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1、调整的可行性分析报告为适应当前中国旅游业进展趋势,提升景区整体竞争力量,实现银子岩景区 可持续进展，桂林旅游股份简称“公司”或“桂林旅游”之控股子公司桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司简称“银子岩公司”，于2023 年开头实施银子岩景区改扩建工程工程，将银子岩景区建成含岩洞观光、运动休闲度假酒店和汽车宿营地三大功能于一体的综合性景区。本工程打算投资总额 5,000万元，由银子岩公司股东桂林旅游和自然人何荣凤按每股面值 1 元以现金方式对银子岩公司按出资比例增资筹集工程所需资金，其中本公司以现金增资 4,843.5万元，何荣凤以现金增资 156.5 万元。增资完成后，银子岩公司注册资本增至5,719
2、.50 万元，其中，桂林旅游出资额为 5,540.48 万元，占公司注册资本总出资额的 96.87%，自然人何荣凤出资额为 179.02 万元，占公司注册资本总出资额的 3.13%。2023 年底，由于工程建设实际状况、国家征地政策以及市场环境发生了重大变化，银子岩公司拟对原改扩建工程的建设实施方案进展调整，工程实施方案调整的可行性分析具体如下：一、银子岩改扩建工程的根本状况及其背景一工程概括1、工程名称及其审批备案状况工程名称为桂林荔浦银子岩景区改扩建工程，本工程已经广西区发改委桂计登字202393 号文批准，赐予立项备案。广西区环保局桂环管字2023106号文批复了桂林荔浦银子岩景区改扩建
3、工程环境影响报告书，同意工程建设。2、工程建设地概括本工程位于荔浦县马岭镇小青山，距桂林市 85 公里，距离荔浦县 15 公里，距阳朔县城 20 公里，在 321 国道东侧约 500 米。荔浦县位于桂林南部，地处东经 1100611041，北纬 24182446之间，居于柳州、梧州、桂林三市中心， 国道 321、323、桂林荔浦二级大路贯穿县境，近通车的桂梧高速大路出口只距景区 10 公里。荔浦县有着得天独厚的旅游资源与开发环境， 为大桂林旅游圈的重要组成局部。在短短的几年间，荔浦县就培育出巨大的旅游市场，消灭了一批国内外著名的旅游景区，如“一洞穿九天，妙景绝天下”的亚洲第一洞丰鱼岩、荔江湾景
4、区、天河瀑布等等。旅游业已成为荔浦的支柱产业之一。3、建设单位：工程建设单位为桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司以下简称“银子岩公 司”，银子岩公司为桂林旅游股份之控股子公司，桂林旅游持有 96.87% 的股权，自然人何荣凤持有 3.13%的股权。法定代表人为李斌勇。公司经营范围为：旅游含景点门票、中餐类制售、休闲消遣、旅游商品、卷烟零售、预包装食品批发零售、旅馆效劳、摄影、为游客供给乘车询问和候车效劳。桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司成立于 1997 年，2023 年 3 月被桂林旅游股份股票代码：000978控股收购。银子岩公司位于荔浦县马岭镇小青山，是一个以溶洞观光巡游为主、集餐饮、购物、休闲
5、消遣于一体的综合性旅游企业。公司主营工程银子岩景区 1999 年初对外开放，是国家首批“AAA”级景区、“桂林市文明旅游风景区示范点”， 并于 2023 年被国家旅游局评定为国家“AAAA”级景区，是大桂林旅游圈南线旅游的一线成熟景点。自 2023 年银子岩公司由桂林旅游股份公司控股经营以来，景区通过高品质的岩洞景观，敏捷的销售策略，全方位的效劳，使银子岩景区进展迅猛，知名度、美誉度快速提高，游客接待量不断跳动式增长。2023 年接待量到达 91 万人次，2023 年达 99 万人次，2023 年接待量 94 万人次，2023 年公司实现营业收入3419万元、到 2023 年公司的营业收入已经
