地帮助住解决问题真心诚意地帮助住解决问题 赢得信任赢得信任 绝不与住户争辩绝不与住户争辩 不损害管理处的利益不损害管理处的利益第5页/共56页投诉投诉投诉投诉 的类型的类型的类型的类型n n对设备的投诉对设备的投诉n n对服务态度和服务质量的投诉对服务态度和服务质量的投诉 优质服务优质服务优质服务优质服务=服务规程服务规程服务规程服务规程+应变应变应变应变 服务问卷调查表服务问卷调查表服务问卷调查表服务问卷调查表第6页/共56页处理住户投诉的程序处理住户投诉的程序处理住户投诉的程序处理住户投诉的程序n n认真听取意见认真听取意见 (提问提问)n n保持冷静
5、保持冷静n n表示同情和给予关心表示同情和给予关心n n不转移目标不转移目标n n记录要点记录要点n n把将要采取的措施告诉住户并征得他的同意把将要采取的措施告诉住户并征得他的同意n n把解决问题所需要的时间告知住户把解决问题所需要的时间告知住户(不切实际的许诺不切实际的许诺)。n n采取行动，解决问题采取行动，解决问题n n回访住户回访住户n n记录存档记录存档(案例教育、培训案例教育、培训 )第7页/共56页n n短期短期/应急应急/外判合同外判合同 赔偿责任赔偿责任 付款方式付款方式n n节能节能 电、空调、电梯、泛光照明电、空调、电梯、泛光照明n n广告广告 规划规划 设计、保险、维修
6、设计、保险、维修n n日常巡视（夜间）日常巡视（夜间）*清洁清洁 安全安全 消防消防 岗位及业户行为岗位及业户行为第8页/共56页一、外围设施一、外围设施一、外围设施一、外围设施 1 1出入大门及天棚出入大门及天棚 2 2外围走道台阶及围墙外围走道台阶及围墙 3 3外墙（玻璃、大理石、面砖）外墙（玻璃、大理石、面砖）4 4花颤及栏杆花颤及栏杆 5 5消火栓及接合器消火栓及接合器 6 6外围车道标志外围车道标志 7 7外围照明（泛光照明）外围照明（泛光照明）8 8水池水池/鱼池水质鱼池水质 9 9喷水池及水池照明喷水池及水池照明 10 10室外监控摄像机室外监控摄像机 11 11室外红外线报警装
7、置室外红外线报警装置 12 12游泳池水质及水处理设备游泳池水质及水处理设备 第9页/共56页二、室内公共区域二、室内公共区域二、室内公共区域二、室内公共区域1 1大堂出入门大堂出入门 2 2大堂地台、墙面、天花装饰大堂地台、墙面、天花装饰 3 3大堂照明、开关、插座大堂照明、开关、插座 4 4大堂空调及风口大堂空调及风口 5 5大堂烟感及喷淋大堂烟感及喷淋 6 6楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙）楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙）7 7公共卫生间设施公共卫生间设施 8 8公共走道公共走道/消防通道照明、插座消防通道照明、插座 9 9防火门及关闭器防火门及关闭器 1010公共走
8、道烟感及喷公共走道烟感及喷 1111公共走道风口及排烟阀公共走道风口及排烟阀 第10页/共56页12.12.楼层配电室楼层配电室13.13.电梯及自动扶梯电梯及自动扶梯14.14.消火栓装置消火栓装置15.15.楼层减压阀楼层减压阀16.16.各种外露管道各种外露管道17.17.应急广播喇叭应急广播喇叭18.18.消防报警装置（破玻璃、警铃）消防报警装置（破玻璃、警铃）19.19.楼层弱电室楼层弱电室20.20.楼层水表房楼层水表房21.21.巡更装置巡更装置22.22.楼层新风机房楼层新风机房第11页/共56页三、屋面设施（包括裙房）三、屋面设施（包括裙房）三、屋面设施（包括裙房）三、屋面设
