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1、 课件物业管理条例实施细则 物业治理条例实施细则 名目 总则 业主与业主大会 前期物业治理 物业治理效劳 物业的使用与维护 法律责任 附则 第一章 总则 第一条 为了标准物业治理活动，维护业主和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 其次条 本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业治理企业。 第四条 国家鼓舞物业治理采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高治理和效劳
2、水平。 第五条 国务院建立行政主管部门负责全国物业治理活动的监视治理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。 其次章 业主及业主大会 第六条 房屋的全部权人为业主。 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。 业主在物业治理活动中，享有以下权利： （一）根据物业效劳合同的商定，承受物业治理企业供应的效劳； 业主权利：在物业治理企业供应的效劳不符合合同商定时，有权拒绝支付物业治理费用，并有权提出赔偿恳求； （二）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议； 大会召开：30
3、名业主联名，即有权召开业主大会； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规章的建议； （四）参与业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监视业主委员会的工作； （七）监视物业治理企业履行物业效劳合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权； （九）监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的治理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业治理活动中，履行以下义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规章； （二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫
4、生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算； （四）根据国家有关规定交纳专项修理资金； （五）按时交纳物业效劳费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。 第九条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素。详细方法由省、自治区、直辖市制定。 物业治理区域：物业治理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业治理区域有不同意见的，可以要求法院进展确认。 第十条 同一个物业治理
5、区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，依据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。详细方法由省、自治区、直辖市制定。 投票权：每套房屋有一个投票权，但是无论如何，一名业主的投票权不得超过10%；对于业主是公司或者其他法人的，假如法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。 发起：30名业主联名可以发起召开业主大会并
6、成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规章、财务治理规章、物业效劳监视规章等文章以邮件的形式送至物业全部的区、县人民政府房地产行政主管部门进展备案，假如房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当依据修改建议进展补充更正，但此等修改建议仅限一次。 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，假如合同或者房屋全部权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以参加业主委员会，但是夫妻双方只能有一人参加业主委员会。物业治理区域的房地产开发企业人员可以参加业主委员会，但不得成为业主委员会主任。 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议
7、事规章、财务治理规章到当地银行办理银行开户手续。 主体地位：业主委员会可以以自己的名义参加民事诉讼与仲裁，业主委员会全部的财产应当进展登记备案，并以其登记全部的财产独立担当民事责任。 第十一条 业主大会履行以下职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规章； （二）选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业治理企业； （四）打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施； （五）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责。 第十二条 业主大会会
8、议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有以上投票权的业主参与。业主可以托付代理人参与业主大会会议。业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权以上通过。业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 选举日：业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员。 选举公告：各地房地产行政治理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包括以下内容：业主登记及
9、资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。 候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己的状况，包括个人根本信息、中选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以担当的责任，以使业主能够对候选人状况有所知情。 行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政治理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主见选举无效，并有权向房地产行政治理机构及负责主见民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。经以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会