6、到达 4271 多万元，市场占有率已近游江市场的 60%，接待人数与营业收入逐年稳步提高。银子岩公司按上市公司的治理要求，逐步建立健全了企业治理构造，提出了的治理理念与核心品牌，并完善了与县政府的有关经营权手续。同时投入大量资金对景区进展改造、加大景区销售宣传力度、提高员工福利待遇、对公司债务进展了清理，整个公司营运正常，进展潜力巨大。目前景区拥有阅历丰富的治理人员和训练有素的效劳人员共 185 人，其中治理人员 22 人。公司自成立以来， 转变传统的经营理念，引入先进治理模式，树立精品意识，致力于旅游产品品牌战略和创经营，取得了较大的成绩。二银子岩景区的根本状况及其自身优势银子岩旅游景区位于
7、荔浦马岭小青山，距桂林市 85 公里，距离荔浦县 15公里，距阳朔县城 20 公里，总占地面积约 120 亩。银子岩风景区四周群山围绕，景区内小青山、朝寨山平地突起，矗立于碧波荡漾的银子湖之滨，如同一个巨大的自然盆景。银子岩贯穿十二座山峰，属层楼式的构造溶洞，目前已开发游程约2 公里，集合了不同地质年月发育生长的各种类型的钟乳石，景点密集、气概雄伟、特色景点数十个，以三绝“音乐石屏”“广寒深宫”“雪山飞瀑”和三宝“佛祖论经”“独柱擎天”“混元珍宝伞”为代表，洞内景观雄、奇、幽、美独领风骚，被誉为“世界溶洞奇观”。银子岩是桂林最具特色、保存最为完好的岩洞，洞内的石钟乳资源可谓独步桂林，洞外自然景
8、观奇特壮丽。自营业以来，银子岩就是最受游客欢送的景点之一，连续多年位列满足度调查桂林市旅游局前三名。景区于 2023 年被国家旅游局评定为首批国家“AAA”级景区，并于 2023 年升级为国家“AAAA”级景区。1、现有经营工程目前银子岩公司主要经营工程有银子岩岩洞观光、餐饮、物业租赁及商品零售业务，具体状况如下表所示：经营工程表1：银子岩公司经营工程状况价格团队散客占总收入比例1银子岩岩洞观光526590%2餐饮及商品零售-4%3物业租赁-3%4其他收入-3%2、目前经营状况近年来银子岩景区旅游业务经营状况良好，年接待游客人次、总收入和净利润均呈逐年稳步增长趋势。2023 年累计接待游客 9
9、9.79 万人次，同比增长9.14%；实现营业收入 3702.38 万元，同比增长 8.28%；净利润 1979.27 万元，同比削减2.01 %。2023 年虽然受到上海世博会客源分流的不利影响，银子岩景区仍实现接待游客 94.10 万人次，价格政策调整后实现营业收入 4266.18 万元，净利润2395.88 万元，同比增长 21.04%。客源构造上，银子岩目前以团队游客为主，占游客总数的 95%以上；收入结构上，分为景区门票、餐饮和其他收入，目前以景区门票收入为主，占收入总额的 90%以上，门票之外的其他收入所占比例不大，但总量呈上升趋势。根本状况见下表：表 2：银子岩景区最近 5 年经
10、营状况表2023 年2023 年2023 年2023 年2023 年接待人数(人次)9610089144069979919410881190834团队1136174887315780107941864880347其散客2709137705335523927354660中境内8151266577958798208263761107148境外99280160017955969324483686总收入万元3644.243419.953702.384266.186074.22门票收入3089.912812.13392.903971.865465.70客房收入13.3725.554.5432.3328.