9、施（包括裙房）1 1屋顶防水层屋顶防水层 2 2屋顶女儿墙与栏杆屋顶女儿墙与栏杆 3 3避雷带与障疑灯避雷带与障疑灯 4 4卫星天线装置卫星天线装置 5 5屋顶送、排风机屋顶送、排风机 6 6屋顶水箱屋顶水箱 7 7冷却塔冷却塔 8 8擦窗机擦窗机 第12页/共56页四、地下停车场四、地下停车场四、地下停车场四、地下停车场1 1停车场出入杆停车场出入杆2 2停车场收费装置停车场收费装置3 3停车场道路标志停车场道路标志4 4停车场监控摄像机停车场监控摄像机5 5防火卷帘门防火卷帘门6 6送送/排烟风机排烟风机7 7温感、烟感及喷淋温感、烟感及喷淋8 8各种管道、风管及支架各种管道、风管及支架9
10、 9停车场天花、地面与墙面停车场天花、地面与墙面1010地下水箱（池）地下水箱（池）1111集水井与潜水泵集水井与潜水泵第13页/共56页五、设备与机房五、设备与机房五、设备与机房五、设备与机房1 1双配电房双配电房 2 2高低压配电柜高低压配电柜 3 3变压器变压器 4 4操作电源装置（直流屏）操作电源装置（直流屏）5 5模拟屏模拟屏 6 6应急发电机房应急发电机房 7 7发电机组发电机组 8 8日用油箱及供油管日用油箱及供油管 9 9蓄电池蓄电池 1010控制屏控制屏 第14页/共56页1111空调机房空调机房1212空调主机空调主机1313冷冻泵与冷却泵冷冻泵与冷却泵1414锅炉房锅炉房
11、1515锅炉锅炉1616热交换器热交换器1717水泵房水泵房1818水泵与稳压泵水泵与稳压泵1919污水处理机房污水处理机房第15页/共56页2020湿式报警装置湿式报警装置2121气体报警装置气体报警装置2222消防监控控制室消防监控控制室2323消防报警主机消防报警主机2424应急忙广播设备应急忙广播设备2525安保监控主机安保监控主机2626监视器与录像机监视器与录像机2727红外监视器红外监视器2828楼宇自控主机楼宇自控主机2929电话机房电话机房3030电梯机房电梯机房第16页/共56页六、工作日志六、工作日志六、工作日志六、工作日志1 1工程部值班巡视记录工程部值班巡视记录2 2
12、双配电室值班巡视记录双配电室值班巡视记录3 3空调主机房值班巡视记录空调主机房值班巡视记录4 4锅炉房值班记录锅炉房值班记录5 5污水处理值班巡视记录污水处理值班巡视记录6 6水泵房值班巡视记录水泵房值班巡视记录7 7消防泵房值班巡视记录消防泵房值班巡视记录8 8楼宇自控值班巡视记录楼宇自控值班巡视记录9 9承包商维修记录承包商维修记录1010维修保养记录维修保养记录第17页/共56页消防安全巡查消防安全巡查消防安全巡查消防安全巡查 n n防火门被拆除或损防火门被拆除或损毁、门铰损坏或镶毁、门铰损坏或镶 嵌玻璃破损嵌玻璃破损.n n防火门遭楔开或没有关闭妥当。防火门遭楔开或没有关闭妥当。n n
13、闸门外围、堵塞出口通道。闸门外围、堵塞出口通道。n n公用地方的门公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。法从内开启。n n通往天台的门遭锁上通往天台的门遭锁上,而无应急开启措施而无应急开启措施.第18页/共56页n n在楼梯围墙开设通道、安装抽气扇、空调机、门或在楼梯围墙开设通道、安装抽气扇、空调机、门或窗。窗。n n出口通道有违例搭建，如壁柜、架子或储物架。出口通道有违例搭建，如壁柜、架子或储物架。n n出口通道堆积垃圾、弃置家具或其他障碍物。出口通道堆积垃圾、弃置家具或其他障碍物。n n公用地方的门公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无
14、闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。法从内开启。n n出口标志损毁或缺乏照明。出口标志损毁或缺乏照明。第19页/共56页n n装于墙内的减火器被损坏或移走。装于墙内的减火器被损坏或移走。n n手控火警警报装置遭其他物件堵塞或遭破坏手控火警警报装置遭其他物件堵塞或遭破坏 n n喉辘及消防栓遭阻塞或遭破坏。喉辘及消防栓遭阻塞或遭破坏。n n大厦的消防入水口遭物料阻塞。大厦的消防入水口遭物料阻塞。n n所有消防装置没有依从规定由消防装置承办商检查所有消防装置没有依从规定由消防装置承办商检查及保养。及保养。第20页/共56页n n走火通道等地方被杂物阻塞。走火通道等地方被杂物阻塞。n n非法改变
