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1、 设计阶段房地产项目成本控制_物业经理人 尽管设计费在建立工程全过程费用中比例不大,一般只占建安本钱的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建立费用的多少和建立工期的长短,直接打算人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计,可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了工程本钱的有效掌握。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防标准要求,只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理,造成了肯定铺张,明显是
2、对工程的各种经济指标不够重视。因此,设计阶段对工程投资的影响是极其重要的。特殊是扩初设计阶段对工程经济的影响达70-%95%,实际上,当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必需重视扩初设计,以避开“先天缺乏”。 1.推行设计招标,择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进展招标,采纳多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在工程整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。 2.开展限额设计,有效掌握造价 积极推行限额设计,健全设计经济责任制。设计人员应
3、熟识把握建筑工程预算定额及费用定额,熟识建筑材料预算价格,然后按工程投资估算掌握初步设计及概算,再用初步设计概算掌握施工图设计及概算。因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必需制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。严格掌握设计变更,以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价治理人员应与设计部门积极协作,准时供应牢靠的工程根底资料。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的状况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更,给工程造价掌握带来肯定的难度。依据开发阅历和投资估算的要求,必需有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等),
4、并建立奖惩考核鼓励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必需分析缘由,用设计修改的方法加以解决。克制那种只顾画图、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进展科学分析、比拟,优化设计,降低工程造价。 3.采纳合同措施,有效掌握造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄,设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚肯定比例的设计费(设计质保金)。实行肯定的约束力是对设计标准、设计标准、工程量与概预算指标等各方面掌握的一种举措。 工程组织构造类型有很多,常见的有工作队式、部门掌握式、工程型、矩阵型和直线职能型。各种类型的组织构造适应不同的公司规模及工程需要。