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1、 解读新景洲大厦物管合同_物业经理人 全国第一个产权明晰、责权清楚的物业治理效劳合同在深圳实行 小区停车场、电梯广告等公共收益属全体业主共有。物管监管失职造成业主财物损失，先行对业主进展赔付 提示 小区停车场、电梯广告等公共收益属于谁？物管公司作假账如何惩罚？业委会成员是否可以耍特权不缴物管停车费？物管公司监管失职如何认定？住宅被盗、车辆丧失按什么标准，怎样赔偿？这些经常引发小区物管剧烈冲突纠纷的敏感问题，最终在2023版深圳景洲大厦物业治理效劳合同中有了新的明确商定。站在中国改革开放前沿的深圳景洲大厦，为中国小区物管制度改革创新递交了新的答卷。 解读“景洲大厦物管新合同” 新签订实施的202
2、3版深圳景洲大厦物业治理效劳合同被称为“民间版”的物业治理合同范本，在明晰小区产权收益归属，明确物管双方职责权利等方面作了大胆的探究，用“经济合同”的方式作了较为具体的商定，对躲避小区物管冲突纠纷，维护小区稳定和谐具有示范推广意义。 明晰小区产权收益归属，物管费同小区公共收益相分别 国务院物业治理条例第五十五条规定及释义：利用物业共用部位（停车场、位）进展经营的收入归全体业主共有。“业主所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会的打算使用。” 2023版深圳景洲大厦物业治理效劳合同，对景洲大厦小区各专有收费面积和小区公共区域共有物业作了具体明确的界定。“双方确认：景洲大厦地面道路
3、广场、地下停车库、红线内公共绿地属小区公共配套共用部位，其建立本钱已摊入业主购房价款；景洲大厦未计入容积率的小区停车场属全体业主共有，产权、收益归景洲大厦全体业主共有。” “景洲大厦业主停车场及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入，同物业治理效劳费分别。为了明晰业主产权收益，经双方协商商定，物管公司保证每年从景洲大厦停车场/位收入中提取税后60万元划入景洲大厦业主委员会账户，纳入“景洲大厦业主基金”治理。“景洲大厦业主基金”优先为今后景洲大厦更换电梯、改造供水管网、主体大修积存储藏资金；也可按景洲大厦业主大会的打算使用（如：向业主发放“物业治理费补贴”等）。” 2023年，景洲大厦业主委员会
4、用小区的公共收益（小区广告收益、停车场收益等）建立了全国第一个住宅小区业主基金。根据2023年“景洲大厦物管合同”商定，景洲大厦仅停车场一项，物业公司每年就要向景洲大厦业主委员会（全体业主）提缴60万元的公共收益。这些钱将直接转账进入以景洲大厦业主委员会名义开设的银行账户。近年来，景洲大厦业委会利用小区“业主基金”改造，新建了景洲大厦小区消防、视频监控、门禁系统、停车场智能系统；还从里到外对小区道路、大堂、电梯厅等公共区域进展了装修改造，使过去一个脏乱差、盗窃频发的景洲大厦面貌焕然一新。景洲大厦业主委员会还在“业主基金”中为将来小区更换电梯等大修改造工程预存了资金。这一切都得益于该小区在全国领
5、先实行了业主自治。新“合同”还对景洲大厦物业治理效劳工程、效劳标准、收费价格及收缴方法作了明确商定，以避开日后因小区产权收益商定不明发生冲突纠纷。 业委会全体成员必需缴费，物管公司作假账“假一罚十” 公正、公平，相互制约监视，共同维护小区稳定，是2023版深圳景洲大厦物业治理效劳合同的另一亮点。新“合同”明确商定，业主委员会全体成员必需带头履行缴费义务，自觉缴纳物管费、停车费、房屋修理基金；不得利用监视权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业治理效劳费，侵害缴费业主的共同利益。业委会不得怂恿、煽动业主不缴纳物业治理效劳费。业委会不得作出与
6、物业治理无关的打算，不从事与物业治理无关的活动。不组织、参加任何危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。 物业治理公司承诺：遵守商业诚信和职业道德，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。对小区的改造规划须征得业委会同意前方可实施，否则将自行买单。保证景洲大厦安全，卫生，设备运转正常。对小区实行全封闭治理，24小时视频监控，不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，保持小区道路及大厦公共空间干净；加强对住户装修的监管，杜绝违规装修和违章乱搭建。若因物业治理公司监管失职失查和修理不善，造成小区公共设施设备损坏、