15、楼宇的间隔或用途。非法改变楼宇的间隔或用途。n n电线损坏或凌乱。电线损坏或凌乱。第21页/共56页n n节日布置节日布置 (社区活动社区活动)n n与政府机构的沟通与政府机构的沟通n n商场的管理商场的管理 (公共设施保养、导购标志牌、广播、清洁公共设施保养、导购标志牌、广播、清洁卫卫 生、绿化及装饰布置、消防、安全）生、绿化及装饰布置、消防、安全）n n会所的管理会所的管理 酒店式服务酒店式服务第22页/共56页n n上述所有管理需依据：上述所有管理需依据：物业管理法律、法规物业管理法律、法规 物业管理合同（要求、标准）物业管理合同（要求、标准）管理公约、管理服务协议管理公约、管理服务协议
16、 业户手册、装修手册业户手册、装修手册第23页/共56页行政人事行政人事行政人事行政人事部的工作内容部的工作内容部的工作内容部的工作内容行政方面行政方面行政方面行政方面1.1.每月管理报告每月管理报告*(内容内容)2.2.档案管理档案管理*(内容内容)3.3.形象管理（员工制服）形象管理（员工制服）4.4.电讯管理电讯管理5.5.会议会议6.6.协调其他部门协调其他部门7.7.企业文化企业文化8.8.员工活动员工活动第24页/共56页n n每月管理报告内容每月管理报告内容每月管理报告内容每月管理报告内容一一.管理处行政、人事运作情况管理处行政、人事运作情况1.1.本月人员编制及人员架构；本月人
17、员编制及人员架构；2.2.人员变动情况；人员变动情况；3.3.培训及考核情况。培训及考核情况。第25页/共56页二、保安、消防运作情况二、保安、消防运作情况1.1.物业巡视情况；物业巡视情况；2.2.保安、消防设备巡查情况；保安、消防设备巡查情况；3.3.突发事件报告。突发事件报告。三、清洁与绿化管理三、清洁与绿化管理四、会所及商场管理四、会所及商场管理第26页/共56页五、工程运作五、工程运作1.1.移交、整改情况；移交、整改情况；2.2.二次装修情况；二次装修情况；3.3.日常维修与保养（公共区域、单元）；日常维修与保养（公共区域、单元）；4.4.各设备系统运作情况。各设备系统运作情况。第
18、27页/共56页六、业户情况六、业户情况1.1.收楼、入住（入住率）办、商、住宅、停车位；收楼、入住（入住率）办、商、住宅、停车位；2.2.有偿服务情况（统计表）；有偿服务情况（统计表）；3.3.征询客户意见及投诉处理情况。征询客户意见及投诉处理情况。第28页/共56页七、财务报告七、财务报告1.1.管理费收入、支出状况；管理费收入、支出状况；2.2.公共事业费分滩情况；公共事业费分滩情况；3.3.追收各类欠款费用报告。追收各类欠款费用报告。第29页/共56页八、其它八、其它1.1.节日布置及广告；节日布置及广告；2.2.政府机构联络；政府机构联络；3.3.节能安排；节能安排；4.4.工作计划
19、。工作计划。第30页/共56页管理处档案目录管理处档案目录管理处档案目录管理处档案目录1.1.公司及项目简介公司及项目简介n n公司简介；公司简介；n n项目简介；项目简介；n n管理人员架构等。管理人员架构等。第31页/共56页2.2.物业交接、交付资料物业交接、交付资料n n物业工程各类图纸；物业工程各类图纸；n n物业市验文件、消防、质监、安监、交付使用证；物业市验文件、消防、质监、安监、交付使用证；n n物业公共区域移交记录；物业公共区域移交记录；n n物业单元验收移交记录；物业单元验收移交记录；n n物业验收标准及文本；物业验收标准及文本；n n其它（物业前期工程管理），物业移交程序
