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1、 设计施工质量通病解决办法:建筑篇_物业经理人 设计施工质量通病及解决方法：建筑篇 第一篇建筑篇 1、消防设计 1.1存在问题：消防车道没有4米宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。 解决措施：根据标准执行，消防车道宽度执行标准，消防车回车场假如上部做草坪，下部构造设计必需符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审核，并报消防部门通过。 1.2存在问题：电梯前室开窗面积不够3平方米。 解决措施：根据标准执行，不够3平方米可加设加压送风井。 1.3存在问题：各栋楼之间防火间距不够。 解决措施：根据标准执行。 1.4存在问题；楼梯间首层与地下室没有隔开。 解决措施：根据标准执行。 1.
2、5存在问题：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。 解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、临时不使用也应先设计消防系统，待施工完成前方可验收。 1.6存在问题：消防水泵房没有直通安全出口。 解决措施：按标准执行。 2、设计通病与措施 2.1屋面防水 2.1.1存在问题：广州地区911防水材料质量不稳定 解决措施：1)选用防水卷材,依据国家标准确定厚度。 2)北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。 2.1.2存在问题：保温隔热层隔热层设置位置不明确。 解决措施：1）采纳挤塑聚苯板保温材料。 2）北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。 2.1.3存在问题：天面
3、女儿墙底裂缝渗漏。 解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。 2.1.4存在问题：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。 解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面构造一起整浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm， 坡屋面为完成面250mm。 2.1.5存在问题：管道穿越楼板、屋面处渗漏 解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。 2.1.6存在问题：屋面西班牙瓦的施工方法设计有两种做法，一种为挂贴，一种为卧贴。但按挂贴施工的别墅屋面大局部有渗水现象。 解决措施：改为卧贴工艺。如的确因屋面坡度太陡时，卧贴工艺中应增加挂网等加强措施，或将卷材防水
4、层加厚（30mm以上）再采纳挂贴工艺施工。详细做法均以各公司地区标准为主。天津地区参照2-5节点。 2.1.7存在问题：别墅局部户型设计有暗天沟，但由于设计时此处未实行加强措施，很多屋面消失暗天沟漏水现象。 解决措施：统一改为明沟,采纳2-5节点（附图）。 2.2室内防水 2.2.1存在问题：沉箱式卫生间无侧排地漏，使得沉箱内简单积水而形成渗水隐患。而预备补加侧排地漏时，又由于管井面积不够，无法增加立管。 解决措施：加侧排地漏，北方地区因安装困难可适当加大管井。 2.2.2存在问题：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时，管道井壁（沉箱内局部）厚往往只有810cm混凝土墙或者采纳砌砖，无法
5、较好地安装防水套管。 解决措施：建议沉箱管道井壁厚12cm，并且应为钢砼构造，沉箱内部架空，不回填。 2.2.3存在问题：浴室墙面渗漏。 解决措施：柔性防水上返300mm高，以上部份做防水砂浆。北京地区墙根部砼上返120mm。 2.2.4存在问题：安装卫生间设备时无法固定且易渗漏。 解决措施：卫生间墙体建议全部采纳实心砖。 2.2.5存在问题：室内给水管被打穿。 解决措施：水暖管道尽量避开门口经过，而从门侧穿墙过，剪力墙预留套管。 2.3外墙防水 2.3.1存在问题：外墙裂缝渗漏。 解决措施：外墙是涂料的掺抗裂纤维水泥砂浆。 2.3.2存在问题：墙体材料。 解决措施：同意广州试用加气蒸压混凝土