11、35其中餐饮收入118.81133.2115.71132.37199.54其他收入197.86214.0139.23129.62380.63净利润万元2023.252023.951979.272395.883466.603、客源分布状况银子岩景区的客源以境内市场为主，境内游客人次占接待游客总人次的90%以上，境内市场又以两广、长三角及华北、湖南、湖北、四川地区为核心和重要客源地；境外市场以台港澳、韩国、东南亚为主。备注占客源总表 3：客源分布状况表20232023202320232023境 粤、长三粤、长三粤、长三粤、长三粤、长三量核60%以内 角、京角、京角、华北角、京角、华北上心台、港、台
12、、港台、港市场境 马、泰、外 韩、日、台、港澳、马、泰、澳、日、泰、韩、台、港澳、 占境外客澳、马、马、泰、源总量泰、韩、韩韩、90%以上湘、鲁、湘、鲁、湘、鲁、湘、鲁、境总量湘、鲁、鄂、占重鄂、川、内30%左右要闽、豫市占境外客境场欧美加源总量 5%外鄂、川、闽、豫东南亚、韩鄂、川、晋欧美加鄂、川、晋、闽欧美加川、豫、闽欧美加左右时机占总量 10%其他地区市场20%4、自身优势其他地区其他地区其他地区其他地区（1） 旅游资源得天独厚银子岩景区是大桂林旅游圈较成熟的旅游景区。景区内莲花山南麓及至小青山，朝寨山成犄角地带，冲积平原宽阔，阶陌似锦、果树成林，粉墙黛瓦的农舍掩映在绿树、凤尾竹丛中，田
13、园风光秀丽，被称为“桂林山水的代表”。银子岩岩洞总长 10 余公里目前只开发前洞约 2 公里，洞分四层，最下层有地下河，洞内景点密集，行程经凑，有利于合理安排巡游路线，是桂林最具特色、保存最为完好的岩洞，被国内外地窖、岩溶、地质专家誉为“世界溶洞宝库”。（2） 地理优势明显，辐射面广银子岩景区位于桂林漓江阳朔这一黄金旅游线路的延长线上，距桂林市区 85 公里，距桂林旅游次中心阳朔仅 20 公里，二级大路直通景区内，交通便捷。目前桂林梧州、桂林黄沙河高速大路已通车，广州贺州、昆明汕头途经荔浦高速大路也将于近期开通，届时银子岩景区将成为珠三角桂林最大的旅游客源地游客进入桂林的门户。银子岩景区既具备
14、潜力进展成为珠江三角洲游客进入桂林大旅游圈的驿站和集散地，又可以作为漓江巡游的延长产品，市场辐射面广、地域优势强。三工程建设背景1、银子岩景区目前存在的问题需要通过改扩建解决银子岩景区自 1999 年正式对外营业以来，已累计投入资金 1000 多万元人民币，景区及其配套根底设施的建设也在不断的完善。但是随着市场的扩大和旅游人数的不断增加，景区存在以下的问题需要解决和完善：（1） 景区规划不合理，接待力量过小制约景区进展银子岩公司原为民营企业，根底设施资金投入少，规划不合理。虽然公司控股后陆继投入了大量资金对景区道路、步道、岩洞巡游线路进展了改造扩建，但是仍旧无法满足游客量快速增加的要求。景区接
15、待力量与接待量快速增长之间的差距是制约景区进展最为突出的问题。（2） 景区产品构造单一，附加收入没有得到充分开发银子岩洞景独特、风光迷人，但就产品而言，过于单一。目前银子岩景区以单一的岩洞观光巡游为主，游客停留时间短，人均消费额不高，收入构造以景区门票收入为主，附加收入有限。假设游客的住宿、购物、餐饮、消遣等附加收入能进一步提升，景区收益将大幅增长。（3） 配套设施陈旧老化，无法满足游客需求由于配套设施的不完善，制约了景区效劳质量的进一步提高，游客进洞巡游过于集中，无法得到有效分流所造成的投诉及意见逐年增多。目前有限的配套设施导致景区超负荷运转将承受相当的营运风险，急需对局部施陈旧老化的配套设
16、施进展更改造。（4） 景区产品单一不符合多元化、综合性旅游市场进展趋势目前银子岩景区主要作为漓江巡游的延长产品，供给银子岩岩洞旅游观光效劳。随着游客自身旅游意识及消费品质的不断提升，单一的产品构造已无法满足游客对旅游多元化，综合性的需求；且漓江游客集中于下午时段，景区上午和晚上时段游客稀有，下午时段游客拥挤，景区资源未能得到充分、有效的利用。为转变目前这种状况，迫切需要对景区进展改造升级，将其建设成为具有多功能、可满足不同层次、多元化需求的旅游景区，以改善客源构造，实现景区不同时段游客接待量合理分布，提升景区整体接待力量。2、面临着良好的进展机遇（1） 世界、中国和桂林旅游业正处于高速进展期2
