诚基公寓设备维修服务方案.docx

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1、 诚基公寓设备维修服务方案_物业经理人 诚基公寓设备修理效劳方案 实施定人、定机、定岗及相互协作的运作治理方式。依据设备机房安全治理制度，设备人员安全守则实施安全治理。制定运行治理规程，实施日常巡察与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，标准设备操作治理。按统一的设备帐、卡、物治理方法，修理保养内容要求，质量检查标准实施标准化治理。依据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进展统计，确保安全正常运行和使用。 1设备治理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业治理公司运用先进的治理方法和良好的技术对物业设备进展修理保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的成

2、效。 物业设备治理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和修理治理提出了更高的要求。 1供配电设备 1.1每日根据设备、设施巡察内容与程序巡察配电机房设备，并记录配电房巡察记录表； 1.2配电机房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。 1.3按设备、设施（年度）周期检查、保养规划表和供配电设备（设施）修理保养规程的内容要求进展周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内； 1.4供配电设备、设施修理工作记录于设备、设施修理记录表内； 1.5供配电设备发生特别和故障准时报告治理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排解特别和故障

3、。 1.6每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养规划表，并按运行状况制订设备、设施（年度）修理规划表； 1.7治理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。 2供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进展报修。 3电梯设备 3.1每周按设备、设施（年度）周期检查、保养规划表进展定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； 3.2设备发生特别和故障准时报告经理，记录于设备故障记录表上，并准时处理。 3.3定期巡察电梯设备，填写电梯房巡察记录。发觉特别准时通知电梯维保人员并报告经理，催促修理保养； 3.4每年12月制订下

4、一年度设备、设施（年度）周期检查、保养规划表，并按运行状况制订设备、设施（年度）修理规划表； 3.5治理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证； 4给排水设备 4.1每日一次巡察泵房设备，并记录水泵房巡察记录表； 4.2水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次； 4.3按设备、设施（年度）周期检查、保养规划表进展周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内； 4.4给排水设备发生特别和故障准时报告治理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排解特别和故障。 4.5每年

5、12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养规划表，并按运行状况制订设备、设施（年度）修理规划表； 4.6治理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。 5消防系统 5.1日常巡察 秩序治理人员负责消防设施的日常巡察，每月对小区内消防设施巡察一遍，将巡察结果记录于记录表内。 5.2定期检查 5.2.1每月进展一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表； 5.2.2由治理处组织，并由秩序治理人员和设备修理工参加操作，每年一次进展消火栓、喷淋进展系统测试；电源、掌握联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表。 5.3修理保养 5.3.

6、1按设备、设施（年度）周期检查、保养规划表和消防设备（设施）修理保养规程的内容要求进展周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内； 5.3.2消防设备、设施修理工作记录于设备、设施修理记录表内。 5.3.3每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养规划表，并按运行状况制订设备、设施（年度）修理规划表； 5.3.4每月定期组织设备修理工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证； 6设备检查标准 6.1供配电设备 电力变压器 检查电力变压器是否符合要求。 分接开关档位是否与电源相符。 外壳接地装置是否牢

7、靠，接地电阻是否合格。 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 各接线端子紧固是否良好。 低压开关柜 耐压试验是否符合标准规定。 二次接线与电器或端子排的连接应坚固，绑扎排列整齐，标志清楚齐全。 接地线连接应严密坚固。 操作局部应敏捷，接点和机械闭锁的动作应正确。 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 照明设备 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否牢靠，照明灯头有无触电危急。 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。

8、6.2电梯设备 曳引机 主机运行正常，速度平稳牢靠。 冷却风机正常、有效。 减速和润滑良好，油位正常。 制动器完好、牢靠。 轿厢 内部按钮齐全完好，信号登记有效。 照明完好，通风机运转平稳，无特别声。 手动、自动操作运行正常。 超载报警正确牢靠。 轿门开闭平稳，时间适中。 安全系统 限速开关牢靠，动作灵敏。 各安全开关齐全、性能牢靠、有效。 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能牢靠、有效。 急停开关完好，性能牢靠有效。 检修及运行状态正常。 导轨导靴 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 运行时靴衬与导轨无特别声，滑动平稳。 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。 各导轨外表无重大锈蚀。 6.3摄