6、砌块，但应增加相应的抗裂措施(如内外墙批荡挂网，抹灰层加抗裂纤维）。 2.3.3存在问题：窗楣、窗台处漏水 解决措施：窗楣要做滴水线；外窗台要低于内窗台，做足排水坡度；铝合金窗下框要有泻水构造；铝合金窗外边要打防水胶密封。严格执行施工标准。 2.3.4存在问题：GRC外装饰构件多，而局部外墙GRC线脚上没有设计挑檐，简单造成GRC构件与外墙交接处消失渗漏水现象，而且GRC构件之间的连接也极易产生裂缝。 解决措施：1）尽量削减使用GRC，并削减GRC线条的样式。 2）选定供给商后，准时将安装节点供应给设计单位。待设计确认前方可安装。 3）设计院在图纸中要对装饰线条的排水坡度、滴水槽及不同材料搭接
7、的防裂措施有所标注。 4）设计部定板中要考虑线条泛水、渗水的问题。 5）工程部要仔细审核装饰线条的施工方案。 2.4地下室防水 2.4.1存在问题：防水材料质量不过关。 解决措施:采纳卷材防水，防水等级及设计执行国家标准。 3、建筑节点通病及解决措施 3.1门窗 3.1.1存在问题：出天面门采纳木门，标准不允许。 解决措施:出天面门禁用木门。 3.1.2存在问题：采纳塑钢门出阳台梁处理不当。 解决措施：将该梁顶标高降低2-3cm，南方地区采纳此节点。 3.1.3存在问题：门窗尺寸1）大样分格尺寸不详。 2）交楼标准中门尺寸与建筑图不符。 3）主体完工后,门窗位置尺寸更改。 4）门窗开启扇高度,
8、宽度与标准不符 解决措施：按标准图统一，窗扇尺寸应满意国家标准。 3.1.4存在问题：有些楼盘的防火窗设计为上悬窗形式，但按要求必需有自动关闭装置，屡次招标厂家均表示做不了。 解决措施：结合方案考虑，尽量采纳固定窗 3.1.5存在问题：由于甲方考虑本钱因素，预备取消一些楼盘的门窗钢附框，但取消钢附框后，会导致构造完成后门窗洞口无法准时收口，对工程进度影响极大，而且也极易造成铝框的污染、破坏。 解决措施：总承包核算费用后，报总部审批。 3.1.6存在问题：当电梯在首层，秋冬季风力很大时，电梯厅门关不到位，需要外力才能关上；设计时应考虑大堂电梯避风，电梯门开关自如。如：绿洲小区塔楼的电梯，在大堂翻
9、开门时会消失此种现象。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.2栏杆 3.2.1存在问题：铁艺、铁花、防护栏杆大样不齐不能做为施工依据。 解决措施:1)由韩建提铁艺铁花大样图库资料供，设计人员选择。 2)设计公司设计大样图。 3.2.2存在问题：栏杆高度小于1100。 解决措施:按标准执行。 3.2.3存在问题：阳台栏杆的预埋件在主体施工时因没有栏杆的立杆间距而无法预留，在安装时又不允许打膨胀螺丝，造成要打掉构造。 解决措施:设计确定间距及大样图。 3.2.4存在问题：阳台镀锌钢管油漆脱落、生锈。 解决措施：设计必需明确相匹配的油漆(瓷漆) 3.2.5存在问题：室内飘窗台护窗栏杆的设置问题。 解决
10、措施：由标准化设计小组统一制定标准图。 3.2.6存在问题：依据住宅设计标准：外窗窗台距楼面、地面的净凹凸于0.8米时，应设有防护设施，全部窗台高度低于0.8米的开启窗，应设置安全护栏。现管辖小区，飘窗内的护栏高度偏低，儿童易撞碎玻璃摔下，建议增高护栏高度。 解决措施：按标准执行。 3.2.7存在问题：天台、平台各户型之间设有防护栏杆，防止外来人员穿过确保安全；由于窗户推拉门不能封闭，也没有防盗装置，多个楼盘均消失，从业主家平台推拉窗处进入室内，造成失盗的大事。 解决措施：同意，设计中充分考虑。 3.2.8存在问题：小区的景观水池边，应增设防护栏，以防儿童及老人滑倒摔下。 解决措施：不采纳其做
11、法。 3.3装饰细部 3.3.1存在问题:走道管井门面贴磁砖。 解决措施: 由装饰专业出大样,确定颜色。 3.3.2存在问题：室内木质柜与墙体接合处理不当。 解决措施:由装修处理。 3.3.3存在问题：卫生间、厨房墙面地砖的规格太大，易空鼓、损耗大。 解决措施：建议墙砖不宜太大，应不大于500500，且不用玻化砖。 3.3.4存在问题：墙面地面砖采纳斜贴,损耗大。 解决措施:在交楼标准中，明确尽量不使用斜贴。 3.3.5存在问题：橱柜验收不合格，导致煤气工程验收不合格。 解决措施：执行标准。设计和施工时在煤气软管和煤气表放置的封闭空间预留透气孔，安装透气板。 3.3.6存在问题：电梯的门坎应高