17、0 世纪 90 年月以来，旅游业在各国的国民经济中都起着举足轻重的作用。依据世界旅游组织争论报告，19952023 年，国际旅游者和国际旅游消费的年均增长率分别为 4.35%和 6.7%，高于世界财宝年均 3%的增长率。到 2023 年，全球将接待 16 亿国际旅游者，国际旅游消费将达 2 万亿美元。世界旅游业呈现出一派蓬勃进展的景象。我国在“”期间明确提出“乐观进展旅游业”。并把推动效劳业进展， 特别是推动旅游效劳业进展作为产业构造优化升级的战略重点。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业时机多，综合效益好。从当前和今后一段时期的国际国内环境看，我国的经济社会进展仍处于大
18、有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入进展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步提高而持续增长的群众化和多样性消费需求，都为我国旅游业进展供给了的机遇。桂林作为国际旅游明珠，广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力、最具进展潜力的产业。桂林已确立了“旅游立市” 进展战略，提出了建设现代化国际旅游城市的目标。桂林大规模城市改造完成后， 旅游城市配套功能进一步完善，环境有了根本改观，桂林旅游业迎来了难得进展机遇，近年来旅游收入稳步增长，入境旅游人数连创高，旅游产业综合效益不断提高。2023 年，在经受了历史罕见的严峻冰冻灾
19、难、大地震和全球金融危机等重大挑战和考验后，桂林旅游业仍实现了接待人次一千六百万，旅游总收入超过一百亿元人民币，接待境外游客一百二十五万人次。（2） 交通环境的改善给景区带来历史性的进展时机桂林梧州、桂林黄沙河高速大路目前已通车，广州贺州、昆明汕头高速大路也将于近期年开通。这些高速大路的建成将极大改善银子岩景区乃至整个大桂林的交通条件，推动国内外游客特别是珠三角及东南亚游客的增长。特别值得一提的是，桂林-梧州、广州-贺州高速大路开通后，由珠三角地区驾车 4个小时左右即可抵达桂林，桂林作为珠三角后花园的旅游度假功能将进一步加强，这将直接刺激珠三角地区自驾游和大路客运游游客数量的增长，拉动桂林周末
20、休闲旅游产品的市场需求。银子岩景区距桂广高速阳朔出口、昆山高速荔浦出口均在 10 公里范围内，是珠三角地区进入桂林重要门户，将成为高速大路开通后的受益者之一。（3） 阳朔旅游目的地的稳固直接带动银子岩景区业务的增长阳朔作为桂林旅游次中心的地位、功能正日益强化，成为国内外知名度极高的旅游目的地，尤其是成为了休闲度假游客、自驾车游客、自助旅游者的天堂。银子岩景区凭借区位优势，已融入阳朔旅游市场，必将吸引越来越多的阳朔散客前往旅游。四 工程的建设规模和目标本工程建设包含溶洞观光巡游区、多功能餐厅、大型生态停车场、综合性游客效劳中心及附属配套设施工程、自然生态环境保护工程、旅游公共效劳和治理设施等建设
21、工程。力求营造一个以银子岩溶洞观光为主，多功能配套完备，满足群众旅游体验的原生态旅游目的地，成为国内外游客观光消遣休闲的好去处。二、银子岩改扩建工程原建设实施方案及其建设进度一改扩建工程原建设实施方案银子岩景区改扩建工程打算投资 5,000 万元。工程选址于荔浦县马岭镇永明村委小青山屯，原打算建设期为 2 年，原扩建内容包括顶峰流量达每小时 1,500人次的观光岩洞、大型生态停车场、全天候巡游环线、游客效劳中心和多功能餐厅。同时建具有 320 间客房的中心度假酒店及汽车宿营地接待中心，并建设游泳池、网球场、SPA 中心、加油站、汽车维护站和露营区等配套设施。建成后银子岩景区将形含岩洞观光、运动
