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1、会计学1物业服务法律法规知识培训物业服务法律法规知识培训物业服务的法律定义与范围物业服务的法律定义与范围n n物业服务条例第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。概论部分第1页/共26页物业服务所应遵循的基本法律原物业服务所应遵循的基本法律原则则n n公平、公开、合理公平、公开、合理n n以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 （建筑物区分所有权是
2、指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权以及对共同部分享有的共有权和共同管理权。（建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权以及对共同部分享有的共有权和共同管理权。物权法物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务不得以放弃权
3、利为由不履行义务）n n业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合n n保证物业正常运作与安全合理使用保证物业正常运作与安全合理使用n n维护全体业主合法权益维护全体业主合法权益n n政府的适度干预与推动引动政府的适度干预与推动引动概论部分第2页/共26页物业服务中的主要法律主体物业服务中的主要法律主体n n业主（房屋所有权人；通过买卖且已经合法占有建筑物专有部分的人）n n物业使用人n n业主委员会n n物业服务企业n n建设单位概论部分第3页/共26页物业服务中的几个关键文件物业服务中的几个关键文件n n物业服务合同或前期物业服务合同n n管理规约
4、或临时管理规约n n其他管理规定或约定（如装修管理规定）概论部分第4页/共26页物业服务合同物业服务合同的法律效力的法律效力n n建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。n n物业服务合同的签定主体合法性（其中未成年人须有监护人的签字确认）。物业服务合同第5页/共26页判定物业服务合同或合同条款无效的情形判定物业服务合同或合同条款无效的情形判定物业服务合同或合同条款无效的情形判定物业服务合同或合同条款无效的情形n n违反法律、行政法规的禁止性规定
5、；违反法律、行政法规的禁止性规定；n n主体不合法；主体不合法；n n物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；委托合同；n n物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；除业主委员会或者业主主要权利的条款；n n合同法规定的其他合同无效情形（如采用欺诈、胁迫的手段且损害国家利益）。合同法规定的其他合同无效情形（如采用欺诈、胁迫的手段且损害国家利益）。物业服务合同第6页/共
6、26页物业服务企业不履行合同的法律物业服务企业不履行合同的法律责任责任（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业 服务合同约定的或者服务合同约定的或者法律、法律、法规规定以及相关行业规范法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人等违约责任的，人民法院应予支持。民法院应予支持。（二）物业服务企业公开作出的（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则服务承诺及制定的服务
7、细则，应当认定为物业服，应当认定为物业服务合同的组成部分。务合同的组成部分。物业服务合同第7页/共26页物业服务企业不履行合同的法律物业服务企业不履行合同的法律责任责任（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。物业服务合同第8页/共26页物业服务企业责任承担范围物业服务企业责任承担范围物业服务企业责任承担范围物业服务企业责任承担范围n n物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当
8、依法承担相应的法律责任。n n对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务合同第9页/共26页业主不履行合同的法律责任业主不履行合同的法律责任n n业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。应民事责任的，人民法院应予支持。n n经经书面催交书面催交
9、，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务合同第10页/共26页物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的
10、法物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力律效力律效力律效力n n业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。n n因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。物业服务合同第11页/共26页物业服务合同终止后的服务行为的有效性物业服务合同终止后的服务行为的有效性物业服务合同终止后的服务行为的有效性物业服务合同终止后的服务行为的有效性n n物
11、业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业服务合同第12页/共26页背景：背景：杭州市物业管理条例杭州市物业管理条例规定，未入住的房屋按规定，未入住的房屋按70%70%标准交纳物管费。标准交纳物管费。新司法解释可能引起的误解：新司法解释可能引起的误解：该司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门该司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收规章规定，擅自扩大收费范围
12、、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。思考思考思考思考空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据物业服务合同第13页/共26页新司法解释：新司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。抗辩理由的，人民法院不予支持。既有法律依据：既有法律依据：物业服务条例物业服务条例4141条：物业服务收
13、费应当遵循条：物业服务收费应当遵循合理、公开合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；在物业服务合同中约定；物业服务条例物业服务条例4242条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。0303年年1111月月1313日日物业服务收费管理办物业服务收费
14、管理办法法规定：规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金用或者物业服务资金。”思考思考思考思考空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据空置房物业服务费的交纳依据物业服务合同第14页/共26页建筑物区分
15、所有权的定义建筑物区分所有权的定义n n所谓建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权、对供全体或者部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。建筑物区分所有权第15页/共26页建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权n n专有所有权，是指在具有构造上的独立性、专有所有权，是指在具有构造上的独立性、利用上的独立性和形式上的独立性的专有利用上的独立性和形式上的独立性的专有部分上成立的所有权。部分上成立的所有权。建筑物