7、丧失，电梯坠落损害和公共地面、墙体损坏，物管公司将担当修复、赔偿责任。在合同到期时，物管公司应保证各种公共设施 设备能完好无损，正常运行移交，否则将担当修复、赔偿责任。 物管公司监管失职，先行对被盗损失财物业主进展赔付 国家相关法规规定，因物管公司监管失职，应对业主损失财物进展赔偿。但如何认定物管公司的监管失职行为？按什么标准、程序、时限，对业主损失财物进展赔付？始终是物管双方简单发生冲突冲突的难点。2023年，原深圳市住宅局强制“包办”招标来的一家国家一级物管公司，在景洲大厦治理期间屡次发生业主家中被盗，由于缺少监管失职的认定标准，对业主财物损失的赔付最终不了了之。新签订实施的2023版深圳
8、景洲大厦物业治理效劳合同，针对这一业内难点，景洲大厦物管双方对“物管公司监管失职行为”的认定，共同制订了13种认定标准，对解决日后业主同物管公司之间的冲突争端，不失为一种可具操作性的探究尝试。该“认定标准”对解决全国类拟物管冲突争端具有很好的示范、推广意义。 2023版深圳景洲大厦物业治理效劳合同第十条中“双方协商确定，以下行为视为物管公司监管失查失职不作为：1、外来人员未进展登记放入小区；未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区；2、未经业主签字将业主家电家具等物品放行出小区；3、物管人员夜间擅自将非本小区月卡车辆放入地下车库停放，造成业主车辆损坏丧失；4、景洲大厦保安、物管人员缺乏，
9、岗位缺岗，脱岗；5、修理、治理人员不公布值班时间，不按时到岗，不坚守岗位，设备维护修理不准时；6、保安巡逻不到位；搬家开门无人值守；监控室无人值守；7、门禁、对讲机不能正常使用，呼叫长时间无人应答；8、在消防设备设施全部更新改造并经消防部门验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效；9、视频监控装置修理不准时，发生意外时不能供应视频录像资料；10、门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全；11、监守自盗；发觉案情事故隐瞒不报不公布；12、对小区违法黄、赌、毒；违规违章乱搭建、乱堆放物品，占用消防通道行为不制止，不举报；13、国家相关法规物管应履行但未履行的其它失职行为。” “
10、景洲大厦新合同”还对对因物管公司监管失职，业主财物损失进展赔付的赔偿标准、程序、时限，作了明确的商定：“物管公司应购置停车场安全保险，停车场若因物业治理责任，造成业主车辆被盗，物管公司将按“停车场车辆保险范围”担当赔偿责任。若因物管公司以上（13种情形）责任造成业主家庭财产被盗和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、宝贵字画、古董外，物管公司将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔方法，担当赔偿责任。在确定为物管公司失职责任后，但案犯尚未抓获时，物管公司应按“家庭财产保险”理赔程序时限，先行对业主损失财物进展赔付。” 深圳景洲大厦业委会主任邹家健表示，物业治理是一种商业效劳，用经济合同的方式商定业
11、主同物管公司双方的权利与义务，是景洲大厦躲避、化解小区物管冲突纠纷，维护小区稳定和谐的胜利阅历。 目前，“深圳景洲大厦物管效劳合同”已引起了极大的社会反响，受到了房产物业治理业界的关注。邹家健指出，要让老百姓明白一个道理，在市场经济的新形势下，作为物权业主要学会根据市场经济的运行法则，学会理性地调整处理各种小区民间民事事务，用合同商定的方法标准利益双方的权责利，这是目前解决物业治理行业纠纷的一条有效途径，也是依法维权的必由之路。一切过激的冲动和非理性的行为都无济于中国城市社区物管问题的解决。 始终从事中国社区治理讨论，关注“景洲现象”的深圳大学治理学院唐娟博士认为，深圳景洲大厦物业治理效劳合同将对全国物业行业产生示范作用，将推动中国物业治理行业的进一步标准。这是一次社区物权业主在现行法律框架下的制度创新。/P