22、休闲度假酒店和汽车宿营地三大功能于一体的综合性景区。具体见下表所列：(万元)表 4：原改扩建工程内容及工程概算表分类工程投资概算增土地使用权取得增 3.2153 公顷土地使用权的取得景区道路停车场溶洞观光区购物中心1501120多功能团餐厅溶洞道路、声光改造度假酒店2,3运动休闲度假酒店区酒店停车场602,580汽车宿营地5,000游泳池和运动设施环境配套设施自助式汽车旅馆接待中心露营区及配套维护中心及加油站根底合计二 原建设方案目前的建设进度本工程 5,000 万元投资资金于 2023 年 2 月募集完毕，并于同年启动局部项目工程建设，截止 2023 年 12 月 31 日，银子岩景区改扩建
23、工程前期筹备、设计工作已根本完成，局部工程已完成并投入使用，其余工程仍处于筹备建设阶段。公司已投入募集资金 1,554.65 万元，占总投资金额比例 31.09%，剩余募集资金3,288.85 万元。1、征用地景区改扩建需增用地约 4.4411 公顷，共获得自治区批准征用 4.4653 公顷土地。目前征地搬迁的相关工作已完成大部份，安置拆迁户的村已根本完工， 拆迁范围内还余 11 户农户尚未跟政府签拆迁协议。2、景区设施建设表 5：银子岩景区改扩建工程已投入金额明细序号工程名称已投入金额万元1征地补偿等费用735.002工程环评、可研、方案设计、测绘等62.003停车场116.744游客效劳中
24、心购物中心390.005溶洞道路、声光改造250.91合计1,554.65三、经调整后的银子岩景区改扩建工程内容及规模一方案调整内容银子岩景区改扩建工程工程调整方案：取消原打算投资的运动休闲度假酒店工程、汽车宿营地工程，将剩余募集资金 3,288.85 万元用于增加土地征用费用， 增加溶洞观光区的投入，增以下工程：进洞口及现有进洞口改造，游客广场， 观景平台及人工湖岸改造等。二总体目标充分发挥、利用本地区旅游资源的特色和优势，坚持有效保护、合理利用本地的生态资源的方针。在原有自然与人文资源根底上，通过建不同效劳功能的设施以提高产品的层次与质量，力求营造一个含溶洞观光巡游、多功能餐厅、大型生态停
25、车场、综合性购物中心及附属配套设施完备的原生态旅游目的地。三总体布局建设溶洞观光巡游区，以及综合性购物中心、多功能餐厅、大型生态停车场等相关景区配套设施。四具体建设内容1、建洞口及贵宾通道、现有进洞口改造修建 VIP 贵宾通道，提高景区接待档次并起到巡游顶峰时段游客分流作用。2、游客广场将景区上山道口原客人下车区改建成一个具有当地民俗特色的游客活动广场。3、景区内道路设施拓展景区道路，修建游客步行道，完善根底设施及环境绿化。4、观景平台及人工湖岸改造撤除原木楼，改建为靠湖岸观景平台，建 30 米滚水坝，湖岸用景观石造景， 营造一个全的休闲消遣分流平台。5、洞内设施、景灯效果改造完善洞内根底设施
26、，专业设计声光效果，改造原高能耗景灯，安装型节能高亮度灯光设备，并请专业设计单位对洞内灯光照明布局进展优化设计，进一步提高溶洞巡游效果。6、生态停车场及配套工程调整至原临时停车场位置，包含局部自驾车宿营地内容，含车辆出景区大门、上下车区、生态停车位、司机休息室、土特产和旅游纪念品销售区、汽车修理、养保站等综合性配套效劳设施。7、多功能餐厅餐厅总面积约 2,600 平方米，能同时容纳团餐 60 桌，大、小包厢 10 间，是集餐饮、消遣、会议、休闲于一体的综合性餐厅。五工程备案与环评本次调整银子岩景区改扩建工程的建设内容尚需向荔浦县发改委备案。六工程投资规模工程投资总额 5,000 万元，各功能区