9、像监控系统 掌握台 各掌握器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。 操作键盘敏捷、牢靠。 电源锁开关完好。 沟通稳压电源工作正常、稳定。 各输出电路熔丝配置合理，没有不规章行为。 高、低压电源严格分别，交、直流电源分隔明显，无随便拉接线。 二路电源切换正常、牢靠。 设备接地爱护、防护等安全、牢靠。 摄像机 各摄像机工作正常，配置数量齐全。 带云台、带变焦的摄像机应调整自如，符合性能要求。 各摄像机防护罩应齐全(特殊是室外型)。 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清楚，符合设计要求。 录像机 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进展录制(包括切换

10、到备用录像机)。 巡更系统 主机、序号机功能完好。 电源、充电体充放电正常。 配套附件完好。 信号传输线路良好。 6.4安保防盗系统 对讲装置 户内对讲装置能与大门通话。 主机联系状况良好。 巡更系统 主机、序号机功能完好。 电源、充电体充放电正常。 配套附件完好。 信号传输线路良好。 6.5消防系统 消火栓泵 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭敏捷。 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。 电气掌握和各元件齐全，正常牢靠，性能完好。 水泵、电机等接地装置、防护罩安全牢靠，无缺损。 管道设备等无锈蚀、无渗漏。

11、 增压泵 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 消火栓及配套设施 各层消火栓箱及附件齐全完好。 启动报警按钮完好、性能牢靠。 各层消火栓出水压力符合要求。 消防接合器齐全、有效，无泄漏。 户外立式消火栓齐全有效，开启敏捷。 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 喷淋泵 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 管道附件齐全有效、各阀门启用敏捷。 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。 电气掌握和器件齐全、正常牢靠，性能完好。 泵、电机等接地装置、防护罩安全牢靠，无缺损。 管道设备等无锈蚀，无渗漏。 7设备治理安全制度 7.1电工安全守则 7.1.1任何电气设备、装置的拆装、

12、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担当。 7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未阅历电前，一律应作为有电。 7.1.3在工作开头前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不行使用。 7.1.4严禁带电作业。紧急状况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进展。 7.1.5在检修用电线路和设备时，必需停电进展。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，制止合闸“的指示牌。 7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。 7.1.7自动空气开关跳开或

13、熔断器熔断时，应查明缘由再进展恢复，必要时允许试送电一次。 7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。 7.2监控中心安全治理制度 7.2.1监控中心24小时监控，操 作人员经培训前方可上机操作。 7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员伴随进入。 7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，根据动火作业治理规定进展。 7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。 7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。 7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。制

14、止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随便更改。如有损坏，要查明缘由，马上申报设备主任，经批准后准时更换。 7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应顺手关门。 7.2.9各掌握柜、显示屏、信号灯、掌握线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。 7.3配电房安全治理制度 7.3.1配电房应由设备人员负责。 7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准，由设备人员伴随进入。 7.3.3不准擅自转变原设备及线路。 7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必需挂牌，严禁超负荷运行。 7.3.5操作、检修时须按规定使用电

15、工绝缘工具、绝缘鞋、手套。 7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，根据规定进展。 7.3.7机房消防设施完备，并定期检查。 7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。制止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.4电梯机房安全治理制度 7.4.1电梯机房内任何设备非电梯修理工制止操作。 7.4.2电梯送电、断电必需由设备人员操作，制止非设备人员操作。 7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批准，由设备人员伴随进入。 7.4.4离开电梯机房应顺手关闭门窗。 7.4.5电梯机房因修理保养等缘由造成停梯，应在一楼挂告示牌

16、。 7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，根据规定进展。 7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。 7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。制止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.4.9修理、保养等缘由造成停梯，应在一层挂牌告示。 8应急处理方案 8.1消防应急处理 监控室值班接报，通知巡察秩序治理员三分钟赶到现场，确认火警后，准时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心