12、于地面，门坎与地面应有一个合理的坡度，防止水倒灌入电梯井内，影响电梯的运行。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.4屋面工程 3.4.1存在问题：斜屋面坡度太大。 解决措施：在不影响设计效果的状况下，尽量减缓坡度。 3.4.2存在问题：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土爱护层管道穿插处，高度超高，不得不剔楼板。 解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。 3.4.3存在问题：是否采纳混凝土天沟-品牌成品集水系统。 解决措施：结合立面局部使用。 3.4.4存在问题：施工单位常常提出屋面找坡材料的变更要求。 解决措施：由韩建提出几种材料做法，由设计公司选定
13、。 3.5抹灰工程 3.5.1存在问题：多联排别墅露台分户墙因雨水和灰尘的影响形成“泪痕”。 解决措施:设计要增设滴水线。 3.5.2存在问题：我司地下室顶棚的设计做法根本是选用88J1-1图集的棚61做法，在保温板上直接刮2mm耐水子，很简单产生质量隐患（仅限北京地区使用）。 解决措施：需设网格布，新建工程室内地下保温顶棚做法： 参照88J2-9，棚26-W。 3.5.3存在问题：我司室内顶棚做法一般都选用88J1-1图集的棚 8B、棚9B做法，为水泥石灰砂浆抹灰，这种做法现在很少用，很简单产生质量和安全事故。 解决措施：采纳刮腻子抹平，取消抹灰做法。 3.5.4存在问题：外墙石材铺贴的构造
14、做法是否结合北方地区的保温做法。 解决措施：同意。 3.5.5存在问题：已交付使用水泵设备房的地面、地面均为水泥毛坏墙面、地面。应按卫生防疫站核发二次供水卫生许可证的标准设计（应将墙面、地面、排水沟内铺设墙、地砖），避开再次进展设备房的改造时，影响正常供水，并污染水泵房设施。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.6墙体工程 3.6.1存在问题：有些地下室的隔墙也设计为轻质隔墙板，但由于地下室的层高（特殊是地下一层）都较高，均大于3.3米，而轻质隔墙板的高度不能超过3.3米，否则会造成裂缝甚至断裂的危急。 解决措施:建议地下室隔墙考虑改为砌块。 3.6.2存在问题：有的剪力墙门垛设计过小，造成门套
15、无法安装。 解决措施：以后的门垛应不少于10公分（但应保证构造需要的尺寸）。 3.6.3存在问题：剪力墙与窗侧边的距离太小，但是图纸仍旧设计砌体构造，增加施工难度，又简单产生裂缝。 解决措施：参见构造篇1.1.4条 3.6.4存在问题：GRC轻质隔墙板裂缝。 解决措施：除板缝铺设玻纤网格布加强外，还需满铺玻纤网格布。 3.6.5存在问题：电气预埋图纸尺寸应尽量留余量，如配电箱等，由于有时招标时间较土建进度滞后，如不综合考虑各厂家设备尺寸供应相应预留尺寸，将造成铺张。 解决措施：同意。 3.7楼地面构造 3.7.1存在问题：非沉箱卫生间的降板原来均为3cm，使得卫生间内外高差缺乏，造成卫生间地面
16、找坡很难施工，特殊是门口处，很简单与外地面平甚至高于外地面，假如要保证有高差，又简单造成坡度不够，产生积水。 解决措施:地漏旁边楼板可再降低，详细在构造图中加以标注。 3.7.2存在问题：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土爱护层管道穿插处，高度超高，不得不剔楼板。 解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。 3.8综合类 3.8.1存在问题：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、修理、机座应考虑容积宽敞，大功率室外机也可以安装。室内机和室外机平台相距过远，避开室外连接收路过长，影响楼宇的外立面美观。 解决措施：同意，设计中充分考虑。 3.8
17、.2存在问题：烟道设计时，应考虑厨房内管线的避让；现治理 的楼盘有管路在烟道的出风口处通过，造成无法安装排风管。如：帝景、骏中区的户型均有此现象。 解决措施：同意，设计中充分考虑。 3.8.3存在问题：别墅平台、平台应预留太阳能热水器的机位。现治理小区的业主自装太阳能热水器具越来越多，也符合国家节能趋势，为便于治理，建议设计时考虑机位统一放置。 解决措施：不采纳其做法。 3.8.4存在问题：设备设备房应预留承重钩（如：水泵房、消防泵房、采暖机房、锅炉房、电梯机房等设备的天花内预埋挂钩），便于重型的机械设备拆装修理。 解决措施：同意，采纳其做法。由设备专业供应土建立计条件，由构造专业出图。 3.