27、投资规模如下：表 6：改扩建工程内容及工程概算表分类工程调整后投资额(万元)增土地使用权1,300景区道路原有建设工程调整停车场4752,821购物中心多功能团餐厅溶洞道路、声光改造进洞口及贵宾通道、现有进洞口改造游客广场增建设工程观景平台及人工湖岸改造不行预见合计5,000调整工程概算包含前期已使用资金，不行预见局部包含前期已使用的工程环备注评、可研、方案设计、测绘等费用。六建设周期及施工安排银子岩景区改扩建工程工程估量建设期为约 2 年，目前局部工程已建设完毕并投入使用，剩余工程的前期筹备工作已根本完成，将在近期开工兴建，预期2023 年年底工程竣工验收，并投入运营。工程建设期间景区将进入
28、边建设边营业状态，银子岩公司将实行有效措施， 妥当安排施工区域及进度，合理配置施工队伍、机械，严格落实安全生产责任制度，充分重视现场治理，严禁危及游客安全。确保景区能根本正常营业，将工程建设对银子岩景区收入影响降至最低。四、改扩建工程调整方案的必要性银子岩景区改扩建工程自 2023 年筹备至今将近 7 年，随着桂林旅游市场的不断进展，工程原有的建设背景，周边环境，客源市场，建设本钱等客观因素已经发生了较大的变化。一土地征用原工程中涉及的汽车宿营地、度假酒店、多功能餐厅等工程的建设， 涉及征用土地，征地事宜原已获得广西壮族自治区国土厅批准。由于征地时间跨度较大，原土地收购价格已无法满足目前征收需
29、要，且现拆迁政策发生了变化，目前尚有 11 户农户未签搬迁协议及 4 户农户虽已签搬迁协议但未搬迁。原征地补偿费用打算投资 840 万元，已投入 735 万元， 原打算的土地征用费已无法取得全部所需用地。二以阳朔为中心的旅游住宿行业的兴起与饱和近年来阳朔形成团队与散客自驾游的旅游目的地趋势日益明显，大量游客的到来不仅富强了当地经营，同时也促进了阳朔旅游住宿宾馆的兴起。据统计，2023年至 2023 年间，阳朔开大小旅游住宿宾馆(旅社)上百家，其中不乏西街国际、碧莲江景、河畔酒店等五星级的专业旅游接待宾馆。大量星级酒店与民营旅社的兴起不仅加剧了旅游住宿同业竞争，同时使以阳朔为中心的旅游住宿市场趋
30、于饱和。除国家法定节假日外，阳朔旅游住宿行业平均客房出租率仅为 40%左右，与原打算建酒店所测算的状况差距较大。三建设本钱增加近年物价持续上涨，工程建设本钱增加， 工程投资额需进展相应的调整。五、经调整后的改扩建工程的盈利推测一市场定位及其进展前景1、市场定位以境内客源市场为主，境外客源市场为辅。境内客源市场方面，连续稳固旅行社团队市场，同时大力拓展自驾车和大路旅游市场,进一步提高漓江巡游市场占有率。客源地市场以珠三角、长三角及湖南、湖北、四川、重庆为主，努力开拓东北、西南客源市场；境外客源市场以台港澳及韩国、东南亚市场为主，带动欧美客源市场。2、市场推测桂林市旅游接待状况与推测桂林市 202
31、3 年至 2023(111 月)年接待游客总量如下表：表 7：桂林市 2023-2023 年游客统计年份2023202320232023202320232023(1-11 月)接待总量2246(万人次)旅游收入1205133815301600186057.9568.7585.51100126.9168.3197.19(亿元)银子岩景区市场推测假设景区不进展改造，接待量在到达约 120 万人次后，因接待力量有限，此后将难以维持持续增长。照实施景区改造，接待力量得到巨大提升，同时随着桂林交通条件的根本性改善，参考桂林市旅游规划进展状况，工程建成营运后，对银子岩景区游客量进行推测，估量 2023 年
32、底完成改扩建工程建设，2023 恢复性增长，到达 120 万人次，其他年份如下：表 8：银子岩景区市场推测远期-游客量推测-近期中期第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年2023202320232023202320232023-年-单位：万人155次二收益测算年年年年年年1101121201301401501、财务分析的依据和说明估量工程建设期为 2 年，第 2 年年底工程建设完成投入营运，第 3 年至第6 年为增长经营期，第 7 年后为稳定经营期。从慎重性动身，考虑到可能消灭的各种不确定因素，以 2023 景区完成建设一年后推测游客接待量 130