17、，指挥实施消防应急方案。 总指挥命令： （1）拨打“119“报警电话。 （2）拨打“120“抢救电话。 （3）电话通知各部门。 （4）播放紧急播送。 （5）连续组织力气现场补救。 （6）组织力气疏散抢救客人。 各部门接报后，依据应急方案规定，实施详细措施 （1）监控室消防应急岗位职责 a.一切行悦耳从总指挥的命令。 b.娴熟操作监控室内的全部消防、通讯及播送设备。 c.接报后，马上通知保安巡察人员三分钟内到达火警现场并准时通知治理处第一责任人，汇报状况。 d.如经巡察人员报告为误警，写出事故报告并由巡察人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于治理处第一责任人。 e.如经巡察人员报告为实警，则

18、马上通知巡察人员实施现场补救，并将状况逐级汇报治理处第一责任人。 f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120抢救电话。 g.利用摄像头，观看避难客人的状况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。 h.利用对讲机实施对讲，使指挥人员准时到岗。 8.2电梯困人事故的应急处理 8.2.1得知电梯故障，马上以消防应急方案的挨次通知第一责任人。有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告知他们不要慌张，不断劝慰被困者并通知电梯保养公司和设备修理人员马上派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。 8.2.2马上通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。 8

19、.2.3马上派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。 8.2.4非工程及保养人员不得擅自进展开门放人，以免发生危急。 8.2.5当被困人员救出以后，治理人员要向被困人员致歉，并询问他们的安康状况。如有身体不适者，要伴随或叫抢救车到医院进展检查治疗。要求电梯保养公司，仔细检查电梯故障缘由，排解隐患。 8.2.6携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。 8.2.7当大事完毕后，保安马上撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部依据故障缘由，马上予以整改。 8.3停电事故应急处理 8.3.1发生停电大事，马上以消防应急方案的挨次通知第一责任人。 8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现

20、场，检查供电设备，查处停电缘由。 8.3.3如属小区全部断电，设备部马上向供电所查询。 8.3.4如属局部停电，设备部应马上抢修，秩序治理人员到现场维持秩序。 8.3.5由于停电之关系，电梯有可能消失困人，秩序治理人员需马上查明，如有，马上按困梯程序进展处理。 8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电缘由的解释。 8.3.7监控 中心对整个大事作出记录，记录停电缘由、人员撤离时间等具体资料。 8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知治理处、安保及其他部门关闭全部设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备修理人员检查各有关设备，保证全部设备正常运作。 8.3.9大事完毕后，将具体状况报物业公司，如存在治理

21、问题，应提出订正和预防措施。 8.4触电事故的应急处理 8.4.1发觉马上通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危急行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。 8.4.2设备人员切断现场电源后，马上实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。 8.4.3大事完毕后，设备人员准时查明触电缘由，如存在隐患，提出订正和预防措施，马上进展整改。 8.5突发性水浸事故处理 8.5.1当接到报告后，马上告知安保中心。 8.5.2安保中心接到爆管浸水信息，马上电告就近保安赶赴现 场维持秩序，马上通知主管部门、设备部、保洁部、礼仪效劳部人员赶赴现场，通知仓库预备排水工具送交现场。 8.5.

22、3第一责任人马上担当现场指挥，统一调分派人员。 8.5.4设备人员应马上关闭爆管或渗水的管道阀门，翻开系统卸压阀（如喷淋系统末端放水阀）爱护其他设施设备、防止进一步扩大大事，防止因浸水产生触电事故。如四周有机房等重要场所，则要采纳堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。 8.5.5保洁人员马上携带排水设施进展现场排水。 8.5.6安保人员维持好现场秩序，防止有人进展破坏活动。 8.5.7排水完毕，设备人员快速查明缘由，马上实施修复，并将过程向经理汇报。提出订正和预防措施。 8.6台风攻击前或吹剧烈大风的应急处理 8.6.1接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。 8.6.2设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进展全面检查，确保坚固。 8.6.3治理处向业户传达台风信息，准时通知业户关好门窗。 8.6.4安保加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。特殊加强对户外物品的监视，发觉状况准时通知设备人员进展紧急修理。 8.6.5设备人员顽强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。 8.6.7在夜间或节假日应派员进展值班。紧急状况准时向上级汇报。 8.6.8台风过后，如对小区设施及效劳产生后果或影响的，由各部马上实施修复或整改，提出订正和预防措施。/P