20、。其它（物业前期工程管理），物业移交程序。第32页/共56页3.3.物业管理文本资料物业管理文本资料n n管理公约；管理公约；n n管理合同（物业管理服务协议书）；管理合同（物业管理服务协议书）；n n业户手册、装修手册；业户手册、装修手册；n n物业评定标准；物业评定标准；n n各部门岗位职责及运作；各部门岗位职责及运作；第33页/共56页n n各类标书；各类标书；n n物业外判合同物业外判合同/协议协议 n n会所及商场管理规定；会所及商场管理规定；n n员工手册（公司规定）；员工手册（公司规定）；n n员工考核标准；员工考核标准；n n员工个人档案（招聘、录用、奖励、处罚、辞职、员工个人
21、档案（招聘、录用、奖励、处罚、辞职、个人领用情况登记、制服等）；个人领用情况登记、制服等）；n n管理处各类制度、规定（财务、现金、二装、仓库、管理处各类制度、规定（财务、现金、二装、仓库、挑选承包商等）；挑选承包商等）；n n法律、法规文件；法律、法规文件；n n其它（固定资产登记表）。其它（固定资产登记表）。第34页/共56页4.4.物业管理运作资料物业管理运作资料n n物业业主，用户资料；物业业主，用户资料；n n入住、装修、出租入住、装修、出租/退租记录；退租记录；n n管理费收缴记录；管理费收缴记录；n n追收管理费情况记录；追收管理费情况记录；n n公用事业费分滩记录；公用事业费分
22、滩记录；n n特别服务收费项目及标准；特别服务收费项目及标准；n n各类报修记录及收费记录；各类报修记录及收费记录；n n财务预算及报告；财务预算及报告；第35页/共56页n n业户投诉记录；业户投诉记录；n n服务问卷调查记录（业户鉴字、章印）；服务问卷调查记录（业户鉴字、章印）；n n各外判合同管理（清洁、绿化、电梯、配电房）；各外判合同管理（清洁、绿化、电梯、配电房）；n n函件收发记录；函件收发记录；n n物品采购记录（申请）；物品采购记录（申请）；n n垃圾清运登记记录。垃圾清运登记记录。第36页/共56页5.5.各类报告各类报告/会议记录会议记录/来往文函来往文函n n周报告记录；
23、周报告记录；n n月报告记录；月报告记录；n n年度报告；年度报告；n n牧业管理例会记录；牧业管理例会记录；n n与发展商来往文函；与发展商来往文函；n n与顾问公司来往文函；与顾问公司来往文函；n n与公司总部来往文函；与公司总部来往文函；n n公司督察公司督察n n外来文函；外来文函；n n其它。其它。第37页/共56页6.6.工程设备维修保养资料；工程设备维修保养资料；n n各项工程设备总册（说明书、养护手册、操作流程、各项工程设备总册（说明书、养护手册、操作流程、承判商资料）；承判商资料）；n n各项工程设备检测记录（包括政府规定检测项目，各项工程设备检测记录（包括政府规定检测项目，
24、电梯、配电房、避雷针等）。电梯、配电房、避雷针等）。n n各项工程设备保养合同；各项工程设备保养合同；n n各项工程设备保养计划；各项工程设备保养计划；n n各项工程设备保养记录各项工程设备保养记录/维修记录；维修记录；n n各项工程设备运行记录各项工程设备运行记录/巡视记录；巡视记录；n n各项工程设备故障应急方案；各项工程设备故障应急方案；n n故障事件报告；故障事件报告；n n设备（工具）采购、入库，使用等记录（仓储管理）设备（工具）采购、入库，使用等记录（仓储管理）。n n承判商管理、评估。承判商管理、评估。n n各机房、设备管理制度及操作手册。各机房、设备管理制度及操作手册。第38页
25、/共56页7.7.保安及停车场管理保安及停车场管理n n大厦进出人员登记；大厦进出人员登记；n n巡逻记录；巡逻记录；n n保安及消防管理制度；保安及消防管理制度；n n保安培训记录；保安培训记录；n n突发事件应急方案；突发事件应急方案；n n突发事件庆急演习记录；突发事件庆急演习记录；n n监控中心设备操作说明；监控中心设备操作说明；n n监控中心管理记录；工作流程，进出人员登记，巡监控中心管理记录；工作流程，进出人员登记，巡逻记录打印、设备故障逻记录打印、设备故障/维修记录、录像带查看记维修记录、录像带查看记录、交接班记录；录、交接班记录；n n突发事件报告；突发事件报告；n n其它控制
