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1、房地产企业房地产企业 法律风险的法律风险的 防范与化解防范与化解主讲：孙中祥 一、引言 由于房地产项目的开发是由于房地产项目的开发是一种高风险的投资，也必然一种高风险的投资，也必然面临法律风险。房地产企业面临法律风险。房地产企业如何有效地防范各种风险，如何有效地防范各种风险，尤其是法律风险，是每个房尤其是法律风险，是每个房地产企业不容忽略的重大课地产企业不容忽略的重大课题。题。（1 1）风险：风）风险：风险是指造成损害险是指造成损害的可能性。的可能性。（2 2）法律风险：）法律风险：是指对造成损害是指对造成损害应当承担法律责应当承担法律责任可能性任可能性。（3 3）企业法律风险：）企业法律风险
2、：是指企业预期与未来实是指企业预期与未来实际结果发生差异而导致际结果发生差异而导致企业必须承担法律责任，企业必须承担法律责任，并因此给企业造成损害并因此给企业造成损害的可能性。的可能性。1、如何认识风险风险风险法律风险法律风险企业法律风险企业法律风险（4）房地产企业的法律风险 房地产企业的法律风险，是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为，造成与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能性。房地产开发经营从获得土地、动迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，房地产企业面临各种法律风险在所难免。风险与风险与机遇机遇 并存并存风险与风险与
3、利益利益 并存并存风险与风险与生存生存 并存并存人们所要寻找的不是人们所要寻找的不是没有风险的事情，而没有风险的事情，而是要事先知道每件事是要事先知道每件事情都有哪些风险；如情都有哪些风险；如何选择风险较小方法何选择风险较小方法去做；如何防范和化去做；如何防范和化解风险。解风险。（5）绝对没有风险的事情是没有的（6）敢于面对风险，挑战风险才能有机会成功（7）“两弊相衡取其轻，两利相权取其重”才能成功。（1 1）根据引发法律风险的因素来源，）根据引发法律风险的因素来源，可以分为外部环境法律风险和企业内部法律风险。可以分为外部环境法律风险和企业内部法律风险。所谓外部环境法律风险，是指由于企业以外的
4、社会环境、法律环境、政策环境等因素引发的法律风险。包括立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等。由于引发因素不是企业所能够控制的，因而企业不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生，只能进行预防和化解。所谓企业内部法律风险，是指企业战略决策、内部管控、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。由于引发因素来源于内部，所以也可以控制的。企业内部企业内部法律风险法律风险2、企业法律风险的分类（2 2）从法律风险表现形式可以分为：）从法律风险表现形式可以分为：民事法律风险民事法律风险行政法律风险行政法律风险刑事法律风险刑事法律风险信誉风险信誉风险法律风险法律风险政治风险政治风险讲法律风险，不讲
5、法律风险，不是说其他风险不是说其他风险不重要。重要。3、法律风险与其他风险的联系（1 1）法律风险与政治风险的关系）法律风险与政治风险的关系（企业及股东政治影响、政治地位）（2 2）法律风险与信誉风险的关系）法律风险与信誉风险的关系（商业信誉、人格力量）（4）经营范围-不广（3）实物评估-不实（1）主体资格不合格或者履行设立义务的能力不强、诚信差 （2）注册资金-不真刑法158、159条二、房地产企业企业法律风险的表现 房地产企业企业法律风险存在于企业生产经营各个环节和各项业务活动中，存在于企业从设立到终止的全过程。1、房地产企业设立中容易出现的法律风险2、房地产企业合并、分立中容易出现的法律
6、风险由于合并、分立涉及公司法、反不正当竞争法、税收法、知识产权法、合同法、物权法等法律法规，且操作复杂，对社会影响较大，操作不规范潜在的法律风险较高。（1 1）不具有资格）不具有资格 （2 2）信誉不佳）信誉不佳 （3 3）实力不够）实力不够3、房地产企业项目合作中容易出现的法律风险123法律风险法律风险被挂靠易导致连带责任和行政责任 挂靠别人易导致连带责任和被侵权 被政府制裁4、房地产企业挂靠经营中容易出现的法律风险（1）规划有缺欠易变更（5）违法倒卖（4）中标后资金不到位（2）总体规划易调整 5、房地产企业拿地过程中容易出现、房地产企业拿地过程中容易出现的法律风险的法律风险（3）串标（6）