33、万人次为基础进展测算。随着社会经济进展及人民生活水平的不断提高，自驾车游客及其他散客所占比重将逐年增加，景区游客构造逐步改善，估量到 2023 年团队游客与散客比例为 85%：15%。本工程为改扩建工程，进展财务分析时只计算工程营业收入及本钱费用的增量局部。2、增营业收入估算增工程计算依据计算公式增收入增游客门票如不改造游客量为 120 万人次，改造后为11085%52+1015%65539.5 万元收入130 万人次，增量为 10 万人次。目前因餐厅档次不高，且接待力量有限，仅约 5%的团队在景区就餐。改造后，餐厅档2 增团餐收入12085%15%25382.5 万元次及接待力量提升，估量就
34、餐的团队不过夜比例增加到 15%，餐标按 25 元/人次计。3 增其他收入280 万元现有其他收入每年 300 万元，估量增 280万元/年。合计1202 万元3、增本钱费用估算增工程计算依据计算公式增本钱费用1 增营业税金及附加 按营业收入的 5.5%计。12025.5%66.1 万元2 增土地使用权摊销 按 40 年摊销。1300/4032.5 万元扣除土地取得费用后，其他投资转化为3 增固定资产折旧(50001300)/25148 万元固定资产，综合固定资产折旧按 25 年计。景区现有职工 185 人，依据增建设内4 增工资及福利容及巡游范围增劳动定员 30 人，工资302.266 万元
35、及福利按每年 22023 元/人计。5 增餐饮本钱餐饮按 50%综合毛利率计。382.550%191.2 万元9 增其他本钱50 万元6 增广告促销费用20 万元按每年20万元计。7 增修理费12 万元按每年12万元。8 增办公费用20 万元按每年20万元计。如景区公共设施使用、维护及其他不行预见费用，按每年 50 万元计合计605.8 万元4、经济效益测算经济效益指标计算公式推测值1 增利润总额增收入-增本钱费用596.2 万元2 增净利润增利润总额1-15%的企业所得税税率506.8 万元3 投资年收益率静态增净利润/投资总额10.14%六、改扩建工程的风险分析一工程主要风险因素本工程是以
36、溶洞景观为主景，休闲旅游观光为特色的旅游工程，其主要风险因素在于工程组织实施方面、客源市场方面、旅游资源方面等。1、工程组织实施风险工程组织实施风险主要来源于工程土地征用方面，例如国家土地政策及拆迁政策的变化、土地拥有者对征地的协作程度等。2、客源市场风险客源市场风险一般来自于三个方面：一是市场实际供需与推测发生偏离；二是旅游产品市场竞争力或者竞争对手发生重大变化；三是旅游产品的实际价格与推测价格发生较大偏离。3、旅游资源风险本工程的旅游资源风险主要是在工程的开发过程中自然景观受到破坏，例如植被破坏、山泉污染等。二 防范和降低风险措施对本工程中的主要风险因素建议实行风险掌握、风险转移、风险自担
37、等对策进展防范。1、工程组织实施风险与当地政府相关部门协作，通过加强宣传、乐观沟通、在职责范围内帮助土地拥有者解决实际困难，可以有效掌握和降低工程组织实施风险。2、客源市场风险客源是旅游的生命线，通过加强宣传、提高效劳质量、保持和发扬民族特色， 不断地开拓市场，遵循市场规律，可以掌握和降低客源市场风险。3、旅游资源风险可实行保护掌握措施，制定相关政策和有效治理，确定保护好溶洞景观以降低风险。七、结论通过上述分析可知，银子岩景区改扩建工程工程调整完成后，适应了当前中国旅游业进展趋势，契合了外围交通条件根本性改善带来的市场机遇，有利于提升景区整体竞争力量，实现可持续进展。从效益测算来看，本改扩建工程完工并投入运营的次年可为公司增 506.8 万元净利润，投资年收益率静态为10.14%。因此，本工程在投资方向上是正确的，财务上是可行的。桂林旅游股份董事会2023 年 3 月 16 日