26、人员登记记录；其它控制人员登记记录；第39页/共56页n n空置单元巡查记录；空置单元巡查记录；n n消防安全巡查记录；消防安全巡查记录；n n消防系统故障记录；消防系统故障记录；n n车库管理制度；车库管理制度；n n业户业户/租（买）用车位全同；租（买）用车位全同；n n车位登记记录表；车位登记记录表；n n车辆进出记录；车辆进出记录；n n车辆收费日、月报表；车辆收费日、月报表；n n首层（临时）停车记录；首层（临时）停车记录；n n货运车辆记录；货运车辆记录；n n出租车候车出租车候车/出车记录出车记录第40页/共56页人事方面人事方面人事方面人事方面1.1.人员招聘人员招聘2.2.薪
27、金与福利薪金与福利3.3.人事调配（晋升、调动、降级）人事调配（晋升、调动、降级）4.4.劳动合同劳动合同5.5.员工手册员工手册6.6.员工档案员工档案7.7.假期管理假期管理第41页/共56页8.8.岗位职责、操作规程岗位职责、操作规程9.9.辞职与辞退辞职与辞退10.10.处理劳动争议处理劳动争议11.11.建立人才库建立人才库12.12.建立报表审批程序建立报表审批程序13.13.工资管理规定及制作工资管理规定及制作14.14.岗位评估岗位评估*(内容内容)第42页/共56页员工岗位评估员工岗位评估员工岗位评估员工岗位评估工作认识工作认识工作责任感工作责任感工作效率工作效率 工作品质工
28、作品质适应感适应感整体合作性整体合作性沟通技巧沟通技巧语言表达语言表达文字表达文字表达人际关系外貌礼仪领导能力分析及决策工作规划组织协调人事管理培训技巧控制监督第43页/共56页培训方面培训方面培训方面培训方面n n公司简介、项目简介公司简介、项目简介n n物业管理基础知识物业管理基础知识n n员工手册员工手册n n业户手册、装修手册业户手册、装修手册n n各岗位职责、操作规程各岗位职责、操作规程n n其它专业及技能培训其它专业及技能培训n n考核考核n n组织各类比赛活动组织各类比赛活动第44页/共56页财务部的工作内容财务部的工作内容财务部的工作内容财务部的工作内容n n管理预算管理预算*
29、n n管理费收缴管理费收缴n n成本控制成本控制 （公用事业费公用事业费照明、空调，外判合同照明、空调，外判合同电梯、电梯、人员成本、本所成本）人员成本、本所成本）n n财务报表财务报表n n财务管理制度。财务管理制度。n n采购、金库管理制度。采购、金库管理制度。第45页/共56页财务预算科目分类说明财务预算科目分类说明财务预算科目分类说明财务预算科目分类说明一、管理人员工资及福利一、管理人员工资及福利 1.1.工资工资意指员工基本工资、加班工资意指员工基本工资、加班工资2.2.福利福利意指员工养老金、待业金、公积金、医保金、医药费报意指员工养老金、待业金、公积金、医保金、医药费报销、员工个
30、人综合险、年底花红、奖金、月底津贴等。销、员工个人综合险、年底花红、奖金、月底津贴等。上述费用在预支或报销申请时需注明费用用途，而作预上述费用在预支或报销申请时需注明费用用途，而作预算进可合并为福利项目。算进可合并为福利项目。第46页/共56页二、公用事业费二、公用事业费1.1.电费电费意指公共区域设施设备、照明用电、各类管理用房用电意指公共区域设施设备、照明用电、各类管理用房用电及基本电费（按设备装机容量收取）等的耗费。及基本电费（按设备装机容量收取）等的耗费。2.2.水费水费意指公共区域设施设备、公用洗手间、公共区域绿化、意指公共区域设施设备、公用洗手间、公共区域绿化、清洁用水等的耗费。清
31、洁用水等的耗费。水费中消防水意指物业消防用水的耗费水费中消防水意指物业消防用水的耗费3.3.气费气费意指物业公共区域设施设备用气的耗费。意指物业公共区域设施设备用气的耗费。4.4.燃油费燃油费意指物业公共区域设施设备（如空调机组、应急发电机等）的耗油意指物业公共区域设施设备（如空调机组、应急发电机等）的耗油费用。费用。5.5.卫星收视费用卫星收视费用意指物业接收卫星电视节目所需支付的收视费及申请收视许可证所意指物业接收卫星电视节目所需支付的收视费及申请收视许可证所可能产生的费用。可能产生的费用。（注意：即使物业并无实际费用发生，仍需支付基本费用）。（注意：即使物业并无实际费用发生，仍需支付基本