7、不建收回土地是有限的，土地供给是制约房地产开土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。发最大的政策风险。政府不作为 政府违规 12436、房地产企业报批报建过程中容易出现的法律风险处理关系不慎重 风险评估不准风险评估不准（不按规定缴（不按规定缴费）费）389389【行行贿贿罪罪】391391【对单对单位行位行贿贿罪罪】7 7、招标过程中容易出现的法律风险、招标过程中容易出现的法律风险（1）没有拿到土地证、用地规划许可证，建筑工程许可证就招标。法定必须招标的就违法，容易受到行政处罚。（2）招标人与投标人串标。法定必须招标的就违法，容易受到行政处罚。不是必须的有其合理性。要灵活对待。（
8、3）投标人之间串标，恶意抬高工程价款。（4）迫使承建企业以低于成本的价格竞标。容易造成工程质量下降，或者施工单位在设计变更、经济签证、结算时往回找。（2）与周边环境不符如四期地下入口）与周边环境不符如四期地下入口（4）付款违约）付款违约（3）草率变更，如四期雨漏管，二期泵房）草率变更，如四期雨漏管，二期泵房（1）与规划不符）与规划不符8、房地产企业设计过程中容易出现的法律风险（5）审图、会审走形式审图、会审走形式（137条条工程重工程重大安全事故罪大安全事故罪）9、房地产企业工程施工管理过程中容易出现的法律风险（1 1）质量风险；）质量风险；137137条条【工程工程重大安全事故罪重大安全事故
9、罪】139139【不报、不报、谎报安全事故罪谎报安全事故罪】（2 2）安全风险；）安全风险；134134条违规条违规【重大责任事故罪重大责任事故罪】【】【强令违章冒强令违章冒险作业罪险作业罪】，135135安全设施、条安全设施、条件件【重大劳动安全事故罪重大劳动安全事故罪】安全安全生产设施或者安全生产条件不符，生产设施或者安全生产条件不符，139139【不报、谎报安全事故罪不报、谎报安全事故罪】（3 3）不文明施工风险；）不文明施工风险；338338【污染环境罪污染环境罪】（4 4）拖欠工人（农民工）工）拖欠工人（农民工）工资风险；资风险；276276恶意欠薪罪恶意欠薪罪（5 5）工程款不能及
10、时支付的）工程款不能及时支付的风险。风险。（6 6）违反基本建设程序，未）违反基本建设程序，未批先建或边批边建。批先建或边批边建。（7 7）盲目加快工程施工进度，）盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。开始施工，边施工边设计等等。（8 8）明示或暗示设计企业或）明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。标准，降低工程质量。（9 9）建设项目必须实行工程）建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。监理而不实行工程监理。（
11、1010）明示或暗示施工企业使）明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。件和设备。（3 3）卷款）卷款逃匿逃匿（2 2）欠）欠费不交费不交（4）（5）不）不承担风承担风险险10、房地产企业工程施工内部承包容易出现的法律风险（1 1）对外）对外欠款不还欠款不还 （6 6）不）不按时给按时给工人发工人发工资工资11、房地产企业采购过程中容易出现的法律风险（1）主体不合格，如）主体不合格，如5期门；期门；（2）质量不合格如）质量不合格如5期门；期门；（3）信誉不佳；）信誉不佳；（4）付款违约。）付款违约。12、房地产企业企业人力资源管理中容易出现的法律风
12、险（1 1）录用员工对职业道德、业务能力、协调能力、身）录用员工对职业道德、业务能力、协调能力、身体状况、契约精神考核不到位；体状况、契约精神考核不到位；（2 2）不签劳动合同；）不签劳动合同；（3 3）劳动合同不规范，五险一金不符合规定；）劳动合同不规范，五险一金不符合规定；（4 4）不按照法定标准给予员工待遇，如：工资的不足）不按照法定标准给予员工待遇，如：工资的不足额或者不按时发放、发放工资不按规定造具工资表或者额或者不按时发放、发放工资不按规定造具工资表或者工资清单、不支付加班工资、不购买或者不按规定购买工资清单、不支付加班工资、不购买或者不按规定购买社保、不提供规定安全保护条件、超时
13、加班、特殊员工社保、不提供规定安全保护条件、超时加班、特殊员工未予特殊对待等。未予特殊对待等。（5 5）任人唯亲，不按照规则办事；）任人唯亲，不按照规则办事；（6 6）队伍不稳定：辞职、辞退频繁，特别是不按规定）队伍不稳定：辞职、辞退频繁，特别是不按规定辞退员工、不支付经济补偿金等；辞退员工、不支付经济补偿金等；12、房地产企业企业人力资源管理中容易出现的法律风险（7 7）企业内部人员失控：）企业内部人员失控：企业内部人员利用职务之便侵占或者挪用企业财产企业内部人员利用职务之便侵占或者挪用企业财产或者财产利益，或者者利用职务之便违反风险监管制度或者财产利益，或者者利用职务之便违反风险监管制度或
