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1、 购物中心规划设计_物业经理人 购物中心的规划与设计 一、选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在治理上的技巧， 包括效劳态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个特别重要的因素，属于建筑筹划的范畴。店址选择适当，占 有“地利”之势，广泛汲取消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不行缺少的 重要组成局部，因此，建筑之布局与城市人口分布形态亲密相关。 城市商业中心的形成和进展是城市、
2、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的 层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者 为中心观点的重要表达，是影响企业效益的一个打算性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 商业设施的选址应当考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必需满意整个城市消费市场的要求，争取尽可
3、能多的顾客； 从本钱效益上讲，要争取最大的聚拢效益，要求最大限度地利利城市的各种根底设施。所以，城市人口分布的空间 形态是商业中心形成进展的重要制约因素。 （1）一样客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差异。在商业集 中的繁华地区客流目的一般是以购置商品为主流，或是与购置商品有联系的观光扫瞄，为以后购置作预备，这类地 区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流淌时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外， 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购置力量、购置习惯的主要因素，必需加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还打算了商业
4、的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道穿插路口客流最多，是选址的最好位置。 （4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网根底上加以改善开发， 选择有开发前景的区域，开拓新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而制造新的商业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚拢与选址的又一个重要因素。商业活动的 经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客便利地到达商店。因此商业设施的选址必需是交通可达 性最正确的地点。
5、在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用到达最小。所以商业中心交通可达性 最正确的实质是：全部购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点四周的商店的规模和数量，假如在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店 的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客盼望就近广泛地比拟选择商品，以及盼望一次购足所需的商 品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。 一般来说，比拟专一的商品，顾客盼望有广泛的比拟和选择余地，盼望有集中的特地店。这种顾客以购置一类 商品为目的，对商业气氛、消遣性、环境没有过多要求，把留意力全部集中在商品，并比拟其质量、价格
6、等因 素。 另外一此顾客，购物的范围比拟杂，也比拟随便，或完全以休闲为主要目的，固然不会去逛上面提到的构造单 一的商业区，而是盼望到集购物、消遣、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满意这类顾客的要求。 还有一种特性就是共生性，即指商店依靠于为其他缘由而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附 近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能供应的小型效劳业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。 4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩 充橱窗
7、面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 5、城市规划的要求 城市总体规划和具体规划，都依据城市现状和进展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定，商业建筑的选址应当符合城市规划的要求，听从城市总体进展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进展实际调查，搜集资料，详细分析讨论，了解建店的有利和不利条件，不仅 要考虑现状，还要了解将来的进展变化，尤其要了解城市建立的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建立或改造工程的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会消失新的变 化，而不适合设店 。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有进展前途。/P