10、议。 定期业主大会：第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政治理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的打算，每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。 临时业主大会：由3%但是不少于十名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主担当，假如经过表决，可以全体业主分摊会议费用。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： （一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况； （二）代表业
11、主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同； （三）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业治理企业履行物业效劳合同； （四）监视业主公约的实施； （五）业主大会给予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织力量的业主担当。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 业委会备案：区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的打算，业主委员会发起人假如在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案打算的，应当视为已经同
12、意备案。 法律责任：对于不同意备案的打算，区、县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明；没有规定不同意备案的，区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主担当民事赔偿责任，其标准为房屋贷款的利息。 第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出商定。业主公约对全体业主具有约束力。 业主公约：业主公司是业主之间签订的集体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以恳求法院撤销或者变更相关条款，业主委员会应当参加诉讼。 第十八条 业主大会议事规章应当就业主
13、大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出商定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 其次十条 业主大会、业主委员会应当协作公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当乐观协作相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。住宅小区
14、的业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业治理 其次十一条 在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。 根本原则：建立单位不得选聘有关联关系的物业公司，所谓关联公司是指物业公司与建立单位有利害关系，是否具有利害关系，可以由业主向法院提出确认之诉。建立单位选聘有关联关系的物业公司，业主可以提出撤销物业效劳合同。 其次十二条 建立单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出商定。建
15、立单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 临时公约：业主或者买受人对临时公约有不同建议的，有权要求建立单位增加、修改、删除相应的条款，人民法院应当受理业主的恳求。 其次十三条 建立单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 其次十四条 国家提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
16、管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 其次十五条 建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。 其次十六条 前期物业效劳合同可以商定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 民事责任：由于合同终止造成的损失，由建立单位与前期物业治理公司协商担当，但是不得损害业主利益，损害业主利益的，每户业主的最低赔偿金为三千元。 其次十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 责任认定：建立单位处分共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，假如没有业主大会或者
17、业主委员会的书面认可，即为擅自处分。 民事责任：建立单位擅自处分共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金，每户业主的最低赔偿金为三千元。 其次十八条 物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 责任认定：物业治理企业承接物业时，没有共用部位、共用设施设备的查验记录的，视为可以正常使用。 其次十九条 在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业治理企业移交以下资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和
18、物业使用说明文件； （四）物业治理所必需的其他资料。 物业治理企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 民事责任：物业治理企业没有在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会的，应当向全体业主担当赔偿责任，每户业主的最低赔偿金为三千元。 第三十条 建立单位应当根据规定在物业治理区域内配置必要的物业治理用房。 第三十一条 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。 第四章 物业治理效劳 第三十二条 从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业治理活动的企业实行资质治理制度。详细方法由国务院建立行政主管部门制定。 第三十三条 从事物