14、者劳动合同约定，接受他人财物而为他人谋取不适当或者劳动合同约定，接受他人财物而为他人谋取不适当的利益。表现为职务侵占、商业贿赂行为。的利益。表现为职务侵占、商业贿赂行为。企业内部人员违反法律法规、企业规章制度或者岗企业内部人员违反法律法规、企业规章制度或者岗位职责要求位职责要求,严重失职或者滥用职权直接或者间接损害严重失职或者滥用职权直接或者间接损害企业利益。表现为渎职、越权行为。企业利益。表现为渎职、越权行为。企业内部人员以不适当的方式获取、披露、利用企企业内部人员以不适当的方式获取、披露、利用企业商业秘密损害企业利益，自营或者为他人经营与任职业商业秘密损害企业利益，自营或者为他人经营与任职
15、企业相同或者相类似的业务损害本企业利益。表现为违企业相同或者相类似的业务损害本企业利益。表现为违反禁业竞止或者保密协议的行为。反禁业竞止或者保密协议的行为。13、房地产企业税收中容易出现的法律风险（1）（2）（3）不按时缴税 避税不合规 虚开增值税发票 企业税收法律风险是指企业因未能正确有效执行税收法规而导致企业未来利益遭受损失或者给企业带来不利法律后果的可能性。容易导致被行政处罚和刑罚的法律责任。容易导致被行政处罚和刑罚的法律责任。（1）逾期放款（2）逾期还款（3）担保物不实 200420032002 14、房地产企业融资过程中容易出现的法律风险（4）不按约定用款（5）集团成员借款（6）不按
16、约定使用贷款，又还不上贷款 15、房地产企业营销中容易出现的法律风险1、（1）广告虚假（2）含糊承诺（3）逾期交房（4）沙盘周边环境虚假（5）大型活动安全135条【大型群众性活动重大安全事故罪】2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。3、一房多售等等。16、房地产企业处理以前动迁过程中、房地产企业处理以前动迁过程中容易出现的法律风险容易出现的法律风险开发商动迁不合法，政府又不作为。强开发商动迁不合法，政府又不作为。强开发商动迁不合法，政府又不作为。强开发商动迁不合法，政府又不作为。强征违法，不强征损失太大。征违法，不强征损失太大。征违法，不强征损失太大。征违法，不强征损失
17、太大。17、房地产企业处理与刁民关系过程中容易出现的法律风险、房地产企业处理与刁民关系过程中容易出现的法律风险法律手段救济不及时。法律手段救济不及时。法律手段救济不及时。法律手段救济不及时。三、房地产企业的法律风险防范和化解（一）从总体上来说，房地产企业（一）从总体上来说，房地产企业的法律风险防范和化解必须做到以的法律风险防范和化解必须做到以下几点：下几点：1 1、强化企业全员法律风险防范意、强化企业全员法律风险防范意识。识。163163【非国家工作人员受贿罪非国家工作人员受贿罪】2 2、关注房地产业的立法动态和政、关注房地产业的立法动态和政策的变化，强化相关法律法规的学策的变化，强化相关法律
18、法规的学习和培训，使各项工作流程等等都习和培训，使各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规法律、法规及政策的规定定。三、房地产企业的法律风险防范和化解3 3、树立以事先预测为基础，过程控制为主导，、树立以事先预测为基础，过程控制为主导，事后救济为重点的法律风险防范理念。尽量做事后救济为重点的法律风险防范理念。尽量做到事先预测要周密，过程控制要严格，事后救到事先预测要周密，过程控制要严格，事后救济要积极。济要积极。4 4、建立和完善企业法律风险防范体系。、建立和完善企业法律风险防范体系。主要是建立以合同为中心的内部管理体系。现主要是建立以
19、合同为中心的内部管理体系。现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。所损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。所以要建立以合同为中心的内部管理体系。以要建立以合同为中心的内部管理体系。三、房地产企业的法律风险防范和化解所以要建立以合同为中心的内部管理体系。所以要建立以合同为中心的
20、内部管理体系。三、房地产企业的法律风险防范和化解聘请专业律师的利弊：内容内容 1内容内容 2内容内容 3内容内容 41 1、房地产企业设立中法律风险防范和化解、房地产企业设立中法律风险防范和化解Text1（二）要具体做好房地产企业法律风险防范和化解（1 1）主）主体资格、体资格、能力要强能力要强 （2 2）注册）注册资金要真资金要真 (3)(3)实物评估实物评估要实要实（4 4）经）经营范围要营范围要广广 （5 5）集团发）集团发展，企业之间展，企业之间对冲对冲 2、房地产企业项目合作中法律风险防范和化解要严格考察，确定资格合格、信誉好、实力强的合作伙伴：要严格考察，确定资格合格、信誉好、实力