16、区分所有权第16页/共26页建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权n n定义：专有所有权，是指在具有构造上的定义：专有所有权，是指在具有构造上的独立性、利用上的独立性和形式上的独立独立性、利用上的独立性和形式上的独立性的专有部分上成立的所有权。性的专有部分上成立的所有权。n n专有权内容：专有权内容：专有权内容：专有权内容：（一）住宅或经营性用房；（一）住宅或经营性用房；（一）住宅或经营性用房；（一）住宅或经营性用房；（二）车库、摊位；（二）车库、摊位；（二）车库、摊位；（二）车库、摊位；（三）独立别墅整栋及其占地；（三）独立别墅整栋及其占地；（三）独立别墅整栋及其占地；（三）独
17、立别墅整栋及其占地；（四）其他特定空间（如可排他私用的露台）（四）其他特定空间（如可排他私用的露台）（四）其他特定空间（如可排他私用的露台）（四）其他特定空间（如可排他私用的露台）建筑物区分所有权第17页/共26页建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权n n业主对其建筑物专有部分享有的权利：业主对其建筑物专有部分享有的权利：（一）占有；（一）占有；（二）使用；（二）使用；（三）收益；（三）收益；（四）处分。（四）处分。建筑物区分所有权第18页/共26页建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性规定：业主对其建筑物专有部分行使权利的合
18、法性规定：业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性规定：业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性规定：n n物权法物权法物权法物权法7171条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益法权益法权益法权益 。n n应当遵守法律、法规以及应当遵守法律、法规以及应当遵守法律、法规以及应当遵守法律、法规以及管理规约管理规约管理规约管理规约。n n“住改商住改商住改商住改商”应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经
19、有利害关系的业应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经有利害关系的业应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经有利害关系的业应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经有利害关系的业主同意。主同意。主同意。主同意。n n新司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理新司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理新司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理新司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等
20、共有部分的，不应需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。建筑物区分所有权第19页/共26页建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权建筑物区分所有权中的专有权案例分析案例分析案例分析案例分析n n甲甲乙乙分分别别购购
21、买买某某商商品品楼楼的的一一楼楼和和二二楼楼。甲甲为为在在一一楼楼开开便便利利店店而而将将厨厨房房挪挪至至阳阳台台处处，同同时时将将上上下下水水和和煤煤气气管管道道进进行行改改造造。乙乙见见到到后后认认为为不不妥妥，甲甲不不予予理理睬睬。后后甲甲装装修修完完毕毕，并并在在二二楼楼外外墙墙装装一一灯灯箱箱招招牌牌醒醒目目。商商店店开开业业后后，由由于于管管道道问问题题，二二楼楼下下水水堵堵塞塞，并且灯箱影响二楼休息。并且灯箱影响二楼休息。n n问题：甲是否可以随意改造管道和安装灯问题：甲是否可以随意改造管道和安装灯箱？箱？建筑物区分所有权第20页/共26页建筑物区分所有权中的共有权建筑物区分所有
22、权中的共有权n n定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。建筑物区分所有权第21
23、页/共26页建筑物区分所有权中的共有权建筑物区分所有权中的共有权n n定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份定义：建筑物区分所有人的共有权，也称为共用部分持份权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。对区分所有
24、建筑物的共用部分所享有的权利。n n共有权范围：建筑物规划区域内除专有部分及城市公建部共有权范围：建筑物规划区域内除专有部分及城市公建部共有权范围：建筑物规划区域内除专有部分及城市公建部共有权范围：建筑物规划区域内除专有部分及城市公建部分的区域。分的区域。分的区域。分的区域。建筑物区分所有权第22页/共26页建筑物区分所有权中的共有权建筑物区分所有权中的共有权共有权的行使：共有权的行使：n n物权法第物权法第物权法第物权法第7272条：主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；条：主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；条：主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，
25、承担义务；条：主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。n n物权法第物权法第物权法第物权法第8080条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事
26、项，有约定条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。面积的比例确定。面积的比例确定。面积的比例确定。n n物权法第物权法第物权法第物权法第8181条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，
27、业主有权条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。依法更换。依法更换。依法更换。建筑物区分所有权第23页/共26页建筑物区分所有权中的共有权建筑物区分所有权中的共有权共有权的行使：共有权的行使：n n按物权法规定，不得有下列行为：按物权法规定，不得有下列行为：按物权法规定，不得有下列行为：按物权法规定，不得有下列行为：任意弃置垃圾任意弃置垃圾任意弃置垃圾任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声排放污染物或者噪声排放污染物或者噪声排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物违反
28、规定饲养动物违反规定饲养动物违反规定饲养动物 违章搭建违章搭建违章搭建违章搭建 侵占通道侵占通道侵占通道侵占通道 拒付物业费拒付物业费拒付物业费拒付物业费 其他损害他人合法权益的行为其他损害他人合法权益的行为其他损害他人合法权益的行为其他损害他人合法权益的行为 建筑物区分所有权第24页/共26页建筑物区分所有权中的共有权建筑物区分所有权中的共有权共有权的行使：共有权的行使：共有权的行使：共有权的行使：n n按新司法解释规定，不得有下列行为：按新司法解释规定，不得有下列行为：按新司法解释规定，不得有下列行为：按新司法解释规定，不得有下列行为：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消
29、防设施，在建筑物内放置危险、（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。建筑物区分所有权第25页/共26页