19、业治理的人员应当根据国家有关规定，取得职业资格证书。 第三十四条 一个物业治理区域由一个物业治理企业实施物业治理。 企业数量：业主委员会可以打算聘请物业治理企业的数量，业主委员会可以聘请一个综合性物业治理企业，也可以聘请多个专业性物业治理企业。 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立书面的物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业治理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进展商定。 合同内容：物业效劳合同中没有说明的内容，应当根据有益于业主的原则，求法院予以确认。 第三十六条 物业治理企业应当根据物业效劳合同的商
20、定，供应相应的效劳。 物业治理企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 民事责任：对于造成人身损害的，最低赔偿额为三千元；致人死亡的，最低赔偿金为十万元。 第三十七条 物业治理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业治理企业移交本条例其次十九条第一款规定的资料。 交接程序：物业治理企业也可以在业主委员会监视下，直接与前一任物业治理企业办理交接。 第三十八条 物业治理用房的全部权依法属于业主。未经业主大会同意，物业治理企业不得转变物业治理用房的用途。 民事责任：物业治理企业转变物业治理用房的用途，应当向业主担当赔
21、偿责任，向全体业主支付其因此所得收入的两倍，没有收入的或者收入难以计算的，则向每户业主支付赔偿金不少于一千元。 第三十九条 物业效劳合同终止时，物业治理企业应当将物业治理用房和本条例其次十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业治理企业的，物业治理企业之间应当做好交接工作。 第四十条 物业治理企业可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。 民事责任：物业治理企业将全部物业治理一并托付给他人的，应当向业主担当赔偿责任，每户业主最低赔偿金不少于三千元。 第四十一条 物业效劳收费应当遵循合理、公开以及
22、费用与效劳水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业治理企业根据国务院价格主管部门会同国务院建立行政主管部门制定的物业效劳收费方法，在物业效劳合同中商定。 在国务院价格主管部门会同国务院建立行政主管部门制定的物业效劳收费方法公布之前，或业主与物业公司均认为可以不采纳上述物业效劳收费方法的，或业主委员会与物业公司均认为可以不采纳上述物业效劳收费方法的，在签订物业效劳合同时，双方可以自行确定效劳价格。 第四十二条 业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物
23、业，物业效劳费用由建立单位交纳。 业主委员会可以收取物业效劳费用，但应当放于业主委员会开设的银行帐号上，任何业主均有权查阅银行帐号的资金变动状况。 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业效劳收费的监视。 县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门应当在网上公布，对于业主供应的物业效劳收费问题，应当在三天内予以书面回复；没有法定理由拒不回复的，县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人应当向业主担当赔偿责任。 第四十四条 物业治理企业可以依据业主的托付供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方商定。 物业治理企业可以依
24、据业主委员会的托付向全体业主供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方商定。 第四十五条 物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业治理企业承受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业治理企业承受接收托付收取的各项费用，应当存放于业主委员会的帐户上，在业主委员会监视下转交给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位。 第四十六条 对物业治理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业治理企业应当制止，并准时向有关行政治理部门报告。有关行政治理部门在接到物业治理企业的报告后，应当依法对
25、违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业治理企业应当帮助做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业治理企业在实行应急措施的同时，应当准时向有关行政治理部门报告，帮助做好救助工作。物业治理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条 物业使用人在物业治理活动中的权利义务由业主和物业使用人商定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当担当连带责任。 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当准时处理业主、业主委员会、物业使用
26、人和物业治理企业在物业治理活动中的投诉。 第五章 物业的使用与维护 第五十条 物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施，不得转变用途。 业主依法确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业治理企业；物业治理企业确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会争论打算同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十一条 业主、物业治理企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业治理企业的同意；物业治理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业