21、强的合作伙伴：3、房地产企业靠挂经营中法律风险防范和化解无论是被挂靠，还是挂靠别人，都必须无论是被挂靠，还是挂靠别人，都必须选择信誉好、实力强、管理好的伙伴选择信誉好、实力强、管理好的伙伴（1 1）被挂靠要加强监督，随时掌握对方）被挂靠要加强监督，随时掌握对方财务情况，定期进行风险评估；处理好财务情况，定期进行风险评估；处理好与有关行政管理部门的关系。（与有关行政管理部门的关系。（2 2）挂靠）挂靠别人要随时掌握对方是否出现较大风险，别人要随时掌握对方是否出现较大风险，是否有较大诉讼；财务要独立，防止被是否有较大诉讼；财务要独立，防止被侵权，如果约定资金必须才被挂靠人帐侵权，如果约定资金必须才
22、被挂靠人帐走，最好要细水长流。走，最好要细水长流。4、房地产企业拿地过程中法律风险防范和化解（1 1）严格、细致考察现有规划）严格、细致考察现有规划条件：不但要考察是否与总体条件：不但要考察是否与总体规划相一致，还要考察是否与规划相一致，还要考察是否与长远规划相一致，更要考察现长远规划相一致，更要考察现有规划是否经过风险评估，尤有规划是否经过风险评估，尤其是周边居民的风险评估；其是周边居民的风险评估；（2 2）要考察以前怎么规划的，）要考察以前怎么规划的，也要考察将来规划有没有变也要考察将来规划有没有变更的可能性；更的可能性；（3 3）不能在法律上能够认定）不能在法律上能够认定为串标；为串标；
23、（4 4）中标后资金必须充足；）中标后资金必须充足；（5 5）如果转让必须规范，不）如果转让必须规范，不能在法律上认定为倒卖；能在法律上认定为倒卖；228228【非法转让、倒卖土地使用权非法转让、倒卖土地使用权罪罪】（6 6）必须按时开工建设，如）必须按时开工建设，如果确实不能，一定要设计好果确实不能，一定要设计好理由，不能导致政府收回理由，不能导致政府收回 5、房地产企业报批报建过程中法律风险防范和化解（1 1）一定提前做好各种准备工作，不能需要办的时候现准备，）一定提前做好各种准备工作，不能需要办的时候现准备，这准备工作不仅是报建人员的准备，更重要的是领导的提前安排；这准备工作不仅是报建人
24、员的准备，更重要的是领导的提前安排；（2 2）积极与政府有关部门建立经常性的联系；）积极与政府有关部门建立经常性的联系；（3 3）处理关系要积极、慎重，度是既要使有关人员能够主动帮）处理关系要积极、慎重，度是既要使有关人员能够主动帮我们，又不给他们添政治上的麻烦；我们，又不给他们添政治上的麻烦；（4 4）现在大的政治气候仍然要求稳定和亲民，所以涉及到周边）现在大的政治气候仍然要求稳定和亲民，所以涉及到周边居民的问题必须搞好风险评估；居民的问题必须搞好风险评估；（5 5）报批报建的前置缴费必须保证，出现特殊情况，必须提）报批报建的前置缴费必须保证，出现特殊情况，必须提前沟通。前沟通。房地产开发需
25、要很多报批，如：立项、土地证、用地规划许可证，建筑工房地产开发需要很多报批，如：立项、土地证、用地规划许可证，建筑工程许可证，施工许可证，预销售许可证，文物、交通、消防、招投标、施工备程许可证，施工许可证，预销售许可证，文物、交通、消防、招投标、施工备案等，其中还有很多部门的规费。都要一步步做好。案等，其中还有很多部门的规费。都要一步步做好。6、招标过程中过程中法律风险防范和化解（1 1）规划制约设计，设计不能改变规划；）规划制约设计，设计不能改变规划；规划 评估 变更 协调协调 7、房地产企业设计过程中法律风险防范和化解（3 3）尽量少做设计变更，领导决定变更，专业人员）尽量少做设计变更，领
26、导决定变更，专业人员必须评估变更的利弊，变更要配套，不能出现如四期必须评估变更的利弊，变更要配套，不能出现如四期雨漏管，二期泵房等类似情况；雨漏管，二期泵房等类似情况；（4 4）出现特殊情况不能按期付款一定要提前与设计）出现特殊情况不能按期付款一定要提前与设计单位协调，取得谅解单位协调，取得谅解 （2 2）搞好周边环境的风险评估，特别是能不能出现集）搞好周边环境的风险评估，特别是能不能出现集体上访；体上访；审图审图 （5 5）审图、会审不走形式，发现、弥补设计缺欠）审图、会审不走形式，发现、弥补设计缺欠8、房地产企业工程施工管理过程中法律风险防范和化解（1 1）加强这方面的教育（家）加强这方面
27、的教育（家）；（2 2）按照国家各种规范严格）按照国家各种规范严格管理，责任到人（三宝、邻边、管理，责任到人（三宝、邻边、持证）；持证）；（3 3）出现问题必须追究责任，）出现问题必须追究责任，绝对不能出现问题连一个检讨绝对不能出现问题连一个检讨的人都没有的人都没有（4 4）监理作用；）监理作用；（5 5）以前出现的安全事故和）以前出现的安全事故和农民工集体上访应当很好地总农民工集体上访应当很好地总结一下；结一下；（6 6）资金计划要留有余地。）资金计划要留有余地。（7 7）黑白合同：黑合同不作为付款的依据，但并不是）黑白合同：黑合同不作为付款的依据，但并不是全部无效，利弊要看合同的具体约定。