18、8.5存在问题：消防中控室、闭路电视监控室不应设置在地下室，应安排在首层，且同一个房间内，便于治理及提高工作效率，削减值班人员，降低运行本钱。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.6存在问题：小区各户型内的管道竖井，应预留检查口，削减修理时对业主的影响，便利修理。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.7存在问题：小区的路灯根底应考虑梯形墩设置，一来稳固，二来避开周边混凝土高出路灯基座，绿化无法掩盖。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.8存在问题：现治理的小区，有车通过的路面、广场采纳广场砖铺设，应重后砖频繁跷起、裂开，修理率较高。 解决措施：设计时应考虑铺设较大的、负重的道路专用砖。
19、3.8.9存在问题：燃气掌握阀应设置在专用设备房内，以免造成人为的停车故障。如:帝景小区各楼内的燃气阀,被安装在公共通道开放外露。 解决措施：执行燃气设计标准。 3.8.10存在问题：各楼栋大堂玻璃门采纳对角装饰夹,配廉价地弹簧，不适合北京地区风大的使用环境，被损率到达60%，应采纳类似麦当劳大门设计方案，既带框玻璃门配优质的闭门器。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.11存在问题：配电室现安置在地下室，地面应高于楼道的地面或在室内门口制作防水台阶。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.12存在问题：空调孔板设计不详。 解决措施：1）客厅出阳台空调孔与阳台水落管冲突，必需孔边距墙边200
20、。 2）空调出阳台出墙或空调出厨房后阳台，各距墙边100，转弯半径不够。 3）客厅空调板宽1000，应为1100。 3.8.13存在问题：燃气热水器设计不详。 解决措施：1）挂热水器部位800宽墙均应实墙砌筑。 2）阳台安装燃气热水器时一下要挂热水器的实墙600宽。 3.8.14存在问题：家具布置 1）每一个房间均需布置（工人房、杂物房常常漏画）。 2）厨房灶台及洗菜盆，排烟井布置随便。 解决措施：设计充分考虑。 3.8.15存在问题：预留孔洞不全。 解决措施：1）建筑图标明楼梯间正压送风口。 2）强、弱电箱预留孔必需标出。 3）各种排水管，雨水管必需标出。 4）燃气热水器直排孔必需标出。 3
21、.8.16存在问题：复式有退台时，则复式下层室内层高不定。 解决措施：复式有退台时，则复式下层室内层高应为3.2米。 3.8.17存在问题：飘窗台100厚侧墙应为砼墙，图示应深黑。 解决措施：同意。 3.8. 18存在问题：转换层 1）卫生间沉箱易出问题，转换梁偏出卫生间墙。 2）各种下水管与转换梁冲突。 3）有室外露台时，需考虑解决室内高差问题。 解决措施：设计充分考虑。 3.8.19存在问题：小区园林道路由于路牙与路面平齐，且绿地高于路面，很简单被绿化用水污染路面。建议设计时提高路牙。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.20存在问题：地下车库的电梯大堂要与首层大堂一起进展装修设计，车库与地下大堂应干净，光明，与小区整体的档次相合。 解决措施：同意，采纳其做法。 3.8.21存在问题：车库的坡道长、面积大、拦水沟少；雨季降临时，易造成雨水涌入车库。 解决措施：设计考虑增加拦水沟或阳光棚。/P