27、主、物业治理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在商定期限内恢复原状。 民事责任：业主、物业治理企业违反前条规定，应当向业主担当赔偿责任，每户最低赔偿金为二千元。 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法担当物业治理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当准时恢复原状。 民事责任: 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位违反前条规定的, 应当向业主担当赔偿责任，每户最低赔偿金为三千元。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业治理企业。物业治理企业应当将房屋装饰装修中的制止行为和留
28、意事项告知业主。 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当根据国家有关规定交纳专项修理资金。专项修理资金属业主全部，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。专项修理资金收取、使用、治理的方法由国务院建立行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业的同意后，根据规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会的打算使用。 第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任
29、人应当准时修理养护，有关业主应当赐予协作。 责任人不履行修理养护义务的，经业主大会同意，可以由物业治理企业修理养护，费用由责任人担当。 第六章 法律责任 第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建立单位未通过招投标的方式选聘物业治理企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业治理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，可以并处万元以下的罚款。 第五十八条 违反本条例的规定，建立单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 第五十九条 违反
30、本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建立单位、物业治理企业予以通报，处万元以上万元以下的罚款。 资料移交：应当移交给业主委员会的资料而没有移交的，由建立单位或者物业治理企业应当准时改正，改正之前，应当每天向业主支付千分之一的赔偿金。 第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业治理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处万元以上万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 以哄骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定惩罚，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书。 县级以上地方人民政府房地
31、产行政主管部门应当将没收违法所得或获得的罚款的50%，移交给业主委员会，没有业主委员会的则由全体业主按比例安排；拒不没收或者惩罚的，或者拒不移交的，业主或者业委会可以向人民法院提起诉讼恳求。 第六十一条 违反本条例的规定，物业治理企业聘用未取得物业治理职业资格证书的人员从事物业治理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停顿违法行为，处万元以上万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将罚款用于支持业主委员会工作，全部罚款应当专户保管帐务公开，任何人均可以进展查阅。 第六十二条 违反本条例的规定，物业治理企业将一个物业治理区域内
32、的全部物业治理一并托付给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处托付合同价款以上以下的罚款；情节严峻的，由颁发资质证书的部门撤消资质证书。托付所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用；给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项修理资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项修理资金，赐予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额倍以下的罚款；物业治理企业挪用专项修理资金，情节严峻的，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责
33、任人员的刑事责任。 修理资金：挪用专项修理资金的行为属于侵占业主财产的行为，应当担当刑事责任；业主及业主委员会均有权就专项修理资金的全部权提起诉讼；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主动参加在追回挪用的专项修理资金的，在专项修理资金追回之前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门堑付； 第六十四条 违反本条例的规定，建立单位在物业治理区域内不根据规定配置必要的物业治理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，没收违法所得，并处万元以上万元以下的罚款。 第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业治理企业擅自转变物业治理用房的用途的，由县级以上地方人民
34、政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，并处万元以上万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用。 第六十六条 违反本条例的规定，有以下行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，并根据本条其次款的规定处以罚款；所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用： （一）擅自转变物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用
35、设施设备进展经营的。 个人有前款规定行为之一的，处元以上万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处万元以上万元以下的罚款。 第六十七条 违反物业效劳合同商定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业可以向人民法院起诉。 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赐予治安治理惩罚。 第六十九条 违反本条例的规定，国务院建立行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政治理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监视治