28、全部无效，利弊要看合同的具体约定。（8 8）进度付款：合同中一定要约定开发商付款的进度）进度付款：合同中一定要约定开发商付款的进度略慢于施工进度，虽然社会上在大力保障建筑企业的略慢于施工进度，虽然社会上在大力保障建筑企业的工程款和农民工工资，但一旦付款进度超过施工进度，工程款和农民工工资，但一旦付款进度超过施工进度，建筑企业往往会要胁开发商，由弱势变为强势。建筑企业往往会要胁开发商，由弱势变为强势。（9 9）验收付款：工程验收是一个很重要的环节，不验）验收付款：工程验收是一个很重要的环节，不验收的工程不能交付使用，所以开发商一定要在合同中收的工程不能交付使用，所以开发商一定要在合同中约定，只有
29、通过验收才付款，即能限制建筑企业。约定，只有通过验收才付款，即能限制建筑企业。（1010）退场付款：有些施工企业在合同止后并不退场，）退场付款：有些施工企业在合同止后并不退场，占住工地不走，如果合同不约定退场付款就很麻烦。占住工地不走，如果合同不约定退场付款就很麻烦。8、房地产企业工程施工管理过程中法律风险防范和化解9、房地产企业工程施工内部承包法律风险防范和化解（1）必须选择信誉好、实力强、管理好的伙伴（2）不允许承包人以公司名义对外采购（3）不能将公司印章交于承包人（4）也不能给承包人项目章，也不允许承包人自行刻章使用（5）绝对要保证工人得到工资10、房地产企业采购过程中法律风险防范和化解
30、（1 1）一定要严格地考察主体资格（于航），是否）一定要严格地考察主体资格（于航），是否是挂靠，是否是分厂、副厂产品；是挂靠，是否是分厂、副厂产品；（2 2）考察客户的业绩；）考察客户的业绩；（3 3）考察客户信誉。前三种有一种不行都不能做；）考察客户信誉。前三种有一种不行都不能做；（4 4）加强有关人员的职业道德教育，不能吃回扣；）加强有关人员的职业道德教育，不能吃回扣；（5 5）出现特殊情况不能及时付款，一定提前做好）出现特殊情况不能及时付款，一定提前做好工作；工作；（6 6）建立健全潜在投标人的信息库，尽量在信息）建立健全潜在投标人的信息库，尽量在信息库中邀请投标人。库中邀请投标人。注意
31、注意223223【串通投标罪串通投标罪】226226【强迫交易罪强迫交易罪】包括包括强迫投、退标强迫投、退标（3 3）队伍要相对稳定，辞职、辞退不能频繁出现）队伍要相对稳定，辞职、辞退不能频繁出现 11、房地产企业人力资源管理中防范和化解法律风险防范和化解 （4 4）必须签劳动合同）必须签劳动合同 （5 5）五险一金应当缴纳，个人申请的要有协议，）五险一金应当缴纳，个人申请的要有协议，并在发放工资时标明收到五险一金的数额。并在发放工资时标明收到五险一金的数额。（1 1）用人要有提前量，要有计划，这样才能）用人要有提前量，要有计划，这样才能有充分的考核时间；有充分的考核时间；人力资源人力资源（2
32、 2）储备人才信息）储备人才信息12、房地产企业税收中防范和化解法律风险防范和化解税收税收（2 2）做好纳税筹划）做好纳税筹划（4 4）分摊费用合理，最低是票面合理）分摊费用合理，最低是票面合理（5 5）虚开增值税发票绝对禁止）虚开增值税发票绝对禁止 （1 1）合理避税）合理避税-合理纳税，不是偷税、合理纳税，不是偷税、逃税逃税 （3 3）关联企业之间）关联企业之间“定价转移定价转移”要在市场要在市场价格波动的范围内（尽量使关联企业亏盈价格波动的范围内（尽量使关联企业亏盈平衡）平衡）注意：注意：201【逃税罪逃税罪】203【逃避追缴欠税罪逃避追缴欠税罪】204【虚开发票罪虚开发票罪】13、房地
33、产企业融资过程中防范和化解法律风险防范和化解（1）还贷不能逾期（黑名单是红线、生命线）（2）必要可以捆绑银行，尽量在一个银行有多笔贷款，不要一笔太大；（3）担保物价可以评高，但物必须实（4）尽量“自主支付”，少要“委托支付”（5）“委托支付”必须按照约定使用贷款（虚假贸易）。不按约定使用贷款，又还不上贷款.另外，另外，注意注意175175【高利高利转贷罪罪】176176【非法吸收公众存款罪非法吸收公众存款罪】14、房地产企业在其他融资过程中防范和化解法律风险防范和化解现在房地产通常的融资方式只有开发贷款和预售款，方式单一，而政策限制又很多，开发企业在最需要资金的时候恰不符合贷款的条件，无可奈何
34、。就是大的开发公司也是如此，比如万科、保利现在搞“轻资产运营”，“互联网+”，这里主要还是融资方式的问题。目前房地产企业解决资金链的问题光靠开发贷款和预售款办法是不行的，很多公司在做信托、私募基金融资，由私募基金向公司增效扩股，是股权融资，具体方式有很多种，在这里面，要注意风险：（1）明确信托基金等投资方的进入和退出条件，在开发商约定的条件下，投资方应在获取相应的利益后退出。（2）明确投资方在公司中的优先权和表决权的限制，不能引狼入室丧失企业的控制（除非你愿意）。14、房地产企业在其他融资过程中防范和化解法律风险防范和化解（3）有时，在投资协议中，投资方设定有对赌条款，开发商一定要清楚这样的条