32、费用）。第47页/共56页三、清洁及灭虫三、清洁及灭虫意指物业公共区域清洁费用、公共区域灭虫灭鼠费用、意指物业公共区域清洁费用、公共区域灭虫灭鼠费用、垃圾清运费、外墙清洗费、水箱清洗费、门前三包费及垃圾清运费、外墙清洗费、水箱清洗费、门前三包费及其它政府部门收取的环卫及环保费用。其它政府部门收取的环卫及环保费用。第48页/共56页四、维修及保养四、维修及保养意指公共区域设施设备及士建维修保养费用，具体分类意指公共区域设施设备及士建维修保养费用，具体分类如下所示：如下所示：1.1.电梯意指物业客梯、消防梯、货梯、自动扶梯等的维修电梯意指物业客梯、消防梯、货梯、自动扶梯等的维修 保养费用。保养费用
33、。2.2.给排水系统意指物业给排水系统、污水处理系统、喷水给排水系统意指物业给排水系统、污水处理系统、喷水 池池/水池、泳池设备、公共卫生设备、消防喷淋系统、水池、泳池设备、公共卫生设备、消防喷淋系统、消火栓等的维修保养费用。消火栓等的维修保养费用。3.3.电器意指物业公共区域的高低压变配电设备、配电电器意指物业公共区域的高低压变配电设备、配电/控控 制箱制箱/柜、公共照明灯具、公共区域开关及插座、航空柜、公共照明灯具、公共区域开关及插座、航空 障碍灯、泛光照明灯、电缆母线及相关设施等的维修障碍灯、泛光照明灯、电缆母线及相关设施等的维修保保 养费用。养费用。4.4.保安系统意指物业防盗监控系统
34、、红外线周界报警系保安系统意指物业防盗监控系统、红外线周界报警系 统、巡更系统及可视门对讲系统等的维修保养费用。统、巡更系统及可视门对讲系统等的维修保养费用。第49页/共56页5.5.停车场意指地下车库停车场意指地下车库/地面停车场管理系统及附属设施地面停车场管理系统及附属设施 的维修保养费用。的维修保养费用。6.6.空调设置意指空调制冷主机、冷却塔、热泵机组、分体空调设置意指空调制冷主机、冷却塔、热泵机组、分体 式空调机、新风机组、风机盘管、变风量空调机式空调机、新风机组、风机盘管、变风量空调机/箱、箱、送排风机、空调管送排风机、空调管/风道及保温等设备的维修保养费用。风道及保温等设备的维修
35、保养费用。7.7.楼宇（土建）意指物业的玻璃幕墙楼宇（土建）意指物业的玻璃幕墙/外墙外墙/物业范围的道物业范围的道 路、建筑小品、公共区域装饰、各种门、窗及小五金路、建筑小品、公共区域装饰、各种门、窗及小五金等等 的维修保养费用。的维修保养费用。8.8.大厦标志及标牌意指物业范围内各类标志、标牌、指示大厦标志及标牌意指物业范围内各类标志、标牌、指示 牌、告示牌、水牌、地面划线等的维修保养费用。牌、告示牌、水牌、地面划线等的维修保养费用。9.9.卫星电视意指物业卫星接收系统、闭路电视系统的维修卫星电视意指物业卫星接收系统、闭路电视系统的维修 保养费用。保养费用。第50页/共56页10.10.消防
36、报警系统意指物业消防报警系统（包括烟感、温消防报警系统意指物业消防报警系统（包括烟感、温 感等）及应急广播感等）及应急广播/背景音响的维修保养费用。背景音响的维修保养费用。11.11.擦窗机物业擦窗机（如有）的维修保养费用。擦窗机物业擦窗机（如有）的维修保养费用。12.12.锅炉意指物业锅炉、热水器及附属相关设备的维修保锅炉意指物业锅炉、热水器及附属相关设备的维修保 养费用。养费用。13.13.屋宇自控系统（设备）意指物业屋宇自控系统、综合屋宇自控系统（设备）意指物业屋宇自控系统、综合 布线系统、程控交换机、计算机网络、水电煤三表远布线系统、程控交换机、计算机网络、水电煤三表远 程计量设施等的