36、理职责，或者发觉违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赐予行政处分。 第七章 附则 第七十条 本条例自年月日起施行。 秦兵质疑：其实原来此条应当说明本条例的立法依据，是合同法还是民法通则，但是这部法规的确没有上位法，它没有什么稳定的立法依据，所以其结果必定是错误百出；它与土法治理法、公司法一样，出台之日就是落后之时。 秦兵质疑：依据此条规定，业主好象是在与物业公司共同行使为公共设施的治理权限，但是讨论后面的内容可以发行业主担当的主要是义务，而物业公司具有的多是权利，这样双方的合作关系是很难持续下去；原来现实中物业公司就已经非常强大，需要通过立法来限制它的各项权利，
37、但实际出台的条例不仅没有限制，反而有所提高扩大，真不愧是商会立法。记得某次会议中，物业商会的张钊先生说：这是我们花了四年心血写出来的，怎么能不爱护物业公司呢，果真功夫不负有心人啊。 秦兵质疑：立法的目的原来就是要细致准确具备操作性，此条明显是一种宣传性条款，犹如开发商的广告一样，只能看不能用，由于“提倡”无法操作，没有硬性规定。 秦兵质疑：明显也是广告性语言，可见立法者也想给自己脸上抹光，只不过前提时不能得罪企业，只好牺牲业主了。 秦兵质疑：原来民政部想管业委会的注册登记，根据非商业社团到民政部门登记，但考虑到巨大的商业利益，建立部并不同意放弃这局部权力，而民政部即没有获得人大代表的支持也没有
38、获得业主、消费者协会的支持，在这次权力斗争中失败了，最终全部权利给了建立部，真是圆满！ 秦兵质疑：中国实行的是物权登记主义，就是说只有取得全部权证才是房屋的全部权人；所以在消费者取得全部权证以前，房屋全部权人始终是开发商，所以从现在开头，但凡没有拿到全部权证的人都可以不交物业费了，立法者自己不动脑，只好我们动脑了。 秦兵质疑：“承受效劳”怎么会成为一项权利呢？权利是可以放弃的，消费者能给物业公司说：“我不行使承受你为我效劳的权利”吗？ 秦兵质疑：既然每个业主都有提议召开业主大会的权利，为什么后面又要说需要20%业主的联合提议呢？这项权利是个人权利还是集合权利，概念不清啊。 秦兵质疑：如何行使投
39、票权，此条例没有写，又是宣传条款；目前需要解决的问题是假如确定投票权？开发商或者大业主的投票权如何进展限制？ 秦兵质疑：如何行使选举权与被选举权，此条例没有写，属广告条款。 秦兵质疑：如何监视业委会工作，此条例没有写，又是空头支票。 秦兵质疑；当业主的知情权受到侵害后，业主应当如何获得救济，此条例没有写，空中楼阁； 秦兵质疑：业主如何行使此项权利没有写，空头支票。 秦兵质疑：现在社会已经成为一个日益简单的社会，任何一项权利都需要有行使权利的方式与权利受到侵害时应当获得的救济后才能成为一项实在的权利，例如对于选举权一条应当如是写： 没有程序保障的权利条款都是垃圾条款，本条例中特殊多！ 秦兵质疑：
40、权利需要具体的描写才能实现，由于权利行使需要多方协作；而义务的描写则要简洁，由于这样对于物业公司才是一件好事情。 秦兵质疑：我们为什么要遵守这些规章制度，假如这些规章制度违法怎么办？假如它们侵害了我自己的合法权益怎么办？ 秦兵质疑：假如业主大会打算将们家的房屋拍卖，我是不是也要执行这个打算？ 秦兵质疑：目前国家好象还没有什么规定，但是房屋却不断停顿损坏，不知如何处理？而且此处使用了“专项修理资金”的概念，不知道这个名字与“公共修理基金”有什么不同之处 秦兵质疑：我们只有按时交纳牧业效劳费用的义务，却没有在物业效劳不好时拒绝交费的权利，合同法规定的先履行抗辩权为什么就不能行使呢？这个条例为什么敢
41、与合同法对着干呢？ 秦兵质疑：又是废弃语言，你不制定相应的制度，怎么能够保证业主大会能够代表全体业主的合法权益；再者说什么叫代表？什么又叫不代表？假如没有代表怎么办？什么叫全体业主？假如代表了绝大局部行不行？立法者在写这些条款时不知道是不是在看电视剧，怎么总是走神呢？ 秦兵质疑：2022年7月3日星期四 秦兵质疑：全国的房地产销售都依据土地治理法、城市房地产治理法、合同法，大家的房屋全部权都是同一部法律出来的，为什么选区的划分不能全国统一呢？这样原来一部法规可以解决的问题，需要31个规章来解决，立法本钱大大提高，社会冲突的可能性也大大提高，只是法院与律师的生意会好起来了。 秦兵质疑：什么叫指导
42、？业主怎么启动“指导”程序？假如房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？假如进展选举？是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？，我可以想出十几个问题，我想立法者也许也想到了，可能电视剧里又有了什么好镜头，人家头一歪，不写了！ 假如一个社区分三期建立，那么何时开头成立业委会？一个人能够成立吗？假如有两组人都预备成立业委会，那么如何从中选择？业委会成员能够有酬劳吗？有时楼与楼之间的利益差距比拟大，每座楼是否都可以成立业委会？这些是否都需要进展详细的规定。 另外业主大会与业委会究竟谁去登记，原来是业委会，现在看来成了业主大会，究竟谁具有法律意义上的主体资格？现在看不出来。在公司中，股东大会虽然
43、是最高权力机构，但其本身不具备主体资格，股东大会不能做为合格的主体参加诉讼，只有以股东个人的名义主见权利。在小区也不一样，我认为应当对业委会进展注册登记，而业主大会只是一个临时的会议机构，不应当进展注册登记。 业委会进展登记是否与入住率有关系？假如入住率达不到法定人数怎么办？ 业主大会与业委会的法律地位有什么根本的区分，谁是行为主体？谁进展诉讼？业委会有权收取物业效劳费用吗？ 2022年7月5日星期六2022年7月9日星期三 秦兵质疑：业主大会通过谁来行使上述权利？如何行使上述权利？假如其权利受到侵害怎么办？又是一空条款，真是没有方法啊。 秦兵质疑：此条系物业公司千年化的有利条款，对于有202
44、2户业主的社区，物业公司根本上做定了，几乎不行能消失2/3反对的状况，即使有一天业主们给了2/3反对票，物业公司也可以说：你们不是一天写的吧，每一天的反对票都不到2/3，所以每一天我都不能离开，既然这样，我必需呆下去。 另外，这个条例在确定表决有效性方面的规定是比拟模糊的，我们可以想象一下：假如社区共有1000户业主，假如一个人通过某种方式取得了501户业主的托付权，成为他们的代理人，那么无论业主大会有多少人到场，只要这个代理人到场，就视为有效的会议，由于条例规定可以由代理人参与业主大会。 这种状况看起来简单简洁，可以成为业主进展维权斗争的有利武器；但同时也隐蔽着风险；由于有一个人心怀不测，那么就可以渐渐征集业主托付，在取得了2/3业主的托付权后，就可以利用这种优势恣意妄为，他一个人就是业主大会，他说的一切都应当得到执行，一种新型社区专制与专制将应运而生。 这一切都是由于条例消失了立法错误：它没有将参与会议的代理人与行使投票权的代理人分开，没有定义“到场”是什么意思，没有限定代理人受托的数量。所以我说条例是立法垃圾！ 秦兵质疑：2022年7月3日星期四2022年7月5日星期六2022年7月9日星期三 秦兵质疑：什么叫定期会议？是每个月定期还是每年定期？假如定期会议不召开怎么办？又没有写，真是替立法者焦急啊。 秦兵质疑：究竟是谁去通知全体业主啊？是业委会吗？假如是第一次会议怎