35、款面临的市场环境会产生怎样的影响。资本都是逐利的，信托、私募虽然在企业最困难的时候会提供资金，但其期望的报酬也是很高的，房地产开发企业一定要对市场有合理的预期和正确的分析，在能够实现预期目标时才签协议，否则引进的就不是资金，而是饿狼。在渡过资金最困难的时候，拿到土地证，可以用土地抵押贷款，以后融资的问题，业内都知道，不再累述。14、房地产企业在其他融资过程中防范和化解法律风险防范和化解15、房地产企业营销中防范和化解法律风险防范和化解（1）不要虚假宣传；（2）不做虚假承诺；（3）不能误导宣传和解释；（4）交房时间要留有余地尤其是市场下行的情况下；（5）沙盘周边环境不能虚假。（6）大型活动安全。
36、注意222【虚假广告罪】（7）明确房屋的共有部分包括哪些。（8）明确小区内除占用公共道路外的车位的归属。（9）明确小区内非业主共有部分、非小区物业用房外的其他房屋的所有权，这些往往需要在报批规划的时候就要想到，因为规划是判断小区很多公共、房屋、设备的用途的，而不同的用途决定了房屋的性质、归属。15、房地产企业营销中防范和化解法律风险防范和化解16、房地产企业处理以前动迁过程中防范和化解法律风险防范和化解强征违法，不强征损失太大。17、房地产企业处理与刁民关系过程中防范和化解法律风险防范和化解两弊相衡取其轻，两利相权取其重两弊相衡取其轻，两利相权取其重 第一百五十八条第一百五十八条【虚报注册资本
37、罪虚报注册资本罪】申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚报注册资本金额百分之一以上百分之五以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。第一百五十九条第一百五十九条【虚假出资、抽逃出资罪虚假出资、抽逃出资罪】公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘
38、役，并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役第三百八十九条第三百八十九条【行贿罪行贿罪】为谋取不正当利益，给予国家工作人员以财物的，是行贿罪。在经济往来中，违反国家规定，给予国家工作人员以财物，数额较大的，或者违反国家规定，给予国家工作人员以各种名义的回扣、手续费的，以行贿论处。因被勒索给予国家工作人员以财物，没有获得不正当利益的，不是行贿。第三百九十一条第三百九十一条【对单位对单位行贿罪行贿罪】为谋取不正当利益，给予国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体以
39、财物的，或者在经济往来中，违反国家规定，给予各种名义的回扣、手续费的，处三年以下有期徒刑或者拘役。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。第一百三十七条第一百三十七条【工程重大安全事故工程重大安全事故罪罪】建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金第一百三十九条之一第一百三十九条之一【不报、谎报安全事故不报、谎报安全事故罪罪】在安全事故发生后，负有报告职责的人员不报或者谎报事故情况，
40、贻误事故抢救，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。根据2006年6月29日中华人民共和国刑法修正案（六）增加第一百三十四条第一百三十四条【重大责任事故罪重大责任事故罪】在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有有期徒刑期徒刑或者拘役拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。【强令违章冒险作业罪强令违章冒险作业罪】强令他人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处五年以上有期徒刑。第一百三十五条第一百三十五条【重大劳动安全事故罪