37、维修保养费。程计量设施等的维修保养费。14.14.各类设备行政年检费用意指物业各类公共设施设备的各类设备行政年检费用意指物业各类公共设施设备的 年检费，如电梯、避雷装置、擦窗机、高配间的电年检费，如电梯、避雷装置、擦窗机、高配间的电 试、水箱水质化验等等。试、水箱水质化验等等。15.15.其它意指任何无法归至上述各项目的维修保养开支或其它意指任何无法归至上述各项目的维修保养开支或 不可预见费用或购买通用的维修工具的费用。不可预见费用或购买通用的维修工具的费用。第51页/共56页五、大厦保险意指物业财产一切险及公众责任险的保险。五、大厦保险意指物业财产一切险及公众责任险的保险。六、行政费用意指管
38、理处运作的行政开支费用。具体分类如下：六、行政费用意指管理处运作的行政开支费用。具体分类如下：1.1.办公家具及设备意指管理处及其它管理办公室所用的办公家具设办公家具及设备意指管理处及其它管理办公室所用的办公家具设 备，如桌椅、电脑等等。如果这些物品单价超过备，如桌椅、电脑等等。如果这些物品单价超过RMB2000RMB2000元，则元，则 在报表处理时作为固定资产处理。在报表处理时作为固定资产处理。2.2.办公用品及印刷意指管理处所用的文具、纸张、名片及其印刷、办公用品及印刷意指管理处所用的文具、纸张、名片及其印刷、宣宣 传文本及其印刷等等。传文本及其印刷等等。3.3.办公室行政费意指员工档案
39、保管费、办公室装修费（如有）、办办公室行政费意指员工档案保管费、办公室装修费（如有）、办公公 室杂项物品（非办公用品及办公家具室杂项物品（非办公用品及办公家具/设备类）、管理办公室电话设备类）、管理办公室电话 费、员工外出车费、邮递费、员工外出车费、邮递/快递费、交际费、银行手续费等等。快递费、交际费、银行手续费等等。4.4.员工培训意指提供员工各类培训所需费用。员工培训意指提供员工各类培训所需费用。5.5.员工招聘费意指招聘员工所需费用，包括广告费、资料查询费等员工招聘费意指招聘员工所需费用，包括广告费、资料查询费等 等。等。第52页/共56页七、其它七、其它1.1.节日布置节日布置 意指管
40、理处在一些重要节日（如圣诞节、元意指管理处在一些重要节日（如圣诞节、元 量、春节等等）对物业作节日布置所需的费用。量、春节等等）对物业作节日布置所需的费用。2.2.园艺保养园艺保养 意指物业室外及室内绿化的布置、更换及保意指物业室外及室内绿化的布置、更换及保 养费用。养费用。3.3.制服制作费制服制作费 意指员工工作服的制作费用。意指员工工作服的制作费用。4.4.制服清洗费制服清洗费 意指员工工作服的定期清洗费用。意指员工工作服的定期清洗费用。5.5.杂项杂项 任何无法归至上述各个项目的费用或不可预见费任何无法归至上述各个项目的费用或不可预见费6.6.税费税费 意指税务部门对管理费收、利润等所
41、征缴的税意指税务部门对管理费收、利润等所征缴的税 费。费。7.7.固定资产折旧费固定资产折旧费 意指管理公司根据国家有关财务准意指管理公司根据国家有关财务准 则，对为管理某个物业而购买的单价超过则，对为管理某个物业而购买的单价超过RMB 2000RMB 2000元元 的资产所计提的折旧费。的资产所计提的折旧费。第53页/共56页8.8.启动费用分摊启动费用分摊 意指在有管理收入之前（一般指大厦入意指在有管理收入之前（一般指大厦入 伙日前三个月），由于筹建管理处并开展管理工作的伙日前三个月），由于筹建管理处并开展管理工作的需需 要，由发展商按启动预算一次拨付的费用。该费用应要，由发展商按启动预算
42、一次拨付的费用。该费用应在在 适当时候（如管理帐户有盈余）分期摊还给发展商。适当时候（如管理帐户有盈余）分期摊还给发展商。9.9.管理经理酬金管理经理酬金 管理公司的酬金管理公司的酬金 如果某一个综合物业的各部分功能区（如办公区域、住如果某一个综合物业的各部分功能区（如办公区域、住宅区域、商场区域、停车场区域、会所）的管理收支需宅区域、商场区域、停车场区域、会所）的管理收支需单独列支，则每一个部分的预算制定、费用拆分、财务单独列支，则每一个部分的预算制定、费用拆分、财务报表制作及财务分析等均可按上述内容分别列支开支及报表制作及财务分析等均可按上述内容分别列支开支及收入。收入。第54页/共56页 第55页/共56页