41、重大劳动安全事故罪】安全生产设施或者安全生产条件不符合国家规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任入员，处三年以下有期徒刑有期徒刑或者拘役拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。第三百三十八条第三百三十八条【污染环境罪污染环境罪】违反国家规定，排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他有害物质，严重污染环境的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。第二百七十六条第二百七十六条【拒不支付劳动报拒不支付劳动报酬罪酬罪】以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者
42、的劳动报酬或者有能力支付而不支付劳动者的劳动报酬，数额较大，经政府有关部门责令支付仍不支付的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。第一百三十五条之一第一百三十五条之一【大型群众性活动大型群众性活动重大安全事故罪重大安全事故罪】举办大型群众性活动违反安全管理规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。第一百六十三条第一百六十三条【非国家工作人员非国家工作人员受贿受贿罪罪】公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便
43、利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前两款行为的，依照本法第三百八十五条、第三百八十六条的规定定罪处罚。第二百二十八条第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使非法转让、倒卖土地使用权罪用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法
44、转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。第二百二十三条第二百二十三条【串通投标罪串通投标罪】投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。第二百二十六条第二百二十六条【强迫交易罪强迫交易罪】以暴力、威胁手段，实施下列行为之一，情节严重的，处三年以下有期徒
45、刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：（一）强买强卖商品的；（二）强迫他人提供或者接受服务的；（三）强迫他人参与或者退出投标、拍卖的；（四）强迫他人转让或者收购公司、企业的股份、债券或者其他资产的；（五）强迫他人参与或者退出特定的经营活动的。第二百二十二条第二百二十二条【虚假广告罪虚假广告罪】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。第二百零一条第二百零一条【逃税逃税罪罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税
46、额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。第二百零三条第二百零三条【逃避追缴欠税罪逃避追缴欠税罪】纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴的税款，数额在
47、一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金；数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金。第二百零五条第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪扣税款发票罪；虚开发票罪】虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的
48、，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有
49、期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。第一百七十五条第一百七十五条【高利转贷罪；骗取贷款、票据承兑、金融高利转贷罪；骗取贷款、票据承兑、金融票证罪票证罪】以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金；数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、
50、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”第一百七十六条第一百七十六条【非法吸收公众存款罪非法吸收公众存款罪】非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款